孫雪蓮

摘 要：房地產(chǎn)是一項(xiàng)資金投入較高的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不僅運(yùn)行周期長(zhǎng)，而且規(guī)模大。中國(guó)的房地產(chǎn)融資體系中，以銀行貸款為主，但是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲與人民的收入水平嚴(yán)重脫離，使得房地產(chǎn)價(jià)格成持續(xù)性上漲趨勢(shì)，隨著金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，房?jī)r(jià)下調(diào)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。本論文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，具有針對(duì)性地提出必要的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；商業(yè)銀行貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人出于各種原因而違背合同預(yù)定而沒(méi)有按期還款，這種違約的不確定性很有可能導(dǎo)致銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所提供的貸款有所損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，不僅項(xiàng)目本身復(fù)雜，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于項(xiàng)目的復(fù)雜性因素還會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作中的偶然因素影響而導(dǎo)致進(jìn)度緩慢，沒(méi)有獲得預(yù)期的收益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中所存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所存在的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是具有一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)性所涵蓋的因素包括建筑質(zhì)量不符合購(gòu)房者要求而影響到住房銷售業(yè)績(jī)、投訴多而遭到建設(shè)主管部門(mén)處罰、期房項(xiàng)目沒(méi)有按照預(yù)期完工、沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢、開(kāi)發(fā)商由于資金投入問(wèn)題而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失、開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作導(dǎo)致法律糾紛而遭到處罰、法人代表由于涉嫌經(jīng)濟(jì)及糾紛案而需要承擔(dān)一定的法律責(zé)任等等。從貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)下降，就會(huì)導(dǎo)致貸款擔(dān)保人不認(rèn)真履行債務(wù)償清義務(wù)，致使貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)提升，引發(fā)借款人財(cái)產(chǎn)遭到查封[1]。但是抵押物如果貶值，就使得銀行難以使用抵押物作為還貸。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)發(fā)地質(zhì)的選擇，小區(qū)規(guī)劃以及樓盤(pán)設(shè)計(jì)等等，如果存在失誤，就難以致使商品房暢銷。在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，商品房積壓，就會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難而難以還清銀行貸款。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境而導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，一些不可避免的干擾因素，諸如經(jīng)濟(jì)周期、信貸膨脹等等的存在都會(huì)導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了先導(dǎo)作用。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)周期發(fā)生變化，首先就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化體現(xiàn)出來(lái)[2]。當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行良好，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，如果房地產(chǎn)的需求量大于供給量，就會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于滑坡?tīng)顟B(tài)，已經(jīng)形成的房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破裂，隨著房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)貸款的損失也會(huì)增大。存在這種現(xiàn)象的主要原因是由于人們的低水平收入所造成的。越來(lái)越多的人還貸能力不足，就會(huì)導(dǎo)致違約。銀行為了能夠收回貸款，會(huì)采取扣押房地產(chǎn)的形式，如果所抵押的房地產(chǎn)價(jià)格處于低靡狀態(tài)，就會(huì)由此而造成銀行貸款損失。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施嚴(yán)格的貸前審核

商業(yè)銀行會(huì)從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)制定房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生的道德風(fēng)險(xiǎn)存在導(dǎo)致行業(yè)信息不對(duì)稱。商業(yè)銀行要制定合乎地區(qū)發(fā)展需要的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，就要對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)性評(píng)估，將貸款信息進(jìn)行審查，增加信息透明度，將貸款信譽(yù)差，還款能力低的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剔除，以降低房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)中所存在的道德風(fēng)險(xiǎn)[3]。商業(yè)銀行在制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r有所了解。在批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商貸款期間之前，要對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部環(huán)境、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)水平、社會(huì)信譽(yù)度以及市場(chǎng)發(fā)展前景進(jìn)行綜合性評(píng)估，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等級(jí)確定下來(lái)，做好貸款評(píng)估工作，以提高貸款安全性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的監(jiān)督管理

為了強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全過(guò)程管理，就要對(duì)于有關(guān)工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善貸款發(fā)放流程，所有的工作人員都要按照規(guī)章制度操作，杜絕存在不按照操作程序辦事的現(xiàn)象，使得抵押擔(dān)保的各項(xiàng)措施能夠全面落實(shí)。為了避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款過(guò)程中存在不規(guī)范操作現(xiàn)象，就要對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有效監(jiān)督管理，以對(duì)于貸款風(fēng)險(xiǎn)以有效控制[4]?；鶎咏?jīng)理要履行貸款跟蹤管理的責(zé)任，將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制建立起來(lái)，將監(jiān)督機(jī)制納入其中，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)情況實(shí)施必要的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就及時(shí)解決，以避免造成重大貸款風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)存在。商業(yè)銀行面臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，就要對(duì)于造成風(fēng)險(xiǎn)的主要原因進(jìn)行分析。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展要求將多元化的房地產(chǎn)監(jiān)督機(jī)制建立起來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)信貸中所存在的違規(guī)行為進(jìn)行查處，并采取有效措施，以從宏觀的層面做好貸款風(fēng)險(xiǎn)防范。（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行遼寧省分行）

參考文獻(xiàn)：

[1] 孫迎冬. 略論我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制 [J]. 河北金融，2008（05）：39-41.

[2] 何勇. 我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)研究 [J]. 重慶工商大學(xué)學(xué)報(bào)（西部論壇），2008（11）：80-86.

[3] 馮蘭. 我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范 [D]. 福建師范大學(xué)，2008.

[4] 王文驥. 從房地產(chǎn)貸款看商業(yè)銀行資產(chǎn)管理 [D]. 大慶社會(huì)科學(xué)，2007（08）：110-114.