代小薇

摘 要：互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，催生了互聯(lián)網(wǎng)金融的出現(xiàn)，為地產(chǎn)企業(yè)的融資運作提供了機遇，開拓了其融資可選方式及空間，也暗含風險因素。在這種情況下，不同情況的地產(chǎn)企業(yè)應該從實際出發(fā)，根據(jù)自身的不同情況做出適當?shù)娜谫Y選擇。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng) 地產(chǎn)企業(yè) 融資運作

一、資本運作之融資運作內(nèi)涵及其時代轉(zhuǎn)型

融資實際上是根據(jù)企業(yè)等經(jīng)濟組織對資金需求，或者說特定時段內(nèi)的資金缺口情況，以其融資能力及策略為依托，獲得相對應資金的過程或者事項。融資是資本運作中的重要組成部分，不過融資運作并不單純是獲得資金的過程，還包含讓涉及資金增值生利的系列相關(guān)行為，而這些需要將關(guān)注重點從融資過程本身轉(zhuǎn)移到融資決策及融資方式或手段與時俱進地創(chuàng)新等方面上來。

不同時代的融資有不同時代的特征，在傳統(tǒng)境遇下，包含房地產(chǎn)企業(yè)等系列行業(yè)企業(yè)和商業(yè)銀行等金融業(yè)存在一個比較明晰的分水嶺，二者構(gòu)成了投資方和融資方的主要陣營，銀行借貸也成了傳統(tǒng)融資的主要方式，對于幾乎所有的企業(yè)組織來說，申請銀行貸款都是其融資的首選。此外，資本市場及民間金融等系列事項的興起，則催生出股權(quán)融資及民間借貸等系列融資方式，并且在如今各企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中占據(jù)著重要地位。

最近幾年，隨著信息化時代的深入發(fā)展，尤其是大數(shù)據(jù)頻繁被提及的情況下，或者說在大數(shù)據(jù)時代，網(wǎng)絡金融作這個時代術(shù)語應允而生P2P融資平臺、第三方支付、眾籌模式及電商小額貸款等新型融資方式不斷涌現(xiàn)。與傳統(tǒng)金融相比，網(wǎng)絡金融及其滋生的多種融資方式或平臺，準入標準極低甚至沒有，信息不對稱問題存在被徹底克服的可能性，企業(yè)等經(jīng)濟組織籍此融資的效率高成本低，如今已經(jīng)成為眾多行業(yè)企業(yè)融資的選擇。

二、互聯(lián)網(wǎng)時代地產(chǎn)企業(yè)組織融資運作的選擇空間

因為改革開放步伐的不斷深入，及中國國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢，地產(chǎn)行業(yè)在過去十多年獲得了長足發(fā)展，其盈利情況及持續(xù)時間在系列行業(yè)中極其罕見。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為各商業(yè)銀行所青睞，在資本市場中也因較高的資金回饋成為績優(yōu)股的集中行業(yè)。所以，在很長時間內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)雖然存在融資問題，但不存在融資難題。不過，這種情況在近年發(fā)生了變化，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的張力已經(jīng)到了極限，隨著新常態(tài)理念的提出而隨之轉(zhuǎn)化為低中速發(fā)展態(tài)勢，其相對于商業(yè)銀行等投資者的吸引力已經(jīng)大不如前，其中“銀行對地產(chǎn)貸款日趨謹慎”業(yè)已成為業(yè)內(nèi)共識。在這種情況下，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的融資問題逐漸轉(zhuǎn)化成了融資難題，甚至因為利潤問題亟需全面而深入的推進強化融資運作問題。在如今，也就是互聯(lián)網(wǎng)時代或者說大數(shù)據(jù)時代，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的融資運作主要有如下幾個方面的可能選擇或空間。

一是借助既有互聯(lián)網(wǎng)金融平臺獲得資金。目前，雖然互聯(lián)網(wǎng)金融僅處于其發(fā)展的初期階段，但是已經(jīng)出現(xiàn)了多種模式和平臺，并且以不可預見的速度日新月異。這些平臺和模式因為大數(shù)據(jù)支撐下的技術(shù)及其他附帶事項的優(yōu)勢，為所有企業(yè)構(gòu)建更為公平平等的融資平臺，過往受到不公待遇的部分企業(yè)的融資難度及成本將大幅度降低，對于其他企業(yè)也會降低融資過程中的程序成本，等等，對于資金陷入困境的尤其是中小型地產(chǎn)企業(yè)來說是一個可行選擇。

二是建設自有互聯(lián)網(wǎng)金融平臺獲得資金。地產(chǎn)企業(yè)基于自身的經(jīng)營性質(zhì)，本身的規(guī)模普遍較大，大型或者規(guī)模以上企業(yè)在企業(yè)總數(shù)中的占比比其他行業(yè)要大。規(guī)模較大實力相對雄厚的地產(chǎn)企業(yè)，往往不會選擇借用其他方組建的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，而是依據(jù)自身的技術(shù)及實力優(yōu)勢探索構(gòu)建自身的相似平臺。對此，“好房寶 1 號”、穩(wěn)賺1號、綠地地產(chǎn)寶系列產(chǎn)品均眾籌思維下互聯(lián)網(wǎng)金融方面的成果，有條件的規(guī)模性地產(chǎn)企業(yè)均可以沿著既有經(jīng)驗基礎前行探索。

三是建設互聯(lián)網(wǎng)金融平臺為行業(yè)企業(yè)服務。因為特定地產(chǎn)企業(yè)自身需求資金有限，自建的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺所融資金在滿足自身需求之余，可能存在余額。另外，地產(chǎn)行業(yè)的高利潤高發(fā)展態(tài)勢逐漸被常態(tài)下的中低速發(fā)展及利潤率取代，地產(chǎn)企業(yè)的融資本身需要轉(zhuǎn)型及提升。對此，李伏安所言，“大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)面臨從以往單純?yōu)殚_發(fā)項目籌集資金，進而向為企業(yè)管理金融資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變的重大變化”。在這種情況下，有條件的規(guī)模性地產(chǎn)企業(yè)建設互聯(lián)網(wǎng)平臺均可突破過往滿足資金需求的單純目的，而應該將部分地轉(zhuǎn)移到互聯(lián)網(wǎng)金融及投融資密切結(jié)合相融合，以切實實現(xiàn)從“地產(chǎn)的金融”到“金融的地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型。實際上，在好房寶 1 號、穩(wěn)賺1號、綠地地產(chǎn)寶系列產(chǎn)品的背后，均潛在地蘊含著綠地及萬達等地產(chǎn)企業(yè)集團的野心，比如綠地集團董事長張玉良曾明確稱“依托于集團在房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭優(yōu)勢，綠地金融將建設全國性的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺作為互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務板塊的首要戰(zhàn)略目標，全力打造房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品”。

三、互聯(lián)網(wǎng)時代健康推進實地產(chǎn)企業(yè)融資運作的注意要點

在互聯(lián)網(wǎng)時代或者說大數(shù)據(jù)時代境遇下，互聯(lián)網(wǎng)金融及其帶來的機會對于包括地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)來說是一個機會，甚至可以說代表著未來的發(fā)展方向，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的確應該順應這個趨勢，充分利用其形成的空間滿足融資需求，提升核心競爭力，打造企業(yè)發(fā)展的持續(xù)能力。不過，在這個過程中，應該注意三個問題。

一是清醒地意識到或者說正視對互聯(lián)網(wǎng)金融的風險因素，互聯(lián)網(wǎng)金融對于地產(chǎn)企業(yè)來說是雙刃劍，在提供機會的同時也會使其面臨著多重風險，“好房寶 1 號遇冷遭遇的背后就是這些風險或者阻礙因素作祟，萬達集團的穩(wěn)賺1號遭遇產(chǎn)品信息透明度及真實性等質(zhì)疑的背后也是這些因素作祟。另外，需要注意的是，相當一部分互聯(lián)網(wǎng)金融融資平臺和模式對于地產(chǎn)企業(yè)來說的適用度有限，或者說沒有適用度。目前，地產(chǎn)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)金融融資主要在眾籌這個宏觀模式中，其他模式的實踐較少，是適用度有限的明證。

二是注意對傳統(tǒng)融資方式的爭取或最大化挖潛。互聯(lián)網(wǎng)金融或許能代表未來發(fā)展的方向，不過目前尚處于初級階段，而且并沒有出現(xiàn)對傳統(tǒng)金融機構(gòu)的否定邏輯，后者反而仍然占據(jù)相當大的優(yōu)勢。另外，基于互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展階段的局限性，其部分模式及現(xiàn)象并沒有得到認可，或者隨著監(jiān)管規(guī)范的出具可能面臨著被否定的危險。總之，在互聯(lián)網(wǎng)金融沒有發(fā)展成熟及傳統(tǒng)金融尚有相當市場的背景下，地產(chǎn)企業(yè)不應該忽略對傳統(tǒng)融資方式的爭取和探索，在今后一段時間內(nèi)依舊應該把其置放于互聯(lián)網(wǎng)金融融資之上。

三是注意具體問題具體分析。對此，從宏觀或者籠統(tǒng)上說，中小地產(chǎn)企業(yè)應該以適度的利用或者借助既有互聯(lián)網(wǎng)金融融資平臺為主，同時盡可能地爭取商業(yè)銀行貸款等傳統(tǒng)融資模式；實力極強的規(guī)模性地產(chǎn)企業(yè)主要考慮自建互聯(lián)網(wǎng)融資平臺，并力求實現(xiàn)部分的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；一般大型地產(chǎn)企業(yè)尤其是被地方政府看重或者重點扶持的一般大型企業(yè)應該將融資的重點置放在爭取地方金融機構(gòu)貸款方面。