黃菽娜

摘 要：隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多種因素影響，就我國(guó)當(dāng)前國(guó)情而言，其形成機(jī)理主要是由資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與信息不對(duì)稱所造成。主要是由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)不健全，監(jiān)管和調(diào)控體制機(jī)制不完善，房地產(chǎn)融資渠道單一，過(guò)度依賴銀行，商業(yè)銀行自身管理存在缺陷，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者行為不規(guī)范引起的。提出加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策的制定和落實(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，建立完善的房地產(chǎn)金融體系等防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：金融風(fēng)險(xiǎn) 成因防范

引言

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。作為對(duì)資金需求數(shù)量巨大的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其對(duì)金融的依賴性也很強(qiáng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場(chǎng)所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。目前，房地產(chǎn)貸款作為我國(guó)商業(yè)銀行重要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要血液。而這一血液如果受到阻礙，將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)機(jī)體的損傷，而大量貸出到這一生產(chǎn)領(lǐng)域的銀行信貸將面臨重大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無(wú)歸三種情況。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進(jìn)行適時(shí)管理。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的類型

（一） 利率風(fēng)險(xiǎn)。如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)利率是極為敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo)，任何利率的變動(dòng)都會(huì)直接影響到借款人的還款行為。當(dāng)利率提高時(shí)，部分有閑置資金的購(gòu)房者會(huì)選擇提前還款，以減少利息支出，從而打亂信貸規(guī)劃，導(dǎo)致預(yù)期貸款收益減少，直接加大銀行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二） 信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)指由于借款人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住宅消費(fèi)者因某些原因不愿或者不能及時(shí)足額償還貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也叫違約風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為兩類： 一種是由于如宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)下滑或自身原因造成的經(jīng)濟(jì)償付能力下降使得借款人客觀上無(wú)法償還貸款，稱為被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)； 另一類是當(dāng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)形勢(shì)發(fā)生變動(dòng)，出于牟利的目的或其他原因，借款人有意停止或延長(zhǎng)償還貸款的情況，稱為主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)。

（三） 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)指金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金以及隨時(shí)可以轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，導(dǎo)致其無(wú)法償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)金融中產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑有兩種： 一種是由于金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)的期限不匹配造成的。由于房地產(chǎn)資金使用周期通常較長(zhǎng)，過(guò)度的金融支持導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)大部分資產(chǎn)集中于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，就可能出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)手中的短期資金難以應(yīng)付日常提款需要的情況，此時(shí)金融機(jī)構(gòu)若不能及時(shí)從外部融入資金，就可能因擠兌產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。另一種是由于信貸風(fēng)險(xiǎn)造成的。購(gòu)房者按揭貸款都是以其住房作為抵押物，當(dāng)貸款無(wú)法按時(shí)收回時(shí)，金融機(jī)構(gòu)只能通過(guò)出售、變賣抵押住房以獲取賠償。如果房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，抵押的住房將難以出售，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)難以迅速獲得流動(dòng)資金，從而發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理。從我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)到目前的大發(fā)展大繁榮，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資一直沒(méi)有采取直接融資的方式，其中絕大多數(shù)資金來(lái)源于銀行，這使得證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，它們提供的資金與房地產(chǎn)資金總量相比微乎其微。在這種情況下，使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)基本上轉(zhuǎn)嫁到了銀行，一旦我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，必將給銀行帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力降低。

（二）相關(guān)政策、法律不健全。一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與國(guó)家相關(guān)政策的支持是密不可分的，但是目前在我國(guó)好多城市，房地產(chǎn)行業(yè)儼然成為市政府資金的主要來(lái)源，當(dāng)?shù)卣?cái)政又被稱為“土地財(cái)政”，這與一些地區(qū)片面追求GDP 增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用的政策是分不開的，這樣就使得各地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性過(guò)大，由此帶來(lái)的問(wèn)題是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)各種問(wèn)題時(shí)，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)，使金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性大大降低。

（三）房地產(chǎn)融資渠道單一，過(guò)度依賴銀行。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來(lái)源主要包括國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資、國(guó)內(nèi)貸款、房子產(chǎn)企業(yè)自籌資金等。其中國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金和債券及利用外資占比不到40%，大部分來(lái)自銀行貸款和自籌資金。而近70% 的自籌資金又來(lái)自于銀行貸款。根本原因是我國(guó)房地產(chǎn)金融體制市場(chǎng)化程度不高，體系建設(shè)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成的，使得大部分剩余資金作為儲(chǔ)蓄進(jìn)入銀行體系，沒(méi)有有效的渠道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要資金時(shí)，只能選擇銀行貸款，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸，貫穿土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售整個(gè)過(guò)程。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。所以一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題必然造成金融風(fēng)險(xiǎn)。

（四） 房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者行為不規(guī)范。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取貸款，在銀行前期審查以及后期的貸款發(fā)放過(guò)程中故意隱瞞、歪曲企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)信息，導(dǎo)致銀行不能對(duì)開發(fā)商的還款能力進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，當(dāng)不能按期償還房地產(chǎn)貸款本息時(shí)，就形成大量的呆帳壞帳。房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)，最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)商由于種種原因無(wú)法獲得銀行正規(guī)的房地產(chǎn)信貸支持時(shí)，也極易利用借貸雙方信息的不對(duì)稱，采取其他諸如“假按揭”、“零首付”等欺詐手段騙取銀行貸款。這使得大量商業(yè)銀行信貸資金通過(guò)非正規(guī)的渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，加劇房地產(chǎn)泡沫。同時(shí)也必然導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款質(zhì)量惡化，形成更大規(guī)模的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

（一）多渠道融資，促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)合理化。由于當(dāng)前我國(guó)融資途徑較為單一，所以，應(yīng)該實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化，國(guó)家相關(guān)部門必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將我國(guó)目前基本由銀行貸款融資的情形向多渠道模式改善，積極構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資體系的多元化，從根本上改善當(dāng)前由銀行提供貸款的單一局面。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。當(dāng)前我國(guó)正在建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家，這就要求我們從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的相關(guān)人員必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是與人民的生活息息相關(guān)，所以建立健全與房地產(chǎn)貸款相關(guān)的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營(yíng)造一個(gè)良好的法律基礎(chǔ)就顯得尤為重要。首先應(yīng)建立健全我國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，組建一個(gè)由中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、建設(shè)部、審計(jì)部門參與的多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。系統(tǒng)研究我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)運(yùn)行情況，制定有效、可操作的監(jiān)管方針和策略，保持房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性。同時(shí)，應(yīng)充分借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)，建立一整套靈敏的、可操作的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。通過(guò)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的分析，對(duì)房地產(chǎn)信貸總量、結(jié)構(gòu)以及不良資產(chǎn)等進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)而全面監(jiān)控預(yù)測(cè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)。有助于銀行更準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)走向、提前預(yù)防各類金融風(fēng)險(xiǎn)，從而有效減少因市場(chǎng)波動(dòng)造成的損失。

（三）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道最好的辦法就是讓房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)化條件下進(jìn)行直接融資。這就需要一個(gè)健全的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)。首先，要大力推動(dòng)符合資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市。借助我國(guó)日臻完善的股票交易市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行股票來(lái)籌措資金，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。其次，可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券來(lái)融資。鼓勵(lì)體制健全、資本雄厚、市場(chǎng)信譽(yù)度高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)在一級(jí)證券市場(chǎng)上發(fā)行中短期項(xiàng)目債券，吸引社會(huì)剩余資金。投資者可以根據(jù)不同的收益預(yù)期進(jìn)行市場(chǎng)操作，進(jìn)一步分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也可以大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（ REITS），探索私募信托融資、夾層融資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)，借助海外地產(chǎn)基金等方式，達(dá)到進(jìn)一步補(bǔ)充完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的目的。

（四）提高房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)技術(shù)管理。這就要求銀行在平時(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中就要加強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范，而不是采取事后補(bǔ)救的方式，在進(jìn)行放貸前，應(yīng)該對(duì)借款方的相關(guān)資料進(jìn)行嚴(yán)格的核實(shí)，必要情況下應(yīng)該現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并對(duì)借款人的資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估，堅(jiān)決做到“不唯關(guān)系，不唯人，只唯事實(shí)的原則”，在借款后，但凡出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力償還銀行貸款的情形時(shí)，就要及時(shí)的沒(méi)收其抵押資產(chǎn)，減少損失。另一方面，要積極向國(guó)外學(xué)習(xí)先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)，引進(jìn)相關(guān)的專業(yè)人才，通過(guò)先進(jìn)的技術(shù)以應(yīng)對(duì)隨時(shí)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，努力將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

四、結(jié)論

資產(chǎn)證券化是世界金融業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)之一，作為金融行業(yè)的一個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)品，雖然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但不能否認(rèn)它的積極作用。如果可以利用好貸款證券化工具，通過(guò)資本市場(chǎng)將集中于銀行的風(fēng)險(xiǎn)分散?？梢詫y行從房地產(chǎn)貸款規(guī)模日益擴(kuò)大和銀行流動(dòng)性隨之下降的矛盾中解脫出來(lái)，使得銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)能安全有效地流動(dòng)和交易。

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