龔小鋒
新機(jī)場(chǎng)落地后,網(wǎng)上就流傳著一個(gè)段子:北京新機(jī)場(chǎng)叫什么?天津想叫武清機(jī)場(chǎng),河北不同意;北京想叫大興機(jī)場(chǎng),天津不同意;河北想叫廊坊機(jī)場(chǎng),北京不同意。最后綜合三地意見,大家一商量,干脆叫“武大廊機(jī)場(chǎng)”吧。
盡管這只是網(wǎng)上關(guān)于北京新機(jī)場(chǎng)的一個(gè)玩笑,新機(jī)場(chǎng)已經(jīng)暫定名為“首都新機(jī)場(chǎng)”,但也可以從中看出其對(duì)京津冀三地的影響。
因?yàn)檫@少不了爭(zhēng)議房?jī)r(jià)的熱鬧,首都新機(jī)場(chǎng)方圓20公里范圍內(nèi),北至西紅門,南至固安,開發(fā)商、投資客、自住者……大家似乎都希望借助新機(jī)場(chǎng)這把火,能把樓市的火燒起來(lái)。
“新引擎”落地
2014年12月26日,一聲號(hào)令后,挖掘機(jī)轟鳴啟動(dòng),位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)和河北省廊坊市廣陽(yáng)區(qū)之間的北京新機(jī)場(chǎng)正式開工建設(shè)。在北京市大興區(qū)南各莊村南部,數(shù)千名附近村民聚集在還是一片農(nóng)田的開工現(xiàn)場(chǎng),像迎接節(jié)日一般見證這一歷史時(shí)刻。
“聽說(shuō)這次拆遷好像涉及十幾個(gè)村,動(dòng)靜挺大的?!庇苒耶?dāng)?shù)鼐用駨埾壬嬖V記者。據(jù)張先生介紹,他居住的地方距離新機(jī)場(chǎng)拆遷地大概二十分鐘車程,新機(jī)場(chǎng)對(duì)于當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)是一件大事了,“好些村都在等著騰挪安排”。
新機(jī)場(chǎng)已開工的區(qū)域,為機(jī)場(chǎng)西一、西二跑道北端,航站樓將于2015年9月動(dòng)工。民航局方面對(duì)外透露,現(xiàn)在開始動(dòng)工,旨在利用冬季先展開地基處理實(shí)驗(yàn),采集相關(guān)參數(shù),為2015年全面開工做好準(zhǔn)備。新機(jī)場(chǎng)工程總投資達(dá)799.8億元,項(xiàng)目工期為5年。
世界范圍內(nèi),擁有兩個(gè)甚至更多機(jī)場(chǎng)是國(guó)際大都市的普遍做法。紐約和莫斯科都有3個(gè)機(jī)場(chǎng),東京、上海各有2個(gè),倫敦則有5個(gè)。
從最早出現(xiàn)建設(shè)北京第二個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)的聲音算起,時(shí)間已經(jīng)走過(guò)14個(gè)年頭。到了去年,終于提速,在此之前的12月15日,國(guó)家發(fā)改委對(duì)北京新機(jī)場(chǎng)工程進(jìn)行批復(fù)。從批復(fù)到迅速開工,10天時(shí)間,北京新機(jī)場(chǎng)建設(shè)的迫切可見一斑。
北京新機(jī)場(chǎng)不僅會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,改善當(dāng)?shù)匕傩盏墓ぷ魃瞽h(huán)境,更重要的是將會(huì)極大地推動(dòng)京津冀一體化進(jìn)程,將成為區(qū)域協(xié)同發(fā)展的“新引擎”。
地理位置上,新機(jī)場(chǎng)位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)和河北省廊坊市廣陽(yáng)區(qū)之間,與現(xiàn)有的首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)一樣定位于大型國(guó)際航空樞紐,主體工程占地4.41萬(wàn)畝,其中北京境內(nèi)約2.53萬(wàn)畝。這就意味著近一半的機(jī)場(chǎng)工程將位于河北境內(nèi)。
北京國(guó)際城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)連玉明近日表示,首都新機(jī)場(chǎng)帶來(lái)的臨空經(jīng)濟(jì)將造就國(guó)際航運(yùn)中心,京津冀地區(qū)也將形成首都機(jī)場(chǎng)、北京新機(jī)場(chǎng)、天津機(jī)場(chǎng)和石家莊機(jī)場(chǎng)協(xié)同作業(yè)的新格局。
多家房企提前布局
新機(jī)場(chǎng)位于大興區(qū)的部分占大頭,一直發(fā)展比較落后的城南區(qū)域,自然渴望搭上新機(jī)場(chǎng)發(fā)展的快車。北京市政府也希望能縮小南北城差距,積極推動(dòng)形成北京市經(jīng)濟(jì)總體平衡發(fā)展的格局。
首都機(jī)場(chǎng)就為區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)力,北京市順義區(qū)80%的GDP來(lái)自機(jī)場(chǎng)周邊不到60平方公里的地區(qū),約85%的財(cái)政收入來(lái)自臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。首都機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)直接催生了北京第一個(gè)中央別墅區(qū),并將第一空港周邊的奧北、望京、新國(guó)展、后沙峪地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入了快速發(fā)展的軌道。
《首都機(jī)場(chǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響研究報(bào)告》指出,新機(jī)場(chǎng)將成為北京經(jīng)濟(jì)新引擎,未來(lái)20年,新機(jī)場(chǎng)累計(jì)將為北京市帶來(lái)超過(guò)8.6萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn),年均提升北京市GDP增長(zhǎng)率1-2個(gè)百分點(diǎn),提升南城GDP增長(zhǎng)率5-6個(gè)百分點(diǎn)。
從2900億元“城南計(jì)劃”開始,政府投資逐漸落地,大興成為各路房企爭(zhēng)相進(jìn)駐的地區(qū)。包括龍湖、遠(yuǎn)洋、鴻坤、富力在內(nèi)的多家房企就已經(jīng)布局大興區(qū),大批在北京拿不到地的公司,則在廊坊環(huán)機(jī)場(chǎng)區(qū)域拿地。
北京新機(jī)場(chǎng)自有外界傳聞落地大興以來(lái),就被開發(fā)商頻繁解讀。早在2013年初,北京新機(jī)場(chǎng)建設(shè)指揮部于發(fā)布建設(shè)計(jì)劃之時(shí),中坤集團(tuán)已經(jīng)在大興規(guī)劃第二個(gè)中坤廣場(chǎng)。
彼時(shí),北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波就對(duì)記者表達(dá)了對(duì)第二機(jī)場(chǎng)看好,他認(rèn)為,擁有首都第二機(jī)場(chǎng)這一優(yōu)勢(shì),對(duì)區(qū)域商業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展有決定性作用,是城南經(jīng)濟(jì)后發(fā)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。
按照外界的預(yù)期,新機(jī)場(chǎng)將帶動(dòng)臨空產(chǎn)業(yè)集聚,成為北京南部高新技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),在周邊30公里內(nèi)會(huì)形成一個(gè)超過(guò)150萬(wàn)人的中型航空城市。根據(jù)海通證券的測(cè)算,2025年前后北京新機(jī)場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生的效益將達(dá)到峰值1069億元,同時(shí)新增相關(guān)就業(yè)崗位也達(dá)到峰值31.75萬(wàn)人。
“隨著新機(jī)場(chǎng)的發(fā)展建設(shè),將有大批國(guó)際大企業(yè)進(jìn)駐,新機(jī)場(chǎng)使整個(gè)南中軸板塊國(guó)際交往頻繁,國(guó)家化規(guī)模與重要地位堪比望京、CBD?!苯鸬匾苍谄錁潜P介紹中這樣寫道。
在大興區(qū)西紅門區(qū)域深耕多年的鴻坤地產(chǎn),在西紅門區(qū)域已打造了規(guī)模逾200萬(wàn)平方米的大盤理想城,并以此為原點(diǎn)開發(fā)了林語(yǔ)墅以及更多項(xiàng)目。
海通證券認(rèn)為,隨著機(jī)場(chǎng)建設(shè)推進(jìn),華夏幸福、廊坊發(fā)展和榮盛發(fā)展等在首都新機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域擁有土地儲(chǔ)備的開發(fā)商將成最大受益者。華夏幸福是A股唯一具備擴(kuò)張能力的園區(qū)企業(yè)。華夏幸福基業(yè)在固安、大廠區(qū)域直接對(duì)接未來(lái)第二機(jī)場(chǎng)和北京南區(qū)發(fā)展,土地潛在升值潛力無(wú)限。
據(jù)了解,此前的2012年11月,華夏幸?;鶚I(yè)宣布與中國(guó)聯(lián)合航空有限公司聯(lián)手,在河北省推進(jìn)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè),規(guī)劃打造占地總面積約15平方公里的商業(yè)住宅區(qū)。
新機(jī)場(chǎng)的軌道則會(huì)成為樓市的助力者。根據(jù)規(guī)劃,未來(lái)新機(jī)場(chǎng)軌道專線可直達(dá)北京市中心區(qū)域并與城市軌道網(wǎng)絡(luò)多點(diǎn)銜接;高速公路、城際鐵路可在2小時(shí)內(nèi)實(shí)現(xiàn)與周邊主要城市的連接。
大興樓市“波瀾不驚”
新機(jī)場(chǎng)獲批之前,在通往大興、龐各莊、固安、永清等地的公路兩側(cè),就豎著各色地產(chǎn)廣告,新機(jī)場(chǎng)落地的消息發(fā)布后,有傳言稱大興等區(qū)域開發(fā)商“開香檳”慶賀。
首都第二機(jī)場(chǎng)距離天宮院約20公里,與大興主城區(qū)相隔28公里,無(wú)疑將對(duì)城南區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生疊加效應(yīng)。不過(guò),記者從部分大興項(xiàng)目售樓處詢問(wèn)了解到,開發(fā)商熱情因市場(chǎng)轉(zhuǎn)好有所提高,但遠(yuǎn)沒有到“開香檳”的程度。
義和莊、生物醫(yī)藥基地、天宮院是地鐵4號(hào)線大興線的最后三站,組成了天宮院商圈,由于距離新機(jī)場(chǎng)距離最近, 一直以來(lái),無(wú)論住宅還是商業(yè)項(xiàng)目,在對(duì)外宣傳口號(hào)中都把新機(jī)場(chǎng)作為賣點(diǎn)。
由于樓市供應(yīng)量的爆發(fā),從2010年開始近四年的時(shí)間里,天宮院板塊的房?jī)r(jià)逐步攀升,在2014年前后達(dá)到峰值,此后受大勢(shì)影響并未出現(xiàn)像2013年的明顯攀升。
新機(jī)場(chǎng)消息落地后,并未有樓盤因此而做出價(jià)格調(diào)整,在天宮院,在售樓盤大約為2.1萬(wàn)元/平方米,有個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米,如保利春天里的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2.2萬(wàn)元/平方米的高位。
同處于南六環(huán)的項(xiàng)目也是如此?!拔覀冞@距離機(jī)場(chǎng)17公里,價(jià)格沒有調(diào)整,和之前差不多?!?月中旬,南六環(huán)大興區(qū)域的格林云墅一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者,項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入二期尾房銷售了,疊拼和洋房沒剩多少。
從語(yǔ)氣中,該名銷售人員并未對(duì)新機(jī)場(chǎng)過(guò)多提及。該樓盤是中國(guó)水電與金地聯(lián)合開發(fā)的花園洋房和別墅項(xiàng)目,目前疊拼定價(jià)在600萬(wàn)到800萬(wàn)元/套左右,據(jù)記者了解,此前該項(xiàng)目疊拼對(duì)外也是這個(gè)標(biāo)價(jià)。
靠近機(jī)場(chǎng)的大興樓市之所以波瀾不驚,在于機(jī)場(chǎng)的消息早有預(yù)期,并非突然的利好?!皫啄昵靶聶C(jī)場(chǎng)傳聞出來(lái)的時(shí)候,這些區(qū)域就一直在炒作這些事,所以利好早就透支了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,確切的消息是在去年5月《北京新機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書》,當(dāng)時(shí)新機(jī)場(chǎng)選址已經(jīng)公布。
另一方面,大興作為北京樓市主戰(zhàn)場(chǎng)之一,近年來(lái)價(jià)格不斷攀升。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,大興區(qū)2014年商品住宅銷售了14423套,在北京各行政區(qū)中位居首位,大興商品住宅的整體均價(jià)為22768元/平米,相比去年的21681元/平米,小幅上漲了約1000元/平米。
庫(kù)存數(shù)字也不容小視。同樣來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)稱,截至2014年12月29日,大興區(qū)存量1.4萬(wàn)套,與朝陽(yáng)區(qū)齊平,與房山1.3萬(wàn)套接近,較通州少 7000套。
在樓市尚未全面回暖的背景下,大興要憑借一個(gè)“新機(jī)場(chǎng)”利好而斷然漲價(jià)可能性不大。與之前環(huán)球影城落地通州類似的是,現(xiàn)階段,北京特定板塊的房?jī)r(jià),很難因?yàn)槌醋髂囊粋€(gè)概念而暴漲。一家大興開發(fā)商表示,目前的策略仍然是維持原來(lái)價(jià)格跑量,提高周轉(zhuǎn)速度,趁著行情回暖多回籠資金。
不過(guò),從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,隨著城南經(jīng)濟(jì)的提升,區(qū)域價(jià)值可期。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,現(xiàn)階段大興仍屬剛需樓盤聚集區(qū)域,房?jī)r(jià)與其他成熟區(qū)域相比仍處于價(jià)值洼地,在諸多利好疊加影響下,預(yù)計(jì)未來(lái)京南房?jī)r(jià)將迎來(lái)新一輪上漲周期,區(qū)域樓市發(fā)展或向京北看齊。
固安樓市“聞風(fēng)而動(dòng)”
從天宮院出發(fā),大約開車半個(gè)小時(shí)能夠到達(dá)固安。新機(jī)場(chǎng)定址永定河北岸,距天安門廣場(chǎng)直線距離約46公里,距廊坊市中心直線距離約26公里。從區(qū)位上看,給河北帶來(lái)的利好似乎更大。尤其是和機(jī)場(chǎng)一河之隔的固安可能受此推動(dòng)最大。
相比大興樓市的波瀾不驚,“久旱逢甘霖”的固安顯然對(duì)這一消息更為亢奮。近日“新機(jī)場(chǎng)利好,某某項(xiàng)目投資好機(jī)會(huì)”的宣傳廣告,往往來(lái)自河北永清、固安、廊坊等地,針對(duì)的都是投資客戶購(gòu)買的小戶型產(chǎn)品。
固安房源的價(jià)格相比京城有很大的優(yōu)勢(shì),60萬(wàn)元可以買到南北通透的兩居房源,80萬(wàn)元可以買到舒適的三居房源。多名固安銷售人員表示,近期在固安縣購(gòu)房的客戶里,有80%到90%是北京的“城里人”出于投資購(gòu)房,而在永定河另一邊的大興區(qū),房?jī)r(jià)則在兩萬(wàn)元上下。
“我們?cè)瓉?lái)價(jià)格是5800元/平米,現(xiàn)在漲到6000元/平米,元旦后剛調(diào)的價(jià)。”永定河孔雀城美麗園一名銷售人員表示,主要是最近市場(chǎng)好了所以調(diào)了價(jià)格,和新機(jī)場(chǎng)落地也有一定關(guān)系。據(jù)了解,該項(xiàng)目距離首都國(guó)際第二機(jī)場(chǎng)僅10公里,處于“新機(jī)場(chǎng)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。
無(wú)獨(dú)有偶,剛需樓盤空港家園也決定上調(diào)價(jià)格,“離新機(jī)場(chǎng)10余公里”、“驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)”被當(dāng)成巨大利好,被置業(yè)顧問(wèn)們?cè)偃龔?qiáng)調(diào)。
“新機(jī)場(chǎng)動(dòng)工,對(duì)我們來(lái)說(shuō)利好非常大,我們?cè)﹦傞_的房子就漲了500元,現(xiàn)在是6000元/平米左右,有贈(zèng)送面積?!痹摌潜P一名置業(yè)顧問(wèn)透露,該樓盤曾在去年6月售價(jià)是5300元/平米,去年10月做過(guò)一次調(diào)價(jià),元旦之后就整整比去年高出了七八百,“主要是項(xiàng)目賣得太好了”。
“現(xiàn)在很多北京順義的客戶過(guò)來(lái),我一個(gè)同事就賣出了15套商鋪,全是順義人買的。”該名銷售人員說(shuō),這些順義客戶大多是在首都機(jī)場(chǎng)工作,有的是未來(lái)會(huì)調(diào)動(dòng)到新機(jī)場(chǎng),也有的意識(shí)到新機(jī)場(chǎng)帶來(lái)的樓市價(jià)值,所以早早就開始投資了。
近期,還有市場(chǎng)消息傳言說(shuō),部分固安開發(fā)商為了加快銷售,打出了押房的策略,即購(gòu)房人不需要交全款,只需要付10萬(wàn)元首付,就可以拿下一套房,如果兩年之內(nèi)房?jī)r(jià)上漲,開發(fā)商的代理人可以幫忙把房子按照新房再賣一遍,上漲的收益歸押房的人。不過(guò),據(jù)記者打探,尚未發(fā)現(xiàn)押房的明顯案例。
在張大偉看來(lái),北京新機(jī)場(chǎng)對(duì)大興區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用會(huì)很明顯,但廊坊、固安等周邊其他區(qū)域樓市因受目前已經(jīng)高企的庫(kù)存量影響,短期內(nèi)的提振作用不大,升值空間有限。購(gòu)房者在選擇這些區(qū)域的房子時(shí),應(yīng)充分考慮自身的實(shí)際需求和承受能力。
實(shí)際上,在北京擬建新機(jī)場(chǎng)的消息剛剛傳出的時(shí)候,固安的房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅上漲過(guò),2012年前后固安均價(jià)為四五千元,2013年一直到今年,大概在7500元/平米左右。2014年固安樓市不太景氣,不少樓盤已經(jīng)降到6500元/平米左右,一些中小開發(fā)商的樓盤單價(jià)甚至是5000多元/平米。
對(duì)于新機(jī)場(chǎng)選址確定對(duì)于環(huán)京樓市的影響,高姍也表示了不樂觀,她分析認(rèn)為,第二機(jī)場(chǎng)在短期內(nèi)對(duì)環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)并不會(huì)有明顯拉升作用。相較于香河、燕郊、固安區(qū)域配套并不完善,正處于初步的發(fā)展階段。