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摘 要： 房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，因此，它的發(fā)展很大程度上受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境，特別是政策環(huán)境的影響。本文首先介紹了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，其次從信貸政策、稅收政策、土地政策等方面分析我國宏觀政策環(huán)境對房地產(chǎn)價格的影響，最后提出在經(jīng)濟新常態(tài)背景下的一些政策建議：加大信貸監(jiān)管力度，完善稅收制度，優(yōu)化土地供應(yīng)制度及健全我國保障性住房體系等。

關(guān)鍵詞： 政策環(huán)境；房地產(chǎn)價格；信貸；土地制度

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

我國經(jīng)濟在經(jīng)歷了30 多年的高速增長后，從2013 年開始進入了經(jīng)濟增長的新常態(tài)發(fā)展階段，即從高速增長階段逐漸步入中高速增長階段。在宏觀環(huán)境的影響下，我國房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出“新常態(tài)”的趨勢：房地產(chǎn)市場開始降溫，房價增速減緩，其中二、三線城市的房價呈現(xiàn)出下調(diào)的態(tài)勢。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014 年5 月至12 月，我國百城新建商品住宅價格指數(shù)，環(huán)比持續(xù)8 個月下跌，同比持續(xù)3 個月下跌。到2015年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10564元/平方米，在8個月連續(xù)下跌后，環(huán)比在本月止跌，微漲了0.21%，同時，十大城市住宅均價環(huán)比也出現(xiàn)止跌上漲。百城住宅價格1月上漲城市數(shù)量明顯增多，其中一線城市全部環(huán)比上漲，價格趨于企穩(wěn)；但很多三四線城市短期供大于求，未來房價還存在下行趨勢。

二、宏觀政策環(huán)境對房地產(chǎn)價格的影響

（一）信貸政策

房地產(chǎn)投資具有投資量大，周期長，周轉(zhuǎn)慢等特點，這就決定了無論是土地儲備，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、還是購置房地產(chǎn)，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是普通購房者都依賴于金融信貸的支持。信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1.利率

在供給方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的資金來源包括自有資金、銀行信貸及其他資金。開發(fā)商融資成本的高低與借貸資金的取得都與利率高度相關(guān)。當(dāng)利率下降時，開發(fā)商融資較易，成本較低，相應(yīng)的房地產(chǎn)價格較低。在需求方面，大部分購房者需要依賴長期的負債以取得房產(chǎn)，利率降低時，居民進行住宅消費或投資的成本降低，刺激了居民對住宅的需求，從而房價升高。

2.貸款首付比例

2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。降低貸款首付比例，意味購房者可以提前滿足其住房需求，降低了住房消費或投資的成本，刺激房地產(chǎn)需求的增加，進而帶動房價提升。

（二）稅收政策

房地產(chǎn)稅收是一個多環(huán)節(jié)征收的稅收體系，主要包括生產(chǎn)、持有、轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)。首先，降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以減輕企業(yè)經(jīng)營成本，從而達到抑制房價的目標(biāo)。其次，增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，可以提高炒房成本，從而抑制投機炒房現(xiàn)象的發(fā)生。最后，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，可抑制投機性質(zhì)的房地產(chǎn)保有行為，降低利用房地產(chǎn)的收益，從而降低房價。同時有利于減少土地閑置，保證土地和房產(chǎn)的正常流動，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。

（三）土地政策

土地政策對房地產(chǎn)價格的影響主要體現(xiàn)在兩方面。一方面是土地價格對房地產(chǎn)價格的作用。土地價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，土地價格的上升導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地的成本增加，投資規(guī)模縮小，從而市場供應(yīng)量減小，最終使得房價上升。另一方面是土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的作用。自然界中土地的位置、數(shù)量 是固定不變的，即土地的自然供給缺乏彈性，不會因為需求的變化而變化。但土地的經(jīng)濟供給相對來說是有彈性的，即政府可通過制定土地政策控制土地的經(jīng)濟供給。在我國，土地屬于國家所有，國家壟斷了土地的一級出讓市場，并通過招牌掛等方式出讓國有土地，這在一定程度上控制了土地的供給及價格。

（四）行政方式

針對我國房地產(chǎn)市場價格上漲過快、房屋空置率上升，投機性購房行為增多的現(xiàn)狀，以及保障低收入群體的住房需求，政府通過行政方式出臺了一系列政策，如限購令、限外令、廉租住房、保障性住房等。其中“限購令”出臺的最主要目的是為了阻止房價進一步上漲，降低非合理性的投資需求，進而到達降低房價的目標(biāo)。而保障性住房等方式主要滿足低收入階層的住房需求，能夠分流一部分市場需求，從而達到穩(wěn)定房價的作用。

三、政策建議及展望

（一）加大信貸監(jiān)管力度

信貸政策的作用對我國房地產(chǎn)市場影響較大，嚴(yán)格的信貸政策可以起到抑制投機投資性購房的效果，但同時也打擊了普通購房者的剛性購房需求以及合理性的改善住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷之勢。因此，必須明確界定和區(qū)別關(guān)于住房的消費需求和投資投機需求。對于合理性的住房消費需求，可以享受包括信貸在內(nèi)的種住房優(yōu)惠政策。而對于投資性需求，則一定程度上要收到政策的約束。只有這樣，才能使房地產(chǎn)市場恢復(fù)其居住或消費功能，使房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。

（二）進一步完善稅收制度

一方面，對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)及保有環(huán)節(jié)實行不同的稅收政策，有效分別房地產(chǎn)的投資型及消費型需求，鼓勵消費型需求，適當(dāng)抑制投資型需求。另一方面，將房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的杠桿，并積極實施房地產(chǎn)稅改革，這將有利于增大直接稅的比重且降低中低收入者的稅收負擔(dān)，提高地方政府的稅收收入，改變地方政府高度依賴土地財政的狀況，同時通過財產(chǎn)及收入的再分配達到縮小兩極分化的目標(biāo)。

（三）優(yōu)化土地供應(yīng)制度

一方面， 要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，逐步實現(xiàn)市場化的土地供應(yīng)制度，嚴(yán)厲打擊各種土地投機行為， 保證土地經(jīng)濟供給不斷增加；另一方面， 調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不斷提高保障房建設(shè)和各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地供應(yīng)面積在所有土地供應(yīng)面積中的比重，滿足人民的住房剛性需求，進一步穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場走上健康和可持續(xù)發(fā)展的軌道。

（四）健全我國保障性住房供給制度和供給體系

完善保障性住房分配、使用、管理體系，建立有效的管理機制。加強對保障性住房資金管理使用情況的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格規(guī)范房源使用管理，及時發(fā)現(xiàn)和整治違規(guī)行為，保證保障性住房優(yōu)先提供給低收入群體。同時，堅持公開、公平、公正的原則，不斷健全保障性住房申請、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度，完善社區(qū)、街道和住房保障部門三級審核公示制度，建立科學(xué)的收入、財產(chǎn)和住房情況審查制度，完善保障性住房準(zhǔn)入與退出管理機制，形成科學(xué)有序、行為規(guī)范、信息共享、公開透明的住房保障工作制度。 （作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)）

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