胡美倫

摘要：旅游地產(chǎn)的概念已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的旅游地產(chǎn)了，景區(qū)+地產(chǎn)、溫泉+地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)套路已經(jīng)過(guò)時(shí)，它正以一種新興產(chǎn)業(yè)的身份在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。未來(lái)的旅游地產(chǎn)將進(jìn)入新的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的時(shí)代，它將更加關(guān)注旅游產(chǎn)業(yè)、關(guān)注農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、關(guān)注文化產(chǎn)業(yè)，關(guān)注中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，旅游地產(chǎn)也開(kāi)始面臨一些新的問(wèn)題，即資源更加稀缺、投資慣性增大、競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在問(wèn)題的分析，對(duì)未來(lái)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展策略進(jìn)行了研究，嘗試性地提出一些建議，以促進(jìn)為旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；存在問(wèn)題；策略

旅游地產(chǎn)是旅游和房地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)相互交叉而衍生出的一種新興的地產(chǎn)類(lèi)型，旅游地產(chǎn)的本質(zhì)是城市化擴(kuò)散效應(yīng)的一種高級(jí)形態(tài)，[1]近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了較快的發(fā)展，人們的生活水平也相應(yīng)提高，地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)都得到了巨大的發(fā)展和長(zhǎng)足的進(jìn)步，而推動(dòng)旅游地產(chǎn)發(fā)展的根本原因在于房地產(chǎn)投資屬性的增加，同時(shí)隨著國(guó)家各種支持政策的出臺(tái)，旅游地產(chǎn)也將是近年來(lái)房地產(chǎn)投資的一個(gè)熱點(diǎn)。

一、概念的界定

對(duì)于旅游地產(chǎn)概念，學(xué)術(shù)界有不同的看法。中山大學(xué)陳衛(wèi)東較早使用旅游房地產(chǎn)這一概念，他在“區(qū)域旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究”一文中最早提出了旅游和房地產(chǎn)相結(jié)合的概念。所謂旅游地產(chǎn)就是以旅游活動(dòng)為對(duì)象，以豐富的旅游資源為依托，建造一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間，集旅游、休閑、度假、居住功能為一身的地產(chǎn)項(xiàng)目，從而將旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，形成一種新的開(kāi)發(fā)模式。與相比傳統(tǒng)置業(yè)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)是旅游功能和地產(chǎn)功能的這種完美結(jié)合，從形態(tài)上看，更是異彩紛呈：農(nóng)業(yè)旅游地產(chǎn)、溫泉旅游地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、濱海旅游地產(chǎn)、森林休閑地產(chǎn)、山地度假地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、莊園休閑地產(chǎn)、鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)，從而更能滿足多元化的市場(chǎng)需求，具有更好的自然景觀、人文風(fēng)情、建筑景觀，具備更高的投資價(jià)值。

二、我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題分析

雖然近10多年來(lái)年我國(guó)旅游地產(chǎn)得到了飛速發(fā)展，但是在我國(guó)旅游地產(chǎn)畢竟是新生事物，但是又存在很多問(wèn)題，因?yàn)閺暮?jiǎn)單的方面來(lái)講，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目距離居住地太遠(yuǎn)，不方便購(gòu)買(mǎi)者常住，而且中國(guó)人大多忙碌且房產(chǎn)消費(fèi)能力有限，因而旅游地產(chǎn)的普及性比較差，更為重要的是，其在相關(guān)的法律法規(guī)、政策支持、開(kāi)發(fā)商理念、市場(chǎng)研發(fā)等因素仍然是制約旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。

1、旅游地產(chǎn)缺少專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)范和相關(guān)的政策支持

旅游地產(chǎn)在我國(guó)還處在起步階段，發(fā)展并不是很完善，對(duì)旅游區(qū)和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還主要由政府主導(dǎo)，政策性明顯。[2]尤其是政府相關(guān)的政策規(guī)范和管理法規(guī)嚴(yán)重缺失，目前，我國(guó)僅有一部《房地產(chǎn)法》，沒(méi)有旅游房地產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)法規(guī)，很多有關(guān)旅游地產(chǎn)的行業(yè)政策、法律法規(guī)和理論研究在業(yè)界都存在很大的爭(zhēng)論，有關(guān)旅游房產(chǎn)所依據(jù)的是其他一些非專(zhuān)業(yè)的法律、法規(guī)以及相關(guān)政策來(lái)協(xié)調(diào)。如，旅游地產(chǎn)發(fā)展中，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系沒(méi)有形成多元化、競(jìng)爭(zhēng)性的面向市場(chǎng)的融資工具，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)所需要的大量資金依賴(lài)銀行貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫或衰退，房企倒閉，不僅影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，而且會(huì)影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展。[3]

2、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各自為戰(zhàn)、資源大量浪費(fèi)

在嚴(yán)重缺乏監(jiān)管的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，出于對(duì)旅游房地產(chǎn)巨額利益的誘惑，各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在景區(qū)單位面積上盡可能多的蓋房子以實(shí)現(xiàn)利益最大化；部分開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，各自為戰(zhàn)，只重視項(xiàng)目本身的盈利而忽視各景區(qū)開(kāi)發(fā)的整體性和協(xié)調(diào)性，造成景觀的破壞和沖突，這必然影響到旅游景觀的美感；一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打著“旅游開(kāi)發(fā)”的名義，實(shí)行“圈地運(yùn)動(dòng)”，占用大量土地和旅游資源。

3、旅游地產(chǎn)行業(yè)粗放經(jīng)營(yíng)、亟待整治

目前，隨著房企從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，一些上市房企將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與體育、旅游、農(nóng)業(yè)、文化等熱門(mén)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合謀求無(wú)縫對(duì)接，我國(guó)的旅游地產(chǎn)遍地開(kāi)花的格局已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。但是從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，目前眾多的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理水平低，只管蓋房子，不懂得如何去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)旅游景區(qū)，導(dǎo)致我國(guó)很多旅游地產(chǎn)僅僅以一種景區(qū)加地產(chǎn)、溫泉加地產(chǎn)的粗放型開(kāi)發(fā)模式，缺乏旅游的配套開(kāi)發(fā)、資源綜合利用，導(dǎo)致了自然資源的巨大浪費(fèi)，甚至以破壞生態(tài)環(huán)境為代價(jià)。

三、對(duì)發(fā)展旅游地產(chǎn)的一些建議

1、加強(qiáng)政府對(duì)旅游地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

旅游地產(chǎn)絕不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)加上旅游景區(qū)簡(jiǎn)單地相加在一起而成的。時(shí)下的旅游地產(chǎn)常常要求把旅游項(xiàng)目充分發(fā)揮作用，同時(shí)又要求把旅游房產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理得好，這兩者完美地結(jié)合起來(lái)才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游地產(chǎn)應(yīng)有的作用。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的深刻理解和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，單靠市場(chǎng)的自發(fā)力量，他們往往很難把傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和現(xiàn)代旅游產(chǎn)品有機(jī)地融合。這就需要政府特別是中央政府對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和旅游地產(chǎn)行業(yè)的總體和總量管理，通過(guò)一系列的宏觀調(diào)控手段如：調(diào)整稅率、金融、財(cái)政補(bǔ)貼等法律手段與經(jīng)濟(jì)手段對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和旅游地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀管理。另外，政府對(duì)于土地供應(yīng)、土地稅收、銀行信貸等方面政策的變化都會(huì)極大地影響者旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，政府還應(yīng)加強(qiáng)培育旅游地產(chǎn)企業(yè)的適應(yīng)市場(chǎng)的能力尤其是對(duì)于市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)能力。同時(shí)旅游地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)采取“循序漸進(jìn)”的應(yīng)對(duì)策略。[4]

2、盡快出臺(tái)旅游地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)

完善的市場(chǎng)規(guī)則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良好的運(yùn)行機(jī)制，沒(méi)有規(guī)則，它將無(wú)序而雜亂導(dǎo)致系統(tǒng)失靈。針對(duì)我國(guó)目前旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，應(yīng)切實(shí)加快旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化進(jìn)程，盡快出臺(tái)一系列旅游地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，以此來(lái)明確市場(chǎng)主體的法律地位、規(guī)范各個(gè)市場(chǎng)主體的行為。

3、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，合理利用資源

當(dāng)前旅游地產(chǎn)正處于急功近利的發(fā)展階段，現(xiàn)有的粗放型開(kāi)發(fā)模式對(duì)于自然資源的消耗很大。目前保護(hù)稀缺的旅游資源勢(shì)在必行，首先政府要對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)有一個(gè)通盤(pán)的考慮，對(duì)新開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目審批、選址嚴(yán)格把關(guān)，使其合理布局、和諧共處，將旅游房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益與旅游資源保護(hù)結(jié)合起來(lái)。其次旅游地產(chǎn)行業(yè)也必須向集約型開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)化，開(kāi)發(fā)商除了考慮自身經(jīng)濟(jì)效益以外，應(yīng)承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，力求站在區(qū)域發(fā)展全局的高度思考問(wèn)題，并采取積極的措施，保護(hù)和完善原有的生態(tài)景觀，以便合理利用稀缺的自然環(huán)境資源。

4、保持本土特色，開(kāi)發(fā)國(guó)際品牌

我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)是有中國(guó)特色的旅游地產(chǎn)的發(fā)展。由于旅游地產(chǎn)是一個(gè)投資回收周期很長(zhǎng)，需要具備較高產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的行業(yè)，從旅游地產(chǎn)布局上看，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要做好旅游地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的合理規(guī)劃與布局，切不可追求開(kāi)發(fā)速度和經(jīng)濟(jì)效益而不顧特色和質(zhì)量。在其開(kāi)發(fā)的過(guò)程中既要保持本土特色，又要面向世界，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃方案、海外市場(chǎng)分析、海外市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面做大量認(rèn)真細(xì)致的調(diào)研工作，注重與國(guó)際旅游地產(chǎn)市場(chǎng)接軌，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)國(guó)際品牌，吸引更多的境外游客。

5、結(jié)語(yǔ)

新的時(shí)代產(chǎn)生新的機(jī)遇，新的構(gòu)想產(chǎn)生新的商業(yè)模式。目前，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)通過(guò)改革創(chuàng)新促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)。新一代的房地產(chǎn)人，有能力和機(jī)遇去承擔(dān)更大的時(shí)代使命，通過(guò)持續(xù)創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)向更好的方向、更高的層次邁進(jìn)。（作者單位：四川省社會(huì)科學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧仁，謝三樹(shù).從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展角度看旅游地產(chǎn)[J].福建建筑，2013，7.

[2]孫偉飛.基于文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究[J].旅游經(jīng)濟(jì)，2012，11.

[3]張艷. 淺談我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2011，02.

[4]余斌.旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與監(jiān)控[J].旅游經(jīng)濟(jì)，2012，11.