胡美倫

摘要：旅游地產(chǎn)的概念已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的旅游地產(chǎn)了，景區(qū)+地產(chǎn)、溫泉+地產(chǎn)的開發(fā)套路已經(jīng)過時，它正以一種新興產(chǎn)業(yè)的身份在我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。未來的旅游地產(chǎn)將進入新的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的時代，它將更加關(guān)注旅游產(chǎn)業(yè)、關(guān)注農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、關(guān)注文化產(chǎn)業(yè)，關(guān)注中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，旅游地產(chǎn)也開始面臨一些新的問題，即資源更加稀缺、投資慣性增大、競爭更加激烈。本文通過對我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在問題的分析，對未來旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展策略進行了研究，嘗試性地提出一些建議，以促進為旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；存在問題；策略

旅游地產(chǎn)是旅游和房地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)相互交叉而衍生出的一種新興的地產(chǎn)類型，旅游地產(chǎn)的本質(zhì)是城市化擴散效應的一種高級形態(tài)，[1]近年來我國經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展，人們的生活水平也相應提高，地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)都得到了巨大的發(fā)展和長足的進步，而推動旅游地產(chǎn)發(fā)展的根本原因在于房地產(chǎn)投資屬性的增加，同時隨著國家各種支持政策的出臺，旅游地產(chǎn)也將是近年來房地產(chǎn)投資的一個熱點。

一、概念的界定

對于旅游地產(chǎn)概念，學術(shù)界有不同的看法。中山大學陳衛(wèi)東較早使用旅游房地產(chǎn)這一概念，他在“區(qū)域旅游房地產(chǎn)開發(fā)研究”一文中最早提出了旅游和房地產(chǎn)相結(jié)合的概念。所謂旅游地產(chǎn)就是以旅游活動為對象，以豐富的旅游資源為依托，建造一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間，集旅游、休閑、度假、居住功能為一身的地產(chǎn)項目，從而將旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，形成一種新的開發(fā)模式。與相比傳統(tǒng)置業(yè)項目，旅游地產(chǎn)是旅游功能和地產(chǎn)功能的這種完美結(jié)合，從形態(tài)上看，更是異彩紛呈：農(nóng)業(yè)旅游地產(chǎn)、溫泉旅游地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、濱海旅游地產(chǎn)、森林休閑地產(chǎn)、山地度假地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、莊園休閑地產(chǎn)、鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)，從而更能滿足多元化的市場需求，具有更好的自然景觀、人文風情、建筑景觀，具備更高的投資價值。

二、我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題分析

雖然近10多年來年我國旅游地產(chǎn)得到了飛速發(fā)展，但是在我國旅游地產(chǎn)畢竟是新生事物，但是又存在很多問題，因為從簡單的方面來講，旅游地產(chǎn)項目距離居住地太遠，不方便購買者常住，而且中國人大多忙碌且房產(chǎn)消費能力有限，因而旅游地產(chǎn)的普及性比較差，更為重要的是，其在相關(guān)的法律法規(guī)、政策支持、開發(fā)商理念、市場研發(fā)等因素仍然是制約旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。

1、旅游地產(chǎn)缺少專門的法律規(guī)范和相關(guān)的政策支持

旅游地產(chǎn)在我國還處在起步階段，發(fā)展并不是很完善，對旅游區(qū)和旅游地產(chǎn)開發(fā)還主要由政府主導，政策性明顯。[2]尤其是政府相關(guān)的政策規(guī)范和管理法規(guī)嚴重缺失，目前，我國僅有一部《房地產(chǎn)法》，沒有旅游房地產(chǎn)的專門法規(guī)，很多有關(guān)旅游地產(chǎn)的行業(yè)政策、法律法規(guī)和理論研究在業(yè)界都存在很大的爭論，有關(guān)旅游房產(chǎn)所依據(jù)的是其他一些非專業(yè)的法律、法規(guī)以及相關(guān)政策來協(xié)調(diào)。如，旅游地產(chǎn)發(fā)展中，我國的房地產(chǎn)金融體系沒有形成多元化、競爭性的面向市場的融資工具，結(jié)果導致房地產(chǎn)行業(yè)所需要的大量資金依賴銀行貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫或衰退，房企倒閉，不僅影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，而且會影響到整個國民經(jīng)濟的建設(shè)和發(fā)展。[3]

2、旅游地產(chǎn)開發(fā)各自為戰(zhàn)、資源大量浪費

在嚴重缺乏監(jiān)管的旅游地產(chǎn)市場，出于對旅游房地產(chǎn)巨額利益的誘惑，各大地產(chǎn)開發(fā)商在景區(qū)單位面積上盡可能多的蓋房子以實現(xiàn)利益最大化；部分開發(fā)商自主開發(fā)，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，各自為戰(zhàn)，只重視項目本身的盈利而忽視各景區(qū)開發(fā)的整體性和協(xié)調(diào)性，造成景觀的破壞和沖突，這必然影響到旅游景觀的美感；一些地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打著“旅游開發(fā)”的名義，實行“圈地運動”，占用大量土地和旅游資源。

3、旅游地產(chǎn)行業(yè)粗放經(jīng)營、亟待整治

目前，隨著房企從黃金時代進入白銀時代，一些上市房企將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與體育、旅游、農(nóng)業(yè)、文化等熱門產(chǎn)業(yè)相結(jié)合謀求無縫對接，我國的旅游地產(chǎn)遍地開花的格局已經(jīng)開始顯現(xiàn)。但是從整個行業(yè)來看，目前眾多的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營管理水平低，只管蓋房子，不懂得如何去開發(fā)經(jīng)營旅游景區(qū)，導致我國很多旅游地產(chǎn)僅僅以一種景區(qū)加地產(chǎn)、溫泉加地產(chǎn)的粗放型開發(fā)模式，缺乏旅游的配套開發(fā)、資源綜合利用，導致了自然資源的巨大浪費，甚至以破壞生態(tài)環(huán)境為代價。

三、對發(fā)展旅游地產(chǎn)的一些建議

1、加強政府對旅游地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

旅游地產(chǎn)絕不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)加上旅游景區(qū)簡單地相加在一起而成的。時下的旅游地產(chǎn)常常要求把旅游項目充分發(fā)揮作用，同時又要求把旅游房產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營管理得好，這兩者完美地結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游地產(chǎn)應有的作用。由于地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的深刻理解和實操經(jīng)驗，單靠市場的自發(fā)力量，他們往往很難把傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代旅游產(chǎn)品有機地融合。這就需要政府特別是中央政府對旅游地產(chǎn)開發(fā)、運營和旅游地產(chǎn)行業(yè)的總體和總量管理，通過一系列的宏觀調(diào)控手段如：調(diào)整稅率、金融、財政補貼等法律手段與經(jīng)濟手段對旅游地產(chǎn)開發(fā)和旅游地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀管理。另外，政府對于土地供應、土地稅收、銀行信貸等方面政策的變化都會極大地影響者旅游地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。同時，政府還應加強培育旅游地產(chǎn)企業(yè)的適應市場的能力尤其是對于市場需求的預測能力。同時旅游地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應采取“循序漸進”的應對策略。[4]

2、盡快出臺旅游地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)

完善的市場規(guī)則是市場經(jīng)濟良好的運行機制，沒有規(guī)則，它將無序而雜亂導致系統(tǒng)失靈。針對我國目前旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，應切實加快旅游地產(chǎn)市場的規(guī)范化進程，盡快出臺一系列旅游地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，以此來明確市場主體的法律地位、規(guī)范各個市場主體的行為。

3、轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，合理利用資源

當前旅游地產(chǎn)正處于急功近利的發(fā)展階段，現(xiàn)有的粗放型開發(fā)模式對于自然資源的消耗很大。目前保護稀缺的旅游資源勢在必行，首先政府要對旅游地產(chǎn)項目的建設(shè)有一個通盤的考慮，對新開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目審批、選址嚴格把關(guān)，使其合理布局、和諧共處，將旅游房產(chǎn)的經(jīng)濟效益與旅游資源保護結(jié)合起來。其次旅游地產(chǎn)行業(yè)也必須向集約型開發(fā)模式轉(zhuǎn)化，開發(fā)商除了考慮自身經(jīng)濟效益以外，應承擔更多的社會責任，力求站在區(qū)域發(fā)展全局的高度思考問題，并采取積極的措施，保護和完善原有的生態(tài)景觀，以便合理利用稀缺的自然環(huán)境資源。

4、保持本土特色，開發(fā)國際品牌

我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展應是有中國特色的旅游地產(chǎn)的發(fā)展。由于旅游地產(chǎn)是一個投資回收周期很長，需要具備較高產(chǎn)業(yè)運營能力的行業(yè)，從旅游地產(chǎn)布局上看，旅游地產(chǎn)開發(fā)商要做好旅游地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的合理規(guī)劃與布局，切不可追求開發(fā)速度和經(jīng)濟效益而不顧特色和質(zhì)量。在其開發(fā)的過程中既要保持本土特色，又要面向世界，在項目定位、規(guī)劃方案、海外市場分析、海外市場營銷策劃等方面做大量認真細致的調(diào)研工作，注重與國際旅游地產(chǎn)市場接軌，開發(fā)旅游地產(chǎn)國際品牌，吸引更多的境外游客。

5、結(jié)語

新的時代產(chǎn)生新的機遇，新的構(gòu)想產(chǎn)生新的商業(yè)模式。目前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》，鼓勵通過改革創(chuàng)新促進旅游投資和消費。新一代的房地產(chǎn)人，有能力和機遇去承擔更大的時代使命，通過持續(xù)創(chuàng)新來推動我國房地產(chǎn)業(yè)向更好的方向、更高的層次邁進。（作者單位：四川省社會科學院）

參考文獻：

[1]鄧仁，謝三樹.從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展角度看旅游地產(chǎn)[J].福建建筑，2013，7.

[2]孫偉飛.基于文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的旅游地產(chǎn)開發(fā)研究[J].旅游經(jīng)濟，2012，11.

[3]張艷. 淺談我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展[J].經(jīng)營管理者，2011，02.

[4]余斌.旅游地產(chǎn)開發(fā)項目風險應對與監(jiān)控[J].旅游經(jīng)濟，2012，11.