斯琴高娃

摘 要：隨著我國的社會和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，當(dāng)前的住房問題越來越受到社會大眾的關(guān)注。在國家提出公租房概念后，如何更好的在政策的指導(dǎo)和戰(zhàn)略目標的基礎(chǔ)之上，更好的運行公共住房租賃體系是一個值得相關(guān)部門思考的問題。本文從國家政策和如何在探索公租房運行體制的道路上創(chuàng)新思維兩點對公租房的運行機制展開討論。

關(guān)鍵詞：公共租賃；住房體系；運行機制；公租房

一、我國公共租賃住房政策

2010年我國住建部出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，在這次政策中第一次提出了公租房概念。2011年和2012年也相繼發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》和《公共租賃住房管理辦法》，在“十二五”綱要中則明確了對公租房的要求和運行機制。將住房重點放在公租房，逐步完善使其成為保障性住房的主要組成部分。如何更好的使公租房逐漸發(fā)展成為保障性住房的主體，并且能夠長期的運轉(zhuǎn)下去，是一個值得各地方政府思考的問題。各個地方的政府理應(yīng)正確的認識到國家對于發(fā)展公租房的戰(zhàn)略目標，解放思想，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的封閉思想，發(fā)展創(chuàng)新思維和創(chuàng)造性思維，不斷的探索有效科學(xué)的運行機制和創(chuàng)新運行機制，在實踐中創(chuàng)新改革。

在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》中明確的要求“堅持政府主導(dǎo)政策扶持，引導(dǎo)社會參與；堅持加大公共財政投入，同時發(fā)揮市場機制的作用”。這是國家擴大內(nèi)需、創(chuàng)新改革的戰(zhàn)略意圖。同時這也是改革創(chuàng)新的必走之路，發(fā)展公租房運行機制應(yīng)當(dāng)堅持以政府政策為指導(dǎo)，以人民的利益為最終目標，充分利用社會各界的人力資源和物力資源，發(fā)揮市場機制在資源配置中的作用，實現(xiàn)資源的充分的配置，不斷的創(chuàng)新管理模式。公租房是為了解決部分公務(wù)人員由于各種原因無法住在經(jīng)濟房和廉價房。公租房的本質(zhì)就是房子只租不售，作為公共物品，公租房提供的不單單是居所，還包括了與其配套的各類服務(wù)和條例。而當(dāng)前公租房體制存在的問題是部分人員低價租賃公租房再次高價出租進而賺取差價，另一方面，公租房的房屋所有方可以為公共機構(gòu)或社會個人，而我國的國情導(dǎo)致公租房歸“公”的想法根深蒂固。這在一定程度上阻礙了公租房的發(fā)展。隨著社會和經(jīng)濟的快速發(fā)展，當(dāng)前我國的行政管理體系逐漸在朝著公共服務(wù)方向發(fā)生轉(zhuǎn)變，削弱公租房房屋歸屬方為國家的思想。建立以市場來調(diào)節(jié)機制、具有一定公益性的公租房體制。

二、探索和創(chuàng)新公共租賃住房體系

2.1將主導(dǎo)權(quán)交給地方政府

在宏觀上，是由政府對公租房政策作整體的戰(zhàn)略上的規(guī)劃，而在微觀上是由地方政府具體落實的。如今我國的情況是地方政府沒有任何具體的供給決策權(quán)，決策權(quán)是掌握在上級部門手中的，地方政府只是對上級政府的決定進行實施和分配。分配方式為“自下而上”的逐級分配，導(dǎo)致最需要公租房的基層的人員往往供不應(yīng)求，同時也挫傷了地方政府的積極性，造成“供需脫節(jié)”的現(xiàn)象。

最了解對公租房的迫切需求的人群的部門非地方的基層政府莫屬。同時也最有權(quán)利出聲的部門。前人的經(jīng)驗告訴我們發(fā)展保障性住房最基本的一點就是要保障公租房的覆蓋面積。明確范圍，精確收集相關(guān)數(shù)據(jù)資料，合理評估供給數(shù)量，進而實施建設(shè).這項任務(wù)的實施只有地方基層政府的領(lǐng)導(dǎo)也是不夠的，還需要地方人民的積極配合和投入。例如以地毯式排查方式對城鎮(zhèn)登記人員的已有住房情況、家庭收支情況進行詳細的了解、同時對于政府的做法也可以存在不同的聲音。要可以接受來自社會各界的不同的聲音，意見應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖话l(fā)表，地方政府在進行思考后也可以將來自社會各界的意見納入其中。

在宏觀上，國家在統(tǒng)一安排時應(yīng)當(dāng)充分的考慮地方政府的行政能力和財務(wù)能力。在劃撥財政資金的同時更多提供政策上的優(yōu)惠。充分的調(diào)動地方政府的積極性和能動性，從根本上避開公租房和社會大眾的公眾需求錯位之間的供不應(yīng)求現(xiàn)象。讓公租房真正的發(fā)揮其作用，給有需要的人提供便利，防止落入部分被利益熏心的人用作商業(yè)用途來謀取私利。

2.2合理利用結(jié)余資金，實現(xiàn)互濟

當(dāng)前公租房體制面臨的最大的問題就是對公租房的建設(shè)資金投入嚴重不足的情況?，F(xiàn)如今的公租房的投入建設(shè)資金大部分是由國家政府來進行投資和財政投入，但是廣大社會民眾對公租房有需求的人數(shù)遠遠大于所供應(yīng)的公租房數(shù)量，公租房的建設(shè)遠遠跟不上需求量。這是因為公租房的建設(shè)資金來源過于單一，公租房的資金大部分來源都是政府的財政投入，資金嚴重短缺。在2011年國家政府對于各類的保障性政策資金補貼僅為所需資金的10%，而實際上剩余的90%是由地方政府來進行籌集。雖然近些年來興起的房地產(chǎn)信托基金等等由政府和企業(yè)共同合作的模式從而減少財政壓力。然而事實上是在這些合作中政府扮演的角色是“借款方”，在合作的本質(zhì)其實還是由政府出資。

通過前十幾年的實踐我們可以發(fā)現(xiàn)，在保障民生、促進人們生活品質(zhì)提高方面，住房公積金有著十分巨大的作用。在房地產(chǎn)商大力的炒熱房價的今天，許多的中低層工薪階級都買不起房子，這直接的讓住房公積金堆積在銀行系統(tǒng)中，無法發(fā)揮它本身的作用和價值。有調(diào)查顯示，直到2012年的年底來看，住房公積金的累積額（也稱結(jié)余量）已高達9000億人民幣、這些資金都是囤積在銀行當(dāng)中的。如果這些資金能夠用于公租房建設(shè)資金投入和公租房項目周轉(zhuǎn)運營的話，就可以更好的發(fā)揮其保障性的本質(zhì)，真正意義上體現(xiàn)社會公平。為此，有相關(guān)部門人員已表態(tài)會將公積金的結(jié)余資金很好的運用到公租房的建設(shè)和運營，從而降低國家的財政負擔(dān)和更好的促進人民的基本住房利益得到保障。

2.3利用公積金結(jié)余部分要注意的三點

因為資金數(shù)量龐大，來源更為穩(wěn)定和成本相較低廉的優(yōu)勢，使得住房公積金的結(jié)余資金用來投資公租房建設(shè)具有非常的優(yōu)勢和好處。但是從當(dāng)前的實踐來看，這類創(chuàng)新舉動也有值得注意和考察的部分。第一，政策上存在一定的風(fēng)險。雖然有明文條例支出公積金增值收益可運用于公租房建設(shè)，但是是否可以使用公積金的結(jié)余資金這一點尚未有明確的指導(dǎo)。第二，一旦公積金的結(jié)余資金用于投入公租房建設(shè)的話，公積金繳保人的利益會受到一定程度上的損害，這是毋庸置疑的。關(guān)于這一點，政府應(yīng)當(dāng)在政策上給予充分的優(yōu)惠，在確保增值的情況下，購買公租房產(chǎn)權(quán)將其轉(zhuǎn)入公租房運營。第三，公租房只租不售的特點對于融資安全和資金收益方面也存在一定的干擾。在這點問題上，政府應(yīng)當(dāng)在充分借鑒國外的經(jīng)驗對公租房體制進行創(chuàng)新改革。

2.4將政府和社會合理的融合供應(yīng)公租房

目前我國存在大量的商品房，除了有空置房外，還有大量的二手空房，部分由個體戶所有，以租賃的形式和房價升值的辦法在房業(yè)市場中賺取利益，這類做法是充分的由市場機制來進行調(diào)控的，模式成熟化。公租房機制可以由政府和個人混合供應(yīng)，例如：政府提供一定的激勵機制，促進個體戶將其商品房租賃給政府，政府統(tǒng)一改造后加入公租房體系，或者是在財政上給予一定的優(yōu)惠政策，個體戶自行改造商品房以達到公租房的出租標準，由政府提供租金差額。

地方政府應(yīng)當(dāng)成立一個專門用來監(jiān)管和運行公租房體系的部門，在充分利用市場對資源充分配置的前提下，將財政資金轉(zhuǎn)投公租房基金，利用基金來“養(yǎng)”公租房，進而降低大量購入公租房的資金壓力。

三、結(jié)論

綜上所述，在建設(shè)公租房的初期，確保公租房體系科學(xué)有效、良好的運營是擺在我們面前一條值得思考的問題。在實踐中探尋更好、更高效的解決辦法是唯一的方法。我們要堅持創(chuàng)新思維，不斷的探索公租房運行體系的新道路，從而達到“居有住所”的民生目標。（作者單位：內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市供暖經(jīng)營管理處）

參考文獻：

[1] 李海濤，侯綱：《公共租賃住房體系運行機制的探索》，載《建筑經(jīng)濟》，2013年第07期，第61-63頁.