龔小鋒

商業(yè)地產(chǎn)一直是對開發(fā)商資金鏈的巨大考驗，資產(chǎn)證券化尤其是REITs是解決資金的重要手段。6月26日，一款名為鵬華前海萬科的REITs（以下簡稱前海REITs）發(fā)行，這是國內(nèi)首只公募REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品。

隨著政策環(huán)境的日趨寬松，萬科和萬達(dá)等地產(chǎn)商開始紛紛嘗試推進(jìn)REITs，盡管這些產(chǎn)品與國際意義上的真正REITs尚有差別，但新一波房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化浪潮已經(jīng)開始蓄勢。

“兩萬”率先試水

這款備受關(guān)注的前海REITs總規(guī)模達(dá)到30億元，預(yù)期年化收益率8%。發(fā)行渠道主要是銀行的柜臺，面向個人投資者。發(fā)行期間，投資者單筆認(rèn)購門檻為10萬元。產(chǎn)品成立并在深交所掛牌上市后，在二級市場以1萬元為單元進(jìn)行交易。

前海REITs的收益主要來自萬科企業(yè)公館租金與固定收益類產(chǎn)品回報，預(yù)計年化收益率在8%-10%之間。萬科一名內(nèi)部人士表示，“萬科企業(yè)公館目前已經(jīng)全部出租，租金大約在250元/平方米，年租金收入約1.5億元?！逼渥饨鹚揭呀?jīng)達(dá)到了深圳福田CBD的租金水平，預(yù)計未來還將溫和上揚(yáng)。

這是迄今為止，與國際主流的REITs最為接近的一支產(chǎn)品。對廣大中小投資者開放交易，1萬元以上即可購買。這意味著，普通市民也可以通過投資前海REITs，成為前海物業(yè)的“二房東”了。

萬科集團(tuán)高級副總裁譚華杰近期表示，這款產(chǎn)品的意義在于，一是突破了傳統(tǒng)的私募REITs產(chǎn)品，公募的形式讓更多投資者參與進(jìn)來；二是這只REITs針對的是不動產(chǎn)，此前很多與此類似的資產(chǎn)證券化項目并未投資房地產(chǎn)。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)集團(tuán)的動作更快。6月7日，萬達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，這是一款類REITs的產(chǎn)品，以萬達(dá)廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場項目。

據(jù)了解，“穩(wěn)賺1號”投資門檻為1000元，期限為七年，預(yù)期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%?！胺€(wěn)賺1號”上市三天內(nèi)就被一搶而光，并順利完成50億元資金的發(fā)行計劃，創(chuàng)造了全球眾籌行業(yè)的新紀(jì)錄，為此萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林十分重視，甚至親自敲定“穩(wěn)賺一號募資50億元”的新聞稿。

萬科與萬達(dá)的上述舉動意味著，房地產(chǎn)作為大類資產(chǎn)，在經(jīng)過證券化之后，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾購買投資，讓更多的人可以成為萬科、萬達(dá)項目的“股東”。

同時，也為企業(yè)自身開辟新的融資和退出渠道，是持有型物業(yè)資產(chǎn)證券化探索的意義所在。

“穩(wěn)賺1號”本身是萬達(dá)輕資產(chǎn)化的加速器之一，自轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)以來，萬達(dá)開業(yè)了109家萬達(dá)廣場，而在未來十年，萬達(dá)宣稱要開業(yè)1000座萬達(dá)廣場，必然要將借助外部資金才能達(dá)到這一目標(biāo)。

此外，去年12月，蘇寧云商將公司旗下11家門店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中信金石基金管理公司，成立私募投資基金，從而盤活40億元資金。盡管是私募形式，但也是REITs發(fā)展過程中的一次創(chuàng)新嘗試。

尚不是真正的REITs

前海REITs是否算是真正的REITs受到了爭議，在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管萬科、萬達(dá)和蘇寧的資產(chǎn)證券化嘗試都是有益的探索，但離真正的REITs均尚有距離。

王永平認(rèn)為，目前市場上的各種REITs，有的僅僅是開發(fā)商融資、營銷手段的變種，有的更接近于債權(quán)、資管產(chǎn)品。最終物業(yè)產(chǎn)權(quán)仍在開發(fā)商手上，并非退出渠道。

相對而言，由于公募性質(zhì)，前海REITs的模式比較接近真正的REITs。從事金融分析研究的北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹認(rèn)為，“前海REITs嚴(yán)格意義上不能成為真正的REITs產(chǎn)品”，由于設(shè)定了8年的存續(xù)期，更像是一種債券性質(zhì)的產(chǎn)品。而在美國，上市流通的REITs產(chǎn)品不會告訴投資者期限長短。

譚華杰也承認(rèn)，目前國內(nèi)在REITs方面仍處于發(fā)展初期，鵬華萬科REITs已經(jīng)是很大的突破，“離真正的REITs又近了一步”。

對于投資門檻較低、帶有眾籌性質(zhì)穩(wěn)賺一號，王健林此前就表示，“穩(wěn)賺1號其實就是一個準(zhǔn)REITs”，待有關(guān)部門一批準(zhǔn)，穩(wěn)賺一號可以上市，變成公募而不是私募，就會成為真正的REITs。而在萬達(dá)本身的產(chǎn)品介紹中，穩(wěn)賺1號最終的退出方式也是以REITs形式上市。

不過，從國內(nèi)相關(guān)立法、監(jiān)管、風(fēng)險評估等各方面來看，資產(chǎn)證券化的推行時機(jī)尚未成熟。REITs的監(jiān)管權(quán)屬也一直混亂，目前仍未確定是歸銀監(jiān)會還是歸證監(jiān)會。

與美國REITs收益在企業(yè)層面不收稅相比，國內(nèi)REITs仍然存在雙重征稅的問題。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳5.5%的營業(yè)稅和一定比例的房產(chǎn)稅，以及25%的所得稅。

收入分紅后個人還要交納所得稅；而涉及物業(yè)資產(chǎn)的收購和轉(zhuǎn)讓，需要繳納高額的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，多重征稅使得投資者收益大打折扣。

試水資產(chǎn)證券化

盡管國內(nèi)尚不具備大規(guī)模推行REITs的條件，但這一融資方式正以在前所未有的力度推進(jìn)中。自去年“央四條”提出開展REITs試點(diǎn)后，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的進(jìn)程明顯加快。萬達(dá)、萬科兩家公司的REITs試驗，背后得到了上海自貿(mào)區(qū)和深圳前海管委會的支持。

一名接近萬達(dá)的人士表示，上海自貿(mào)區(qū)給予了萬達(dá)特別支持。此前萬達(dá)就和上海自貿(mào)區(qū)著手搭建準(zhǔn)REITs權(quán)證交易平臺，這一平臺是上海自貿(mào)區(qū)為萬達(dá)設(shè)置的定向開閘REITs平臺。

6月30日，記者從萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部獲悉，萬達(dá)和快錢聯(lián)手推出“穩(wěn)賺1號”二期項目，定于7月2日上午10點(diǎn)至7月8日晚10點(diǎn)開放申購。同時，項目的轉(zhuǎn)讓功能已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)測階段，有望于近期開通，使投資者可以輕松將項目轉(zhuǎn)手，實現(xiàn)流通變現(xiàn)。

在王永平看來，萬科和萬達(dá)帶頭之下，將激發(fā)其他開發(fā)商和公募機(jī)構(gòu)投身REITs的熱情。商業(yè)地產(chǎn)商把旗下的優(yōu)質(zhì)物業(yè)未來資產(chǎn)證券化打包成REITs上市，將成為一大趨勢。

不僅是萬科、萬達(dá)，涉及商業(yè)地產(chǎn)的國內(nèi)大型房企如華潤置地、保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中海等基本都有將商業(yè)資產(chǎn)證券化的打算。保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中海外的持有物業(yè)建筑面積都已超過200萬平方米，華潤置地旗下的持有物業(yè)建設(shè)面積更是達(dá)到341萬平方米。

在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大潮中，金融機(jī)構(gòu)無疑是另一大推動力。鵬華基金有關(guān)人士近期透露，與萬科合作的產(chǎn)品獲批后，公司接連接到多家地產(chǎn)公司的詢問和合作意向。

中信金石基金管理公司和嘉實基金均為證監(jiān)會REITs試點(diǎn)企業(yè)。2014年，中信證券推行了兩款私募類REITs產(chǎn)品，分別為“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”和“中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃”。前者在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，后者推出售后返租。

“只要中國擁有越來越多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)拿來投資，REITs的發(fā)展肯定會迎來突破?！蓖跤榔秸J(rèn)為，但REITs發(fā)展還主要取決于兩個因素，一個是政策層面尤其是稅收問題的解決，否則難以保證REITs的收益。另一個是商業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營能力的提高，如果運(yùn)營能力差，物業(yè)收益低，REITs就失去了意義。