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        通州商辦樓宇,你舍得賣嗎?

        2015-05-30 10:48:04徐越
        房地產(chǎn)世界 2015年7期
        關(guān)鍵詞:寫(xiě)字樓通州入市

        徐越

        通州區(qū)房?jī)r(jià)從目前售樓處的反饋信息看,不管是不是有市政府搬遷的利好消息,都有看漲的可能性,只是一要看幅度和可持續(xù)性,二要看什么是觸媒。

        2014年,當(dāng)運(yùn)河核心區(qū)各大開(kāi)發(fā)商所持地塊的產(chǎn)品相繼問(wèn)世后,未來(lái)近300萬(wàn)平米的商業(yè)地產(chǎn)以嚴(yán)重同質(zhì)化的產(chǎn)品形式同期入市。其中,多數(shù)產(chǎn)品最終將以類住宅的形式入市,目光鎖定在已習(xí)慣生活在通州區(qū)內(nèi)卻又供職于CBD的白領(lǐng)一族。

        為什么F3用地到了開(kāi)發(fā)商手中,會(huì)被演變成類SOHO的產(chǎn)品面市呢。拋除政府在土地出讓時(shí)缺乏后期控制手段帶來(lái)的因素,單純就區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度而言,通州對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)在近幾年內(nèi)缺乏有效的政策指引和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)流,也是重要原因之一。商辦樓宇,作為區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物理承載空間,最終需要有足夠量的企業(yè)在里面辦公、社交和消費(fèi),如果區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展力不足,直接影響商辦樓宇的出租率和租金,這兩點(diǎn)又直接影響散戶投資人對(duì)商辦產(chǎn)品的投資信心,從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)采取其他有效方式,規(guī)避由此帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),轉(zhuǎn)而青睞于因人口紅利而帶來(lái)的區(qū)域可持續(xù)獲利的類居住產(chǎn)品。

        筆者與CBD的一些寫(xiě)字樓銷售業(yè)內(nèi)人士以及部分終端客戶溝通時(shí),當(dāng)問(wèn)到是否考慮搬去通州核心區(qū)的超高層里辦公時(shí),無(wú)一例外他們都會(huì)大搖其頭。接踵而來(lái)的是三個(gè)問(wèn)題:第一,區(qū)域有吸引企業(yè)入駐的明確的優(yōu)惠政策嗎?第二,區(qū)域內(nèi)有世界500強(qiáng)或國(guó)內(nèi)500強(qiáng)為鄰嗎?第三,商務(wù)區(qū)的商務(wù)配套功能健全嗎?

        即便是這樣的問(wèn)話屢屢受挫,筆者仍然堅(jiān)信,利好于通州區(qū)總體布局發(fā)展的各方面信息,將在短期內(nèi)逐步推動(dòng)通州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化,那么,還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)的運(yùn)河核心區(qū)的高層寫(xiě)字樓,你還舍得賣掉嗎?持有型寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商第一句話就是“算不過(guò)來(lái)賬啊!”筆者常常追之反問(wèn):“算過(guò)嗎?”

        縱觀世界各地,包括中國(guó)在內(nèi)的各大城市,“城市名片”的桂冠往往屬于那些“算不過(guò)來(lái)賬”的持有型寫(xiě)字樓。最近,在筆者的組織下,一個(gè)小規(guī)模的業(yè)內(nèi)人士參觀團(tuán)拜訪了北京即將入市和已經(jīng)入市數(shù)年的幾座持有型寫(xiě)字樓,他們的共同點(diǎn)是,從拿地到動(dòng)工,多為數(shù)年之久,其間幾經(jīng)方案的修改、顛覆;不惜重金打造項(xiàng)目的精神堡壘;一些入市十年左右的項(xiàng)目投入大量資金進(jìn)行硬件的升級(jí)改造,始終保持高品質(zhì)的狀態(tài)面對(duì)市場(chǎng)……看完之后,持有經(jīng)營(yíng)這本賬,更是不好算了。

        從未來(lái)供應(yīng)上看,望京地區(qū)的高品質(zhì)寫(xiě)字樓集中在2015-2017年入市,中服地塊預(yù)計(jì)在2020年-2022年入市,通州運(yùn)河核心區(qū)的高品質(zhì)寫(xiě)字樓,交付使用時(shí)間正好介于兩者之間,在一定程度上,是有望拉動(dòng)需求的最大市場(chǎng)磁石。

        各項(xiàng)目利好消息的促動(dòng)下,通州未來(lái)產(chǎn)業(yè)格局的變化已經(jīng)悄然開(kāi)始了。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的逐步完善升級(jí),將極大程度地拉動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)的各種需求。商人皆逐利,持有運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn),是否能算得過(guò)來(lái)賬,不在于算賬的技術(shù)方法,而在于如何算賬的思想意識(shí)。好的產(chǎn)品硬件加上到位的軟性服務(wù),才能吸引一流的客戶,才能帶動(dòng)整體物業(yè)的價(jià)值持續(xù)增值保值,這才是商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值追求。

        如果有一天,通州站在京津冀的肩膀上擎起一座新的商務(wù)之巔,那么,以今天的時(shí)點(diǎn)和地價(jià),在一個(gè)新興的核心區(qū)擁有一幢城市名片級(jí)的優(yōu)質(zhì)物業(yè),將是何等眼光,何等風(fēng)光。全世界,這樣的機(jī)會(huì)不多了。難道,持有這本賬,還說(shuō)算不過(guò)來(lái)嗎?

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