宋云婷

摘 要：近年來(lái)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理逐漸成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí)隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)也隨之變得日益劇烈，對(duì)于此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)部門必須采取相應(yīng)的措施實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的規(guī)范化，以便確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)?？梢詫?shí)現(xiàn)擴(kuò)大。本文從房地產(chǎn)常見的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式入手，進(jìn)而詳細(xì)的闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作的內(nèi)容，并對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃管理的措施進(jìn)行了淺析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；運(yùn)營(yíng)管理

前言：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理也必須進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，進(jìn)而促使其運(yùn)營(yíng)管理水平能得到提升，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍然存在著一些不可忽視的問(wèn)題，因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行探索是勢(shì)必可行的。以下就是站在我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展情況下，為項(xiàng)目計(jì)劃管理提供的有效措施，望其能為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的創(chuàng)新提供有利的參考文獻(xiàn)。

一、常見的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式

（一）職能型組織

目前在我國(guó)大部分歷史較為久遠(yuǎn)的企業(yè)都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)部門的設(shè)置，是根據(jù)員工職能的不同來(lái)區(qū)分的，因而在房地產(chǎn)企業(yè)中主要的部門有設(shè)計(jì)部門、工程部門和招標(biāo)部門等。同時(shí)采用職能型組織的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的共性就是項(xiàng)目開發(fā)的范圍較為狹窄，并且其企業(yè)一般都是在確定項(xiàng)目開發(fā)的城市之后就不會(huì)再有其他城市的選擇。對(duì)于這種組織形式的企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們職能分工較為明確，因而致使員工對(duì)自身多負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍較為明晰。同時(shí)，由于職能型組織分工專業(yè)化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)部門進(jìn)行管理時(shí)，管控的程序也較為清晰[1]。

（二）項(xiàng)目型組織

開發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇將企業(yè)設(shè)置為項(xiàng)目型組織，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的初期，采用項(xiàng)目型組織可以促使項(xiàng)目人力資源的配置實(shí)現(xiàn)合理化。同時(shí)項(xiàng)目型組織下的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)前期，總部會(huì)帶領(lǐng)其他部門對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行實(shí)施，而在項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行全面了解之后，企業(yè)總部才會(huì)將項(xiàng)目交給能力較高員工完成。

（三）矩陣型組織

大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)為了確保實(shí)際運(yùn)營(yíng)的有序性，一般會(huì)在企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后對(duì)其進(jìn)行區(qū)域分工。此方法，可以促使兼顧業(yè)務(wù)較多的群體處理的業(yè)務(wù)范圍更清晰化，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以再確保項(xiàng)目質(zhì)量的情況下實(shí)現(xiàn)部門間知識(shí)的共享。矩陣型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力，同時(shí)也應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，安排相關(guān)的人士對(duì)公司的資源進(jìn)行整合，以便為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)提供有利的條件，致使最終完成項(xiàng)目目標(biāo)。

二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“是”什么

目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著運(yùn)營(yíng)管理的困惑，因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理本身存在著周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題，因此對(duì)于相關(guān)管理初期只注重項(xiàng)目計(jì)劃管理的企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的實(shí)施變得尤為困難。對(duì)于此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)部門應(yīng)對(duì)各職能部門的工作進(jìn)程進(jìn)行定期的檢查，進(jìn)而確保各部門能嚴(yán)格按照企業(yè)的計(jì)劃管理實(shí)施工作。其次，房地產(chǎn)在項(xiàng)目管理過(guò)程中應(yīng)逐漸將重點(diǎn)放在項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目質(zhì)量上，進(jìn)而做到對(duì)項(xiàng)目的全面管理。同時(shí)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)人士也應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)等進(jìn)行定期的檢查，從而確保項(xiàng)目的規(guī)范化。另外，由于項(xiàng)目管理水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中也應(yīng)采取相應(yīng)的措施致使項(xiàng)目管理水平得到有效的提升[2]。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“管”什么

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理在我國(guó)實(shí)行的時(shí)間不長(zhǎng)，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)人士無(wú)法確定運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在哪里。因而，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理初期應(yīng)搜集各地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐資料，進(jìn)而對(duì)其他企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析、總結(jié)，從而實(shí)現(xiàn)本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相應(yīng)完善。同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理前，企業(yè)相關(guān)部門還應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)制定相應(yīng)的項(xiàng)目管理的目標(biāo)、項(xiàng)目管理進(jìn)度和項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，然后要求相關(guān)部門嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理的目標(biāo)實(shí)施工作，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作可以有序的進(jìn)行。其次，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中設(shè)置相應(yīng)的項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃也是必要的，若在項(xiàng)目管理過(guò)程中由于外界因素的影響致使管理出現(xiàn)混亂現(xiàn)象時(shí)，可以開啟房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，以便降低其對(duì)企業(yè)的管理產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“做”什么

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理管理中企業(yè)相關(guān)部門首先要做的就是為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展設(shè)立一個(gè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并根據(jù)目標(biāo)的設(shè)定構(gòu)建相關(guān)的跟蹤管理體系，從而確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)立能夠落到實(shí)處。同時(shí)在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定之后，還應(yīng)采取相應(yīng)的措施確保企業(yè)投資收益管理進(jìn)程中能朝著經(jīng)營(yíng)目標(biāo)前進(jìn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理還承擔(dān)著構(gòu)建計(jì)劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責(zé)任，以便確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中，資金的使用也能較為充足。

三、項(xiàng)目計(jì)劃管理的措施

（一）主項(xiàng)計(jì)劃的管控方法

在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理中，由于各部門的職能不同，因此部門之間的交流受到了限制，從而給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)了較大的負(fù)面影響。因而企業(yè)相關(guān)部門在對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)項(xiàng)管理的基礎(chǔ)上還應(yīng)明晰企業(yè)的方案的設(shè)計(jì)任務(wù)書將由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)等，進(jìn)而有效協(xié)助房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效管理。在企業(yè)實(shí)施主項(xiàng)計(jì)劃的管控方法時(shí)，應(yīng)先根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況制定相應(yīng)的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃，然后按照計(jì)劃來(lái)執(zhí)行工作，致使企業(yè)的工作職責(zé)安排等信息變得更為明確[3]。

（二）主項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行方法

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，從而致使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的操作人員無(wú)法在短期內(nèi)適應(yīng)企業(yè)的變化，因此企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)將企業(yè)短期內(nèi)的主項(xiàng)計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分，并將細(xì)分后的計(jì)劃下達(dá)給相關(guān)的人員，要求其在實(shí)際工作中必須按照計(jì)劃的流程進(jìn)行，從而促使工作人員的工作標(biāo)準(zhǔn)能夠符合企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)由于在企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程會(huì)受到其他外界因素的影響而致使主項(xiàng)計(jì)劃發(fā)生變化，因此相關(guān)部門應(yīng)在企業(yè)的發(fā)展中隨時(shí)對(duì)計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，以便確保員工能正確的按照計(jì)劃執(zhí)行相應(yīng)的工作，進(jìn)而為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管理提供便利。

（三）計(jì)劃管理的執(zhí)行案例

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，計(jì)劃管理決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，因此企業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)理在掌握運(yùn)用手段的同時(shí)，還應(yīng)不斷提高計(jì)劃管理能力，進(jìn)而促使其能在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下為企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)出自身的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目標(biāo)的確定是至關(guān)重要的，例如，金地?zé)熍_(tái)公司在計(jì)劃管理中，就將推銷作為企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)，然后在企業(yè)的發(fā)展中不斷的通過(guò)計(jì)劃管理為企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理提供有利的保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)之后，還應(yīng)對(duì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)程進(jìn)行有效的掌控，從而確保各項(xiàng)工作任務(wù)都可以在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)完成，以便確保房地產(chǎn)企業(yè)在科學(xué)化的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式下能獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益[4]。

（四）關(guān)鍵點(diǎn)在計(jì)劃管理中的作用

在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目運(yùn)行的成功與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相連，因此房地產(chǎn)在對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行管理的過(guò)程中，應(yīng)首先將目標(biāo)的設(shè)定具體到各個(gè)項(xiàng)目中，然后在項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的監(jiān)督來(lái)確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際過(guò)程中仍然存在著部分產(chǎn)品質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理工作之前，應(yīng)采取相應(yīng)的措施，例如，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，制定相應(yīng)的符合企業(yè)發(fā)展的機(jī)制，進(jìn)而有效確保項(xiàng)目計(jì)劃管理的實(shí)效性和系統(tǒng)性，促使項(xiàng)目運(yùn)行效率的整體提升。

關(guān)鍵點(diǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的計(jì)劃管理中占著至關(guān)重要的作用，因而必須確保計(jì)劃內(nèi)容的設(shè)置較為合理，同時(shí)關(guān)鍵點(diǎn)在計(jì)劃內(nèi)容中的設(shè)置也要有計(jì)劃性。因?yàn)槿粲?jì)劃太細(xì)，那么在項(xiàng)目計(jì)劃管理工作開展的過(guò)程中，將致使企業(yè)的決策層無(wú)法掌握計(jì)劃內(nèi)容的核心問(wèn)題，因而影響到計(jì)劃管理工作的實(shí)施。總之，房地產(chǎn)相關(guān)部門在實(shí)施計(jì)劃管理的過(guò)程中，要有效抓住關(guān)鍵點(diǎn)在企業(yè)管理中的作用，進(jìn)而通過(guò)對(duì)企業(yè)資源的整合，來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作可以更好的開展。

結(jié)論：綜上可知，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理決定著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)效益，因此針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理存在的問(wèn)題，相關(guān)部門應(yīng)從制定項(xiàng)目目標(biāo)入手，進(jìn)而促使企業(yè)的各部門能明晰自身的業(yè)務(wù)范圍。同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理中，也應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)采取科學(xué)化的管理方法，并在管理進(jìn)程中對(duì)管理策略進(jìn)行不斷的完善，以便促使其能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有利的條件。

（作者單位：中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司）

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