宋云婷

摘 要：近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，致使房地產(chǎn)項目運營管理逐漸成了人們關(guān)注的焦點。同時隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場經(jīng)營也隨之變得日益劇烈，對于此，房地產(chǎn)項目開發(fā)的相關(guān)部門必須采取相應的措施實現(xiàn)房地產(chǎn)項目運營管理的規(guī)范化，以便確保房地產(chǎn)項目的規(guī)模可以實現(xiàn)擴大。本文從房地產(chǎn)常見的項目組織結(jié)構(gòu)形式入手，進而詳細的闡述了房地產(chǎn)項目運營工作的內(nèi)容，并對項目計劃管理的措施進行了淺析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目；運營管理

前言：隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項目運營管理也必須進行相應的調(diào)整，進而促使其運營管理水平能得到提升，進而為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下良好的基礎。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營管理仍然存在著一些不可忽視的問題，因此對房地產(chǎn)項目運營管理進行探索是勢必可行的。以下就是站在我國房地產(chǎn)實際發(fā)展情況下，為項目計劃管理提供的有效措施，望其能為我國房地產(chǎn)項目運營管理的創(chuàng)新提供有利的參考文獻。

一、常見的項目組織結(jié)構(gòu)形式

（一）職能型組織

目前在我國大部分歷史較為久遠的企業(yè)都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)部門的設置，是根據(jù)員工職能的不同來區(qū)分的，因而在房地產(chǎn)企業(yè)中主要的部門有設計部門、工程部門和招標部門等。同時采用職能型組織的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的共性就是項目開發(fā)的范圍較為狹窄，并且其企業(yè)一般都是在確定項目開發(fā)的城市之后就不會再有其他城市的選擇。對于這種組織形式的企業(yè)來說，他們職能分工較為明確，因而致使員工對自身多負責的業(yè)務范圍較為明晰。同時，由于職能型組織分工專業(yè)化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對部門進行管理時，管控的程序也較為清晰[1]。

（二）項目型組織

開發(fā)項目較多的房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇將企業(yè)設置為項目型組織，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的初期，采用項目型組織可以促使項目人力資源的配置實現(xiàn)合理化。同時項目型組織下的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)前期，總部會帶領(lǐng)其他部門對項目工作進行實施，而在項目人員對項目的開發(fā)進行全面了解之后，企業(yè)總部才會將項目交給能力較高員工完成。

（三）矩陣型組織

大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)為了確保實際運營的有序性，一般會在企業(yè)規(guī)模達到一定程度后對其進行區(qū)域分工。此方法，可以促使兼顧業(yè)務較多的群體處理的業(yè)務范圍更清晰化，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以再確保項目質(zhì)量的情況下實現(xiàn)部門間知識的共享。矩陣型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力，同時也應在項目運營管理過程中，安排相關(guān)的人士對公司的資源進行整合，以便為房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)提供有利的條件，致使最終完成項目目標。

二、項目運營管理工作的內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)項目運營管理“是”什么

目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著運營管理的困惑，因為項目運營管理本身存在著周期長、風險大等問題，因此對于相關(guān)管理初期只注重項目計劃管理的企業(yè)來說，項目運營管理工作的實施變得尤為困難。對于此，房地產(chǎn)項目管理的相關(guān)部門應對各職能部門的工作進程進行定期的檢查，進而確保各部門能嚴格按照企業(yè)的計劃管理實施工作。其次，房地產(chǎn)在項目管理過程中應逐漸將重點放在項目進度和項目質(zhì)量上，進而做到對項目的全面管理。同時在項目發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項目運營管理的相關(guān)人士也應對項目的服務等進行定期的檢查，從而確保項目的規(guī)范化。另外，由于項目管理水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，因此在房地產(chǎn)項目運營管理過程中也應采取相應的措施致使項目管理水平得到有效的提升[2]。

（二）房地產(chǎn)項目運營管理“管”什么

由于房地產(chǎn)項目運營管理在我國實行的時間不長，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產(chǎn)項目運營管理相關(guān)人士無法確定運營管理的重點應放在哪里。因而，在我國房地產(chǎn)項目運營管理初期應搜集各地區(qū)房地產(chǎn)項目管理的實踐資料，進而對其他企業(yè)的項目運營管理的實踐經(jīng)驗進行分析、總結(jié)，從而實現(xiàn)本企業(yè)項目運營管理的相應完善。同時在房地產(chǎn)項目運營管理前，企業(yè)相關(guān)部門還應根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標制定相應的項目管理的目標、項目管理進度和項目管理風險，然后要求相關(guān)部門嚴格按照項目管理的目標實施工作，從而確保房地產(chǎn)項目運營管理工作可以有序的進行。其次，在項目運營管理中設置相應的項目管理風險計劃也是必要的，若在項目管理過程中由于外界因素的影響致使管理出現(xiàn)混亂現(xiàn)象時，可以開啟房地產(chǎn)項目管理風險計劃，以便降低其對企業(yè)的管理產(chǎn)生較大的負面影響。

（三）房地產(chǎn)項目運營管理“做”什么

在房地產(chǎn)項目運營管理管理中企業(yè)相關(guān)部門首先要做的就是為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展設立一個經(jīng)營目標，并根據(jù)目標的設定構(gòu)建相關(guān)的跟蹤管理體系，從而確保經(jīng)營目標的設立能夠落到實處。同時在經(jīng)營目標設定之后，還應采取相應的措施確保企業(yè)投資收益管理進程中能朝著經(jīng)營目標前進。其次，房地產(chǎn)項目運營管理還承擔著構(gòu)建計劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責任，以便確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量能達到標準，同時在項目開發(fā)進程中，資金的使用也能較為充足。

三、項目計劃管理的措施

（一）主項計劃的管控方法

在房地產(chǎn)項目計劃管理中，由于各部門的職能不同，因此部門之間的交流受到了限制，從而給項目運營管理帶來了較大的負面影響。因而企業(yè)相關(guān)部門在對項目運營進項管理的基礎上還應明晰企業(yè)的方案的設計任務書將由誰來負責等，進而有效協(xié)助房地產(chǎn)項目運營的有效管理。在企業(yè)實施主項計劃的管控方法時，應先根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況制定相應的項目主項計劃，然后按照計劃來執(zhí)行工作，致使企業(yè)的工作職責安排等信息變得更為明確[3]。

（二）主項計劃的執(zhí)行方法

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，從而致使項目運營的操作人員無法在短期內(nèi)適應企業(yè)的變化，因此企業(yè)相關(guān)部門應將企業(yè)短期內(nèi)的主項計劃內(nèi)容進行細分，并將細分后的計劃下達給相關(guān)的人員，要求其在實際工作中必須按照計劃的流程進行，從而促使工作人員的工作標準能夠符合企業(yè)的發(fā)展。同時由于在企業(yè)的發(fā)展進程會受到其他外界因素的影響而致使主項計劃發(fā)生變化，因此相關(guān)部門應在企業(yè)的發(fā)展中隨時對計劃內(nèi)容進行調(diào)整，以便確保員工能正確的按照計劃執(zhí)行相應的工作，進而為房地產(chǎn)項目運營的管理提供便利。

（三）計劃管理的執(zhí)行案例

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，計劃管理決定了項目運營管理，因此企業(yè)的運營經(jīng)理在掌握運用手段的同時，還應不斷提高計劃管理能力，進而促使其能在激烈競爭的市場環(huán)境下為企業(yè)的發(fā)展貢獻出自身的價值。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目標的確定是至關(guān)重要的，例如，金地煙臺公司在計劃管理中，就將推銷作為企業(yè)項目運營的目標，然后在企業(yè)的發(fā)展中不斷的通過計劃管理為企業(yè)項目的運營管理提供有利的保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)的發(fā)展目標之后，還應對目標的實現(xiàn)進程進行有效的掌控，從而確保各項工作任務都可以在計劃的時間內(nèi)完成，以便確保房地產(chǎn)企業(yè)在科學化的項目運營管理模式下能獲得更大的經(jīng)濟效益[4]。

（四）關(guān)鍵點在計劃管理中的作用

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目運行的成功與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相連，因此房地產(chǎn)在對項目計劃進行管理的過程中，應首先將目標的設定具體到各個項目中，然后在項目的開發(fā)過程中通過對項目進度的監(jiān)督來確保項目目標的實現(xiàn)。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)的實際過程中仍然存在著部分產(chǎn)品質(zhì)量不達標的現(xiàn)象，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施項目管理工作之前，應采取相應的措施，例如，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，制定相應的符合企業(yè)發(fā)展的機制，進而有效確保項目計劃管理的實效性和系統(tǒng)性，促使項目運行效率的整體提升。

關(guān)鍵點在房地產(chǎn)項目開發(fā)的計劃管理中占著至關(guān)重要的作用，因而必須確保計劃內(nèi)容的設置較為合理，同時關(guān)鍵點在計劃內(nèi)容中的設置也要有計劃性。因為若計劃太細，那么在項目計劃管理工作開展的過程中，將致使企業(yè)的決策層無法掌握計劃內(nèi)容的核心問題，因而影響到計劃管理工作的實施?？傊?，房地產(chǎn)相關(guān)部門在實施計劃管理的過程中，要有效抓住關(guān)鍵點在企業(yè)管理中的作用，進而通過對企業(yè)資源的整合，來推動房地產(chǎn)項目運營管理工作可以更好的開展。

結(jié)論：綜上可知，項目運營管理決定著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的經(jīng)濟效益，因此針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營管理存在的問題，相關(guān)部門應從制定項目目標入手，進而促使企業(yè)的各部門能明晰自身的業(yè)務范圍。同時，項目經(jīng)營管理者在對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理中，也應根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標采取科學化的管理方法，并在管理進程中對管理策略進行不斷的完善，以便促使其能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有利的條件。

（作者單位：中鐵置業(yè)集團有限公司）

參考文獻：

[1] 王春波.從萬科發(fā)展談企業(yè)歸核化管理[J].城市開發(fā)，2011，45（02）：112-114.

[2] 張學文.大規(guī)模定制——房地產(chǎn)運營新模式[J].商場新時代，2012，32（08）：213-215.

[3] 鄔依琳.柔性化管理在新車型配套改造項目的應用研究[D].上海：上海交通大學，2011.

[4] 曾兆丹.大商集團多項目管理體系與項目融資模式應用研究[D].大連：大連海事大學，2012.