宋云婷

摘 要：近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，致使房地產(chǎn)項目運營管理逐漸成了人們關(guān)注的焦點。同時隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場經(jīng)營也隨之變得日益劇烈，對于此，房地產(chǎn)項目開發(fā)的相關(guān)部門必須采取相應(yīng)的措施實現(xiàn)房地產(chǎn)項目運營管理的規(guī)范化，以便確保房地產(chǎn)項目的規(guī)?？梢詫崿F(xiàn)擴大。本文從房地產(chǎn)常見的項目組織結(jié)構(gòu)形式入手，進而詳細的闡述了房地產(chǎn)項目運營工作的內(nèi)容，并對項目計劃管理的措施進行了淺析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目；運營管理

前言：隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項目運營管理也必須進行相應(yīng)的調(diào)整，進而促使其運營管理水平能得到提升，進而為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營管理仍然存在著一些不可忽視的問題，因此對房地產(chǎn)項目運營管理進行探索是勢必可行的。以下就是站在我國房地產(chǎn)實際發(fā)展情況下，為項目計劃管理提供的有效措施，望其能為我國房地產(chǎn)項目運營管理的創(chuàng)新提供有利的參考文獻。

一、常見的項目組織結(jié)構(gòu)形式

（一）職能型組織

目前在我國大部分歷史較為久遠的企業(yè)都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)部門的設(shè)置，是根據(jù)員工職能的不同來區(qū)分的，因而在房地產(chǎn)企業(yè)中主要的部門有設(shè)計部門、工程部門和招標(biāo)部門等。同時采用職能型組織的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的共性就是項目開發(fā)的范圍較為狹窄，并且其企業(yè)一般都是在確定項目開發(fā)的城市之后就不會再有其他城市的選擇。對于這種組織形式的企業(yè)來說，他們職能分工較為明確，因而致使員工對自身多負責(zé)的業(yè)務(wù)范圍較為明晰。同時，由于職能型組織分工專業(yè)化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對部門進行管理時，管控的程序也較為清晰[1]。

（二）項目型組織

開發(fā)項目較多的房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇將企業(yè)設(shè)置為項目型組織，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的初期，采用項目型組織可以促使項目人力資源的配置實現(xiàn)合理化。同時項目型組織下的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)前期，總部會帶領(lǐng)其他部門對項目工作進行實施，而在項目人員對項目的開發(fā)進行全面了解之后，企業(yè)總部才會將項目交給能力較高員工完成。

（三）矩陣型組織

大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)為了確保實際運營的有序性，一般會在企業(yè)規(guī)模達到一定程度后對其進行區(qū)域分工。此方法，可以促使兼顧業(yè)務(wù)較多的群體處理的業(yè)務(wù)范圍更清晰化，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以再確保項目質(zhì)量的情況下實現(xiàn)部門間知識的共享。矩陣型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力，同時也應(yīng)在項目運營管理過程中，安排相關(guān)的人士對公司的資源進行整合，以便為房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)提供有利的條件，致使最終完成項目目標(biāo)。

二、項目運營管理工作的內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)項目運營管理“是”什么

目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著運營管理的困惑，因為項目運營管理本身存在著周期長、風(fēng)險大等問題，因此對于相關(guān)管理初期只注重項目計劃管理的企業(yè)來說，項目運營管理工作的實施變得尤為困難。對于此，房地產(chǎn)項目管理的相關(guān)部門應(yīng)對各職能部門的工作進程進行定期的檢查，進而確保各部門能嚴(yán)格按照企業(yè)的計劃管理實施工作。其次，房地產(chǎn)在項目管理過程中應(yīng)逐漸將重點放在項目進度和項目質(zhì)量上，進而做到對項目的全面管理。同時在項目發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項目運營管理的相關(guān)人士也應(yīng)對項目的服務(wù)等進行定期的檢查，從而確保項目的規(guī)范化。另外，由于項目管理水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，因此在房地產(chǎn)項目運營管理過程中也應(yīng)采取相應(yīng)的措施致使項目管理水平得到有效的提升[2]。

（二）房地產(chǎn)項目運營管理“管”什么

由于房地產(chǎn)項目運營管理在我國實行的時間不長，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產(chǎn)項目運營管理相關(guān)人士無法確定運營管理的重點應(yīng)放在哪里。因而，在我國房地產(chǎn)項目運營管理初期應(yīng)搜集各地區(qū)房地產(chǎn)項目管理的實踐資料，進而對其他企業(yè)的項目運營管理的實踐經(jīng)驗進行分析、總結(jié)，從而實現(xiàn)本企業(yè)項目運營管理的相應(yīng)完善。同時在房地產(chǎn)項目運營管理前，企業(yè)相關(guān)部門還應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)制定相應(yīng)的項目管理的目標(biāo)、項目管理進度和項目管理風(fēng)險，然后要求相關(guān)部門嚴(yán)格按照項目管理的目標(biāo)實施工作，從而確保房地產(chǎn)項目運營管理工作可以有序的進行。其次，在項目運營管理中設(shè)置相應(yīng)的項目管理風(fēng)險計劃也是必要的，若在項目管理過程中由于外界因素的影響致使管理出現(xiàn)混亂現(xiàn)象時，可以開啟房地產(chǎn)項目管理風(fēng)險計劃，以便降低其對企業(yè)的管理產(chǎn)生較大的負面影響。

（三）房地產(chǎn)項目運營管理“做”什么

在房地產(chǎn)項目運營管理管理中企業(yè)相關(guān)部門首先要做的就是為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展設(shè)立一個經(jīng)營目標(biāo)，并根據(jù)目標(biāo)的設(shè)定構(gòu)建相關(guān)的跟蹤管理體系，從而確保經(jīng)營目標(biāo)的設(shè)立能夠落到實處。同時在經(jīng)營目標(biāo)設(shè)定之后，還應(yīng)采取相應(yīng)的措施確保企業(yè)投資收益管理進程中能朝著經(jīng)營目標(biāo)前進。其次，房地產(chǎn)項目運營管理還承擔(dān)著構(gòu)建計劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責(zé)任，以便確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量能達到標(biāo)準(zhǔn)，同時在項目開發(fā)進程中，資金的使用也能較為充足。

三、項目計劃管理的措施

（一）主項計劃的管控方法

在房地產(chǎn)項目計劃管理中，由于各部門的職能不同，因此部門之間的交流受到了限制，從而給項目運營管理帶來了較大的負面影響。因而企業(yè)相關(guān)部門在對項目運營進項管理的基礎(chǔ)上還應(yīng)明晰企業(yè)的方案的設(shè)計任務(wù)書將由誰來負責(zé)等，進而有效協(xié)助房地產(chǎn)項目運營的有效管理。在企業(yè)實施主項計劃的管控方法時，應(yīng)先根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況制定相應(yīng)的項目主項計劃，然后按照計劃來執(zhí)行工作，致使企業(yè)的工作職責(zé)安排等信息變得更為明確[3]。

（二）主項計劃的執(zhí)行方法

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，從而致使項目運營的操作人員無法在短期內(nèi)適應(yīng)企業(yè)的變化，因此企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)將企業(yè)短期內(nèi)的主項計劃內(nèi)容進行細分，并將細分后的計劃下達給相關(guān)的人員，要求其在實際工作中必須按照計劃的流程進行，從而促使工作人員的工作標(biāo)準(zhǔn)能夠符合企業(yè)的發(fā)展。同時由于在企業(yè)的發(fā)展進程會受到其他外界因素的影響而致使主項計劃發(fā)生變化，因此相關(guān)部門應(yīng)在企業(yè)的發(fā)展中隨時對計劃內(nèi)容進行調(diào)整，以便確保員工能正確的按照計劃執(zhí)行相應(yīng)的工作，進而為房地產(chǎn)項目運營的管理提供便利。

（三）計劃管理的執(zhí)行案例

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，計劃管理決定了項目運營管理，因此企業(yè)的運營經(jīng)理在掌握運用手段的同時，還應(yīng)不斷提高計劃管理能力，進而促使其能在激烈競爭的市場環(huán)境下為企業(yè)的發(fā)展貢獻出自身的價值。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目標(biāo)的確定是至關(guān)重要的，例如，金地?zé)熍_公司在計劃管理中，就將推銷作為企業(yè)項目運營的目標(biāo)，然后在企業(yè)的發(fā)展中不斷的通過計劃管理為企業(yè)項目的運營管理提供有利的保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)之后，還應(yīng)對目標(biāo)的實現(xiàn)進程進行有效的掌控，從而確保各項工作任務(wù)都可以在計劃的時間內(nèi)完成，以便確保房地產(chǎn)企業(yè)在科學(xué)化的項目運營管理模式下能獲得更大的經(jīng)濟效益[4]。

（四）關(guān)鍵點在計劃管理中的作用

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目運行的成功與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相連，因此房地產(chǎn)在對項目計劃進行管理的過程中，應(yīng)首先將目標(biāo)的設(shè)定具體到各個項目中，然后在項目的開發(fā)過程中通過對項目進度的監(jiān)督來確保項目目標(biāo)的實現(xiàn)。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)的實際過程中仍然存在著部分產(chǎn)品質(zhì)量不達標(biāo)的現(xiàn)象，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施項目管理工作之前，應(yīng)采取相應(yīng)的措施，例如，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，制定相應(yīng)的符合企業(yè)發(fā)展的機制，進而有效確保項目計劃管理的實效性和系統(tǒng)性，促使項目運行效率的整體提升。

關(guān)鍵點在房地產(chǎn)項目開發(fā)的計劃管理中占著至關(guān)重要的作用，因而必須確保計劃內(nèi)容的設(shè)置較為合理，同時關(guān)鍵點在計劃內(nèi)容中的設(shè)置也要有計劃性。因為若計劃太細，那么在項目計劃管理工作開展的過程中，將致使企業(yè)的決策層無法掌握計劃內(nèi)容的核心問題，因而影響到計劃管理工作的實施。總之，房地產(chǎn)相關(guān)部門在實施計劃管理的過程中，要有效抓住關(guān)鍵點在企業(yè)管理中的作用，進而通過對企業(yè)資源的整合，來推動房地產(chǎn)項目運營管理工作可以更好的開展。

結(jié)論：綜上可知，項目運營管理決定著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的經(jīng)濟效益，因此針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營管理存在的問題，相關(guān)部門應(yīng)從制定項目目標(biāo)入手，進而促使企業(yè)的各部門能明晰自身的業(yè)務(wù)范圍。同時，項目經(jīng)營管理者在對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理中，也應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)采取科學(xué)化的管理方法，并在管理進程中對管理策略進行不斷的完善，以便促使其能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有利的條件。

（作者單位：中鐵置業(yè)集團有限公司）

參考文獻：

[1] 王春波.從萬科發(fā)展談企業(yè)歸核化管理[J].城市開發(fā)，2011，45（02）：112-114.

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[3] 鄔依琳.柔性化管理在新車型配套改造項目的應(yīng)用研究[D].上海：上海交通大學(xué)，2011.

[4] 曾兆丹.大商集團多項目管理體系與項目融資模式應(yīng)用研究[D].大連：大連海事大學(xué)，2012.