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        房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

        2015-05-30 10:48:04宋云婷
        2015年7期
        關(guān)鍵詞:運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目房地產(chǎn)

        宋云婷

        摘 要:近年來(lái),由于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,致使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理逐漸成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí)隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)也隨之變得日益劇烈,對(duì)于此,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)部門必須采取相應(yīng)的措施實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的規(guī)范化,以便確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)??梢詫?shí)現(xiàn)擴(kuò)大。本文從房地產(chǎn)常見的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式入手,進(jìn)而詳細(xì)的闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作的內(nèi)容,并對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃管理的措施進(jìn)行了淺析。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項(xiàng)目;運(yùn)營(yíng)管理

        前言:隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理也必須進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,進(jìn)而促使其運(yùn)營(yíng)管理水平能得到提升,進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。目前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍然存在著一些不可忽視的問(wèn)題,因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行探索是勢(shì)必可行的。以下就是站在我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展情況下,為項(xiàng)目計(jì)劃管理提供的有效措施,望其能為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的創(chuàng)新提供有利的參考文獻(xiàn)。

        一、常見的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式

        (一)職能型組織

        目前在我國(guó)大部分歷史較為久遠(yuǎn)的企業(yè)都是職能型組織,在職能型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)部門的設(shè)置,是根據(jù)員工職能的不同來(lái)區(qū)分的,因而在房地產(chǎn)企業(yè)中主要的部門有設(shè)計(jì)部門、工程部門和招標(biāo)部門等。同時(shí)采用職能型組織的房地產(chǎn)企業(yè),他們的共性就是項(xiàng)目開發(fā)的范圍較為狹窄,并且其企業(yè)一般都是在確定項(xiàng)目開發(fā)的城市之后就不會(huì)再有其他城市的選擇。對(duì)于這種組織形式的企業(yè)來(lái)說(shuō),他們職能分工較為明確,因而致使員工對(duì)自身多負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍較為明晰。同時(shí),由于職能型組織分工專業(yè)化,因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)部門進(jìn)行管理時(shí),管控的程序也較為清晰[1]。

        (二)項(xiàng)目型組織

        開發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇將企業(yè)設(shè)置為項(xiàng)目型組織,特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的初期,采用項(xiàng)目型組織可以促使項(xiàng)目人力資源的配置實(shí)現(xiàn)合理化。同時(shí)項(xiàng)目型組織下的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)前期,總部會(huì)帶領(lǐng)其他部門對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行實(shí)施,而在項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行全面了解之后,企業(yè)總部才會(huì)將項(xiàng)目交給能力較高員工完成。

        (三)矩陣型組織

        大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)為了確保實(shí)際運(yùn)營(yíng)的有序性,一般會(huì)在企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后對(duì)其進(jìn)行區(qū)域分工。此方法,可以促使兼顧業(yè)務(wù)較多的群體處理的業(yè)務(wù)范圍更清晰化,例如,房地產(chǎn)企業(yè)可以再確保項(xiàng)目質(zhì)量的情況下實(shí)現(xiàn)部門間知識(shí)的共享。矩陣型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè),必須具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力,同時(shí)也應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中,安排相關(guān)的人士對(duì)公司的資源進(jìn)行整合,以便為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)提供有利的條件,致使最終完成項(xiàng)目目標(biāo)。

        二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的內(nèi)容

        (一)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“是”什么

        目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著運(yùn)營(yíng)管理的困惑,因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理本身存在著周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題,因此對(duì)于相關(guān)管理初期只注重項(xiàng)目計(jì)劃管理的企業(yè)來(lái)說(shuō),項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的實(shí)施變得尤為困難。對(duì)于此,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)部門應(yīng)對(duì)各職能部門的工作進(jìn)程進(jìn)行定期的檢查,進(jìn)而確保各部門能嚴(yán)格按照企業(yè)的計(jì)劃管理實(shí)施工作。其次,房地產(chǎn)在項(xiàng)目管理過(guò)程中應(yīng)逐漸將重點(diǎn)放在項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目質(zhì)量上,進(jìn)而做到對(duì)項(xiàng)目的全面管理。同時(shí)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)人士也應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)等進(jìn)行定期的檢查,從而確保項(xiàng)目的規(guī)范化。另外,由于項(xiàng)目管理水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益,因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中也應(yīng)采取相應(yīng)的措施致使項(xiàng)目管理水平得到有效的提升[2]。

        (二)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“管”什么

        由于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理在我國(guó)實(shí)行的時(shí)間不長(zhǎng),因而缺乏較為成功的案例參考,致使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)人士無(wú)法確定運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在哪里。因而,在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理初期應(yīng)搜集各地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐資料,進(jìn)而對(duì)其他企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析、總結(jié),從而實(shí)現(xiàn)本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相應(yīng)完善。同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理前,企業(yè)相關(guān)部門還應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)制定相應(yīng)的項(xiàng)目管理的目標(biāo)、項(xiàng)目管理進(jìn)度和項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn),然后要求相關(guān)部門嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理的目標(biāo)實(shí)施工作,從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作可以有序的進(jìn)行。其次,在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中設(shè)置相應(yīng)的項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃也是必要的,若在項(xiàng)目管理過(guò)程中由于外界因素的影響致使管理出現(xiàn)混亂現(xiàn)象時(shí),可以開啟房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃,以便降低其對(duì)企業(yè)的管理產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

        (三)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“做”什么

        在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理管理中企業(yè)相關(guān)部門首先要做的就是為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展設(shè)立一個(gè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),并根據(jù)目標(biāo)的設(shè)定構(gòu)建相關(guān)的跟蹤管理體系,從而確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)立能夠落到實(shí)處。同時(shí)在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定之后,還應(yīng)采取相應(yīng)的措施確保企業(yè)投資收益管理進(jìn)程中能朝著經(jīng)營(yíng)目標(biāo)前進(jìn)。其次,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理還承擔(dān)著構(gòu)建計(jì)劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責(zé)任,以便確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中,資金的使用也能較為充足。

        三、項(xiàng)目計(jì)劃管理的措施

        (一)主項(xiàng)計(jì)劃的管控方法

        在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理中,由于各部門的職能不同,因此部門之間的交流受到了限制,從而給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)了較大的負(fù)面影響。因而企業(yè)相關(guān)部門在對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)項(xiàng)管理的基礎(chǔ)上還應(yīng)明晰企業(yè)的方案的設(shè)計(jì)任務(wù)書將由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)等,進(jìn)而有效協(xié)助房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效管理。在企業(yè)實(shí)施主項(xiàng)計(jì)劃的管控方法時(shí),應(yīng)先根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況制定相應(yīng)的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃,然后按照計(jì)劃來(lái)執(zhí)行工作,致使企業(yè)的工作職責(zé)安排等信息變得更為明確[3]。

        (二)主項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行方法

        隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,從而致使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的操作人員無(wú)法在短期內(nèi)適應(yīng)企業(yè)的變化,因此企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)將企業(yè)短期內(nèi)的主項(xiàng)計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分,并將細(xì)分后的計(jì)劃下達(dá)給相關(guān)的人員,要求其在實(shí)際工作中必須按照計(jì)劃的流程進(jìn)行,從而促使工作人員的工作標(biāo)準(zhǔn)能夠符合企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)由于在企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程會(huì)受到其他外界因素的影響而致使主項(xiàng)計(jì)劃發(fā)生變化,因此相關(guān)部門應(yīng)在企業(yè)的發(fā)展中隨時(shí)對(duì)計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整,以便確保員工能正確的按照計(jì)劃執(zhí)行相應(yīng)的工作,進(jìn)而為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管理提供便利。

        (三)計(jì)劃管理的執(zhí)行案例

        在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中,計(jì)劃管理決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理,因此企業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)理在掌握運(yùn)用手段的同時(shí),還應(yīng)不斷提高計(jì)劃管理能力,進(jìn)而促使其能在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下為企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)出自身的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),目標(biāo)的確定是至關(guān)重要的,例如,金地?zé)熍_(tái)公司在計(jì)劃管理中,就將推銷作為企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的目標(biāo),然后在企業(yè)的發(fā)展中不斷的通過(guò)計(jì)劃管理為企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理提供有利的保障。其次,房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)之后,還應(yīng)對(duì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)程進(jìn)行有效的掌控,從而確保各項(xiàng)工作任務(wù)都可以在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)完成,以便確保房地產(chǎn)企業(yè)在科學(xué)化的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式下能獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益[4]。

        (四)關(guān)鍵點(diǎn)在計(jì)劃管理中的作用

        在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目運(yùn)行的成功與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相連,因此房地產(chǎn)在對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行管理的過(guò)程中,應(yīng)首先將目標(biāo)的設(shè)定具體到各個(gè)項(xiàng)目中,然后在項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的監(jiān)督來(lái)確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目前,在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際過(guò)程中仍然存在著部分產(chǎn)品質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象,因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理工作之前,應(yīng)采取相應(yīng)的措施,例如,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況,制定相應(yīng)的符合企業(yè)發(fā)展的機(jī)制,進(jìn)而有效確保項(xiàng)目計(jì)劃管理的實(shí)效性和系統(tǒng)性,促使項(xiàng)目運(yùn)行效率的整體提升。

        關(guān)鍵點(diǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的計(jì)劃管理中占著至關(guān)重要的作用,因而必須確保計(jì)劃內(nèi)容的設(shè)置較為合理,同時(shí)關(guān)鍵點(diǎn)在計(jì)劃內(nèi)容中的設(shè)置也要有計(jì)劃性。因?yàn)槿粲?jì)劃太細(xì),那么在項(xiàng)目計(jì)劃管理工作開展的過(guò)程中,將致使企業(yè)的決策層無(wú)法掌握計(jì)劃內(nèi)容的核心問(wèn)題,因而影響到計(jì)劃管理工作的實(shí)施。總之,房地產(chǎn)相關(guān)部門在實(shí)施計(jì)劃管理的過(guò)程中,要有效抓住關(guān)鍵點(diǎn)在企業(yè)管理中的作用,進(jìn)而通過(guò)對(duì)企業(yè)資源的整合,來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作可以更好的開展。

        結(jié)論:綜上可知,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理決定著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)效益,因此針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理存在的問(wèn)題,相關(guān)部門應(yīng)從制定項(xiàng)目目標(biāo)入手,進(jìn)而促使企業(yè)的各部門能明晰自身的業(yè)務(wù)范圍。同時(shí),項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理中,也應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)采取科學(xué)化的管理方法,并在管理進(jìn)程中對(duì)管理策略進(jìn)行不斷的完善,以便促使其能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有利的條件。

        (作者單位:中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司)

        參考文獻(xiàn):

        [1] 王春波.從萬(wàn)科發(fā)展談企業(yè)歸核化管理[J].城市開發(fā),2011,45(02):112-114.

        [2] 張學(xué)文.大規(guī)模定制——房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)新模式[J].商場(chǎng)新時(shí)代,2012,32(08):213-215.

        [3] 鄔依琳.柔性化管理在新車型配套改造項(xiàng)目的應(yīng)用研究[D].上海:上海交通大學(xué),2011.

        [4] 曾兆丹.大商集團(tuán)多項(xiàng)目管理體系與項(xiàng)目融資模式應(yīng)用研究[D].大連:大連海事大學(xué),2012.

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