縱使包裝再華麗，周鴻祎做股權(quán)眾籌也并非慈善，圖謀的是試探市場(chǎng)、鎖定用戶(hù)、提高粘性。反觀地產(chǎn)眾籌，在為普通個(gè)人提供與大象共舞的機(jī)會(huì)之外，作為一種全新的房地產(chǎn)投資形態(tài)，其風(fēng)險(xiǎn)與收益特征仍有待深究。

那些年，大佬們玩過(guò)的噱頭

房地產(chǎn)眾籌是典型的舶來(lái)品，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商把他們玩出了花樣，加了各種噱頭之后，甚至有地產(chǎn)商打出眾籌產(chǎn)品40%甚至50%超高收益。

宣傳中的房地產(chǎn)眾籌高收益是怎樣“煉”成的？

先看一個(gè)典型的項(xiàng)目。地產(chǎn)商拿出一套房源作為眾籌項(xiàng)目，假設(shè)該房源市價(jià)為100萬(wàn)元，眾籌目標(biāo)金額為50萬(wàn)元，相當(dāng)于市價(jià)的5折。達(dá)到籌資金額后，開(kāi)發(fā)商將這套房子拿到網(wǎng)上拍賣(mài)，所有眾籌參與者均能參與拍賣(mài)，5折起拍。出價(jià)最高的投資者將獲得該套房源，最終成交金額與眾籌金額的差價(jià)部分，將分配給其他眾籌投資人。假設(shè)這套房源最終以70萬(wàn)拍賣(mài)成功，那么，20萬(wàn)將作為投資收益分配給其他投資人。以每籌金額1000元算，共計(jì)500籌，每籌獲利400元，收益率高達(dá)40%。

通常，開(kāi)發(fā)商的宣傳口徑是諸如“不論是否買(mǎi)房都獲利，預(yù)期年化收益率不低于%”，頗有吸引力。

然而，這類(lèi)高收益產(chǎn)品本身不是一個(gè)長(zhǎng)期理財(cái)產(chǎn)品，其收益不可持續(xù)。另外，此類(lèi)產(chǎn)品的高收益只是預(yù)期收益，高收益能否達(dá)到，取決于開(kāi)發(fā)商能否推出價(jià)格優(yōu)惠房源，同時(shí)也取決于拍賣(mài)價(jià)。

易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱更直接指出，這類(lèi)型的房地產(chǎn)眾籌就是一場(chǎng)炒作。開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)拿出一套低價(jià)房，把與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)所得直接分給若干個(gè)參與者，然后對(duì)外進(jìn)行放大宣傳，以取得推廣的效果，回過(guò)頭來(lái)對(duì)其他房源銷(xiāo)售產(chǎn)生作用，和眾籌沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)系。

另一類(lèi)較吸引人的噱頭是標(biāo)榜十幾元眾籌買(mǎi)房。去年“雙十一”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在京東金融平臺(tái)上推出的11元獲得1.1折購(gòu)房的抽取資格項(xiàng)目，當(dāng)下也有不少開(kāi)發(fā)商打出“15元湊份子買(mǎi)房”的眾籌。這類(lèi)眾籌完成是營(yíng)銷(xiāo)驅(qū)動(dòng)，參與的投資人能買(mǎi)到房子的概率猶如中彩票一般。去年“雙十一”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)某房產(chǎn)“眾籌”項(xiàng)目在京東金融上線，24小時(shí)內(nèi)吸引接近18萬(wàn)人參與，總金額超過(guò)1200萬(wàn)元。而該眾籌項(xiàng)目?jī)H含11套房源，以18萬(wàn)人計(jì)算，抽中概率不到萬(wàn)分之一。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)大不同

在房地產(chǎn)眾籌的同一個(gè)概念下，衍生出不同的產(chǎn)品，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同，風(fēng)險(xiǎn)和收益也各不相同。

“穩(wěn)賺一號(hào)”設(shè)計(jì)了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)回購(gòu)的條款，因此是一款類(lèi)似保底收益的產(chǎn)品，但這款產(chǎn)品最大的硬傷是期限較長(zhǎng)。一家財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的CEO指出，互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)“小白”對(duì)時(shí)間很敏感，他們要考慮買(mǎi)房結(jié)婚養(yǎng)孩子，剩的錢(qián)不夠炒股，要么投資流動(dòng)性高的余額寶，收益低但方便，要么投資權(quán)益產(chǎn)品，因?yàn)樗哂邢胂窨臻g。期限較長(zhǎng)的固定收益產(chǎn)品，要有特別打動(dòng)他們的地方，比如每3個(gè)月就安排有平臺(tái)做市轉(zhuǎn)讓。對(duì)此，萬(wàn)達(dá)方面的應(yīng)對(duì)是，3個(gè)月后將該產(chǎn)品放在快錢(qián)平臺(tái)上轉(zhuǎn)讓?zhuān)越鉀Q產(chǎn)品的流動(dòng)性問(wèn)題。

其他多數(shù)眾籌產(chǎn)品并不承諾保底收益。武漢綠地606第一期產(chǎn)品持有期限不得超過(guò)18個(gè)月，時(shí)間雖不長(zhǎng)，但期限內(nèi)并沒(méi)有退出機(jī)制，且不承諾保本保息，作為一款浮動(dòng)收益產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)于如何保證眾籌的收益，武漢綠地方面的說(shuō)法是，一方面依靠武漢綠地項(xiàng)目組給予這個(gè)眾籌計(jì)劃的價(jià)格折扣，一方面在于遠(yuǎn)期這個(gè)樓盤(pán)會(huì)產(chǎn)生的增值溢價(jià)。

另一種眾籌方式眾籌建房也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。以碧桂園上海嘉定眾籌項(xiàng)目為例，在整個(gè)周期約18個(gè)月內(nèi)，不保證收益。也許是說(shuō)，到樓盤(pán)建成銷(xiāo)售時(shí)，每1平方米的價(jià)格可能低于眾籌價(jià)格，這部分風(fēng)險(xiǎn)由眾籌投資人承擔(dān)。

降房?jī)r(jià)，別太當(dāng)真！

傳說(shuō)中，房地產(chǎn)眾籌是“降房?jī)r(jià)神器”。那么，它能讓房?jī)r(jià)降多少？

中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟的發(fā)起人、萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖估計(jì)，眾籌建房節(jié)省了10%的融資成本，3%-5%的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，再加上其他環(huán)節(jié)，最終能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)下降20%-30%。

中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟另一發(fā)起方、平安好房CEO莊諾則認(rèn)為，降價(jià)多少因項(xiàng)目而異，從他的角度來(lái)講，降價(jià)可能在15%-20%之間。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人齊俊杰說(shuō)，房地產(chǎn)眾籌能降房?jī)r(jià)？才怪！

甚至有人說(shuō)，房地產(chǎn)眾籌宣傳的高收益，會(huì)使得“眾籌買(mǎi)房”演變成“眾籌炒房”，最終房?jī)r(jià)不僅不降，反而有上漲的可能。

對(duì)于眾籌建房能降房?jī)r(jià)這事，似乎還應(yīng)該保持一份清醒。

齊俊杰則指出，投資理財(cái)、眾籌建房、眾籌團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房三種方式中，唯有眾籌建房有可能降房?jī)r(jià)，但這種方式很難實(shí)現(xiàn)。反而是投資理財(cái)型眾籌和團(tuán)購(gòu)式眾籌目前進(jìn)行得如火如荼，但他認(rèn)為，這兩種方式都可能會(huì)炒高房?jī)r(jià)。

他舉例說(shuō)，理論上房子沒(méi)人買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，便只能降價(jià)賣(mài)房?jī)斶€銀行貸款。有了眾籌之后，各家平臺(tái)源源不斷籌錢(qián)買(mǎi)房子，開(kāi)發(fā)商完全不用考慮銷(xiāo)路問(wèn)題。更有甚之，開(kāi)發(fā)商清楚，只有房子不斷地漲價(jià)，才能有更多的錢(qián)眾籌進(jìn)來(lái)，一旦房?jī)r(jià)下跌，反而就完蛋了。因此，“房地產(chǎn)眾籌能降房?jī)r(jià)就是一場(chǎng)純忽悠而已?！?/p>

上海一位資深房地產(chǎn)人士持有相同意見(jiàn)。他認(rèn)為，地產(chǎn)眾籌幫助開(kāi)發(fā)商解決了錢(qián)和客戶(hù)兩個(gè)問(wèn)題，同時(shí)使資金渠道和銷(xiāo)售渠道變得通暢，實(shí)際上受益最大的是開(kāi)發(fā)商。眾籌這種千元起步的產(chǎn)品，使“屌絲”都能加入到炒房的行列，反而可能助長(zhǎng)全民炒房的風(fēng)氣，比如他身邊有正在攢錢(qián)換房的朋友，就比較積極地投資眾籌。他們覺(jué)得最差的結(jié)果只是損失幾天利息，卻有可能博取較大的收益，指不定還能買(mǎi)到一套低價(jià)房，這正是營(yíng)銷(xiāo)式眾籌方興未艾的重要原因。