郁風

“眾籌”并不是一個新鮮詞，但眾多房企扎堆玩眾籌就頗有些看點。

今年以來，先是平安好房與萬科、綠地、萬通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)，共同發(fā)起并成立中國首個房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟；緊接著，萬達推出首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目“穩(wěn)賺1號”；近日，諾亞財富旗下的諾亞“員工寶”又與華遠地產(chǎn)宣布將聯(lián)合推出房地產(chǎn)眾籌項目。

業(yè)內(nèi)專家表示，這種互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融的跨界模式既降低了地產(chǎn)商的營銷成本、解決了其融資困難，又滿足了房地產(chǎn)投資者的需求，還促進了新興網(wǎng)絡平臺的發(fā)展，帶來了多方共贏的效果，具有商業(yè)上的合理性。但其中涉及的投資風險和法律問題也不容回避。

扎堆眾籌

2012年美國Fundrise網(wǎng)站首先將“眾籌”概念引入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)了“房地產(chǎn)眾籌”這一新模式，即房地產(chǎn)商通過互聯(lián)網(wǎng)平臺向投資者為其房地產(chǎn)項目募集資金的模式。投資者可以用較小的金額來投資多個房地產(chǎn)項目以分散風險，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過大眾籌資的方式向投資者募得資金。

房地產(chǎn)眾籌從2014年開始在國內(nèi)起步。去年11月，平安好房聯(lián)手萬科發(fā)起涉及216套房源的國內(nèi)首個房地產(chǎn)眾籌項目“平安&北部萬科城”。該項目共籌資1585萬元，眾籌結(jié)束后，參與者可以享受比周邊市場價低13%的優(yōu)惠購房價，或者選擇退還本金和預計年化收益率3%的收益。

去年11月11日，遠洋地產(chǎn)和京東金融也聯(lián)手推出“11元籌1.1折房”，籌集資金超過1220萬元。3天后，遠洋地產(chǎn)再次推出第二波眾籌項目“11元籌新房首付款”，不過以失敗告終。

今年以來，房企更掀起一場以眾籌為名的狂歡。5月29日，平安好房不僅攜手萬科等數(shù)十家房企成立中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，還與碧桂園聯(lián)合發(fā)布了國內(nèi)首個房地產(chǎn)開發(fā)眾籌項目——“碧桂園-平安眾籌建房”。這個產(chǎn)品首先在碧桂園上海嘉定項目試水，以“一平方米”為眾籌單位，項目建成后，眾籌者擁有項目一部分或者全部的權益，眾籌者可以選擇將眾籌權轉(zhuǎn)為產(chǎn)權，直接擁有住房，也可以委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權。

6月12日，萬達通過其控股的快錢推出“穩(wěn)賺1號”商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品。該產(chǎn)品每份眾籌金額為1000元，最高認籌100萬元，首期發(fā)行50億元。所募資金將投向5座在建萬達廣場。預期年化收益率達12%以上，收益來源包括兩部分：租金收益和物業(yè)增值收益。其中，租金的預期年化收益為6%左右，于每年收益派發(fā)日發(fā)放。物業(yè)增值收益分兩種情況：如3年后以REITs上市，預期年化收益可達14%；如至第7年期末仍未上市，由萬達以150%溢價回購，預期年化收益為6%。此外，項目成立3個月后，投資人還可在快錢信息平臺上進行報價轉(zhuǎn)讓。

最近的例子則是7月15日，華遠地產(chǎn)也加入到試水房地產(chǎn)眾籌的行列。據(jù)了解，華遠與諾亞此次推出的眾籌方式，購房者在前期參與眾籌享受約6%的理財收益，在實際購房時，還可獲得8.8-9折的購房優(yōu)惠。

三種模式

相比國外以債權眾籌和股權眾籌為主的房地產(chǎn)眾籌模式（前者即讓投資者籌錢借給借款人，該筆借款有房產(chǎn)做抵押；后者則是眾籌平臺通過設立有限合伙制公司來購買房產(chǎn)，投資者根據(jù)自己的投資金額占有相應份額的房產(chǎn)股份，每月收取租金，最終房產(chǎn)賣出，投資者按照所占股份來分配收益），總體而言，目前國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的模式很難將其簡單歸納為債權眾籌或股權眾籌，只能依據(jù)目的大致分為營銷眾籌、買房眾籌和開發(fā)眾籌。

眾籌最初是作為一種營銷手段被開發(fā)商頻繁使用。像遠洋與京東推出的“11元籌首付”活動，具體操作方式是，京東用戶在網(wǎng)上支付11元，將獲得一套房三成首付款的抽取資格，當募集滿額后，即抽取一名用戶獲得這筆首付款。顯而易見，這其實就是以抽獎來制造營銷噱頭的聚客行為。

平安與萬科的合作，則屬于買房眾籌。其提供給參與者一定的收益率和購房優(yōu)惠幅度，無論最終是否獲得購房資格都能獲得回報，對于購房者來說是一筆劃算的買賣。

而隨著眾籌的普及，開發(fā)商已經(jīng)不滿足于眾籌所帶來的營銷效應，其互聯(lián)網(wǎng)金融的屬性被進一步挖掘，開發(fā)商希望能夠借助于眾籌融資建房。比如碧桂園眾籌項目。

據(jù)平安好房CEO莊諾解釋，眾籌從開發(fā)商拿地之后就可發(fā)起，到拿到預售許可之前，大概有一年到一年半的時間，在這段時間里眾籌者購買的是一種金融產(chǎn)品；在預售許可證拿到之后，持有該金融產(chǎn)品的人可以選擇把眾籌權轉(zhuǎn)換為房子的產(chǎn)權，或者賣出該產(chǎn)品取得收益。“房地產(chǎn)眾籌應該是拿地眾籌，而非銷售眾籌或價格眾籌?！鼻f諾表示，在眾籌拿地的過程中，投資者不再僅僅是購房者、理財者，還將介入樓盤前期開發(fā)。

在該模式中，房企通過眾籌降低了融資成本，消費者則通過眾籌實現(xiàn)對房子的個性化需求與降低購房成本，或通過投資獲利。

萬達“穩(wěn)賺1號”也是將眾籌前置到建房之前。其眾籌產(chǎn)品突破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式，通過互聯(lián)網(wǎng)金融的眾籌形式，將項目資金與實體產(chǎn)業(yè)直接對接，再注入到房產(chǎn)項目，實現(xiàn)快速募資。

顛覆傳統(tǒng)？

分析人士表示，目前由于土地、市場等因素影響，過去房企快速開發(fā)、迅速銷售的發(fā)展模式受到?jīng)_擊，眾籌有助于其擴大資金來源、拓寬融資渠道。

同時，眾籌也能為房企融資及購房者買房節(jié)省一定的成本。萬通董事長馮侖表示，眾籌可能在一個月內(nèi)完成資金籌措，較傳統(tǒng)融資方式不僅節(jié)省時間，而且還能節(jié)約10%的融資成本，另外傳統(tǒng)的營銷費用大概占3%-5%，再加上其他一些費用的節(jié)省，在最終客戶拿到產(chǎn)品時感受到的實惠大體上是20%-30%。

莊諾還指出，傳統(tǒng)的開發(fā)模式是拿地、建房、蓄客、銷售，這個模式的難點在于銷售和融資。而眾籌突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)運營模式，讓開發(fā)商輕資產(chǎn)運作，通過互聯(lián)網(wǎng)，一開始就能夠把錢和客戶聚集到。對于購房者來說，可以全程參與建房的過程、參與監(jiān)督、選擇戶型包括提出自己的建議。眾籌可以說改變了房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)?！肮蓹啾娀I如果放開的話，開發(fā)商只要把品牌建起來，少量運營就可以了，不用儲備土地。”

原華遠地產(chǎn)董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強日前也稱，眾籌有望將整個行業(yè)、傳統(tǒng)的一些生產(chǎn)方式和融資方式都顛覆。

不過，不少專家認為，在中國形成真正房地產(chǎn)眾籌企業(yè)鏈還為時尚早，現(xiàn)在多數(shù)眾籌仍然不失其營銷噱頭和房產(chǎn)預售的本質(zhì)。

此外，REITs等房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化盡管因法律、稅收和收益問題仍未解決，現(xiàn)實中很多二三線城市的住宅和商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)過?，F(xiàn)象等因素，才剛剛邁出試水步伐，但它卻被視為未來的一個重要方向。

建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東認為，眾籌模式同房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不具備可比性，“眾籌的交易成本很高，在投資者手上時流動性很差。從長期來看，眾籌的規(guī)模很難做大，一旦房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的‘大路打開，‘小路肯定是競爭不過大路的?！?/p>

德晟資本資產(chǎn)證券部總經(jīng)理施年也贊同，房地產(chǎn)眾籌未來想要大規(guī)模發(fā)展的“土壤”不夠。但他同時表示，從目前眾籌模式資金募集情況來看，搭上互聯(lián)網(wǎng)的順風車，確實效果非常明顯，這對于做傳統(tǒng)金融行業(yè)的參與者來說，有很大的警醒作用。

風險不小

不過，房地產(chǎn)眾籌存在的問題卻不容忽視。

有市場人士強調(diào)，對照這幾年很多三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售遇到的問題，市場風險已經(jīng)表現(xiàn)出來。小散戶參與開發(fā)投資，如果遭遇市場風險的話，可能會血本無歸。因此，這種方式對房地產(chǎn)的融資模式是錦上添花，但不足以顛覆房地產(chǎn)的開發(fā)模式。

寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示，以萬達的“穩(wěn)賺1號”為例，其6%的短期收益并不算太高，而12%左右的長期收益，由于涉及到項目長期投資和運營，可能會面臨收益不穩(wěn)定的現(xiàn)象，在這種情況下，高額收益仍然存在著一定的風險。

類似分析也指，對于大多數(shù)中小投資人來說，7年期的封閉式類REITs理財產(chǎn)品，這一期限實在太長，中間任何事情都可能發(fā)生。即使在3個月后能上平臺進行轉(zhuǎn)讓，這種自發(fā)型交易也并不一定能賺錢。

“眾籌有風險，投資需謹慎。”這是莊諾強調(diào)得最多的一句話。他所說的風險，是眾籌基于互聯(lián)網(wǎng)金融理財產(chǎn)品屬性的漲跌邏輯，沒有理財產(chǎn)品是穩(wěn)賺不賠的。另外的隱性風險是，如果房價下降，資產(chǎn)無疑將縮水。

投資風險更體現(xiàn)在，由于眾籌平臺資質(zhì)和水平良莠不齊，外加目前監(jiān)管上的缺失，籌集到的資金往往缺乏安全保障，地產(chǎn)商也可能將資金挪作他用，因此，對平臺和第三方資金托管單位資質(zhì)的嚴格審查，對地產(chǎn)商的監(jiān)督顯得格外重要。

業(yè)內(nèi)人士還表示，房地產(chǎn)眾籌面臨的最大風險是法律和政策風險。

對于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)實物眾籌在本質(zhì)上是一種房屋預售行為，如未取得商品房預售許可證，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，開發(fā)商還可能面臨接受行政主管部門處罰的法律風險。

股權眾籌在國內(nèi)也一直游走在法律的邊緣。眾籌本身存在欺詐等風險，而且，股權眾籌還可能涉及非法集資?！豆痉ā芬?guī)定，成立股份有限公司的股東人數(shù)不得超過200人，成立有限合伙制的股東人數(shù)不能超過50人。倘若人數(shù)超過法定界限，眾籌平臺就觸碰到了法律的“紅線”。

眾柴網(wǎng)創(chuàng)始人涂濤分析說，參與眾籌投資的資金是進入到房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權還是以債權方式借給開發(fā)商？這是要做不同風控機制的。如果以股權形式進入，無論采用有限合伙、有限責任公司還是股份有限公司形式，股東人數(shù)都不能超過200人的數(shù)量限制，還只能向特定對象進行招募，對參與股東還需要進行適當?shù)呢攧招畔⑴叮娀I投資股東代表還要行使一定的股東表決權。這樣的條件能否滿足開發(fā)商的募集需要，能否達到預期效果要具體分析。如果以債權方式進行眾籌，那么給投資人的風險保障是什么，是項目公司股權，還是開發(fā)商其他資產(chǎn)抵押或第三方擔保等，也要有具體的風控機制披露給投資人，否則讓投資人以完全信用貸款的方式借錢給開發(fā)商，一旦項目沒有建成或建成后銷售不暢，將存在巨大的兌付風險。

值得一提的是，股權眾籌合規(guī)化正在加速推進——繼2015年年初首批8家股權眾籌平臺申請成為中國證券業(yè)協(xié)會會員后，6月5日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人張曉軍透露，在深入調(diào)研的基礎上，目前已初步形成了股權眾籌試點方案，正在履行必要的程序。

7月18日，央行等十部委聯(lián)合印發(fā)了《關于促進互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導意見》?！吨笇б庖姟访鞔_股權眾籌融資業(yè)務由證監(jiān)會負責監(jiān)管，以及必須通過股權眾籌融資中介機構平臺進行等。在接下來具體細則出臺后，房地產(chǎn)股權眾籌在法律方面存在的一些問題或?qū)⒂型玫浇鉀Q。