鄺淑瑜

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，融資問(wèn)題關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。本文從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出了一些解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資；現(xiàn)狀；對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大、投資成本高、回收期長(zhǎng)、涉及面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)資金的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程就是一個(gè)資金轉(zhuǎn)化的過(guò)程，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，資金問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的一個(gè)重要問(wèn)題。因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的研究，不但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也具有巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業(yè)債券、信托融資等方式。從結(jié)構(gòu)上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來(lái)源（主要包括國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、社會(huì)集資、個(gè)人資金、無(wú)償捐贈(zèng)的資金及用征地遷移補(bǔ)償費(fèi)、移民費(fèi)等進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金）三個(gè)項(xiàng)目，這三個(gè)項(xiàng)目占到總資金的95%以上。2012年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共融資96538億元，其中來(lái)自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來(lái)源42274億元，占43.8%，其中個(gè)人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個(gè)人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數(shù)據(jù)可以看出目前我國(guó)房地產(chǎn)融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個(gè)人按揭貸款比重達(dá)到40%以上，其次是企業(yè)自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于單一

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)于依賴(lài)銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)主導(dǎo)地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對(duì)銀行貸款的過(guò)于依賴(lài)，使得銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的輸血者，成了房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)2006到2013年間我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來(lái)源中按揭貸款占25%，來(lái)自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦國(guó)家政策有變，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，這樣不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)致命打擊，而且對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此我們必須認(rèn)識(shí)到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)業(yè)更好的為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱，信用風(fēng)險(xiǎn)較高

據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年我國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)8萬(wàn)多家，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，跨區(qū)域影響力較小，內(nèi)部管理薄弱，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。企業(yè)管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，更多的關(guān)注如何解決風(fēng)險(xiǎn)，而不是如何防范風(fēng)險(xiǎn)，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急措施。內(nèi)部管理薄弱使得一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力受到嚴(yán)重影響，信用風(fēng)險(xiǎn)較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)一些不良資產(chǎn)，一些企業(yè)甚至出現(xiàn)無(wú)法償還貸款而跑路的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的信用，信用風(fēng)險(xiǎn)較高是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資難的重要原因之一。

3.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)不完善

目前我國(guó)于房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)較少，有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法規(guī)不能形成科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性，這在很大程度上制約著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。目前我國(guó)只有《公司法》和《擔(dān)保法》兩部法律涉及到了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律中對(duì)融資的規(guī)定很模糊，可操縱性較弱，在實(shí)際中無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，沒(méi)有發(fā)揮法律應(yīng)有的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)是對(duì)資金調(diào)節(jié)的主要手段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是有法可依，而我國(guó)由于缺乏具體的法律規(guī)定，只能依靠行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如近幾年我國(guó)各地實(shí)行的“限購(gòu)”政策，對(duì)需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致一部分限制資金無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來(lái)源。相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，使部分新興的融資方式在發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關(guān)系無(wú)法有效的得到平衡。

4.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資方面的專(zhuān)業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)性，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模等情況對(duì)需求資金進(jìn)行計(jì)算，然后對(duì)比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規(guī)模以及融資方式。這些都需要精通財(cái)務(wù)，投資，熟悉資本市場(chǎng)發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的參與。而我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒(méi)有進(jìn)行這些評(píng)估與計(jì)算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的意志盲目融資，只重規(guī)模不重效益，為企業(yè)帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)往往不考慮其他的融資方式，只關(guān)注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢(qián)越多越好，最后往往導(dǎo)致大量資金的閑置，或者資金無(wú)法回籠，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

四、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策分析

1.構(gòu)建多元化的融資渠道

黨的十六屆三中全會(huì)中首次提出“要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例”，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展除銀行貸款以外的其他融資方式，構(gòu)建多元化的融資渠道，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。首先大力推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式。該融資方式在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了較好的發(fā)展，而我國(guó)目前仍處于起步階段，因此我國(guó)可以可以通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)外成熟的房地產(chǎn)信托模式，并結(jié)合我國(guó)的具體情況，逐漸建立適合我國(guó)的房地產(chǎn)信托融資模式；其次，大力推進(jìn)融資租賃業(yè)務(wù)。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，融資租賃業(yè)務(wù)是僅次于銀行貸款的第二大融資來(lái)源，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)不但可以拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問(wèn)題，而且還為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資創(chuàng)造了條件；最后，加快發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是首先通過(guò)發(fā)行受益憑證在資本市場(chǎng)上募集資金，然后再投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種資金籌集方法。房地產(chǎn)投資基金可以有效的減輕我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，減輕對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性，拓寬資金來(lái)源。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理

企業(yè)內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率，有效化解風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。由于目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不合理，制約了企業(yè)的融資能力，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，主要包括完善會(huì)計(jì)系統(tǒng)的建立，提高管理人員對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，完善公司治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，提高企業(yè)信用等級(jí)，從而使企業(yè)有能力擴(kuò)大融資來(lái)源。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)健全的法律體系，我國(guó)目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)在一定程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況，因此我們必須借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)法律狀況，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況，完善我國(guó)現(xiàn)階段的相關(guān)法律法規(guī)。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業(yè)融資的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍以及違約后果，從而進(jìn)一步約束我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。

4.培養(yǎng)房地產(chǎn)融資專(zhuān)業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大融資渠道，提高融資能力，必須具有一批高素質(zhì)的精通房地產(chǎn)金融的專(zhuān)業(yè)人才。房地產(chǎn)金融到不但涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且還涉及資本市場(chǎng)，比較復(fù)雜。因此企業(yè)要培養(yǎng)一批精通財(cái)務(wù)、金融、法律、房地產(chǎn)等方面知識(shí)的人才，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能提高融資能力，擴(kuò)大融資來(lái)源，同時(shí)提高融資效益，避免盲目投資。提高融資效益，避免盲目投資。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與健康發(fā)展，關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全局，而融資問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。目前雖然房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在一些問(wèn)題，但是只要我們采取有效措施進(jìn)行解決，就一定會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展，更好的為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

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