摘 "要：稅務籌劃，是指在納稅行為發(fā)生前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對法人的經營、投資、理財等涉稅事項做出事先安排，盡可能減少繳稅、遞延納稅目標等一系列謀劃活動，而房地產開發(fā)具有開發(fā)周期長、資金占用量大、開發(fā)業(yè)務復雜多樣等特性，企業(yè)可針對其經營特點，通過合理選擇會計處理方法、選擇有利經營方式、利用稅收優(yōu)惠政策等方法來降低稅率、增加抵扣稅額，以達到稅務籌劃的合理。

關鍵詞：稅務籌劃 "現狀分析 "建議對策

一、關于稅務籌劃

1.稅務籌劃的合法性：稅務籌劃，只能在稅收法律許可的范圍內進行。其中有兩層含義：一是必須要遵守稅法。二是不能違反稅法。合法是稅務籌劃的前提，當存在了多種可選擇的納稅方案時，納稅人可以利用對稅法的熟識、對實踐技術的掌握，做出納稅最優(yōu)化的選擇。對于違反稅收法律規(guī)定，逃避納稅責任，以降低稅收負擔的行為，屬于偷稅、逃稅，要堅決加以反對和制止。

2.稅務籌劃的籌劃性：在納稅行為發(fā)生之前，對經濟事項進行規(guī)劃、設計、安排，達到減輕稅收負擔的目的。在經濟活動中，納稅義務通常具有滯后性，企業(yè)交易行為發(fā)生后才繳納流轉稅;收益實現或分配之后，才繳納所得稅;財產取得之后，才繳納財產稅。這在客觀上提供了對納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經營、投資和理財活動是多方面的，稅收規(guī)定也是有針對性的。納稅人和征稅對象的性質不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個方面為納稅人提供了可選擇較低稅負決策的機會。

3.稅務籌劃的目的性：稅務籌劃的直接目的就是降低稅負，減輕納稅負擔。這里面包含兩層意思：一是選擇低稅負。低稅負意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率;二是滯延納稅時間，獲取貨幣的時間價值。通過一定的技巧，在資金運用方面做到提前收款、延緩支付。

4.稅務籌劃的風險性：對稅收政策理解不準確或操作不當，而在不知覺情況下采用了導致企業(yè)稅負不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務機關的處罰都可能使得稅收籌劃的結果背離預期的效果。

5.稅務籌劃的專業(yè)性：專業(yè)性不僅是指稅務籌劃需要由財務、會計專業(yè)人員進行，而且只面臨社會化大生產、全球經濟一體化、國際貿易業(yè)務日益頻繁、經濟規(guī)模越來越大，僅靠納稅人自身進行稅收籌劃顯得力不從心。因此，稅務代理、稅務咨詢作為第三產業(yè)便向專業(yè)化的方向發(fā)展。

二、稅務籌劃的切入點

稅務籌劃是利用稅法客觀存在的政策空間來進行的，這些空間體現在不同的稅種上、不同的稅收優(yōu)惠政策上、不同的納稅人身份上及影響納稅數額的基本稅制要素上等等，因此應該以這些稅法客觀存在的空間為切入點。

1.選擇空間大的稅種

從原則上說，稅務籌劃可以針對一切稅種，但由于不同稅種的性質不同，稅務籌劃的途徑、方法及其收益也不同。實際操作中，要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅務籌劃的重點;選擇稅負彈性大的稅種作為稅務籌劃的重點，稅負彈性越大，稅務籌劃的潛力也越大。一般說來，稅源大的稅種，稅負伸縮的彈性也大。因此，稅務籌劃自然要瞄準主要稅種。另外稅負彈性還取決于稅種的要素構成。這主要包括稅基、扣除項目、稅率和稅收優(yōu)惠。稅基越寬，稅率越高，稅負就越重;或者說稅收扣除越大，稅收優(yōu)惠越多，稅負就越輕。

2.以稅收優(yōu)惠政策

稅收優(yōu)惠是稅制設計中的一個重要要素，也是貫徹一定時期一國或地區(qū)稅收政策的重要手段。國家為了實現稅收調節(jié)功能，一般在稅種設計時，都設有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分利用稅收優(yōu)惠條款，就可享受節(jié)稅效益。因此，用好、用足稅收優(yōu)惠政策本身就是稅務籌劃的過程。選擇稅收優(yōu)惠政策作為稅務籌劃突破口時，應注意兩個問題：一是納稅人不得曲解稅收優(yōu)惠條款，濫用稅收優(yōu)惠，以欺騙手段騙取稅收優(yōu)惠;二是納稅人應充分了解稅收優(yōu)惠條款，并按規(guī)定程序進行申請，避免因程序不當而失去應有權益。

3.以納稅人構成

按照我國稅法規(guī)定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需繳納該項稅收。因此，企業(yè)理財進行稅務籌劃之前，首先要考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而從根本上解決減輕稅收負擔問題。如在1994年開始實施的增值稅和營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定下，企業(yè)寧愿選擇作為營業(yè)稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧愿選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規(guī)模納稅人。因為，營業(yè)稅的總體稅負比增值稅總體稅負輕，增值稅一般納稅人的總體稅負較增值稅小規(guī)模納稅人的總體稅負輕。當然，這不是絕對的，在實踐中，要做全面綜合的考慮，進行利弊分析。

以影響應納稅額的幾個基本因素為切入點，影響應納稅額因素有兩個，即計稅依據和稅率。計稅依據越小，稅率越低，應納稅額也越小。因此，進行稅務籌劃，無非是從這兩個因素人手，找到合理、合法的辦法來降低應納稅額。

4.以不同財務管理環(huán)節(jié)和階段

企業(yè)的財務管理包括籌資管理、投資管理、資金運營管理和收益分配管理，每個管理過程都可以有稅務籌劃的工作可做。投資管理階段，選擇投資地點時，選擇在低稅率地區(qū)如實施新企業(yè)所得稅法以前可以選擇沿海開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、國家鼓勵的西部等地區(qū)，會享受到稅收優(yōu)惠選擇投資項目時，國家鼓勵的投資項目和國家限制的投資項目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異;在企業(yè)組織形式的選擇上，尤其在兩稅合并以前內資與中外合資、聯營企業(yè)與合伙企業(yè)、分公司與子公司，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。

經營管理階段，不同的固定資產折舊方法影響納稅。不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額相等，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納稅所得額;不同的存貨計價方法的選擇，一般來說，在物價持續(xù)下降時，采用先進先出法計算的成本較高，利潤相對減少，反之，如能采用后進先出法，則可相對降低企業(yè)的所得稅負擔;采購時，采購對象是不是一般納稅人也有很大的影響。

三、建議對策

（一）營業(yè)稅的稅務籌劃分析

根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產企業(yè)所涉及的應納營業(yè)稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉讓無形資產、銷售不動產。稅率皆為5%。房地產開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據是房地產開發(fā)公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業(yè)務特點進行稅收籌劃：1.減少營業(yè)稅應稅項目的流轉次數。我國稅法規(guī)定，房地產等不動產的轉讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業(yè)稅。甲企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業(yè)稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析

我國自2008年1月1 日起施行內外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25%。企業(yè)所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業(yè)務收入。

1.合理延遲產權轉移時間。稅法規(guī)定，只有當房地產的權屬發(fā)生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發(fā)企業(yè)的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現企業(yè)利益最大化。

總結：

房地產開發(fā)是中國當前和今后的經濟增長點，在中國經濟中發(fā)揮著重要作用，本文從投資活動和經營活動等方面對房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃進行了詳細的分析和探討，涉及到了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析，以期達到合理避稅，使法人利益最大化的目的。

參考文獻：

[1]王麗.房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃探析.財會通訊，2014（1）.

[2]李春兒.淺議房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃.會計師，2013（9）.

[3]計瑩芳.淺析房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃研究現狀.東方企業(yè)文化，2014（1）.

（作者單位：南通天安數碼城開發(fā)有限公司

江蘇南通市 226006）