摘 "要：本文根據(jù)作者多年財務工作經(jīng)驗就房地產(chǎn)財務管理中關鍵環(huán)節(jié)的有效控制進行了簡單的闡述。

關鍵詞：房地產(chǎn) "財務管理 "關鍵環(huán)節(jié) "有效控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性

1.開發(fā)項目差異大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。開發(fā)項目所處的位置、環(huán)境不同，其特點各異;建設周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年;每個項目經(jīng)過選址、可行性論證、立項、規(guī)劃、征地拆遷、勘察設計、報建招標、開工建設、預售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務等環(huán)節(jié);期間需同土管、住建、規(guī)劃、施工、供應商、購房戶等多方打交道，關系復雜。

2.投入大、不確定性高。單個項目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個億甚至幾十億的投入;開發(fā)過程不確定因素多：小到城市規(guī)劃、項目設計變更，大到國家產(chǎn)業(yè)、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術因素的變化都給房地產(chǎn)業(yè)帶來風險。

3.從產(chǎn)品方面看，其開發(fā)產(chǎn)品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調(diào)控影響巨大，銷售方式多采用預售和分期付款銷售。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的上述特點，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理內(nèi)容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理;經(jīng)營中伴隨資金的流動分成以下幾個業(yè)務循環(huán)：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務預算是綜合的財務計劃，貫徹于整個業(yè)務循環(huán)。圍繞房地產(chǎn)財務管理過程的業(yè)務循環(huán)及全面預算，控制好財務管理的關鍵環(huán)節(jié)，才能真正降低成本、提高經(jīng)濟效益。

基于房地產(chǎn)企業(yè)的運營特征，筆者提取了構成企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的兩個核心要素，現(xiàn)將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產(chǎn)出?？梢哉f，是這三個部分構成了房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內(nèi)容，因此，資金管理可視為是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的構成要素之首。這是一項系統(tǒng)工程。在這項工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學合理，才能達成房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標，并促進企業(yè)的健康發(fā)展。

第二，稅務籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個龐大的稅賦網(wǎng)絡，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理部門的重要職責，這項工作直接關系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務風險，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務籌劃作為一個單獨項目從財務管理中提取出來，其也構成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務遵從，二是稅務籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎，只有做到稅務遵從，才能順利開展稅務籌劃工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的有效控制

1.強化資金管理力度。資金管理的主體由兩個部分構成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構建有效的融資管理體系。在中國，對于企業(yè)而言融資是一項極為艱難的工作。從當前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構建有效的融資管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點在于降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業(yè)控制權，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點在于投資小，風險易控制，并能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構，全面發(fā)揮債務資金的財務杠桿作用;而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺，而且一旦造成風險，會影響財務杠桿的平衡，導致企業(yè)運轉(zhuǎn)資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業(yè)應制定科學完善的資金管理制度，結合我國相關法律法規(guī)，用制度來保障投資管理的科學合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業(yè)投資的起點，而財務部門的主要工作是協(xié)同其他部門做好開發(fā)項目的可行性分析，以及結合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務部門投資管理的因素主要由三點構成：一是財務部門工作人員的專業(yè)素質(zhì);二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目方面賦予財務部門的參與權力，即財務決策在項目整體決策中所占據(jù)的比重;三是財務部門如何參與財務決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。

2.優(yōu)化稅務籌劃方案。在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項目策劃中，稅務籌劃是其中的一個重要環(huán)節(jié)，并且，稅務籌劃應在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡清晰，目標明確。稅務籌劃共有兩個部分構成，一是稅務遵從，二是稅務籌劃的主體部分。其中，稅務遵從是一個原則性問題。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標，都不能摒棄稅務遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務籌劃工作應從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權，而在直接購買土地使用權和購買在建項目或通過股權轉(zhuǎn)讓方式的兩者權衡下，后者顯然會減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國稅務總局對房地產(chǎn)行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過細化開發(fā)項目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際財務狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修單位，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

三、結束語

隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將更加惡化，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的資金和市場壓力，企業(yè)要生存、發(fā)展、獲利，只有苦練內(nèi)功，在抓好包括以上關鍵環(huán)節(jié)在內(nèi)的財務管理的前提下，加強精細化管理，降低開發(fā)成本、費用，提高產(chǎn)品品質(zhì)及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。

參考文獻：

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[2] 羅振華.政府調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制分析[J].財會研究，2013（06）：58-60.

（作者單位：廈門新華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

福建廈門市 "361000）