摘 "要：房地產(chǎn)市場因這兩年地產(chǎn)政策的嚴格把控導致購房者觀望情緒濃厚，商品房庫存量過多，去化率下降。如何認識和看待房地產(chǎn)市場的波動，如何建立穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的長效機制是迫切需要解決的重大課題。本文結(jié)合現(xiàn)行的市場局面，主要分析了穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的稅改選擇和改革我國房地產(chǎn)稅制的一些想法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) "稅改 "問題

1、房地產(chǎn)市場波動現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計局公布的2013年全國房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年增長19.8%，其中，住宅投資58951億元，增長19.4%;商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中，住宅銷售面積增長17.5%;2013年末，商品房待售面積49295萬平方米，比2012年末增加12835萬平方米，其中，住宅待售面積比11月末增加1696萬平方米。

時間進入到2014年，房地產(chǎn)市場此前的悄然變化跡象更加明顯。1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比增長16.4%，增速回落。其中，住宅投資15299億元，增長16.6%，增速回落。商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降8.6%。4月末，商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米。財政部數(shù)據(jù)顯示，1-4月份地方財政收入中，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等，對地方財政增收的貢獻率明顯回落。

同時，全國主要大中城市房地產(chǎn)市場信息表明，區(qū)域性降價趨勢加速顯現(xiàn)，市場分化明顯加劇。2014年4月份，房價持平和下調(diào)的城市分別達8個和18個，為2013年以來最多。一線城市價格漲幅放緩，其他城市中房價環(huán)比回落增多，部分城市房地產(chǎn)市場悲觀氣氛愈濃。

縱觀我國房地產(chǎn)發(fā)展的過程，綜合考慮經(jīng)濟和城市發(fā)展的多重因素，評估判斷房地產(chǎn)市場，可以得出幾個基本結(jié)論：一是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)拐點特征，已經(jīng)處于區(qū)域性、周期性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時期;二是房地產(chǎn)市場總體隨著城鎮(zhèn)化的推進和城市住房生活水平的提高，需求持續(xù)加強但市場不均衡發(fā)展;三是適時優(yōu)先運用稅收等市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，是當前和今后一個時期穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場十分重要的選擇。

2、穩(wěn)控調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的稅改選擇

房地產(chǎn)市場的交易量和價格下降趨勢，對城市經(jīng)濟的影響作用是不言而喻的，已成為許多城市發(fā)展面臨的嚴峻問題。多年來，城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度過高，房地產(chǎn)市場的急轉(zhuǎn)變化加重經(jīng)濟發(fā)展乏力狀況，如果應對不當，將對房地產(chǎn)穩(wěn)定增長和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生長期性的影響。研究表明，1998年至2009年房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率達10%，成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中占比較大，2013年房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種的稅額，占到公共財政收入的18%。

2.1 房地產(chǎn)稅改是避免房地產(chǎn)市場大起大落的適時適宜舉措。房地產(chǎn)市場的大調(diào)整，往往發(fā)生在房地產(chǎn)市場的成熟階段和經(jīng)濟缺乏內(nèi)在增長動力時期。房地產(chǎn)市場的成熟階段是指供給基本滿足居民的居住需求階段，這一階段的顯著指標是二手房的交易量占住房交易總量的80%以上。而在經(jīng)濟增長缺乏內(nèi)生動力時，政府通常采用擴張性的貨幣政策刺激投資和消費，房地產(chǎn)市場的投資和消費功能凸顯，房價快速虛高、供應量猛增等問題達到一定程度時市場急速下調(diào)，進而引發(fā)金融和經(jīng)濟風險。一般認為，貨幣供應量增加1個百分點，房價上漲0.9個百分點。也就是說，房地產(chǎn)市場的變化，與宏觀經(jīng)濟因素特別是貨幣政策密切相關(guān)。正因為房地產(chǎn)市場與貨幣政策的高關(guān)聯(lián)度，在我國房地產(chǎn)市場總體波動呈下行之時，不宜過多采用緊縮性或擴張性貨幣政策或匯率、利率金融政策等強刺激政策。

而房地產(chǎn)稅收制度是推動財稅制度改革、調(diào)節(jié)財富分配和貧富差距、促進房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置和合理使用、提高房地產(chǎn)市場運行效率和穩(wěn)定性的一項長期制度安排。應借此時機，逐步推進多年難以實施的房地產(chǎn)稅制改革，從根本上解決房地產(chǎn)市場大起大落的問題。

2.2 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制問題亟待加快研究解決。有關(guān)房地產(chǎn)稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多、稅負較重，而在房地產(chǎn)持有保有環(huán)節(jié)稅種較少、稅負偏輕。涉房地產(chǎn)的稅種主要有：營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等。房地產(chǎn)開發(fā)建設和流通交易環(huán)節(jié)的稅費過于集中，勢必提高新建商品房的價格，從而帶動商品房價格的上漲;房地產(chǎn)持有保有環(huán)節(jié)的稅費過少，客觀上助長了對商品房屋和土地資源的閑置和浪費。

計稅依據(jù)不盡科學合理。如：現(xiàn)行的房產(chǎn)稅對自用房屋按房產(chǎn)賬面價值扣除10%-30%后的余值乘以1.2%計征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)的賬面原值實際即房產(chǎn)的建造價值，其為固定數(shù)額，無法體現(xiàn)房產(chǎn)市場價值的變動?，F(xiàn)行的土地使用稅以固定不變的實際占用土地面積作為計稅依據(jù)，和土地價格的變動缺乏聯(lián)系，不能體現(xiàn)土地的級差收益。

稅種復雜和可操作性差導致房地產(chǎn)稅收征管難度大。稅制設計的復雜導致稅收征收的困難，稅收流失也比較嚴重。根據(jù)統(tǒng)計資料，我國去年13億平方米商品房銷售使用，若按城鎮(zhèn)商品房平均每平方米銷售價格5000元計算，那么全國每年將實現(xiàn)商品房銷售額6.5萬億元，若按應稅所得率10%計算，可為國家?guī)?500億元稅收，與實際稅收額度還有相當距離。

內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅種稅負不一。在所得稅上，對內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅;在房產(chǎn)稅上，對涉外企業(yè)只開征城市房地產(chǎn)稅，且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅;在城市維護建設稅和教育費附加上，對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城市維護建設稅和教育費附加，對外資企業(yè)則不征收等等。內(nèi)、外資企業(yè)的雙重征稅標準和外資企業(yè)享有的“超國民待遇”，損害了稅收的公平性原則和公平競爭公平稅負的市場環(huán)境。

2.3 開征持有保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅這一國際普遍通行做法值得借鑒。當前世界各國房產(chǎn)稅種名稱五花八門，如財產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅、房屋稅等。美國房產(chǎn)稅是地方政府根據(jù)各自實際情況來確定稅率并依法征收，而稅收主要用于所在區(qū)域的教育、基礎(chǔ)設施建設及公共服務支出。房產(chǎn)稅的總體稅率大致介于1%-3%之間，具體稅率由州和地方議會根據(jù)本地財政需要制定。其他與房地產(chǎn)有關(guān)的主要稅種分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅項下。這些稅種綜合起來對抑制囤積商品房、炒作房市起到了一定作用。日本針對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，雖未設立專門的房產(chǎn)稅，但將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入固定資產(chǎn)稅的對象加以征收。日本《地方稅法》規(guī)定，資產(chǎn)稅的標準稅率是1.4%，但并非是強制標準。除固定資產(chǎn)稅外，部分地區(qū)還對市區(qū)房產(chǎn)征收稅率約為0.3%的城市規(guī)劃稅。

我國上海、重慶的房產(chǎn)稅征收試點，進行了房地產(chǎn)稅制改革的探索，積累了有益的經(jīng)驗。