摘 "要：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國國民經(jīng)濟的重要的支柱之一，房地產(chǎn)項目的開發(fā)對我國經(jīng)濟發(fā)展有著非常重大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高回報、高風險的需要大量資金的行業(yè)，風險控制對房地產(chǎn)開發(fā)項目至關(guān)重要。文章針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險控制進行簡要分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) "開發(fā)項目 "風險 "分類

一、東南國際航運中心項目簡介

該項目占地10.47萬平方米，總投資約55億元，總建筑面積約65萬平方米，擬建設(shè)成東南國際航運中心的綜合政務(wù)服務(wù)中心、航運服務(wù)企業(yè)集聚中心、航運交易和商務(wù)中心，并將成為廈門港口城市乃至整個海西的地標性建筑。2012年11月20日開工，力爭項目2016年建成投用。東南國際航運中心總部項目由一棟聯(lián)檢服務(wù)大樓、一棟酒店、一棟會展中心、三棟配套商務(wù)寫字樓組成。項目將圍繞航運交易的核心功能，形成以航運辦公為主，兼具商務(wù)辦公、酒店、會展會議、休閑購物中心等綜合商業(yè)配套的多功能商務(wù)社區(qū)，成為拉動經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，成為國際一流的國際航運中心軟硬件運轉(zhuǎn)平臺，打造高水準的大通關(guān)與綜合政務(wù)服務(wù)窗口，電子口岸與第四方物流平臺、航運要素集聚的特色交易服務(wù)中心、金融中心、總部經(jīng)濟聚焦商區(qū)，構(gòu)建東南國際航運中心的主要窗口和服務(wù)品牌。

二、房地產(chǎn)投資風險的分類

1、自然風險。自然風險又可以稱為不可抗力造成的風險。由于自然環(huán)境或者突發(fā)的自然災害，如地震、臺風等，造成工期的延誤，或者因自然災害造成的破壞而不得不返工等。這些都是人為因素所不能抗拒的，一旦發(fā)生，將造成數(shù)額巨大的經(jīng)濟損失。

2、市場競爭風險。市場競爭風險指的是在同一階段，市場上出現(xiàn)過多相似樓盤，而造成激烈的市場競爭，最終影響樓盤的銷售量，并在無形中推高了營銷成本，而使得房地產(chǎn)投資企業(yè)面臨市場競爭風險。出現(xiàn)這一風險的主要原因在于，投資者未能及時進行充分的市場調(diào)查，在不了解市場供求關(guān)系的情況下，而做出錯誤決斷，這是房地產(chǎn)投資企業(yè)對市場把握能力不足的一種體現(xiàn)。

3、清算風險。清算風險指的是開發(fā)商在投資后，沒有在計劃時間內(nèi)順利出售或者因為各種原因而低于預期價格出售的可能性。無論那種結(jié)果，都將直接嚴重影響房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益。

4、流動性和變現(xiàn)性風險。這兩種風險是由房地產(chǎn)自身的性質(zhì)所造成的。房地產(chǎn)交易的完成，只是收益權(quán)與使用權(quán)發(fā)生的轉(zhuǎn)移，而其本身是不會移動的。正是由于這一特征，而造成房地產(chǎn)開發(fā)項目深受市場供求關(guān)系、地區(qū)人口結(jié)構(gòu)等外力因素的影響，而使得整個投資項目收益具有不確定性。其次，房地產(chǎn)的價值量比較大，因而房地產(chǎn)開發(fā)商需要投入大量資金，導致房地產(chǎn)的大多數(shù)資金交易需要一個較長周期的過程。這些因素都在不同程度上使得房地產(chǎn)交易的流動與變形具有滯后性，導致房地產(chǎn)投資企業(yè)在需要資金用于內(nèi)部周轉(zhuǎn)時，資金量不足，而影響發(fā)展。

5、行業(yè)政策風險。政策風險是指政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)商品交換和經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全面的，因此，由于政策的變化帶來的風險，房地產(chǎn)市場將受到重大影響。因此，應密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此產(chǎn)生的風險。政策風險因素可分為以下幾類：政治環(huán)境、經(jīng)濟體制改革、土地使用制度改革、住房制度改革、金融改革政策變化、環(huán)保政策變化、施工安全法規(guī)變化、審批過程、法律的風險。

三、房地產(chǎn)業(yè)投資風險產(chǎn)生的主要原因

1、房地產(chǎn)的投資回收周期較長。導致房地產(chǎn)投資面臨巨大風險的一個主要原因就是投資周期較長。據(jù)目前狀況來看，除了房地產(chǎn)開發(fā)投資會隨著開發(fā)過程的結(jié)束在二至五年收回投資成本外，置業(yè)投資的回收周期則在八到十年，或者是更長的時間。因此，一般來說，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)不具備承受這種長時間的資金壓力與市場風險，只有資金實力比較雄厚的企業(yè)才能應對房地產(chǎn)投資風險。

2、房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營活動的成敗。房地產(chǎn)風險來源的另一個就是企業(yè)的經(jīng)營活動。企業(yè)為了周轉(zhuǎn)而借入資金，而用于支付利息的資金來源于房地產(chǎn)企業(yè)投資的收益。一旦企業(yè)管理人員的經(jīng)營活動不順利，將增加利息支付的難度，給企業(yè)帶來巨大還債壓力，而且還會給企業(yè)的信譽造成很大的損失，員工缺乏工作積極性，以致影響企業(yè)再次籌集資金的能力，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)處于癱瘓的局面。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤率與借入資金利率間的不穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)投資來說，另一個較大的風險來自于房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤率與借入資金利率之間的關(guān)系具有不確定性。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資后，當遇到周轉(zhuǎn)資金不足時，需要進行資金籌措，為了穩(wěn)定企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展，則需要從銀行接入資金并對財務(wù)進行調(diào)控。受這種不確定性的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的投資風險。如果相較于房地產(chǎn)投資的利潤率，借入資金的利率比較低，企業(yè)則可以在財務(wù)作用下提高自身的自有資金利潤率。而反之，如果借入資金的利率更高，則房地產(chǎn)企業(yè)則面臨著虧損的風險，甚至由于負債率過高而不得不選擇破產(chǎn)。

四、具體風險控制

1、投資環(huán)境風險。新世紀以來，我國國家政策穩(wěn)定，市場經(jīng)濟趨于成熟，但還是會有隨機性的波動，而房地產(chǎn)業(yè)不僅在很大程度上受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，同時也隨著市場經(jīng)濟的變化而變化，并且其供求狀況和價格等因素也隨之波動。

2、投資可行性研究風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資之前，都需要嚴格進行投資可行性研究。應授權(quán)專業(yè)化機構(gòu)在項目實施工作前期的準備階段全權(quán)考慮整個地區(qū)市場、資金、各種風險等方面的因素，對項目進行綜合評估，評估項目是否可行，整個研究歷時將近半年。這其中也投入大量的人力物力財力，已經(jīng)有了決定，這就顯得這樣的可行性研究評估似乎只是走過場，這就很可能會擴大投資的風險指數(shù)，因此在進行可行性研究時應該借助于科學的分析，而不是全憑經(jīng)驗分析，否則會面臨不可抵擋的投資風險的打擊。

3、物業(yè)模式選擇風險。房地產(chǎn)地理位置，作為購房者最重視的因素之一，其好壞決定了該房產(chǎn)價值高低，也決定了未來的升值空間。因此，項目開發(fā)商在進行投資決策時必須考慮項目所處的地理位置和相關(guān)條件，合理選擇投資物業(yè)的位置，確保自身未來產(chǎn)業(yè)保值升值。不同性質(zhì)的要求是不一樣的。

4、運用投資組合巧妙減小風險。不同類型的房地產(chǎn)也將面臨不同的商業(yè)風險，而且獲得的利潤也有差別，為了能夠顯著降低商業(yè)風險，并能保證預期的投資效益不受影響，可以選擇房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，及其之間所具有的相互調(diào)劑作用，從而調(diào)整到市場需要的狀態(tài)，最終良好