摘 "要：近些年來，我國房價(jià)不斷上漲，國家加大了對經(jīng)濟(jì)的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場環(huán)境中保持競爭力，使得企業(yè)具有長久的生命力，這就是一個(gè)值得探討的問題。本文運(yùn)用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行評價(jià)并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供一些幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) "杜邦分析 "陸家嘴

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)。21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國家和政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非?？臁Ｏ喾?，經(jīng)濟(jì)形勢不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財(cái)務(wù)狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個(gè)指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)比率，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積。因?yàn)檫@種方法是由美國杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1是杜邦分析的系統(tǒng)圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析

凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100家在近五年年持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進(jìn)行進(jìn)一步分析。

通過對資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費(fèi)用支出的具體情況。本文主要運(yùn)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)成本支出率、期間費(fèi)用支出率、所得稅費(fèi)用支出率四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

四、我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個(gè)非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進(jìn)行杜邦分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

表1 "陸家嘴資產(chǎn)凈利率分解分析 單位%

項(xiàng)目 2008 2009 2010 2011 2012

營業(yè)收入/資產(chǎn)總額 9.56 17.93 11.70 15.05 11.34

營業(yè)成本/資產(chǎn)總額 2.93 3.40 4.23 6.62 3.96

（營業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用

+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/資產(chǎn)總額 1.60 1.20 1.60 1.48 1.62

營業(yè)外收支/資產(chǎn)總額 -0.20 -0.01 -0.09 -0.01 -0.08

所得稅費(fèi)用/資產(chǎn)總額 1.13 1.85 1.16 0.97 1.05

其他收入（支出）

/資產(chǎn)總額 -1.06 1.32 -0.39 2.44 1.21

=凈利潤/資產(chǎn)總額 5.15 10.16 5.19 3.55 3.59

凈資產(chǎn)收益率 9.76 17.61 10.25 7.87 8.38

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)陸家嘴2008-2012年年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個(gè)企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008年的5.15%上升至10.16%，再到2012年的3.59%，2008-2012年資產(chǎn)收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團(tuán)總體盈利能力逐漸下降。

（2）主營業(yè)務(wù)毛利率的各項(xiàng)影響因素具體分析。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項(xiàng)業(yè)務(wù)對主營業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)。見表2

表2 "各項(xiàng)業(yè)務(wù)對主營業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)占比 單位%

項(xiàng)目名稱 2008 2009 2010 2011 2012

占比 占比 占比 占比 占比

動(dòng)遷房轉(zhuǎn)讓 - - - - 38.74

房產(chǎn)銷售 1.61 57.89 0.05 44.1 28.53

房地產(chǎn)租賃 77.18 33.43 79.67 50.37 25.58

酒店業(yè) 21.05 8.68 12.7 2.24 0.51

其他 0.16 - 1.61 0.35 -0.21

物業(yè)管理 - - 5.97 2.94 6.85

數(shù)據(jù)來源：和訊網(wǎng)個(gè)股數(shù)據(jù)分析陸家嘴數(shù)據(jù)

由表2可知，2008-2011年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營業(yè)務(wù)利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008年由于受到美國次貸危機(jī)的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012年企業(yè)把主營業(yè)務(wù)收入的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到動(dòng)遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動(dòng)遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。

酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010年企業(yè)新逐鹿的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。就近3年的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會(huì)改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

（3）陸家嘴集團(tuán)這5年的期間費(fèi)用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009年有較大幅度的比重下降。營業(yè)外收入的貢獻(xiàn)處于較大的波動(dòng)狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4年的貢獻(xiàn)一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)上。

（二）權(quán)益乘數(shù)分析。

表3 "權(quán)益乘數(shù)分析

12/31/2008 12/31/2009 12/31/2010 12/31/2011 12/31/2012

負(fù)債（單位：億） 84.1 82.5 116 152 176

資產(chǎn)（單位：億） 178 195 235 277 308

權(quán)益乘數(shù) 1.90 1.73 1.97 2.22 2.33

凈資產(chǎn)收益率 9.76 17.61 10.25 7.87 8.38

數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)行情中心陸家嘴財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)

從這5年的數(shù)據(jù)來看，從2009年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因?yàn)?012年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進(jìn)而進(jìn)行開發(fā)這個(gè)是具有很大風(fēng)險(xiǎn)的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時(shí)短期無法獲得相應(yīng)的回報(bào)，企業(yè)未來籌集資金會(huì)更加困難。

五、提高我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹立風(fēng)險(xiǎn)意識

企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的意識。在控制企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會(huì)影響負(fù)債，進(jìn)而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時(shí)企業(yè)還應(yīng)做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個(gè)相對安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動(dòng)。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度

為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的大小。還要考慮到國家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查之后，由專業(yè)人員對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度安排，與此同時(shí)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行測度，制定詳細(xì)的費(fèi)用測算，以便合理的利用和資金。

在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時(shí)糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)可以說是存貨量最大的行業(yè)，占上市企業(yè)存貨總量的40%。房地產(chǎn)企業(yè)的空置房嚴(yán)重限制房地產(chǎn)企業(yè)資金的回流。對于企業(yè)存貨的管理，應(yīng)該對空置房進(jìn)行積極地處理，降低價(jià)格，加強(qiáng)營銷渠道的開拓，盡可能的減少空置房。對于其他存貨，應(yīng)該充分利用社會(huì)庫存，減少對企業(yè)人力物力資源的占用。調(diào)動(dòng)市場積極性也是非常重要的手段。

（作者單位：東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 "江蘇南京市 "211189）