摘 "要：在我國迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)事業(yè)在近些年來可謂說是蒸蒸日上，并達(dá)到了令人驚奇的地步。然而，快速發(fā)展的同時(shí)，一些不能忽視的問題也隨之產(chǎn)生，比如說房地產(chǎn)泡沫、房產(chǎn)的可供給已經(jīng)失去平衡等，雖然國家實(shí)施了多樣化的政策對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，其起到的積極效果并不理想，上述問題沒有得到有效的解決。本文針對(duì)這些情況進(jìn)行分析，提出解決問題的關(guān)鍵在于盡可能地降低房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的不利影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) "調(diào)控政策 "效用 "治理

在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制愈發(fā)完善的情況下，國家用以調(diào)控房地產(chǎn)的政策也越來越多樣化，并且結(jié)合行政政策及經(jīng)濟(jì)政策，通過財(cái)政及稅收雙重政策同時(shí)發(fā)揮市場(chǎng)作用，并利用政府調(diào)控產(chǎn)生的最小負(fù)面效應(yīng)，來治理房地產(chǎn)市場(chǎng)，并產(chǎn)生最理想的治理效果。基于國家房地產(chǎn)在近幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果的分析，更深層次的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，從而對(duì)國家實(shí)施的調(diào)控政策運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行分析，繼而制定出針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)治理政策。

1、現(xiàn)階段我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的研究現(xiàn)狀

根據(jù)國統(tǒng)局發(fā)布的有關(guān)2014年8月份我國70個(gè)大中型城市住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)情況，出保障型住房外，有68個(gè)城市的新建商品住宅的價(jià)格比前一月較低，有1個(gè)城市通上月持平，另外，剩下的1個(gè)城市中的新建商品住宅的房價(jià)處于上漲狀態(tài)。而環(huán)比價(jià)格的變動(dòng)情況也是以下降為主，其中最高漲幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013年的8月份商品住宅的價(jià)格報(bào)表進(jìn)行比較，有19個(gè)城市的房價(jià)下降，3個(gè)城市房價(jià)持平，48個(gè)城市成上漲狀態(tài)。8月份的同比價(jià)格變動(dòng)的漲幅最高位6.4%，最低為下降5.6%。

上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)呈下降趨勢(shì)，然而下降程度相較漲幅來說程度并不算大，即我國中央政府實(shí)施的調(diào)控政策并沒有達(dá)到較為理想的狀態(tài)。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的不理想已經(jīng)是業(yè)界公認(rèn)的事實(shí)，本文基于對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料的研究分析?？偨Y(jié)出政府調(diào)控政策中存在的一些不恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控，并指出國家政策法規(guī)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面都有涉及，可謂是面面俱到，故而僅僅通過重新選擇調(diào)控政策的工具已經(jīng)不足以解決我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的失衡現(xiàn)狀，其主要原因在于國家的調(diào)控政策首先在地方上并沒有得到當(dāng)?shù)卣挠行?zhí)行，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商過度的追求企業(yè)效益，使得國家政策在一定程度上沒有起到其應(yīng)有的作用。此外，政府政策同房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在著博弈，在分析該博弈過程可以對(duì)政府的調(diào)控政策提出針對(duì)性的建議，并以此進(jìn)行調(diào)整。然而理論上的建議對(duì)調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的負(fù)面效應(yīng)并未起實(shí)質(zhì)性效果，且這些建議僅是學(xué)者在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)后以經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光提出的，不能從根本上解決問題。只有在深入研究我國國家政策及新興兩個(gè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，雙管齊下，以長遠(yuǎn)的眼光來看，并找出國家政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)不起作用的根本性原因，然后以此找出房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效解決方案。

2、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的效用分析

2.1 國家房地產(chǎn)政策在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的過程中需要注意的問題

在近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模，并且在商品屬性、商品的市場(chǎng)影響方面均獲得較為明顯的成果。本文在分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施過程時(shí)，一般是針對(duì)以下幾個(gè)方面來分析政策效應(yīng)：

第一、從房地產(chǎn)商品的持久性上看，政府的調(diào)控政策針對(duì)的主要對(duì)象應(yīng)該是新房或者是期房，從新房或者期房的價(jià)格上的調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響從長期上能夠看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)走向，從近幾年的市場(chǎng)調(diào)查效果看，商品的持久性是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策起到作用的長期體現(xiàn);

第二，從房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性上看，這個(gè)特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性特點(diǎn)，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的各方面差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品的不可移動(dòng)性決定了地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度以及規(guī)模大小，因此，一定要根據(jù)地域特點(diǎn)合理的實(shí)施調(diào)控政策，才能夠起到預(yù)期效果;

第三，從房地產(chǎn)商品的泡沫程度上看，房地產(chǎn)商品房價(jià)格的漲幅、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理程度以及市場(chǎng)的秩序決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化的嚴(yán)重程度，需要強(qiáng)調(diào)的是，衡量房地產(chǎn)商品泡沫化的各項(xiàng)指標(biāo)需要政府調(diào)控政策的合理調(diào)整。

2.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的定性定量效果分析

近年來，我國頒布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，通過對(duì)這些政策的內(nèi)容及調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中房價(jià)以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為進(jìn)行打擊，能夠起到較大的理論意義，政府第一次通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控管理，以期能夠穩(wěn)定房價(jià)、保障中低收入的家庭能夠?qū)崿F(xiàn)住宅滿足，且保護(hù)普通家庭的購房積極性。首先，由于房地產(chǎn)投資者的流動(dòng)性，加上當(dāng)前房產(chǎn)炒作現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，導(dǎo)致房產(chǎn)資金流向不明確，故而地區(qū)房產(chǎn)的持有時(shí)間一般不長，甚至很短。這給房產(chǎn)投資者增加了一定的購房風(fēng)險(xiǎn)，故而需要政府在稅收政策上予以調(diào)整，比如營業(yè)稅的征收;其次中等收入的家庭在對(duì)房價(jià)進(jìn)行炒作時(shí)，一般是尋求能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保證個(gè)人資產(chǎn)的價(jià)值，這種做法從某種程度上給金融機(jī)構(gòu)增加了風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作安全性存在影響;最后，在對(duì)建立的簡易模型進(jìn)行定性分析后，可以得出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的過快發(fā)展及大量的投機(jī)行為對(duì)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策一直沒能切中要害，調(diào)控接連失效，導(dǎo)致普通市民的自主性住房需求一直沒有得到有效滿足。

3、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議

3.1 加強(qiáng)地方政府的調(diào)控政策治理

經(jīng)過分析，我國政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策效果不理想，主要在于房地產(chǎn)開發(fā)商過度的追求企業(yè)利益，以及調(diào)控政策在地方?jīng)]有有效的執(zhí)行，故而對(duì)地方政府進(jìn)行制約，能夠保證國家調(diào)控政策能夠有效實(shí)施。第一，對(duì)地方政府的利益進(jìn)行均衡分配，區(qū)別對(duì)待地方政府及房地產(chǎn)等利益團(tuán)體的利益，同時(shí)建立約束機(jī)制，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)速度，并對(duì)不合規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行限制及清除，以此來對(duì)地方政府進(jìn)行制約，同時(shí)降低對(duì)它們的財(cái)政支撐，來均衡保障性住房及國家調(diào)控政策成本這兩方的利益，以防止地方政府過度的支持房地產(chǎn)開發(fā)而帶來的不良后果。此外，約束機(jī)制方面，制定出事后懲罰的監(jiān)督體制，通過加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督作用對(duì)地方政府進(jìn)行制約;第二，針對(duì)地方的績效考核制度進(jìn)行相應(yīng)的改革，將其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府對(duì)當(dāng)?shù)孛裆龅呢暙I(xiàn)之后，設(shè)置通過地方相符的績效考核制度，著重考慮居民對(duì)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)兩方面利益的看法，在績效考核體系中加入房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定劑維護(hù)、住房結(jié)構(gòu)的改善、中低收入家庭的住房問題是否解決等考核內(nèi)容;第三，對(duì)地方政