摘 "要：目前公租房制度是我國(guó)社會(huì)保障體系的一項(xiàng)重要組成部分，但由于我國(guó)目前政府面臨著建設(shè)資金短缺、融資困難等問(wèn)題，成為推進(jìn)該項(xiàng)制度的瓶頸。本問(wèn)從有效應(yīng)用PPP模式出發(fā)，旨在探索如何實(shí)現(xiàn)政府和私人企業(yè)在公租房領(lǐng)域合作的雙贏。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流量 "利潤(rùn) "企業(yè)管理

公租房即公共租賃住房，是指由國(guó)家提供相關(guān)政策支持，各社會(huì)主體通過(guò)新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體等等。廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。兩者均是一個(gè)國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委2013年12月公布的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房，以便于進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)住房保障體系，統(tǒng)籌住房保障資源，有效提高配置效率。

目前公租房建設(shè)資金主要是依靠政府投入，來(lái)源于以下幾個(gè)渠道：一是土地出讓凈收益計(jì)提部分;二是住房公積金增值收益;三是各級(jí)地方政府財(cái)政預(yù)算資金。有些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂(lè)觀，財(cái)政資金有限，公租房建設(shè)進(jìn)展緩慢，無(wú)法滿足公租房保障需求。同時(shí)由于公租房采用的租金相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格偏低，作為住房供應(yīng)者而言，必然是虧損運(yùn)營(yíng)，建設(shè)資金不能形成投資和回收的自我循環(huán)，社會(huì)資本不愿投入其中。因而，如何有效籌集公租房建設(shè)資金，建立良好的社會(huì)資金投入機(jī)制，創(chuàng)新融資模式，從根本上解決資金短缺問(wèn)題，成為擺在各級(jí)政府面前的一大難題。

一、新型融資模式PPP簡(jiǎn)介

PPP是英文“Public-Private Partnerships”的簡(jiǎn)寫，中文可翻譯為“公私合營(yíng)”，即指公共部門通過(guò)與私人部門建立伙伴關(guān)系提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種方式。它有廣義和狹義之分，廣義的PPP泛指公共部門與私人部門為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的各種合作關(guān)系，而狹義的PPP可以理解為一系列項(xiàng)目融資模式的總稱，包含BOT、TOT、BT等多種模式，其更加強(qiáng)調(diào)合作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制和項(xiàng)目的資金價(jià)值。

PPP模式是一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，以各參與方的“雙贏”或“多贏”作為合作的基本理念，堅(jiān)持將“風(fēng)險(xiǎn)分配給最有能力的參與者來(lái)承擔(dān)”的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則，以得到比單獨(dú)行動(dòng)更有利的結(jié)果，實(shí)現(xiàn)“帕累托”效應(yīng)。由于PPP與傳統(tǒng)的公用事業(yè)提供方式相比具有很多優(yōu)越性，近二十年來(lái)，各國(guó)或國(guó)際組織都爭(zhēng)相嘗試將PPP的各種模式應(yīng)用于本國(guó)或區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

PPP模式的典型結(jié)構(gòu)為：政府部門通過(guò)政府采購(gòu)等形式與私人部門組建的特殊目的公司（SPV），作為項(xiàng)目公司，并通過(guò)簽訂特許權(quán)協(xié)議，由特殊目的公司負(fù)責(zé)籌資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)。

二、公租房建設(shè)引入PPP模式的優(yōu)越性

1、彌補(bǔ)公共資金不足，減輕財(cái)政壓力。在公租房制度中，公共部門的責(zé)任和目標(biāo)是滿足城鎮(zhèn)住房弱勢(shì)群體的住房需要。為滿足公眾對(duì)公租房的數(shù)量和質(zhì)量不斷增長(zhǎng)的需要，公共部門必須持續(xù)不斷地提高資金的投入。但是，公共部門掌握的資金總是有限的，這就形成了需要與供給之間的矛盾。PPP模式則為公租房建設(shè)的融資提供了新的選擇。PPP能 利用私人部門的融資來(lái)彌補(bǔ)政府建設(shè)資金的不足，緩解公共部門的財(cái)政壓力。

2、控制公共部門風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置。PPP模式有利于將風(fēng)險(xiǎn)分配給最有能力的參與者來(lái)承擔(dān)，能有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。在PPP模式下，政府部門和私人企業(yè)共同參與項(xiàng)目的識(shí)別、可行性研究、設(shè)施建設(shè)等建設(shè)過(guò)程，能有效地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行進(jìn)行控制，防范項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，而且使政府從承擔(dān)責(zé)任的當(dāng)事者變?yōu)楸O(jiān)督者。

3、有效利用充足的民間資本，為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)打通投資渠道。我國(guó)經(jīng)過(guò)20多年的改革開放，民營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯，部分已經(jīng)具備了與國(guó)有經(jīng)濟(jì)相競(jìng)爭(zhēng)的能力。從民間資本來(lái)看，我國(guó)的儲(chǔ)蓄率一直保持在40%以上，民間資本充足，有較大的民間資本融資空間。PPP模式為充足的民間資本打通了安全的投資渠道。雖然公租房項(xiàng)目投資回收周期較長(zhǎng)，但由于項(xiàng)目需求量大、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低，而且政府部門可以通過(guò)稅收優(yōu)惠政策、土地優(yōu)先開發(fā)和相關(guān)出讓金減免等政策作為扶持和補(bǔ)償?shù)?，因而?duì)民間資本或民營(yíng)經(jīng)濟(jì)具有較大的吸引力。

三、對(duì)公租房建設(shè)引入PPP模式的建議

私人企業(yè)從項(xiàng)目論證階段就開始參與項(xiàng)目，有利于從私人部門引入先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)政府在項(xiàng)目運(yùn)作方面專業(yè)化不足的問(wèn)題，有利于項(xiàng)目的健康運(yùn)作。同時(shí)由于政府與私人部門共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低了項(xiàng)目融資難度，提高了項(xiàng)目成功融資的可能性。在此過(guò)程中，應(yīng)注重以下幾方面問(wèn)題：

1、確定最佳合作伙伴。政府部門應(yīng)選擇企業(yè)資信好、融資能力強(qiáng)、社會(huì)影響力較大、資金實(shí)力雄厚、管理能力突出的企業(yè)作為合作伙伴，以降低合作風(fēng)險(xiǎn)。

2、確定合理的利益和風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制。公租房項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目投資巨大，參與的私人部門是以追逐利潤(rùn)為目的，這就決定了確定合理的利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制成為私人部門能否進(jìn)入的關(guān)鍵因素。公共部門和私人部門應(yīng)本著雙贏的目的進(jìn)行利益和風(fēng)險(xiǎn)的分配設(shè)計(jì)。在PPP合同中，應(yīng)該將每一種風(fēng)險(xiǎn)都分配給最善于承擔(dān)該種風(fēng)險(xiǎn)的合作方，同時(shí)在利益分配上能達(dá)到合作雙方的最佳點(diǎn)。這樣才能保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行，同時(shí)達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化和利潤(rùn)最大化，更好地彌補(bǔ)政府直接投資的不足。

3、建立有效的監(jiān)管體系。與其他建設(shè)項(xiàng)目不同，公共租房項(xiàng)目具有公益性特點(diǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)其經(jīng)濟(jì)利益沒(méi)有其他項(xiàng)目高，對(duì)于私人部門而言，為了追求更大的利潤(rùn)空間，可能會(huì)出現(xiàn)偷工減料、減少成本現(xiàn)象，導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量大打折扣。因而，政府監(jiān)管必須既能夠保證公共資產(chǎn)的安全性，又能激勵(lì)企業(yè);既給企業(yè)一定的盈利空間，又要控制私人部門過(guò)高的投資回報(bào)率。因而，政府部門必須能建立合理有效的監(jiān)管體系，才能有效保障PPP的順利運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王鐵軍，中國(guó)地方政府融資22種模式[M]，中國(guó)金融出版社，2006.

作者簡(jiǎn)介：

姚巧燕 "（1977-），性別：女，籍貫：浙江省舟山市，現(xiàn)供職單位：舟山市財(cái)政局，職稱：會(huì)計(jì)師，學(xué)位：工商管理碩士，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。

（作者單位：舟山市財(cái)政局 "浙江舟山市 "316021）