主題化場所和社區(qū)化氛圍的結合也是社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢之一。

隨著商業(yè)外圍化發(fā)展趨勢，社商業(yè)開發(fā)競爭趨于白熱化。截至2013年底不完全統(tǒng)計，上海的社區(qū)型商業(yè)數量為83個，北京的社區(qū)型商業(yè)數量為44個。在這場競爭紅海之中，社區(qū)商業(yè)如何形成自身的差異化，打造特色定位及消費賣點是很多開發(fā)商的關注的焦點。

先交互后商業(yè)

互聯(lián)網電商對實體商業(yè)構成一定沖擊，但對社區(qū)商業(yè)而言恰恰是機會?；ヂ?lián)網一定程度上隔絕了人與人的互動交流，有違人的最基本屬性一社會屬性。而社區(qū)商業(yè)作為人們交流的平臺和空間更具有先天的優(yōu)勢。因此，在社區(qū)商業(yè)中一些具備互動交流場所的商戶更受到消費者的青睞，這也是社區(qū)商業(yè)定位的重要突破口。比如，媽媽糖休閑咖啡館，雖是一家社區(qū)餐廳，但營業(yè)空間里加入了更多的互動空間，如音樂互動學習角，繪畫學習交流空間，以供社區(qū)家庭尤其是兒童互動。再如，浦東星河灣里上海最大的星巴克會館，擁有300平米營業(yè)區(qū)加500平米私密VIP會館，該設置使星巴克的交流場所得以延伸且更切實滿足星河灣社區(qū)客群交流需求。

精細化和個性化

之前的社區(qū)商業(yè)基本上是社區(qū)配套功能的隨意堆砌，缺乏細致分析和針對性定位。對本社區(qū)及周邊社區(qū)的客群研究應該更加受到重視，例如一個中端改善型社區(qū)在兒童業(yè)態(tài)設置上比重會加大，高端社區(qū)業(yè)態(tài)和商戶定位上更加縱向細分。比如咖啡這種業(yè)態(tài)類型，商務型的有星巴克，小資情懷的有漫咖啡，文藝范的有雕刻時光，主題型的有Zoo Coffee。定位時可以尋找符合產品定位的細分業(yè)種，再從各種品牌中挑選出吻合社區(qū)文化的特色品牌，才能真正做到由標準化向精細化、個性化轉型。

在品牌選擇之時，需要注意，連鎖品牌因為其“標準化”，對客群更為細分的社區(qū)商業(yè)適應性較差，而小眾品牌和非主流商家的定位和經營更加靈活，且更容易出特色，更適合進入社區(qū)商業(yè)生存。上海黃金城道就是一例，80%為小眾品牌，別具一格。另外，連鎖商戶的選址要求的標準較多，招商談判難度大，周期長。場所化和主題化

正因為社區(qū)商業(yè)強調的“社會屬性”，社區(qū)商業(yè)室內室外空間設計，更要注重氛圍打造和場所體驗，尤其需適合周末家庭活動與休閑。例如萬科構想在其部分社區(qū)商業(yè)內打造一條標準的400米塑膠跑道環(huán)繞；上海聯(lián)洋證大大拇指廣場將室外公共空間設置為兒童探險拓展的活動區(qū)域；上海金橋國際更是把小火車和植物園開進了公共空間。另外，社區(qū)型商業(yè)一般更傾向于開放式建筑空間，如街區(qū)結合盒子或Block的形式，從購物中心的內向型聚集性消費向社區(qū)商業(yè)的外向型場所性消費轉移。

主題化場所和社區(qū)化氛圍的結合也是社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢之一。上海浦東嘉里城針對境外社區(qū)及中產階層消費客群，打造“集市”和“部落價值觀”的主題；仲盛世界商城規(guī)模較大，但從能級上界定屬于城市西部區(qū)域的大型商業(yè)中心，以時尚潮流、年輕風尚為主題，配以星期八小鎮(zhèn)的兒童體驗業(yè)態(tài)，形成自身特色的主題業(yè)態(tài)……

定位先行租售有道

在業(yè)態(tài)配比上，社區(qū)商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)有所不同。社區(qū)商業(yè)更注重服務和休閑，所以在餐飲休閑和生活服務類的業(yè)態(tài)占比會比一般的購物中心的比重高，而零售的比例會有所下降。RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心數據就顯示，多數購物中心業(yè)態(tài)配比為零售45%～50%、餐飲25%～30%，生活方式類10%～15%，休閑娛樂類10%～15%；社區(qū)型商業(yè)則有較大不同，零售類占將至30%～35%，餐飲占比35%～40%，生活方式及服務類占15%～20%，娛樂占10%左右。由于社區(qū)商業(yè)項目一般不會選址在傳統(tǒng)核心商圈，故租金壓力較低，往往不存在由于非零售業(yè)態(tài)比重過高而導致的租金收益不能平衡的問題。

但是，租金收益較易平衡之外則往往遭遇到資本回款需求問題。很多社區(qū)型商業(yè)的開發(fā)商由于面臨回款壓力，會將社區(qū)商業(yè)分割成小商鋪進行銷售或部分銷售，銷售的項目往往遭遇招商難、經營難的困局。其實，對于選擇銷售商業(yè)的業(yè)主而言，需要清除銷售商業(yè)項目比持有項目牽扯主體更為復雜，銷售類項目就會面對三類客群：消費者、投資客群和商戶。很多人認為，銷售型商鋪不需要定位，只要一味的劃分小鋪位滿足適銷總價即可，這一做法實際上只關注投資客群的需求而忽視了消費客群和商戶租用的需求。因而，銷售型商業(yè)更需要定位，應該先考慮做什么產品，定什么業(yè)態(tài)，選什么主力商戶，放在什么位置，適當的考慮持有配比，每個分區(qū)打造什么賣點，租售組合怎么最優(yōu)化，租售策略怎么平衡，等等。這些因素都可能導致設計分割差異和未來運營的好壞。