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        脫婭寧:多元整合實(shí)現(xiàn)價(jià)值優(yōu)化

        2015-04-29 00:00:00
        安家 2015年11期

        世界僑商中心由富華置地和世茂集團(tuán),中國兩大僑商聯(lián)袂打造。項(xiàng)目位于運(yùn)河CBD之心,五河交匯處,地處通州區(qū)通燕高速北關(guān)橋東南角,區(qū)域內(nèi)將引入的項(xiàng)目以大型企業(yè)總部和跨國公司區(qū)域總部為主體,以商務(wù)綜合體項(xiàng)目為支撐,以高端商務(wù)金融服務(wù)文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重要補(bǔ)充。

        作為運(yùn)河CBD之心,世界僑商中心通過兩大僑商資源的引入,整合優(yōu)化各方力量,致力打造運(yùn)河CBD新地標(biāo)。提及整合的魅力,世茂集團(tuán)世界僑商中心項(xiàng)目總監(jiān)脫婭寧做了一個(gè)形象的比喻:一個(gè)品牌手機(jī)拆開單賣零件,所有零件賣一千元可能無人問津,但組合到一起,五六千元還得排隊(duì)搶。世界僑商中心從人性化理念出發(fā),致力于把各方資源、多個(gè)價(jià)值點(diǎn)優(yōu)化整合到一起,賦予項(xiàng)目持續(xù)生命力和產(chǎn)品力,成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化。

        第一,兩大僑商集團(tuán)資源精髓的整合。富華置地,中國高端地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)平臺,打造有長安俱樂部、中國紫檀博物館、麗晶酒店、金寶街等代表性產(chǎn)品,深諳高端地產(chǎn)要義,率先進(jìn)入通州運(yùn)河核心區(qū),實(shí)力再造新北京。世茂集團(tuán),城市進(jìn)化先行者,穩(wěn)踞全國房企TOP10,持有”世茂房地產(chǎn)(0813.HK)”及”世茂股份(600823.SH)”兩家香港上市公司。近26年來,深耕全國40余城,110多部人居作品,構(gòu)建了以生態(tài)住宅、商業(yè)地產(chǎn)、酒店與度假村、主題樂園等多業(yè)態(tài)產(chǎn)品組成的國際化視野產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)。

        第二,通州既有資源的整合。項(xiàng)目憑借五河交匯處的獨(dú)特自然環(huán)境、公園、森林、綠地、廣場,打造完美生態(tài)親水空間。借運(yùn)河風(fēng)光豐滿景觀空間,根據(jù)地形起伏打造自然景觀,精心設(shè)計(jì)布局公共空間、辦公活動空間、內(nèi)庭院、老幼活動空間。通過下沉廣場、綠植墻、優(yōu)雅水景等景觀小品,巧用光影與線條,完美勾勒出一座運(yùn)河畔的現(xiàn)代生態(tài)花園。

        第三,項(xiàng)目業(yè)態(tài)及其周邊資源的整合。項(xiàng)目總建面約30萬平米,匯集了5A級寫字樓及精裝公寓、近萬平米的高端濱水商業(yè)街及水鄉(xiāng)低密辦公,除了坐擁地鐵北關(guān)站M6、Rl兩條地鐵線,更有地下環(huán)隧接駁,同時(shí)與規(guī)劃內(nèi)的高端百貨新光天地隔路相望。項(xiàng)目同時(shí)為業(yè)主提供全新的生活方式理念,目標(biāo)聚集智慧家、社交家、投資家、商旅家、運(yùn)動家、創(chuàng)業(yè)家集合平臺,打造一種全新的“CBD七大家”生活方式。

        第四點(diǎn)也是最本質(zhì)的一點(diǎn),是兩大集團(tuán)情懷的整合。兩大僑商集團(tuán)的創(chuàng)始人都懷有一顆拳拳赤子之心,對祖國這塊土地的熱愛是他們始終不懈踐行使命的源動力。世茂集團(tuán)創(chuàng)始人許榮茂太平紳士通過創(chuàng)建百家“世茂愛心醫(yī)院”、成立抗擊艾滋病“中華紅絲帶基金會”等身體力行盡責(zé)公益,被授予“中國首善”稱號。富華置地創(chuàng)始人陳麗華女士,素有“愛國港商”之美譽(yù),帶領(lǐng)富華長期致力于扶貧賑災(zāi)、生態(tài)環(huán)保、公民教育、就業(yè)促進(jìn)、藝術(shù)捐贈等公益事業(yè)。同樣的責(zé)任心與情懷是促成這個(gè)項(xiàng)目打造的本質(zhì)原因。作為僑商,他們都有在外艱辛打拼的經(jīng)歷,也最感恩祖國的幫助與支持。而打造高品質(zhì)項(xiàng)目,帶動區(qū)域的生命力,促進(jìn)所在城市實(shí)力的整體提升,是他們最真誠的回報(bào)。

        關(guān)于通州區(qū)域價(jià)值

        《安家》:您認(rèn)為通州相比北京其他區(qū)域,在自然牛態(tài)、交通、區(qū)域發(fā)展上有哪些優(yōu)勢?日前還存在哪些短板?

        脫婭寧:首先是政策的支持。目前北京市已出臺明確的市行政副中心規(guī)劃,整個(gè)城市的發(fā)展和通州的發(fā)展都在根據(jù)規(guī)劃有條不紊的進(jìn)行。而從京津冀一體化的角度來看通州又位于這個(gè)世界城市群的橋頭堡位置,在這個(gè)大背景下通州定位為“副中心”,對其發(fā)展可謂天時(shí)地利人和。

        第二,通州自古是京杭大運(yùn)河的起點(diǎn),相較于其他城市副中心,通州歷史悠久,并不是新生區(qū)域。因此,通州會保留很多獨(dú)一無二的歷史積淀,比如文化,比如資源。通州有自我積淀且基本發(fā)展成熟,又恰逢難得的發(fā)展機(jī)遇,便成為一個(gè)不可復(fù)制的區(qū)域。

        第三,北京整個(gè)城市水資源貧乏,通州水資源則相對豐富。我們項(xiàng)目周邊就有五條河流經(jīng)過,水直接帶來的就是景觀,間接帶來的就是這個(gè)城市的活力,人群的生活方式,人與人之間的溝通和互動。

        第四,市政、交通的逐步到位,比如各個(gè)地鐵線的延伸,地下環(huán)隧的修建等。

        通州提出的“一核五區(qū)”規(guī)劃,據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道2019年通州環(huán)球影城的開園,預(yù)計(jì)年客流量在2000萬人次,其實(shí)都與通州已有的資源密不可分。通州本身有基礎(chǔ)、有資源、有歷史、有環(huán)境,適逢北京市行政副中心、京津冀一體化發(fā)展的大好機(jī)遇,各種資源整合的時(shí)間點(diǎn)很到位,其發(fā)展必然會有一次放大的量變效應(yīng),是實(shí)實(shí)在在的價(jià)值點(diǎn)。

        短板在于,通州被定位為副中心后,其未來發(fā)展和之前的發(fā)展規(guī)劃必然會有差異。這就需要包括政府、企業(yè)、開發(fā)商等各類人群之間一個(gè)調(diào)整磨合的過程。比如副中心發(fā)展需要制定怎樣的政策,企業(yè)與開發(fā)商應(yīng)該怎樣去配合,各部門之間如何協(xié)調(diào)等。但是順利度過這個(gè)磨合調(diào)整期后,通州發(fā)展將會更好更完善。

        《安家》:您認(rèn)為在:IE京市政府部分部門東遷,以及環(huán)球影城落地的背景卜,通州未來房價(jià)的走勢足怎樣l勺?

        脫婭寧:在通州區(qū)政府《2015年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)表》里有多達(dá)四十余項(xiàng)的重要工程,環(huán)球影城和彩虹之門都將在2019年底竣工,連結(jié)北京主城和通州運(yùn)河CBD的地鐵Rl號線(18號線)2023年通車等。

        從現(xiàn)在的發(fā)展可以看到,政府和開發(fā)商對于通州的投入是實(shí)實(shí)在在落地的。隨著通州基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善,配套完善、產(chǎn)業(yè)完善,通州價(jià)格會階梯性的逐步起穩(wěn)。

        通州現(xiàn)在住宅均價(jià)在2萬多,比較好一些的項(xiàng)目均價(jià)已超過3萬。未來通州房地產(chǎn)市場會有一個(gè)分化,因?yàn)楝F(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)也在不斷提高,如果品質(zhì)做到一定程度,很多客戶都會購買我們的項(xiàng)目,其中很重要的一點(diǎn)就是對通州的未來發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域位置充滿信心。

        《安家》:您認(rèn)為房企在通州進(jìn)行市場突圍,需要進(jìn)行哪些方面的努力?

        脫婭寧:我個(gè)人對通州片區(qū)的發(fā)展很有信心,首先通州政府對于進(jìn)駐的開發(fā)商是有選擇的,能夠進(jìn)駐到通州拿到土地的開發(fā)商大多數(shù)都經(jīng)過北京市場多年考驗(yàn),開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)也普遍較高。

        政府做出前期政策投入和計(jì)劃的配套,再加上開發(fā)商過硬的品牌支撐,通州樓市長期看來大有利好。開發(fā)商想要突圍,做出好的產(chǎn)品很重要。如今北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始向買方市場轉(zhuǎn)變,只有產(chǎn)品本身達(dá)到一定的宜居性,同時(shí)增值服務(wù)要做到位,得到客戶認(rèn)可,才能成功突圍。

        《安家》:您認(rèn)為通州商住房限購會提上日程嗎?

        脫婭寧:這個(gè)問題很難確定,政府在觀望市場的狀況。

        《安家》:您認(rèn)為通州未來商業(yè)地產(chǎn)與住宅的發(fā)展趨勢會怎樣?

        脫婭寧:通州幾年前是住宅居多,但如果要順利從“通縣”轉(zhuǎn)型為“北京市行政副中心”的定位,房地產(chǎn)市場一定是一個(gè)綜合性均衡的市場,實(shí)現(xiàn)24小時(shí)的城市生命活力。需要有產(chǎn)業(yè)有居住有服務(wù),有服務(wù)就有商業(yè),商業(yè)還會分化出很多種類型,從便民果蔬到中高端商業(yè)街、購物中心都會有。

        未來的通州發(fā)展到相對穩(wěn)定的階段各個(gè)業(yè)態(tài)會互相匹配平衡,會比現(xiàn)在的東三環(huán)周邊業(yè)態(tài)發(fā)展更健康。通州政府已經(jīng)在控制純住宅用地的出售,有意引導(dǎo)商業(yè)、辦公的落地,給通州帶來生活活力,帶動人氣,摘掉“睡城”的帽子。

        關(guān)于世界僑商中心《安家》:請您介紹一下世界僑商中心這個(gè)項(xiàng)目的概況。

        脫婭寧:世界僑商中心為富華與世茂兩大僑商集團(tuán)合力打造,地上建筑面積為20萬平米,總建筑面積約30萬平米,分為5個(gè)地塊,目前推出的一期產(chǎn)品為公寓、寫字樓、商業(yè)、地鐵商街均包含的綜合業(yè)態(tài)。

        根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃條件,用地性質(zhì)為多功能用地。項(xiàng)目目前處于前期施工準(zhǔn)備階段。作為運(yùn)河CBD之心,世界僑商中心通過兩大僑商資源的引入,希望在政府的政策支持下,致力于打造成為運(yùn)河CBD新的地標(biāo)建筑。

        《安家》:兩大僑商集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造這個(gè)綜合體的契機(jī)是什么?

        脫婭寧:富華與世茂兩家企業(yè)都是僑商界的翹楚,在國內(nèi)甚至國際都有很大影響力。富華與世茂在國內(nèi)都有豐富的大型物業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn),同時(shí)在海外也有物業(yè)。在具備世界性的視野和背景之下,兩大企業(yè)都非常認(rèn)可北京多中心外擴(kuò)疏解主城區(qū)壓力的規(guī)劃,認(rèn)為這給通州作為“副中心”帶來的土地價(jià)值值得把握,機(jī)不可失。另外兩家僑商界的翹楚企業(yè)合作,本身會給項(xiàng)目的推進(jìn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),聯(lián)合打造的團(tuán)隊(duì)既熟悉通州市場,又熟悉整個(gè)北京的高端市場情況。

        曾經(jīng)的通州依靠京杭大運(yùn)河的船運(yùn)成為樞紐重地,今天的通州雖然不再依靠物流,但是它位于京津冀一體化橋頭堡的門戶位置,必將高速發(fā)展。北京能出讓能開發(fā)的土地越來越少,世界僑商中心地理位置優(yōu)越,緊挨京通快速、五河交匯,屬于第一門戶位置,北邊是規(guī)劃中的新光天地,政府大的配套投入如地下環(huán)隧等基本也都位于這個(gè)項(xiàng)目周邊。項(xiàng)目的整個(gè)打造過程中,兩大企業(yè)都帶有強(qiáng)烈的對通州對我們項(xiàng)目所處區(qū)域的責(zé)任感,要帶給這個(gè)區(qū)域這個(gè)項(xiàng)目生命力的持續(xù)注入和發(fā)展。

        《安家》:您認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)曰最大的特點(diǎn)與優(yōu)勢足什么?

        脫婭寧:我認(rèn)為有兩大特點(diǎn)。人性化設(shè)計(jì)與資源的優(yōu)化整合運(yùn)用。

        首先,世界僑商中心在打造中注重人性化設(shè)計(jì),通過科技手段服務(wù)人類。面對越來越昂貴的地價(jià),粗獷式開發(fā)已經(jīng)不符合市場需求。項(xiàng)目將人性化設(shè)計(jì)滲透到產(chǎn)品甚至業(yè)主日常生活的每一個(gè)點(diǎn)滴角落。比如項(xiàng)目的公寓面積雖然不大,但是對公寓空間尺度的研究精益求精。根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的居住習(xí)慣和家居尺度量身打造,雖然說交房時(shí)并不包含家居,但在設(shè)計(jì)和打造過程中,都詳盡的考慮到為業(yè)主將來的家居產(chǎn)品的擺放提供方便。

        在保證客戶室內(nèi)居住舒適度的同時(shí),項(xiàng)目對于外部環(huán)境堅(jiān)持景觀與自然和諧共處、功能與美感融為一體。采用專業(yè)日照模擬軟件,模擬日照角度及時(shí)間長短等,作為項(xiàng)目功能分區(qū)依據(jù)。把陽光資源、水資源等自然資源借助科技手段使用科學(xué)方法與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)營造結(jié)合在一起,從而更好的為業(yè)主服務(wù),給業(yè)主最好的居住體驗(yàn)和舒適感。通過各種人性化設(shè)計(jì)讓業(yè)主感受到社區(qū)的溫度與情懷。

        世界僑商中心符合國家綠色建筑二星要求,除了采用先進(jìn)的空調(diào)系統(tǒng)、機(jī)電體系等保證產(chǎn)品硬件上的舒適度,項(xiàng)目還提供特色的7-walk軟性服務(wù)為業(yè)主服務(wù)全周期生活服務(wù)。另外,因?yàn)槲飿I(yè)最了解客戶需求,所以產(chǎn)品在研發(fā)、建造等前期階段的每一次重大會議,均要求兩個(gè)企業(yè)的物業(yè)必須參加。我們的項(xiàng)目不追求樓層最高或外觀最醒目,追求的是客戶居住的舒適度和滿意度。

        第二個(gè)特點(diǎn),通過把項(xiàng)目本身資源與周邊資源的優(yōu)化整合,把所有價(jià)值點(diǎn)整合到一起使產(chǎn)品保持持續(xù)的活力與生命力。在研發(fā)設(shè)計(jì)時(shí),我們將項(xiàng)目的內(nèi)部功能、商業(yè)布局等結(jié)合周邊的資源綜合考慮,找出項(xiàng)目未來的熱點(diǎn),把我們的商街通過空間引導(dǎo)與這些熱點(diǎn)有效銜接。某些方面我們自己是主角,我們項(xiàng)目本身的寫字樓沿著京通一線布局吸引客群關(guān)注,項(xiàng)目商業(yè)本身會吸引一定量的客流。某些方面我們借助主角做了一個(gè)助推,巧妙利用了從地鐵到新光天地的客流,整個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還做了一些引導(dǎo)人流的設(shè)計(jì)。

        《安家》:請您簡單介紹一下“7-WALK”的購房模式。

        脫婭寧:根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和市場客戶需求,富華和世茂聯(lián)合推出“橋計(jì)劃”,簡單來說,就是讓客戶通過較低的門檻在享受到產(chǎn)品的同時(shí),享受更多增值服務(wù)。如未來的金融理財(cái)、租賃平臺、資源俱樂部等服務(wù),目前我們首期產(chǎn)品已在試點(diǎn)中,得到很多業(yè)主和高凈值客戶的青睞。

        《安家》:世界僑商中心目前的客戶構(gòu)成是怎樣的?

        脫婭寧:項(xiàng)目客戶呈現(xiàn)出多元化的人群格局。有一部分是富華和世茂實(shí)力的老客戶,同時(shí)還有外商投資人士以及CBD高端人士和私營企業(yè)、外企高管等。

        關(guān)于市場熱點(diǎn)

        《安家》:您認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)中最難的環(huán)節(jié)是哪個(gè)?

        脫婭寧:我認(rèn)為最難的環(huán)節(jié)是土地價(jià)值的挖掘,如何使土地最大限度的實(shí)現(xiàn)增值,富有生命力。

        《安家》:您認(rèn)為未米幾年,北京地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域是哪些,為什么?

        脫婭寧:北京市肩負(fù)著醫(yī)治“大城市病”的歷史重任。根據(jù)《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于貫徹<京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要>的意見>,到2020年,有序疏解北京非首都功能取得明顯成效,城六區(qū)常住人口在2014年基礎(chǔ)上每年降低2至3個(gè)百分點(diǎn),爭取到2020年下降15個(gè)百分點(diǎn)左右。那么我認(rèn)為除了北京行政副中心通州之外,其他郊縣板塊也有很多機(jī)會。

        《安家》:日前,北京價(jià)格超過10萬元的豪宅項(xiàng)目多達(dá)數(shù)十個(gè),您認(rèn)為哪種豪宅會好賣,哪種豪宅會滯銷?

        脫婭寧:豪宅要“豪”的有內(nèi)容,我認(rèn)為最理想的豪宅,首先地段要求較高,進(jìn)一步可享受都市繁華,退一步可享受田園風(fēng)光。其次教育醫(yī)療交通等方面的配套完善,當(dāng)然產(chǎn)品本身的舒適度和功能性也非常重要,同時(shí)還有軟性的增值服務(wù)。

        《安家》:您認(rèn)為中國的豪宅(別墅和城市公寓)和國外相比,最大的差距在什么方面?

        脫婭寧:中國的豪宅在技術(shù)層面、科技層面其實(shí)已經(jīng)很領(lǐng)先。與國外相比中國豪宅可能比較缺的是時(shí)間的積淀、文化的積累、家族的傳承。國外豪宅很多都有百年歷史,代表一個(gè)家族一脈相承獨(dú)一無二的文化積淀。

        中國的部分豪宅在軟性服務(wù)上也稍微有所欠缺,部分產(chǎn)品工藝性與制造業(yè)大國如德國等相比還存在一定差距,但這都是可以在后期改善和提升的。關(guān)于個(gè)人

        《安家》:您每周的工作時(shí)間大概是多少個(gè)小時(shí)?

        脫婭寧:不確定,分階段,最近每天都大約十幾個(gè)小時(shí)的工作時(shí)間。

        《安家》:如果來一次說走就走的旅行,您會選擇去哪里?

        脫婭寧:因?yàn)槲覍W(xué)習(xí)的是建筑專業(yè)又從事設(shè)計(jì)工作,有一段時(shí)間很喜歡全世界各地都走一走看一看?,F(xiàn)在如果有旅行的機(jī)會,更偏愛在京郊找一個(gè)安靜的地方’純粹的休息。

        《安家》:您有沒有比較喜歡的書?比較喜歡的電影是什么?

        脫婭寧:我比較喜歡讀國外原著或中國傳統(tǒng)經(jīng)典,暢銷書也會看。因?yàn)楣ぷ鞅容^忙,很少去電影院,自己平時(shí)喜歡看一些經(jīng)典的老電影和小制作的獨(dú)立電影。

        《安家》:您最拿手的一道菜是什么?

        脫婭寧:了解我的人都知道做菜是我的生活樂趣之一,我的拿手菜有很多。我平時(shí)比較喜歡用自己種的各種當(dāng)季蔬菜嘗試搭配不同風(fēng)味的沙拉,品嘗食物的原汁原味與豐富獨(dú)特的層次感。

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