品牌房企青睞，“睡城”愈發(fā)高品質(zhì)

倒推10年，通州的土地幾乎無(wú)人問(wèn)津，倒推到五六年前，它也還只是一些中小開(kāi)發(fā)商的樂(lè)土。但近來(lái)的五年隨著北京房?jī)r(jià)火箭般的上升速度，通州的房?jī)r(jià)雖然一波三折，也從起初的七八千均價(jià)漲至近三萬(wàn)，各品牌房企也早已蜂擁而至安營(yíng)扎寨，曾經(jīng)無(wú)人問(wèn)津的通州也幾乎成為了早晚高峰各色人群摩肩接踵、大小車輛堵得密不透風(fēng)的“睡城”。

五年前，提起通州，很多人感覺(jué)它就是北京的“大農(nóng)村”，高端人群自然不會(huì)選擇在此安家，中產(chǎn)階級(jí)也會(huì)努力避開(kāi)，這里就成為了“北漂”和“蟻?zhàn)濉眰兊拇蟊緺I(yíng)。3億樓王的誕生，才讓人們意識(shí)到這個(gè)觀念早該轉(zhuǎn)變了。

《安家》雜志特梳理了部分品牌房企進(jìn)駐通州的現(xiàn)狀。

1、泰禾集團(tuán)——“院子系”成就經(jīng)典精耕與閃推并行

2002年拿地，2009年開(kāi)盤。泰禾集團(tuán)在通州精耕7年，打造“運(yùn)河岸上的院子”（后更名為中國(guó)院子）。0.33超低容積率，門臉砌磚選自大海深處上億年沉積的火山巖，一棵樹(shù)運(yùn)費(fèi)15萬(wàn)，功夫巨星成龍代言。12棟別墅樓王，每棟3億，每平米均價(jià)高達(dá)20萬(wàn)元。被業(yè)內(nèi)稱為“中國(guó)第一別墅”，2013年至2015年蟬聯(lián)三年“亞洲十大超級(jí)豪宅”。

泰禾集團(tuán)來(lái)自福建，成立于1996年，自發(fā)軔之作中國(guó)院子至今，樹(shù)立“文化筑居中國(guó)”全新品牌理念，泰禾“新中式院落別墅領(lǐng)導(dǎo)者”的地位已是業(yè)界共識(shí)。

泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，北京是泰禾拓展全國(guó)市場(chǎng)的橋頭堡，而泰禾攻占北京的首要任務(wù)就是拿地。因此從2012年底開(kāi)始，泰禾連續(xù)掀起競(jìng)地狂潮，兩年間相繼斬獲通州臺(tái)湖（兩塊）、朝陽(yáng)區(qū)孫河共三塊地塊，近五十億元的土地成為囊中之物。其中2013年4月份拿下的通州臺(tái)湖地塊溢價(jià)率高達(dá)112%。

“拿地沒(méi)有最貴，只有更貴。拿地時(shí)間不同、節(jié)點(diǎn)不同，地價(jià)也會(huì)不同，我們不能用不變的思維去比較價(jià)格的高低。泰禾進(jìn)入通州的時(shí)間比較長(zhǎng)，和區(qū)政府有著良好的溝通，我們看好這個(gè)區(qū)域的發(fā)展?！碧┖图瘓F(tuán)品牌總監(jiān)沈力男表示。

泰禾的經(jīng)典產(chǎn)品線在通州都有布局，兩個(gè)“院子系”經(jīng)典分別為泰禾·中國(guó)院子與泰禾·一號(hào)院，與中國(guó)院子共分千萬(wàn)級(jí)以上別墅市場(chǎng)的“泰禾紅”系列泰禾紅御，以十個(gè)中式主題園林景觀貫穿寓意十全十美的“拾景園”，以及商住品牌泰禾·一號(hào)街區(qū)。

其中，泰禾一號(hào)街區(qū)3000套房源在一年半時(shí)間內(nèi)全部售罄，尾盤銷售價(jià)格接近4萬(wàn)元/平方米。泰禾拾景園首次開(kāi)盤就實(shí)現(xiàn)3億元的成交。

2013年9月，通州臺(tái)湖“泰禾一號(hào)街區(qū)”接待中心和樣板間同步亮相。距離當(dāng)初拿地，時(shí)隔僅5個(gè)月，展現(xiàn)出有別于中國(guó)院子“慢工出細(xì)活”風(fēng)格的另一面“快而精”。

這源自于集團(tuán)高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價(jià)的“四高戰(zhàn)略”要求。據(jù)悉，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森提出要求“泰禾90%的產(chǎn)品要做高周轉(zhuǎn)，拿到一塊新地后，最多7-8個(gè)月就要開(kāi)盤銷售?！边@也被成為泰禾發(fā)展的“閃電計(jì)劃”。

2013年上半年泰禾集團(tuán)凈利潤(rùn)約4.1億元，比上年同期增長(zhǎng)874%。但是上半年泰禾集團(tuán)全國(guó)拿地已合計(jì)花費(fèi)超過(guò)90億，是其2012年總營(yíng)業(yè)收入的4倍。2014年泰禾集團(tuán)又在北京拿地豪擲過(guò)百億，10月23日，泰禾拿下昌平南邵地塊，拉開(kāi)2015年在京搶地序幕。

泰禾集團(tuán)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)難以支撐拿地的高額支出。而中國(guó)院子共208套房源，除12棟別墅王外，近十年時(shí)間僅消化150套房源。拿地巨大的融資壓力和豪宅去化慢應(yīng)該也是泰禾推行閃電計(jì)劃的原因之_。

2、華業(yè)地產(chǎn)——百萬(wàn)平米大盤領(lǐng)銷冠，建筑城市風(fēng)景

作為最早進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市品牌房企之一，自1985年成立至今，華業(yè)地產(chǎn)一直秉承“建筑城市風(fēng)景”的開(kāi)發(fā)理念，堅(jiān)持精品住宅路線，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，半數(shù)位于通州。

華業(yè)早在多年前就開(kāi)始深耕通州，“深耕一線城市，于核心區(qū)域獲取核心土地資源”是華業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)宗旨，早期華業(yè)地產(chǎn)考察通州時(shí)，通州區(qū)域整體開(kāi)發(fā)仍處于發(fā)展初期。經(jīng)過(guò)詳細(xì)考察，華業(yè)地產(chǎn)鎖定了如今華業(yè)·東方玫瑰所在地塊。近幾年，該項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)始終處于通州領(lǐng)先地位，成為京城熱銷樓盤的領(lǐng)冠標(biāo)桿。

華業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)徐紅曾表示：“華業(yè)·東方玫瑰，是在北京都難得一見(jiàn)的百萬(wàn)平米規(guī)模，加上合理的購(gòu)置價(jià)格，對(duì)我們而言，具備很大的吸引力?！?/p>

2009年啟動(dòng)的華業(yè)·東方玫瑰項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積101萬(wàn)平方米，配有18萬(wàn)平方米城市公園級(jí)園林綠地，11萬(wàn)平米的城市級(jí)商業(yè)配套，規(guī)劃居住總戶數(shù)約7000戶，3萬(wàn)居民將在此生活、消費(fèi)。以京城罕見(jiàn)的百萬(wàn)平米城市綜合大盤氣魄，融合靈活的商業(yè)街區(qū)模式、豐富的住區(qū)文化內(nèi)涵、多元的物業(yè)形態(tài)等先進(jìn)開(kāi)發(fā)模式，呈現(xiàn)出“新北京理想住區(qū)”的生活范本。

華業(yè)·東方玫瑰以龐大的體量和高品位的生活圈，不僅使通州品質(zhì)人居又一次升級(jí)，更成為通州區(qū)域重要的經(jīng)濟(jì)內(nèi)擎。從“精品住宅”到“綜合居住大盤”到“高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)”，華業(yè)產(chǎn)品不斷升級(jí)。

3、萬(wàn)科首開(kāi)抱團(tuán)升級(jí)，打造臺(tái)湖“一牛之城”

自2013年以來(lái)，通州臺(tái)湖已成為土地市場(chǎng)最熱的關(guān)鍵詞之一。房企高漲的拿地?zé)崆槌浞终蔑@了對(duì)臺(tái)湖區(qū)域前景的信心。在眾多搶灘臺(tái)湖的品牌房企中，萬(wàn)科地產(chǎn)和首開(kāi)地產(chǎn)無(wú)疑最引人注目。

截至2013年底，萬(wàn)科攜手多個(gè)品牌房企已在臺(tái)湖區(qū)域內(nèi)拿地約60萬(wàn)平米，其中大部分是與首開(kāi)聯(lián)合摘得，成為臺(tái)湖區(qū)域內(nèi)最大的“地主”。

臺(tái)湖新城是萬(wàn)科與眾多知名品牌房企聯(lián)合打造，其中與首開(kāi)的合作力度最大。“在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，臺(tái)湖新城將是北京萬(wàn)科發(fā)展和建設(shè)的重頭戲?！鼻叭f(wàn)科集團(tuán)副總裁，北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在當(dāng)時(shí)接受媒體采訪時(shí)表示，“萬(wàn)科與首開(kāi)等強(qiáng)勢(shì)品牌房企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將把臺(tái)湖新城打造成繼長(zhǎng)陽(yáng)半島后的又一個(gè)‘一生之城’?！?/p>

“一生之城”是萬(wàn)科為順應(yīng)目前的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境和新的城鎮(zhèn)化目標(biāo)所做的新嘗試。在進(jìn)駐臺(tái)湖之前，萬(wàn)科曾與北京房山區(qū)政府合作，萬(wàn)科提出“一生之城”并成功打造“長(zhǎng)陽(yáng)半島”，實(shí)現(xiàn)綜合體項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，并以長(zhǎng)陽(yáng)的發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)房山區(qū)域，實(shí)現(xiàn)大區(qū)域和長(zhǎng)陽(yáng)新城的雙贏。

成功打造長(zhǎng)陽(yáng)半島后，臺(tái)湖新城是萬(wàn)科聯(lián)合眾多名牌房企打造的又一個(gè)一生之城，其模式優(yōu)越性甚至超越長(zhǎng)陽(yáng)半島。臺(tái)湖新城總面積約60萬(wàn)平米，是集寫字樓、Studio、商業(yè)、公園、住宅五大業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)為一體的高端新型城鎮(zhèn)化綜合體項(xiàng)目。

而作為臺(tái)湖新城最早入市的住宅業(yè)態(tài)，臺(tái)湖新城·公園里屬于萬(wàn)科新青年系產(chǎn)品。萬(wàn)科一直致力于打造新青年系列，提出“便利豐盛、健康安心、和諧尊重”三大要求，為城市青年家庭提供一套科學(xué)、健康、安心的居住解決方案和人性化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷滿足客戶更豐富的家庭生命周期需求服務(wù)。

據(jù)了解，臺(tái)湖新城內(nèi)有一座約2.3萬(wàn)平米的樂(lè)跑公園，該公園內(nèi)規(guī)劃了包括籃球場(chǎng)等球類健身島、兒童游戲島、棋牌游藝島等六大主題分區(qū)，為不同年齡段的業(yè)主提供相應(yīng)的休閑活動(dòng)場(chǎng)所。

除萬(wàn)科的新青年置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為公園里項(xiàng)目的品質(zhì)保駕護(hù)航外，在普通商品住宅和豪宅開(kāi)發(fā)方面都極有經(jīng)驗(yàn)和口碑的首開(kāi)地產(chǎn)，也一直以高品質(zhì)和高水準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格要求公園里項(xiàng)目。

4、龍湖地產(chǎn)——精準(zhǔn)定位改善型，“睡城”有了高品質(zhì)

2008年，龍湖推出位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的龍湖·花盛香醍，該項(xiàng)目主打低密度花園生活城。此前通州住宅市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)此類高品質(zhì)低密度產(chǎn)品，對(duì)此業(yè)內(nèi)頗存質(zhì)疑。但市場(chǎng)銷售迅速打消種種質(zhì)疑，花盛香醍在沒(méi)有樣板間的情況，不到兩個(gè)月的時(shí)間銷售上百套。

2010年年初，龍湖推出通州第二個(gè)項(xiàng)目一一龍湖·蔚瀾香醍，低密度別墅和花園洋房的組合，再次成為高端客戶的首選。蔚瀾香醍開(kāi)放首日來(lái)訪量就達(dá)到1500人次，開(kāi)盤首日簽約額過(guò)億元。

龍湖地產(chǎn)精準(zhǔn)定位，在通州較早瞄準(zhǔn)改善型需求，主要針對(duì)有空間升級(jí)需求的客戶。此類人群多為三四十歲的成功人士，他們有老人和孩子，有空間升級(jí)需求，又需要配套完備、交通便利的城市環(huán)境，這樣的需求很難去郊區(qū)購(gòu)買別墅，購(gòu)買城區(qū)的大面積豪宅又有困難。這部分客戶恰恰成為龍湖在通州開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目的中間客戶群。

5、K2地產(chǎn)——立足通州，成就樓市“K2現(xiàn)象”

K2地產(chǎn)創(chuàng)建于2007年，總部位于北京，憑借專業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)，K2地產(chǎn)后來(lái)居上，迅速成為地產(chǎn)市場(chǎng)中的新生力量。

在住宅產(chǎn)品領(lǐng)域，K2地產(chǎn)于核心城市內(nèi)推出三大產(chǎn)品線：以K2玉蘭灣為代表的高端住宅產(chǎn)品，以M5.朗峰為代表的便利交通型城市公寓產(chǎn)品，以及以V7九間堂為代表的城市豪宅產(chǎn)品；而這些產(chǎn)品線的發(fā)源地都在通州。

K2地產(chǎn)的某位負(fù)責(zé)人表示，通州一直以來(lái)都是京東最具發(fā)展前景的區(qū)域。8年來(lái)，K2地產(chǎn)在通州市場(chǎng)連續(xù)開(kāi)發(fā)了K2.清水灣、K2.海棠灣、M5.朗峰等一系列滿足業(yè)主不同需求的住宅產(chǎn)品，均受到行業(yè)和市場(chǎng)認(rèn)可，獲得良好的業(yè)績(jī)和口碑。

在熱度最高的通州市場(chǎng)，K2.海棠灣、K2.清水灣等K2地產(chǎn)“灣”系列也處于通州市場(chǎng)前列，據(jù)K2“灣”系列相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，做項(xiàng)目之初，他們就把客戶群定位為CBD的改善性需求，而不是被CBD擠壓出去的人。

2009年7月份，K2地產(chǎn)在通州首次操作的項(xiàng)目K2海棠灣開(kāi)盤。短短的半年時(shí)間內(nèi)，就完成了90 cYo的銷售額。K2清水灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瞥龅?00套優(yōu)惠房源一日估清，銷售額達(dá)2.4億。

K2.玉蘭灣作為“灣”系列產(chǎn)品集大成之作，將K2產(chǎn)品品質(zhì)打造推向一個(gè)新高度。K2地產(chǎn)將住宅中的高品質(zhì)園林景觀看作業(yè)主的“流動(dòng)客廳”，以多重景觀打造，使“生活就是度假”的產(chǎn)品理念深入每位業(yè)主心中。

K2地產(chǎn)“灣”系列住宅產(chǎn)品的品質(zhì)因連續(xù)開(kāi)發(fā)而得以不斷被打磨、提高，該系列產(chǎn)品已成為K2地產(chǎn)旗下最成熟的產(chǎn)品之一。高品質(zhì)的特性也促成該系列產(chǎn)品持續(xù)熱銷，成就通州樓市的“K2現(xiàn)象”。

隨著通州利好不斷快速發(fā)展，眾多高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始相繼入駐通州。而伴隨著高端產(chǎn)業(yè)的匯聚，相關(guān)高端產(chǎn)業(yè)從業(yè)者對(duì)于高端物業(yè)的需求也開(kāi)始放量，特別是在一系列基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套完善之下，通州區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)放大。業(yè)內(nèi)專家表示，通州正在從早期的“解困型”居住向“改善型”居住升級(jí)，價(jià)格不再是改善型需求最看重的因素。如何立足需求，做好品質(zhì)才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。

通州商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)倒逼房企差異化、專業(yè)化

通州商業(yè)配套亟須升級(jí)的問(wèn)題早已得到高度重視，在北京市政府頒布的《北京市主體功能區(qū)規(guī)劃》中明確指出，將在2020年之前，集中力量將通州打造為國(guó)際一流的現(xiàn)代化新城。而作為北京最成熟的衛(wèi)星城，通州有著發(fā)展城市綜合體所需要的人流、商流、交通、環(huán)境等各方面的要素，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

近兩年，通州商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)如火如荼之勢(shì)，這些商業(yè)中心主要集中在九棵樹(shù)區(qū)域、北苑商務(wù)區(qū)、運(yùn)河核心區(qū)等，以融合寫字樓、商場(chǎng)、高端住宅、酒店等于一體的城市綜合體項(xiàng)目為最大的熱門，不僅在體量、數(shù)量上都有大幅提升，而且分布也，有向區(qū)域內(nèi)各板塊蔓延的趨勢(shì)。

1、華業(yè)地產(chǎn)——百億打造新地標(biāo)成功轉(zhuǎn)型多兒化發(fā)展

2011年，因通州發(fā)展受益匪淺的華業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)拿下通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)五幅多功能地塊，投資百億打造區(qū)域地標(biāo)建筑——華業(yè)·新北京中心。

華業(yè)·新北京中心是通州政府和華業(yè)地產(chǎn)共同規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)城市綜合體項(xiàng)目，地處通州新城運(yùn)河核心區(qū)核心，建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，主要由超5A甲級(jí)寫字樓、商務(wù)公館、五星級(jí)酒店和12萬(wàn)平米藝術(shù)型商業(yè)中心以及與燃燈古佛塔遙相呼應(yīng)的近300米的主塔組成。該項(xiàng)目的運(yùn)作標(biāo)志著華業(yè)地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，是華業(yè)地產(chǎn)由“精工住宅制造商”轉(zhuǎn)型“新城市主義運(yùn)營(yíng)商”的代表作。

華業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，華業(yè)·新北京中心商業(yè)部分將采用“定制式產(chǎn)品+訂單式招商+租約式運(yùn)營(yíng)”模式。另外，華業(yè)·新北京中心還將建設(shè)亞洲最大的300米長(zhǎng)水幕電影，努力打造通州的文化娛樂(lè)新聚點(diǎn)。

華業(yè)地產(chǎn)2011年開(kāi)創(chuàng)了“礦業(yè)+地產(chǎn)”雙驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)模式，而近年來(lái)，華業(yè)地產(chǎn)在“房地產(chǎn)、礦業(yè)、金融”三大業(yè)務(wù)格局下，加速多元化發(fā)展步伐，嘗試進(jìn)入醫(yī)療健康等領(lǐng)域。

2、華遠(yuǎn)地產(chǎn)——時(shí)尚好天地，魅力新街區(qū)

華遠(yuǎn)作為中國(guó)第一批崛起的品牌房企已經(jīng)歷了三十年風(fēng)雨。華遠(yuǎn)對(duì)于品質(zhì)的追求和責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，讓華遠(yuǎn)集團(tuán)在業(yè)內(nèi)有口皆碑。沿著八通線一直往東，城鐵首發(fā)站便是華遠(yuǎn)·好天地（北京銘悅）項(xiàng)目所在地，而這也是華遠(yuǎn)在北京通州布局的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

華遠(yuǎn)從最初西單商業(yè)街的改造就已經(jīng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，至今已經(jīng)開(kāi)發(fā)了西單文化廣場(chǎng)、海信廣場(chǎng)、好天地、華中心等有著良好口碑和盈利的代表性項(xiàng)目。

華遠(yuǎn)好天地定位為“京東首席活力文化體驗(yàn)商街”，其中文化主要體現(xiàn)為藝術(shù)文化、商務(wù)文化、教育文化、休閑文化四類，商業(yè)業(yè)態(tài)包括空中影院、大型高檔商超、精品百貨、高檔餐飲、主題娛樂(lè)及休閑健身場(chǎng)所等。華遠(yuǎn)好天地的這種商業(yè)定位，完全不同于目前通州的傳統(tǒng)商圈模式，非單純購(gòu)物型商業(yè)，而是依據(jù)第六代商業(yè)模式一一以生活方式為中心，致力于打造以“體驗(yàn)”為目的的高層次商業(yè)環(huán)境。

華遠(yuǎn)好天地董事總經(jīng)理孫懷杰說(shuō)：“好天地是街區(qū)形式，輻射范圍是周邊的老百姓，旨在滿足他們?nèi)粘３院韧鏄?lè)的需要，因此引進(jìn)了規(guī)模較大的迪卡儂旗艦店和博納影城旗艦店，但是一個(gè)奢侈品牌也沒(méi)有?！?/p>

對(duì)于當(dāng)下北京通州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)力，通州區(qū)園區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任陳國(guó)增表示，隨著城市副中心建設(shè)的加快，需要有重要的產(chǎn)業(yè)支撐。目前通州產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備了一定的基礎(chǔ)，但商業(yè)服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重，現(xiàn)在面臨向國(guó)際化、開(kāi)放化與本土化相結(jié)合的問(wèn)題。

“目前通州商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重、業(yè)態(tài)單一，且較為本土化，檔次也不是很高，導(dǎo)致很多消費(fèi)群體外流。這決定了未來(lái)將會(huì)由創(chuàng)新型的商業(yè)來(lái)引領(lǐng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，而時(shí)尚型的商業(yè)模式將在整個(gè)商圈發(fā)展中脫穎而出?！比A遠(yuǎn)·好天地（北京銘悅）商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

3、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)——商業(yè)巨擘進(jìn)駐，促進(jìn)“睡城”覺(jué)醒

2013年，繼石景山和大望路兩座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成之后，萬(wàn)達(dá)選擇在通州打造北京第三座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。瞬時(shí)成為通州乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)界密切關(guān)注的焦點(diǎn)。

2012年11月末，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以33.2億元接連競(jìng)得北京通州兩處連體地塊，萬(wàn)達(dá)與大連一方集團(tuán)合作，在北京注冊(cè)全資子公司“北京萬(wàn)方置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱萬(wàn)方置業(yè)）”，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目。

通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是按照第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。位于北京商務(wù)圈集群中心一一北苑商務(wù)區(qū)，總建筑面積約60萬(wàn)平米，是集購(gòu)物中心、甲級(jí)商務(wù)、西門金街、城市美宅為一體的大型城市綜合體。作為萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品，通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要凸顯一站式的服務(wù)。

有關(guān)專家指出：北京商務(wù)集群中心東至通州新城、西接CBD商務(wù)區(qū)、北接?xùn)|壩商務(wù)區(qū)，三大商圈在競(jìng)爭(zhēng)中融合，構(gòu)筑了北京商務(wù)集群的強(qiáng)大磁力。CBD現(xiàn)在已經(jīng)完全飽和，以CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，7年的時(shí)間，每平米單價(jià)從兩萬(wàn)多漲到了八九萬(wàn)。而通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，12公里，10分鐘的車程，為各個(gè)投資者和經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造了新的空間。

萬(wàn)方置業(yè)副總經(jīng)理彭效則表示：“通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為第三代產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)的A級(jí)店，會(huì)呈現(xiàn)給通州、呈現(xiàn)給北京一個(gè)新的城市中心，一個(gè)新的繁榮的中心?！?/p>

此外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在2012文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（北京）峰會(huì)上透露，將在北京通州建一個(gè)文化旅游城，旅游城將集合文化、旅游、商業(yè)、酒店四大主題，預(yù)計(jì)2016年正式開(kāi)業(yè)。

王健林介紹，這個(gè)文化旅游城位于通州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，占地1平方公里左右，總投資達(dá)200億元。同時(shí)，文化旅游城還將打造15個(gè)酒店，預(yù)計(jì)年接待2000萬(wàn)游客。4、綠城集團(tuán)——高溢價(jià)拿地顯尷尬，借利好現(xiàn)開(kāi)門紅

2009年9月10日，經(jīng)過(guò)179輪的激烈競(jìng)價(jià)，292%的溢價(jià)率，位于通州區(qū)新華大街的商業(yè)金融、辦公項(xiàng)目地塊，最終被綠城及葛洲壩地產(chǎn)以12.42億元收入囊中，成就了當(dāng)年溢價(jià)率最高的地王。

這個(gè)地王項(xiàng)目卻在接下來(lái)的幾年讓綠城比較尷尬。2009年在通州新城發(fā)展規(guī)劃的光環(huán)下，房?jī)r(jià)一夜飆升破3萬(wàn)元/平方米，但似乎只是一夜之間，受“國(guó)五條”影響，通州由領(lǐng)漲變?yōu)轭I(lǐng)跌。拿地之初近300%的溢價(jià)率，也讓綠城陷入進(jìn)退兩難的境地。因?yàn)榉N種原因，負(fù)債率與存貨居高不下的綠城陷入困境，幾乎到了“生死存亡”的地步。綠城一方面出售項(xiàng)目、尋求股權(quán)合作；并且收縮擴(kuò)張領(lǐng)域，一時(shí)之間，在北京難覓綠城蹤跡。

2013年，綠城借助通州區(qū)京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目的亮相，在北京再次發(fā)力。京杭廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米，匯集了住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)等多個(gè)產(chǎn)品形態(tài)。4月20日，位于通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口的京杭廣場(chǎng)寫字樓正式開(kāi)盤。此次寫字樓開(kāi)盤共推出房源56套，僅開(kāi)盤當(dāng)天就銷售46套，銷售金額達(dá)到2.5億元，實(shí)現(xiàn)開(kāi)門紅。

綠城京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目作為通州新城運(yùn)河商務(wù)核心區(qū)第一個(gè)開(kāi)工建設(shè)的城市綜合體項(xiàng)目，商業(yè)部分的投資額占到總投資的一半以上。該項(xiàng)目所附帶的8萬(wàn)余平方米的商業(yè)綜合體鎖定在高端奢侈品消費(fèi)類型?！拔覀兩虡I(yè)招商的團(tuán)隊(duì)來(lái)自英國(guó)，是曾經(jīng)打造過(guò)國(guó)貿(mào)、世茂等多個(gè)高端購(gòu)物中心的原班人馬?！北本〇|部綠城置業(yè)有限公司總經(jīng)理指出。

綠城北方房產(chǎn)建設(shè)有限公司副總經(jīng)理強(qiáng)月飛指出：綠城在北京的“銷售沉寂”期，恰逢中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策影響、反復(fù)上下波動(dòng)的時(shí)期，而綠城在聯(lián)合葛洲壩獲取京杭廣場(chǎng)地塊時(shí)，雙方曾進(jìn)行過(guò)詳細(xì)的研究和測(cè)算，對(duì)于通州地區(qū)整體的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，持有樂(lè)觀的預(yù)期?！巴ㄟ^(guò)戰(zhàn)略布局的調(diào)整，綠城開(kāi)始進(jìn)入一系列城市未來(lái)核心區(qū)獲取土地。北京通州等項(xiàng)目所在地區(qū)的平均地價(jià)，在兩年之內(nèi)已有超過(guò)50%的漲幅，這些未來(lái)城市核心區(qū)功能的逐步兌現(xiàn)，將成為綠城在可期未來(lái)的最大利好。”按照綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平的說(shuō)法，綠城已經(jīng)迎來(lái)2011年以來(lái)“最美好的時(shí)光”。

綠城某負(fù)責(zé)人表態(tài)綠城京杭廣場(chǎng)不做“偽綜合體”，不僅要引進(jìn)通州第一家5星級(jí)酒店，還將自持所有的商業(yè)地產(chǎn)，引進(jìn)最有競(jìng)爭(zhēng)力的高端商業(yè)品牌。

5、綠地、復(fù)地、遠(yuǎn)洋等品牌房企——商業(yè)地產(chǎn)相繼進(jìn)駐，差異化發(fā)展互存共生

2014年，受益于京津冀一體化，以及環(huán)球影城落地、10條地鐵聯(lián)通等，通州一時(shí)大熱。通州在短短一周時(shí)間內(nèi)就密集成交6宗土地，遠(yuǎn)洋、綠地、復(fù)地等品牌房企紛紛加入通州運(yùn)河核心區(qū)陣營(yíng)。

2014年明6日，復(fù)地集團(tuán)通過(guò)公開(kāi)拍賣以28億連續(xù)拿下北京通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)兩塊商業(yè)地塊?！氨本┮恢币詠?lái)都是復(fù)地全國(guó)化戰(zhàn)略中的重點(diǎn)，復(fù)地長(zhǎng)遠(yuǎn)看好北京市場(chǎng)”，復(fù)地集團(tuán)總裁陳志華表示，“基于推動(dòng)實(shí)現(xiàn)復(fù)星‘蜂巢城市’理念，在復(fù)地的全國(guó)布局發(fā)展中，首要目標(biāo)就是尋找合適的‘蜂巢’項(xiàng)目落地?！痹诰┏良哦嗄甑膹?fù)地回歸，選擇的第一個(gè)蜂巢就是通州。

2015年7月28日，闊別北京市場(chǎng)7年的復(fù)地集團(tuán)攜通州復(fù)地中心首度亮相。通州復(fù)地中心作為復(fù)地全國(guó)戰(zhàn)略的重磅之作，立意建成集高端商務(wù)辦公、酒店式公寓、特色商業(yè)為一體的中國(guó)首創(chuàng)資源聚合體，為企業(yè)提供聚合能量、渠道拓展、精細(xì)服務(wù)、資產(chǎn)升值的一體化服務(wù)平臺(tái)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自1993年創(chuàng)立，將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)鎖定北京市場(chǎng)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與臺(tái)灣新光集團(tuán)聯(lián)合拿下的地塊項(xiàng)目，也為綜合物業(yè)形態(tài)，由于是臺(tái)灣新光集團(tuán)在北京的第二個(gè)項(xiàng)目，其中的國(guó)際購(gòu)物中心備受關(guān)注。

商辦專家綠地集團(tuán)于2013年6月首次進(jìn)入通州拿地，當(dāng)年11月再次拿地打造綠地中央廣場(chǎng)。通州綠地中央廣場(chǎng)是綠地集團(tuán)繼大興綠地中央廣場(chǎng)和昌平綠地中央廣場(chǎng)之后，打造的綠地全球第21個(gè)中央廣場(chǎng)，北京第3個(gè)中央廣場(chǎng)。填補(bǔ)了通州甲級(jí)寫字樓的空白。商辦業(yè)務(wù)的銷售已經(jīng)是綠地在北京的最大收入來(lái)源。綠地集團(tuán)副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅表示“近年來(lái)北京市區(qū)六大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)已然接近飽和，受土地供應(yīng)限制，新增辦公供應(yīng)量逐年減少，而通州區(qū)以北京城市副中心為定位，目前辦公市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)步向上，優(yōu)質(zhì)商辦稀缺，具有發(fā)展?jié)摿?。?/p>

2014年8月11日，綠地聯(lián)合復(fù)地集團(tuán)在通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)拿下2幅商辦地塊，耗資近37億元。合計(jì)占地達(dá)116畝，建筑面積為32.11萬(wàn)平方米，其規(guī)模超過(guò)去年的儲(chǔ)備，也是綠地進(jìn)入通州一來(lái)最大一次土地?cái)U(kuò)充。綠地方面透露，此次將建造一個(gè)集甲級(jí)辦公、商務(wù)公寓、開(kāi)放式商業(yè)于一體的高端商務(wù)商業(yè)辦公集群。

綠地中央廣場(chǎng)總建筑面積約43萬(wàn)平方米，華業(yè)·新北京中心，總建筑規(guī)模達(dá)72萬(wàn)平方米，“通州運(yùn)河一號(hào)”建筑規(guī)模約為51萬(wàn)平方米，緊鄰京杭大運(yùn)河五河交匯處的“彩虹之門”建筑總規(guī)模為65萬(wàn)平方米。此外還有保利大都匯、世界僑商中心、富力廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中在通州。

毋庸置疑的是，隨著大型項(xiàng)目的集中入市，通州運(yùn)河核心區(qū)所要打造的高端商務(wù)氛圍將日益呈現(xiàn)，但是超300萬(wàn)平方米的商辦類項(xiàng)目集中入市，區(qū)域同類產(chǎn)品是否會(huì)過(guò)剩，房企是否會(huì)再度透支利好等問(wèn)題也令人擔(dān)憂。

“一個(gè)企業(yè)帶不動(dòng)運(yùn)河核心區(qū)整體功能，只有眾多知名房企協(xié)同發(fā)展才能使區(qū)域功能最大化。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)對(duì)此表示，“在規(guī)劃之初，各項(xiàng)目也做出了差異化的定位，例如保利大都匯主要依托集團(tuán)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造商務(wù)藝術(shù)綜合體；綠地憑借商辦專家的實(shí)力，打造智能辦公寫字樓；華業(yè)·新北京中心以小戶型公寓為主；富華則以企業(yè)獨(dú)棟為主，與其他房企的高層寫字樓產(chǎn)品不同。”

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)副理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平也表示，各大型商業(yè)綜合體之間規(guī)劃定位的差異性，將有效避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

迎來(lái)利好保持理性 面對(duì)調(diào)控尋求商機(jī)

從明確成為北京行政副中心的那一刻，就像被政府點(diǎn)了一把火，通州樓市徹底沸騰。而就在開(kāi)發(fā)商個(gè)個(gè)摩拳擦掌躍躍欲試之時(shí)，政府又恰到好處的潑了一盆冷水，8月14日晚間下發(fā)“史上最嚴(yán)苛的限購(gòu)令”。而已經(jīng)布局通州的房企也經(jīng)歷了一場(chǎng)“冰與火的洗禮”，但對(duì)于他們，什么是冰，哪個(gè)是火，卻有些“傻傻分不清楚”。

“副中心”美夢(mèng)成真，政府嚴(yán)禁哄抬房?jī)r(jià)

7月11日，北京市委正式宣布，通州作為行政副中心將加快建設(shè)，2017年這—工作將取得明顯成效。“副中心”之夢(mèng)終于成真，令通州樓市頗為躁動(dòng)，就在開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備享用這場(chǎng)樓市“盛宴”時(shí)，多家開(kāi)發(fā)商被區(qū)政府約談，通州房?jī)r(jià)啟動(dòng)高溫預(yù)警模式。

通州區(qū)政府干預(yù)樓市的力度正在逐步加大。北京市住建委主任表示，針對(duì)近期北京通州區(qū)開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的行為，住建部將采取五大措施加以治理。重點(diǎn)對(duì)媒體負(fù)面消息比較多，投訴比較多的項(xiàng)目實(shí)行綜合執(zhí)法，將嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意哄抬房?jī)r(jià)的行為。

據(jù)媒體報(bào)道，通州住建委等政府部門在6月就已經(jīng)約談了一些主流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，明確要求開(kāi)發(fā)商不炒作、不捂盤惜售、不帶頭漲價(jià)。

由于房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快，北京市住建委對(duì)通州區(qū)內(nèi)部分將要入市的項(xiàng)目也開(kāi)始進(jìn)行干預(yù)管控。“現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)一些項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)，住建委的批證速度也開(kāi)始變慢?！表?xiàng)目位于通州臺(tái)湖鎮(zhèn)的一位開(kāi)發(fā)商這樣說(shuō)。

北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，6月1日到7月14日期間，北京市共為40個(gè)項(xiàng)目發(fā)放了預(yù)售證，但通州區(qū)只有兩個(gè)項(xiàng)目獲批。

最嚴(yán)苛限購(gòu)令卜達(dá)開(kāi)發(fā)商喜憂摻半

8月14日，市住建委、通州區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布通州“限購(gòu)令”，并于次日開(kāi)始實(shí)施，通州區(qū)8個(gè)項(xiàng)目14日連夜開(kāi)盤，價(jià)格上調(diào)平均漲幅為12.6%，但在開(kāi)盤當(dāng)晚均取得不錯(cuò)的認(rèn)購(gòu)業(yè)績(jī)。

北京市通州區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷30天發(fā)酵之后讓區(qū)域內(nèi)商品住宅成交量環(huán)比下跌超過(guò)50%。來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月15日到9月14日，通州區(qū)純商品住宅（不含保障房與自住房）共成交1722套，成交面積18.73萬(wàn)平方米，相比7月分別出現(xiàn)了18%、17%的下滑。商品住宅的成交量環(huán)比7月份下滑了52%。

盡管普通商品房的交易量被壓縮明顯，但是高端的別墅產(chǎn)品卻并未受到明顯干預(yù)。而商住兩用的公寓類項(xiàng)目成交卻在井噴爆發(fā)。一些被限購(gòu)政策擋在門外的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)商也借助市場(chǎng)熱度，紛紛推出旗下的公寓產(chǎn)品。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)首周，通州區(qū)域商住公寓成交量為282套，環(huán)比限購(gòu)前一周大幅上漲了53%，商住公寓成交面積為2.29萬(wàn)平方米，環(huán)比限購(gòu)前一周大幅上漲了83.2%，成交均價(jià)為27490元/平方米，環(huán)比上漲12.2%。限購(gòu)后首月，商住類產(chǎn)品成交套數(shù)比7月增長(zhǎng)167%至818套，成交均價(jià)提高19%至27547元/平方米。

通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅D區(qū)產(chǎn)品開(kāi)盤，開(kāi)盤僅2小時(shí)便告售罄，銷售額達(dá)10億。此次通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)采取先到先得的開(kāi)盤方式，客戶提前3天便開(kāi)始排隊(duì)。東亞·尚品臺(tái)湖開(kāi)盤，當(dāng)日200套房源全部售罄，成交金額達(dá)1.5億元。

利好中摸爬滾打，開(kāi)發(fā)商日趨理性

2014年10月12日，北京市發(fā)改委表示，北京環(huán)球主題公園項(xiàng)目正式獲得國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，建設(shè)地點(diǎn)位于北京市通州文化旅游區(qū)，占地120公頃，總投資超過(guò)200億元人民幣，預(yù)計(jì)2019年建成營(yíng)業(yè)。“環(huán)球影城輻射的不僅是北京，更是整個(gè)華北，乃至東北亞區(qū)域?！币毁Y深游樂(lè)園運(yùn)營(yíng)專家指出。

文旅中心推進(jìn)迅速，相關(guān)市政配套也緊鑼密鼓。并將專門設(shè)置環(huán)球影城站。面對(duì)又一利好，外界傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，而當(dāng)局者卻顯得頗為冷靜。華業(yè)地產(chǎn)副總裁表示：“環(huán)球影城對(duì)通州房?jī)r(jià)肯定有支撐作用，保守估計(jì)，5年內(nèi)房?jī)r(jià)漲30%是可能的。但在短期內(nèi)，通州房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)榄h(huán)球影城的消息出現(xiàn)明顯波動(dòng)?！?/p>

泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男也表示，房企不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)孤立的消息而做出價(jià)格上的調(diào)整。通州樓市整體上行，需要持續(xù)的利好支撐。對(duì)具體項(xiàng)目而言，定價(jià)還要看當(dāng)下的整體市場(chǎng)情況。

北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁認(rèn)為，環(huán)球影視城對(duì)通州的利好作用是存在的。但這都將是長(zhǎng)期的，短期內(nèi)沒(méi)什么影響。

通州房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)因?yàn)榄h(huán)球影視城落地而上漲，成為業(yè)內(nèi)為數(shù)不少代表性房企的普遍看法。此外，對(duì)于房企會(huì)不會(huì)針對(duì)環(huán)球影城開(kāi)發(fā)某種更具特色性的產(chǎn)品，多個(gè)企業(yè)人士也表示視情況而定，近期不會(huì)有明顯調(diào)整。

從八通線沿線一枝獨(dú)秀到老城區(qū)、運(yùn)河核心區(qū)、臺(tái)湖等多板塊全面開(kāi)花，從剛需聚集到改善融入，從住宅開(kāi)發(fā)到產(chǎn)業(yè)、大型商業(yè)入駐，通州樓市近年來(lái)變化之快令人炫目。經(jīng)過(guò)兩年通州樓市過(guò)山車式的巨變之后，如今的通州己不再單純依靠概念炒作，通州樓市開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者以更為理性的可持續(xù)心態(tài)對(duì)待通州發(fā)展，通州樓市成交與土地市場(chǎng)也開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。

限購(gòu)不一定沒(méi)有機(jī)會(huì)，利好中也可能存在弊端，選擇了通州的開(kāi)發(fā)商們都有一顆堅(jiān)強(qiáng)的心臟，經(jīng)歷過(guò)一輪輪的政策調(diào)控，經(jīng)受住過(guò)山車般的價(jià)格波動(dòng)。而隨著通州副中心定位明確，利好頻現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商憑借更加理性的思維和準(zhǔn)確的判斷力，必能在這塊潛力巨大機(jī)會(huì)多多的土地上有所收獲，涅槃重生。