凱德集團(tuán)作為亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)集團(tuán)之一，其開發(fā)足跡遍布全球，深耕北京市場11年，業(yè)已形成商業(yè)綜合體、購物中心、服務(wù)公寓、辦公樓、住宅等房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)多業(yè)態(tài)全產(chǎn)業(yè)鏈，資金實(shí)力毋庸置疑；而外界對于企業(yè)的印象，一是穩(wěn)健、二是品質(zhì)，這一點(diǎn)亦是業(yè)界共識(shí)。

尤其值得關(guān)注的是，凱德集團(tuán)以“樹人建宇”作為企業(yè)文化的核心，不論是購物中心、住宅，抑或是綜合體、辦公樓，都持續(xù)傳達(dá)“使用者為上”的理念，使人們在居住、生活、休閑、工作等過程中得到更為舒適的感受。

時(shí)隔十年，凱德中國再出利劍，其攜名為“凱德·麓語”山水別墅大盤再度進(jìn)軍北京高端市場。據(jù)凱德中國華北區(qū)總經(jīng)理韓維介紹，凱德·麓語是凱德中國在京開發(fā)項(xiàng)目的重中之重。

韓維現(xiàn)任凱德中國華北區(qū)總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)華北區(qū)綜合體和住宅項(xiàng)目的管理。據(jù)韓維向《安家》介紹，凱德·麓語項(xiàng)目總體量約46萬平方米，是一個(gè)低密、獨(dú)棟、法式山水別墅大盤。同時(shí)，他認(rèn)為，由于市場稀缺性，生態(tài)山水別墅堪稱最具投資價(jià)值。

在當(dāng)下山水與人文別墅稀缺的市場環(huán)境下，凱德·麓語憑借其稀缺的山水資源、絕佳的動(dòng)靜皆宜的地理位置、豐潤的人文環(huán)境與對原生態(tài)的尊重，將法式獨(dú)棟山水別墅投入市場。據(jù)了解，凱德·麓語位于北京市昌平區(qū)，所屬區(qū)域兼具城市發(fā)展與生態(tài)涵養(yǎng)雙重價(jià)值屬性?？傮w量約45萬平方米，是一個(gè)低密獨(dú)棟法式山水別墅大盤。項(xiàng)目發(fā)揮產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念與生態(tài)資源的有機(jī)結(jié)合，把人文居住價(jià)值發(fā)揮到最大。項(xiàng)目背倚燕山余脈軍都山，南瞰京城飲用水源京密引水渠。凱德·麓語在規(guī)劃園林之時(shí)，更是秉承新加坡開發(fā)商的環(huán)保原生理念，敬意保留了此地留存的眾多原生林木，如上百株樹齡逾150年的杏樹，上千株樹齡在70年左右的國槐、雪松等。項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)參天古樹景觀和蜿蜒立體水系交相輝映，令項(xiàng)目被環(huán)抱在綠色之中，可謂是的城市之中唯一的生態(tài)山水別墅。

此外，凱德·麓語具有優(yōu)勢的交通資源。自北四環(huán)沿京承高速出京約半小時(shí)即可直達(dá)項(xiàng)目，35分鐘從項(xiàng)目可至首都機(jī)場，45分鐘可直抵CBD。凱德·麓語一期精雕細(xì)琢86棟法式獨(dú)棟，戶型面積涵蓋436平方米、515平方米、616平方米、745平方米、868平方米等多種產(chǎn)品，擁有超大的花園贈(zèng)送面積，私家庭院最大可尊享850平方米，一期加之0.49的超低容積率市場罕有。據(jù)悉，項(xiàng)目即將于近期開盤，目前已經(jīng)吸引了樂山愛水的城市精英階層的關(guān)注。

對話·韓維

關(guān)于市場熱點(diǎn)

《安家》：您認(rèn)為2016年北京房價(jià)是漲，是跌，還是持平？為什么？

韓維：從影響供需的因素來看，明年北京房價(jià)走勢應(yīng)該會(huì)保持總體平穩(wěn)、小幅上漲。

一方面，隨著市場消化存量的速度加快，目前的庫存去化周期已經(jīng)趨于合理；加之受房地產(chǎn)投資增速放緩影響，新開工面積和推盤數(shù)量相應(yīng)減少，存量下降會(huì)支撐價(jià)格向上。此外，今年9月，新一輪供地潮又刷新了地價(jià)新高，土地成本上升必然會(huì)推高售價(jià)。

另一方面，貨幣政策持續(xù)寬松，一定程度釋放買方需求，有利于對沖由宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行帶來的消費(fèi)需求放緩，尤其在北京這樣的一線城市表現(xiàn)會(huì)更明顯。

《安家》：您認(rèn)為2016年什么樣的項(xiàng)目會(huì)好賣，什么樣的項(xiàng)目會(huì)滯銷？

韓維：在經(jīng)濟(jì)調(diào)速和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)比拼的，更多是對市場的深度理解和精準(zhǔn)定位，以及對產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)節(jié)的精耕細(xì)作能力。

尤其在一線城市，土地價(jià)格增長勢頭強(qiáng)勁，開發(fā)商為拿地已經(jīng)付出不小的成本，更應(yīng)該通過合理規(guī)劃、獨(dú)特定位、精細(xì)化打磨，充分釋放產(chǎn)品對地塊的附加價(jià)值，打造提升人居價(jià)值的改善型產(chǎn)品。

《安家》：在京津冀一體化大背景下，您認(rèn)為未來10年哪個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樽顭衢T的開發(fā)區(qū)域？

韓維：京津冀協(xié)同發(fā)展，是國家“十三五規(guī)劃”有關(guān)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的內(nèi)容之一，對未來培育京津冀區(qū)域新的增長點(diǎn)和可持續(xù)發(fā)展提供政策層面指引。

不可否認(rèn)，這項(xiàng)政策的推進(jìn)的確會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)帶來一定利好，但要特別警惕，習(xí)慣性地從某項(xiàng)政策出臺(tái)，直接聯(lián)想到樓市熱賣。甚至是在沒做認(rèn)真調(diào)研和分析的前提下，輿論先行，最終只會(huì)造成對需求的過度透支和對市場的傷害。

判斷未來潛在的發(fā)展機(jī)會(huì)，需要對城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、空間布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等多個(gè)指標(biāo)認(rèn)真調(diào)研和考量，才能得出結(jié)論。從凱德的業(yè)務(wù)重點(diǎn)和發(fā)展戰(zhàn)略來看，區(qū)域一體化的推動(dòng)，對于凱德商業(yè)綜合體、服務(wù)公寓、購物中心以及倉儲(chǔ)等業(yè)務(wù)的拓展和布局優(yōu)化，帶來廣闊的發(fā)展空間。凱德也會(huì)積極運(yùn)用房地產(chǎn)專業(yè)技能和豐富經(jīng)驗(yàn)助力城鎮(zhèn)化發(fā)展和區(qū)域空間戰(zhàn)略提升。

《安家》：有觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)白銀時(shí)代，房企的開發(fā)模式將快速向高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，您如何看待這—觀點(diǎn)？

韓維：高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)，背后是同樣一個(gè)邏輯，就是如何有效率地利用資金。

當(dāng)房地產(chǎn)運(yùn)營模式由單一的住宅開發(fā)、或單一的銷售型物業(yè)，進(jìn)階到更為多元、銷售和持有并舉的高級(jí)模式，行業(yè)對這一能力的需要更加迫切。尤其是經(jīng)營型物業(yè)，考驗(yàn)的不僅是物業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)增值方面的專業(yè)能力，還有資本的利用效率。

在這方面，凱德在業(yè)內(nèi)樹立了標(biāo)桿，創(chuàng)新性地拓展多元融資渠道，為業(yè)務(wù)規(guī)模化發(fā)展，資產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)營和持續(xù)升級(jí)推進(jìn)提供保障。

《安家》：目前房企“互聯(lián)網(wǎng)+”思維、產(chǎn)品、模式層出不窮，請您用一句話表明您的觀點(diǎn)。

韓維：地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)是本質(zhì)，互聯(lián)網(wǎng)是提升效果的工具。凱德未來的方向是，與更多伙伴合作，成為充分協(xié)作、開放、智慧的綜合服務(wù)平臺(tái)化運(yùn)營者。

《安家》：您認(rèn)為地產(chǎn)營銷最重要的是什么？最難的是什么？

韓維：最重要的是定位。最難的是對人心的洞察。

《安家》：目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)受到高度同質(zhì)化、電商沖擊、海淘等因素沖擊非常大，導(dǎo)致招商和運(yùn)營步履維艱，您認(rèn)為有什么解決之道？

韓維：從宏觀環(huán)境看，商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展有很大機(jī)遇。截至2015第三季度，消費(fèi)對GDP增長貢獻(xiàn)占比達(dá)到58.4%。李克強(qiáng)總理最近講話也多次強(qiáng)調(diào)，要圍繞消費(fèi)新需求，創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)供給，釋放內(nèi)需潛力。

問題中提到的這幾點(diǎn)因素客觀存在，尤其是數(shù)字技術(shù)和電子商務(wù)崛起是大勢所趨，雖然對線下傳統(tǒng)商業(yè)形成一定沖擊，但也了開辟新的思維。比如，雙11線上狂歡倒逼線下實(shí)體店創(chuàng)新和競合趨勢：融合線上線下全渠道、商圈聯(lián)動(dòng)、打通多個(gè)業(yè)態(tài)平臺(tái)數(shù)據(jù)共享等，對于重塑商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈條，有積極意義。

目前，凱德也在結(jié)合新技術(shù)和新趨勢積極嘗試。比如，凱德購物星2.0今年預(yù)計(jì)在全國50個(gè)已運(yùn)營購物中心全面上線，開創(chuàng)更輕松便利的購物體驗(yàn)；年底計(jì)劃接入服務(wù)公寓，實(shí)現(xiàn)積分打通；在華12個(gè)住宅項(xiàng)目同時(shí)上線京東本地生活，消費(fèi)者在京東以優(yōu)惠價(jià)格購買住房權(quán)益并線下購房，實(shí)現(xiàn)一站式、一體化的數(shù)字化體驗(yàn)。

二十多年來凱德已構(gòu)建了一條覆蓋購物中心、服務(wù)公寓、辦公樓、住宅、基金管理領(lǐng)域的房地產(chǎn)實(shí)體全價(jià)值鏈，也培育了一條融合多元文化、多重體驗(yàn)、有規(guī)模有深度的實(shí)體服務(wù)價(jià)值鏈；未來將進(jìn)一步打造線上線下一體化、一站式的綜合體生態(tài)系統(tǒng)。

《安家》：您認(rèn)為北京房價(jià)20年后有無可能和紐約、東京、倫敦看齊？

韓維：我們更期待居住品質(zhì)和環(huán)境方面的提升和看齊。對于房價(jià)，還是要看北京20年后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)變化等。

《安家》：您認(rèn)為10年后，北京、上海、香港三座城市的房價(jià)排名是怎樣的？

韓維：從目前的數(shù)據(jù)來看，這三個(gè)城市的房價(jià)漲幅在亞洲范圍內(nèi)都位于前列。未來，要從經(jīng)濟(jì)增長速度、城市擴(kuò)張速度和居民消費(fèi)水平等指標(biāo)動(dòng)態(tài)綜合考量。

《安家》：您如何看待越來越多的中國房企走出國門進(jìn)行海外開發(fā)？

韓維：很多年前，外界認(rèn)定房地產(chǎn)是個(gè)本地化屬性很強(qiáng)的行業(yè)，當(dāng)時(shí)的凱德集團(tuán)在這一輿論環(huán)境下，開始拓展海外業(yè)務(wù)。如今，中國已經(jīng)成為凱德在新加坡之外最大的海外市場，資產(chǎn)占比超過四成。這一點(diǎn)很大程度得益于中國的改革開放政策和城市化進(jìn)程的推進(jìn)。

同理，與經(jīng)濟(jì)大勢一起成長起來的中國房企，表現(xiàn)出極強(qiáng)的改革創(chuàng)新的魄力與能力。他們具有很強(qiáng)的洞察商機(jī)的能力，這種洞察力一方面表現(xiàn)為在國內(nèi)市場上，對各類新興的商機(jī)把握，比如中國目前一些傳統(tǒng)行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的跨界合作的嘗試，非常及時(shí)且具有創(chuàng)新性；另一方面表現(xiàn)為其跨國運(yùn)營的商業(yè)視野和信心，比如一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開拓海外市場，在倫敦和紐約等世界級(jí)都市都出現(xiàn)了中國地產(chǎn)身影。

《安家》：您認(rèn)為60后、70后、80后地產(chǎn)老總（高管）有哪些差異？

韓維：所處時(shí)代的不同，造就了視野和思維的差異：

60后經(jīng)歷了中國漸進(jìn)式的改革大勢，具有前瞻性的眼光和發(fā)現(xiàn)力，并且敢于行動(dòng)和嘗試，在一定程度上他們引導(dǎo)了市場經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)程；70后的成長，剛好經(jīng)歷了社會(huì)價(jià)值觀的轉(zhuǎn)型期，兼具理想主義和務(wù)實(shí)精神。在人文情懷、商業(yè)利益，傳統(tǒng)和創(chuàng)新之間取得平衡；80后起點(diǎn)更高，開放、包容的社會(huì)環(huán)境、良好的教育背景、與國際接軌的思維土壤，使這一代人更有勇氣和魄力嘗試和創(chuàng)新。

《安家》：您認(rèn)為評(píng)判一家房企是否健康和成功最重要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)（指標(biāo)）是什么？

韓維：是否有差異化的核心競爭能力。以凱德為例，核心競爭力主要體現(xiàn)在圍繞五大核心城市集群的規(guī)?；季?、房地產(chǎn)全價(jià)值鏈體系和綜合運(yùn)營能力、領(lǐng)先的房地產(chǎn)金融運(yùn)作能力。

放大到整個(gè)行業(yè)，未來，房地產(chǎn)企業(yè)是否可以像科技界的谷歌、蘋果等擁有壟斷性的核心技術(shù)，實(shí)現(xiàn)從0到1，而不只是重復(fù)已有的模式，這是個(gè)值得探討的話題。

《安家》：您最欣賞的房地產(chǎn)企業(yè)家是哪位？為什么？

韓維：萬達(dá)的董事長王健林，他表現(xiàn)出企業(yè)家富有前瞻性的戰(zhàn)略思維和眼光。從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開城拓地，到進(jìn)軍文創(chuàng)、體育行業(yè)，到布局線上線下生態(tài)圈，每一步都能夠敏銳地洞察市場機(jī)遇，迅速制定決策。

《安家》：您認(rèn)為中國最成功的標(biāo)桿房企是哪家？為什么？

韓維：萬科。遵循市場規(guī)律理性發(fā)展，依靠良好的公司治理、成熟的制度體系和與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新能力，贏得市場、客戶和投資者的認(rèn)可。

《安家》：您認(rèn)為豪宅最重要的核心標(biāo)準(zhǔn)是什么？

韓維：“豪宅”本身就是一個(gè)模糊性概念，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不太一致。豪宅在概念上之所以和普通住宅區(qū)隔開，精神內(nèi)核是最關(guān)鍵的，即在房子的物理屬性之外傳遞獨(dú)有的人文內(nèi)涵，而這個(gè)精神內(nèi)核是需要包括選址、周邊配套、建筑設(shè)計(jì)、選材、產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造等諸多硬件因素來支撐和實(shí)現(xiàn)的。

《安家》：您認(rèn)為目前中國高凈值財(cái)富人群投資國內(nèi)高端物業(yè)時(shí)最看重哪些方面？

韓維：以居住屬性的物業(yè)為例，一方面是項(xiàng)目的地段潛力，具體可以分成幾類，一類是市區(qū)內(nèi)配套充分且居住環(huán)境優(yōu)越的地段，另一類是具備特殊資源屬性的地段；另一方面，是物業(yè)的建造價(jià)值，包括設(shè)計(jì)理念及用材；第三方面，一個(gè)項(xiàng)目的附加值，附加值可以分為項(xiàng)目打造的硬性配套，后期物業(yè)服務(wù)。從我們目前在打造的獨(dú)棟項(xiàng)目一一凱德·麓語來看，北京市場客戶心理變化更趨于理性，需求更為明確了，同時(shí)對物業(yè)的要求也更高。

《安家》：有聲音認(rèn)為，北京很多所謂的豪宅項(xiàng)目是“被豪宅”，您的看法是什么？您認(rèn)為中國的頂豪項(xiàng)目和國外相比，最大的短板是哪個(gè)方面？

韓維：中國的頂豪概念，目前市場認(rèn)知還比較模糊。近幾年，拿北京來說，受限于土地的稀缺及市場的快速發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及地塊價(jià)值的綜合思考上，還是顯得有些不充分。即便在硬件條件的打造上可以和世界水平接軌，但在附加值及軟性服務(wù)上，仍有提升空間。

《安家》：您認(rèn)為北京最好的頂豪項(xiàng)目是哪個(gè)？為什么？

韓維：我推薦凱德·麓語。這是凱德中國在北京打造的純別墅項(xiàng)目，地塊規(guī)模在一千多畝。集團(tuán)在運(yùn)作此地塊的時(shí)候，綜合評(píng)估了該地塊的綜合屬性，一方面，位于北京核心城區(qū)近地，具備山水資源。從居住環(huán)境到地理位置，都是打造高端物業(yè)的最佳選擇。另外一方面，在產(chǎn)品的建造方面，秉承凱德一貫的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，也緊貼別墅市場的需求，不僅產(chǎn)品打造提出了高標(biāo)準(zhǔn)，更是在生活方式上，例如會(huì)所的提前建造，商業(yè)社區(qū)幼兒園等的配備來滿足高端物業(yè)的綜合價(jià)值，最重要的是，整合凱德集團(tuán)自身的優(yōu)勢，秉承凱德國際高端物業(yè)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，整合雅詩閣服務(wù)體系，保障項(xiàng)目后期居住品質(zhì)。

《安家》：您認(rèn)為最能代表北京的地標(biāo)建筑是哪個(gè)？

韓維：能稱之為城市地標(biāo)的建筑，必定要承載城市文脈歷史，也要是建筑形態(tài)集大成者。從北京的城市發(fā)展和歷史淵源來看，故宮和鳥巢兩個(gè)建筑符號(hào)，一個(gè)代表了上千年的文化積淀，一個(gè)代表國際化都市的縮影。

《安家》：您認(rèn)為媒體應(yīng)該做哪些升級(jí)以適應(yīng)開發(fā)商和媒體環(huán)境的轉(zhuǎn)變？

韓維：媒體還是應(yīng)以優(yōu)質(zhì)內(nèi)容取勝，成為溝通行業(yè)和讀者間的有效渠道：作為時(shí)代的觀察者和記錄著，敏銳地捕捉行業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展動(dòng)向，留存寶貴的歷史資料；通過創(chuàng)新、多元的報(bào)道手段，幫助讀者更好地理解行業(yè)的變化。

關(guān)于個(gè)人

《安家》：您進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)是哪一年？當(dāng)時(shí)為什么選擇這個(gè)行業(yè)？

韓維：1992年前后，進(jìn)入凱德之前，服務(wù)于建筑顧問公司。我的專業(yè)就是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，畢業(yè)后就沿著這條路走下去了。

《安家》：您認(rèn)為以往工作中取得最大的一件事是什么？

韓維：帶領(lǐng)凱德中國華北區(qū)團(tuán)隊(duì)，為凱德·麓語項(xiàng)目入市共同努力。目前一期已開售，取得不錯(cuò)的市場口碑和銷售表現(xiàn)。

《安家》：您認(rèn)為一個(gè)人獲得成功最大的成功法則是什么？

韓維：做事的態(tài)度決定一個(gè)人的發(fā)展空間。任何一個(gè)行業(yè)的從業(yè)者都應(yīng)當(dāng)專業(yè)、認(rèn)真地對待自己的工作，個(gè)人成長和巨大的工作滿足感自然會(huì)伴隨而來。

《安家》：您未來還會(huì)有哪些職業(yè)目標(biāo)？

韓維：還是專注做好我的本行o

《安家》：您認(rèn)為操盤一個(gè)項(xiàng)目，最大的難點(diǎn)、痛點(diǎn)和快樂點(diǎn)分別是什么？

韓維：難點(diǎn)是定位，這一步走好，接下來會(huì)事半功倍?？鞓泛屯纯嘁捕冀⑵渖?。

《安家》：您每周的工作時(shí)間大概是多少個(gè)小時(shí)？

韓維：大概50個(gè)小時(shí)。

《安家》：如果讓您用2000萬購置自己的第一套豪宅，您會(huì)購買哪個(gè)項(xiàng)目？

韓維：當(dāng)然是凱德·麓語。

《安家》：如果來一次說走就走的旅行，您會(huì)選擇去哪里？

韓維：希望去一個(gè)遠(yuǎn)離喧囂之處、能專注地讀讀書，養(yǎng)養(yǎng)心。前段時(shí)間和一位愛讀書的朋友聊天，我們不約而同都感嘆，每隔一段時(shí)間，需要一個(gè)放空的過程。類似瑜伽里的“冥想”，從日?，崉?wù)中抽離出來，專注一些平時(shí)沒機(jī)會(huì)展開的想法念頭，可能會(huì)有意想不到的收獲。

《安家》：您最喜歡的城市是哪個(gè)？

韓維：比較喜歡歐洲的一些城市，在傳承和創(chuàng)新之間找到完美的平衡點(diǎn)。比如羅馬，今天你依然能在這個(gè)現(xiàn)代化都市里感受到古典文明的氣息和人文之美。

《安家》：您最喜歡的一本書是什么？您最喜歡的一部電影是什么？

韓維：最近在看一本書是《丈量世界》，講述的是數(shù)學(xué)王子高斯和博物學(xué)家洪堡探索世界的故事。我很認(rèn)同梁文道的推薦理由，我們畢生追求的事業(yè)到最后都會(huì)衰退、會(huì)消亡。只有一樣是真的，那就是追求知識(shí)的樂趣，它值得我們?yōu)樗I(xiàn)身。

有人說當(dāng)前這個(gè)時(shí)代，創(chuàng)造力在衰退，也許是因?yàn)槲覀儞碛星叭死鄯e下來的海量的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，也許因?yàn)槿藗兏蕾囉谟又悄芑臋C(jī)器思維。因此，保有對世界未知的探奇心，更難能可貴。