劉宏兵像一條智慧的鯰魚，不僅牢牢黏住北京金科的團(tuán)隊和客戶，同時順暢地游走于他傾力打造的做好每個細(xì)節(jié)的標(biāo)桿項目間，更讓金科北京公司的開發(fā)高度、開發(fā)厚度和開發(fā)尺度得到完美提升，讓這家來自重慶的品牌房企一舉實(shí)現(xiàn)坡道提速，成為品質(zhì)地產(chǎn)的新導(dǎo)師。

他的個人成長歷程，他不落窠臼的談吐舉止，為金科“做好每個細(xì)節(jié)”做著最好的詮釋。采訪中，他總是妙語連珠、思維敏捷，散發(fā)著氣場很強(qiáng)的沉穩(wěn)和自信，用“一個能量滿格的完美主義者”來描述他恰當(dāng)不過。翻開這個被金科北京公司稱為“少帥”的80后掌門人的履歷，你會發(fā)現(xiàn)一種堅持的能量，讓“年輕”和“有為”之間建立一種讓人信服的連接。

為此，《安家》雜志獨(dú)家專訪金科集團(tuán)北京公司總經(jīng)理——劉宏兵。

拼命工作，是最高明的經(jīng)營訣竅

“除了拼命工作之外，世界上不存在更高明的經(jīng)營訣竅?！眲⒑瓯f他特別認(rèn)同稻盛和夫的這句話?！拔沂莻€球迷，如何排兵布陣、如何實(shí)戰(zhàn)，每次看球和踢球的時候都會在腦子里不停地去演練。所以我比較擅長整合、組織協(xié)調(diào)，把策略、構(gòu)思轉(zhuǎn)化成項目執(zhí)行力?！痹趧⒑瓯目谥?，工作經(jīng)營似乎更像是一種哲學(xué)。

2014年，他帶領(lǐng)北京金科完成了集團(tuán)下達(dá)年度銷售回款任務(wù)的134%，完成集團(tuán)下達(dá)融資任務(wù)的260%；融資綜合成本遙遙領(lǐng)先于全國其他房地產(chǎn)企業(yè)12%的融資成本。

“我比較幸運(yùn)，現(xiàn)在的工作與興趣愛好比較一致。對于年輕人來說，經(jīng)驗(yàn)積累是最大的資本，特別是用比別人更短的時間獲得更寶貴的經(jīng)驗(yàn)?！比绻f早年在政府機(jī)構(gòu)任職的經(jīng)驗(yàn)?zāi)サZ了他沉穩(wěn)的性格、在順馳培養(yǎng)了操守，多年在金科的穩(wěn)扎穩(wěn)打、不斷精進(jìn)的執(zhí)著勁頭則成就了他在業(yè)內(nèi)的影響力。

“自燃型”的男人，用氣場改變世界

劉宏兵在金科的履歷，可以用磨刀蘇南、征戰(zhàn)帝都、揮師齊魯、收復(fù)京津冀四個階段總結(jié)，他不僅對房地產(chǎn)公司團(tuán)隊建設(shè)與管理、項目發(fā)展、項目運(yùn)營建設(shè)等有豐富的經(jīng)驗(yàn)。同時還具有敏銳的市場洞察力，合理的市場策劃能力，領(lǐng)先的運(yùn)營操作思路。特別熟悉環(huán)渤海區(qū)域和長三角市場以及山東區(qū)域市場，擅長最大化放大財務(wù)杠桿作用，提高資金利用率，山東濟(jì)南項目更是“超低”投入控股操盤項目，并已實(shí)現(xiàn)高額低成本融資，為金科地產(chǎn)的區(qū)域戰(zhàn)略拓展起到了關(guān)鍵性的作用。

磨刀蘇南

2007年初到2008年底，劉宏兵初到金科集團(tuán)無錫公司就任職投資開發(fā)總監(jiān)，全面負(fù)責(zé)公司生產(chǎn)運(yùn)營工作。負(fù)責(zé)無錫、江陰公司開發(fā)項目立項至竣工交付所有開發(fā)報建、對外關(guān)系公關(guān)協(xié)調(diào)及五通配套建設(shè)工作。同時負(fù)責(zé)無錫區(qū)域拓展工作。當(dāng)年即成功獲取崇安新城兩幅地塊，獲取江陰敵山灣新城兩幅地塊。自此，這個二十幾歲年輕人優(yōu)秀的運(yùn)營能力在金科初露鋒芒。

征戰(zhàn)帝都

2009年初至2012年中，劉宏兵被委以重任，負(fù)責(zé)北京公司人力、開發(fā)、發(fā)展、投資等工作。幾年間，在他的主導(dǎo)下，協(xié)調(diào)聯(lián)合一級土地整理商，以項目信托融資方式獲取納帕溪谷三期用地開發(fā)金科王府系列項目；并獲取順義河北交界區(qū)域1250畝住宅開發(fā)用地；參與北京招標(biāo)以報價第五獲取中關(guān)村科技園區(qū)住宅開發(fā)項目，開發(fā)金科廊橋水岸項目；圈定河北曹妃甸3000畝土地（一期545畝已獲?。Ｗ尳鹂破放贫潭?年間在帝都站穩(wěn)了根基。

揮師齊魯

2012年中至2014年初，為響應(yīng)金科集團(tuán)揮師齊魯?shù)膽?zhàn)略部署，劉宏兵再被集團(tuán)點(diǎn)將，主掌山東區(qū)域公司生產(chǎn)運(yùn)營工作，協(xié)管濟(jì)南、青島城市公司。劉宏兵帶領(lǐng)他的團(tuán)隊獲取山東濟(jì)南西客站片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，實(shí)現(xiàn)“超低”投入控股操盤項目，項目體量150萬方，商業(yè)體量50萬方。之后又連續(xù)收購青島海都集團(tuán)農(nóng)業(yè)生態(tài)園項目、海爾地產(chǎn)集團(tuán)青島李滄區(qū)綜合體項目、黃島一線海景高檔住宅項目。以一二級聯(lián)動，運(yùn)作聊城東昌湖古鎮(zhèn)項目，目前一級土地整理工作已初步完成。不到2年的時間里，金科在齊魯區(qū)域迅捷拿地，高效開發(fā)的速度，令業(yè)內(nèi)興嘆。

收復(fù)京津冀

2014年初至今，劉宏兵全面負(fù)責(zé)北京公司生產(chǎn)運(yùn)營等工作。2015年，劉宏兵帶領(lǐng)北京公司進(jìn)一步深化“123”戰(zhàn)略布局（1個百億，2大區(qū)域，3年戰(zhàn)略），實(shí)現(xiàn)聚焦北京、天津雙核心，環(huán)北京城市多點(diǎn)開花的總體布局。目前北京區(qū)域在建在售項目三個，其中住宅：金科王府、廊橋水岸；商業(yè)綜合體：金科中心。在各大地產(chǎn)商集中回歸北京陣地的大背景下，金科在北京雖然項目不多，但是憑借過硬的產(chǎn)品力、誠信的營銷模式和自持物業(yè)的高端服務(wù)水準(zhǔn)，卻贏得比較大的行業(yè)影響力和客戶忠誠度。為“中國地產(chǎn)品牌價值10強(qiáng)”、“中國企業(yè)500強(qiáng)”等稱號的獲得助力頗多。

“我是個‘自燃型’的人，自己隨時都能為工作熊熊燃燒，當(dāng)你把自己的能量發(fā)揮出來，形成自己的氣場，你會發(fā)現(xiàn)每一件事都會在你的氣場里往好的方向發(fā)展。”盡管有著諸多的個人愛好，但在劉宏兵的世界里，工作仍然排在第一位，即使在陪伴孩子與妻子游玩的時候也經(jīng)常突發(fā)關(guān)于做項目的靈感?！拔乙恢卑选昝乐髁x’作為信條，一方面，這是我與生俱來的性格，另外清華EMBA的學(xué)習(xí)經(jīng)歷更讓我深信，一件事，你認(rèn)真了，你就已經(jīng)贏了一大半！但99%的努力是不夠的，成敗往往在于最后1%的堅持?！?/p>

未來，與金科共同成長

近年來，金科投身工業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、大健康產(chǎn)業(yè)；將物業(yè)管理升級為“社區(qū)運(yùn)營商”；成立新能源有限公司，重點(diǎn)投資光伏、風(fēng)能等能源產(chǎn)業(yè)……當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)界紛紛在悲嘆行業(yè)下行時，劉宏兵和他所帶領(lǐng)的團(tuán)隊卻給予了金科地產(chǎn)板塊最強(qiáng)有力的支撐和堅守。成為金科集團(tuán)邁開升級與轉(zhuǎn)型步伐背后堅如磐石的后盾力量之一。

“有時候，感覺冥冥之中注定了自己和金科的緣分，從2007年至今，在金科，與金科一同成長。就像針對土地儲備，金科有自己堅持的東西，‘一是要有前瞻性，二是決不當(dāng)?shù)赝??！癁槭裁床划?dāng)?shù)赝?？因?yàn)閮r值比價格更重要。金科的這種企業(yè)性格，如果是一個人，他既有豹子那樣迅猛的行動力，更有像牛一樣‘堅直’地專注自己價值觀的一面。我覺得我自己和金科在這一點(diǎn)上很像?！?/p>

在采訪中，劉宏兵也談到了家庭對于工作的重要性。他認(rèn)為家庭和工作表面上看來存在著某些時間和精力上的沖突，但其實(shí)家人之間因?yàn)閻鄯炊鴷a(chǎn)生對于工作的激勵作用，他滿臉幸福地稱自己深深受益于此。整個接觸過程中，你會感覺這個能量滿格的完美主義者始終流露著對金科品牌深厚的感情和執(zhí)著的熱情，相信他和他的金科北京團(tuán)隊會創(chuàng)造更輝煌的明天。

對話·劉宏兵

關(guān)于市場熱點(diǎn)

《安家》：您認(rèn)為2016年北京房價是漲，是跌，還是持平？為什么？

劉宏兵：“十三五”時期，中國經(jīng)濟(jì)至少要保持6. 5%的增速，這主要還得依靠投資來拉動，其中房地產(chǎn)的作用不容忽視。隨著全面放開“二孩”政策的實(shí)施及城市化的加速推進(jìn)，這將為樓市的發(fā)展帶來持續(xù)需求。加之中央“去庫存”的新基調(diào)推動，購房門檻或?qū)⑦M(jìn)一步降低。北京作為房地產(chǎn)的最前沿陣地，整體的市場環(huán)境和消費(fèi)能力都是其他城市不可比擬的，2016年，我對北京整體房價還是持樂觀態(tài)度的。

《安家》：您認(rèn)為2016年什么樣的項目會好賣，什么樣的項目會滯銷？

劉宏兵：作為北京來講，全國沒有第二個這樣的城市樣本，它集合了整個國家的復(fù)雜功能定位，聚合著全國最好的資源。在北京買的絕對不僅僅是房子本身，買的是地段、資源和各個維度的軟實(shí)力，同類產(chǎn)品和服務(wù)基本不會有懸殊差異。所以，決定賣的好與壞的因素，首先還是地段和資源。當(dāng)然房地產(chǎn)開發(fā)是個龐雜的多維度系統(tǒng)，能否挖掘出項目的最大價值，并挑動購買欲望，還是要看整體的操盤。

《安家》：在京津冀一體化大背景下，您認(rèn)為未來10年哪個區(qū)域?qū)⒊蔀樽顭衢T的開發(fā)區(qū)域？

劉宏兵：到2030年，“京津冀”協(xié)同發(fā)展一體化格局才會基本形成。未來10年內(nèi)，肯定還是京津、京保石、京唐秦三個產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和城鎮(zhèn)聚集軸，作為支撐京津冀協(xié)同發(fā)展的主體框架，伴隨著高效密集的軌道交通路網(wǎng)的興建，這些區(qū)域肯定是短期內(nèi)最先升溫的。

《安家》：有觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)白銀時代，房企的開發(fā)模式將快速向高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，您如何看待這一觀點(diǎn)？

劉宏兵：“輕資產(chǎn)”模式在市場實(shí)踐中越來越受到認(rèn)同，但是“兩高”則需要具體情況具體分析，過高的資金成本會否吃掉利潤？放緩周轉(zhuǎn)速度，資金鏈?zhǔn)欠癜踩?？都要視房企的個體情況而定，新的三高“高周轉(zhuǎn)、高收益、高價值”也是過于理想化的觀點(diǎn)。

《安家》：目前房企“互聯(lián)網(wǎng)+”思維、產(chǎn)品、模式層出不窮，請您用一句話表明您的觀點(diǎn)。

劉宏兵：金科地產(chǎn)通過“轉(zhuǎn)意識、變方式、強(qiáng)管理”來適應(yīng)當(dāng)下的大變局，在產(chǎn)品力和社區(qū)運(yùn)營方面不斷深入，已經(jīng)開始從客戶思維逐漸向用戶思維轉(zhuǎn)變，并逐漸樹立極致思維、迭代思維、跨界思維來打破傳統(tǒng)觀念，為客戶創(chuàng)造更具質(zhì)量的價值。

《安家》：您認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)和地產(chǎn)營銷最重要的環(huán)節(jié)分別是什么？

劉宏兵：俗話說沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。地產(chǎn)營銷最講究操盤節(jié)奏和市場心理的把控引導(dǎo)，如何運(yùn)用新媒體、新渠道等都是術(shù)的層面，最難的是整體的戰(zhàn)略部署。

《安家》：您認(rèn)為10年后，北京、上海、香港三座城市的房價排名是怎樣的？

劉宏兵：我個人認(rèn)為是北京、上海、香港。北京和上海因?yàn)榧Y(jié)著全國最優(yōu)質(zhì)的資源，發(fā)展后勁還是遠(yuǎn)超香港的。

《安家》：您如何看待越來越多的中國房企走出國門進(jìn)行海外開發(fā)？

劉宏兵：“走出去”一方面可以分散投資風(fēng)險，又可以獲得比國內(nèi)更高的收益率。但是，面對海外的管理模式、經(jīng)驗(yàn)、政策法規(guī)和背景，用中國式地產(chǎn)開發(fā)思維模式肯定是行不通的。反過來講，由于海外不動產(chǎn)市場發(fā)展早、成熟度高，對產(chǎn)品與服務(wù)的理念更為深入，也是對國內(nèi)市場開發(fā)思路的一個拓寬和借鑒吧。

《安家》：您認(rèn)為評判一家房企是否成功最重要的一個標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)）是什么？

劉宏兵：銷售額是凈資產(chǎn)的兩到三倍是房企是否健康的重要指標(biāo)，我認(rèn)為凈負(fù)債率不要超過50%。但現(xiàn)在內(nèi)地房企的負(fù)債率則普遍在60%以上，我認(rèn)為就現(xiàn)在的市場環(huán)境而言，可能要更保守一些才安全，當(dāng)然，央企另當(dāng)別論。

香港房企負(fù)債率普遍控制在40%以下，呈現(xiàn)出“絕對的”安全性，這也是香港房企在資本市場上估值較高的重要因素。但很多企業(yè)一直負(fù)債率較高，一直是強(qiáng)硬激進(jìn)作風(fēng)，在承擔(dān)風(fēng)險的同時，卻也收獲了彎道超車的收益。所以，安全與成功不能單純一概而論。

《安家》：您最欣賞的房地產(chǎn)企業(yè)家是哪位？為什么？

劉宏兵：我個人比較欣賞黃紅云先生，他所帶領(lǐng)的金科，在企業(yè)性格里既有豹子那樣迅猛的行動力，更有像牛一樣“堅直”地專注自己價值觀的一面。我覺得自己和金科在這一點(diǎn)上很投緣。大變局時代已經(jīng)來臨，面對機(jī)遇與挑戰(zhàn)，他率領(lǐng)金科通過“三個大步走”在上市公司中率先實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)升級。 這“三個大步走”是地產(chǎn)開發(fā)聚焦工業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、大健康產(chǎn)業(yè)；投資光伏、風(fēng)能等能源產(chǎn)業(yè)；為轉(zhuǎn)型提供堅實(shí)金融投資及資產(chǎn)管理保障。

關(guān)于豪宅

《安家》：您認(rèn)為高端住宅最重要的核心標(biāo)準(zhǔn)是什么？

劉宏兵：地段、自然資源、產(chǎn)品力、服務(wù)、圈層始終是最重要的核心標(biāo)準(zhǔn)。

《安家》：您認(rèn)為中國的頂級高端項目和國外相比，最大的短板是哪個方面？

劉宏兵：與國外比較，中國地產(chǎn)行業(yè)因其特殊性，資金的回籠要求相對較快，開發(fā)周期相較于國外更短，也正因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所限，對于百年建筑品質(zhì)和家族傳承的延續(xù)性上中國是欠缺的。

《安家》：您對高端住宅遍地的現(xiàn)象怎么看？您認(rèn)為未來中國應(yīng)該朝怎樣的方向發(fā)展？

劉宏兵：現(xiàn)在，要說在全世界范圍內(nèi)看北京，標(biāo)志性的、有影響力的肯定還是故宮、天壇。反觀現(xiàn)代別墅這個房地產(chǎn)商業(yè)化后的產(chǎn)物，在北京不到20年的發(fā)展歷史中，形象與功能性可以稱道的近乎寥寥無幾。

中國什么時候能夠做出一些百年不變的城市名片？其實(shí)我們在做項目的時候，是有責(zé)任對此進(jìn)行深度思考的。金科地產(chǎn)希望能夠做到不僅要埋頭做好產(chǎn)品質(zhì)量，更要前瞻性考慮用戶一輩子的使用價值，甚至是百年家族傳承的價值，一座建筑之于一座城市的價值。

關(guān)于金科

《安家》：金科北京公司目前一共有哪些項目，銷售狀況是怎樣的？年底前還會有哪些銷售動作？

劉宏兵：目前北京區(qū)域在建在售項目三個，其中住宅是金科王府、廊橋水岸；商業(yè)綜合體是金科中心。在各大地產(chǎn)商集中回歸北京陣地的大背景下，金科在北京雖然項目不多，但是憑借過硬的產(chǎn)品力、誠信的營銷模式和自持物業(yè)的高端服務(wù)水準(zhǔn)，卻贏得比較大的行業(yè)影響力和客戶忠誠度。

金科王府目前主推的是西區(qū)洋房產(chǎn)品，開盤銷售成績一舉突破7億，成為2015年京北房地產(chǎn)市場的翹楚。全北京范圍內(nèi)墅區(qū)洋房已十分緊缺，帶溫泉的墅區(qū)洋房更為少見。金科王府·瀾廷以別墅同等精工品質(zhì)和用心雕琢墅區(qū)溫泉洋房，以洋房的價格，享受成熟墅區(qū)的環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，每一重因素作為不可復(fù)制的、錯過不再的購買動力，正吸引著全城的關(guān)注。金科中心項目自住型商品房簽約率90%以上，商業(yè)比例達(dá)到22%。廊橋水岸項目已經(jīng)清盤入住。

《安家》：北京公司今年的銷售目標(biāo)是多少，目前完成的情況怎樣？

劉宏兵：北京公司2015年銷售目標(biāo)31.3億元，主要集中在金科王府及金科中心項目，目前已基本完成目標(biāo)的85%以上。

《安家》：金科北京公司在“互聯(lián)網(wǎng)+”做了哪些實(shí)踐和探索？

劉宏兵：金科“新地產(chǎn)”的另一個子戰(zhàn)略是社區(qū)綜合服務(wù)子戰(zhàn)略，即由傳統(tǒng)的物業(yè)管理升級為“社區(qū)運(yùn)營商”，集合社區(qū)居住、社區(qū)購物、教育、養(yǎng)老、物流、健康等功能，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維發(fā)展多種業(yè)態(tài)和多種經(jīng)營，結(jié)合020手段將傳統(tǒng)地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合起來，用存量經(jīng)營的思路，深入挖掘客戶及家庭需求，提供全生命周期服務(wù)。金科北京公司負(fù)責(zé)這一戰(zhàn)略的重點(diǎn)實(shí)施。

《安家》：國家推出了京津冀一體化的政策，金科是否會因此進(jìn)行調(diào)整？

劉宏兵：伴隨著國家對“京津冀一體化”的戰(zhàn)略布局及首都第二機(jī)場的開工建設(shè)， 2015年金科北京公司已進(jìn)一步深化“123”戰(zhàn)略布局（1個百億，2大區(qū)域，3年戰(zhàn)略）的落地，初步實(shí)現(xiàn)了聚焦北京、天津雙核心，環(huán)北京城市多點(diǎn)開花的總體布局。

《安家》：金科北京公司在商業(yè)地產(chǎn)上有什么規(guī)劃？會有哪些項目入市？

劉宏兵：目前在建的只有金科中心，其他項目正在籌劃中。

《安家》：作為同在重慶起家的品牌房企，金科在北京低調(diào)很多，金科集團(tuán)對北京公司的定位和市場戰(zhàn)略是怎樣的？

劉宏兵：金科地產(chǎn)用18年時間，從“中國洋房專家”發(fā)展成了集剛需高層住宅、低密度洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)于一體的“全業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)專家”，金科地產(chǎn)已然是房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新與品質(zhì)聞名的產(chǎn)品主義之王。產(chǎn)品線也在走向標(biāo)準(zhǔn)化，目前金科地產(chǎn)已形成十大產(chǎn)品線系列：王府系、廊橋系、天籟城系、天湖系、陽光小鎮(zhèn)系、中央公園系、金科城系、世界城系、東方系、金科中心系等，構(gòu)成金科地產(chǎn)成熟且不斷創(chuàng)新的完善產(chǎn)品體系。

作為渝派房企的代表，金科集團(tuán)對北京公司的定位是“要做百年建筑精品”，如果說過去5年金科已經(jīng)在北京深深扎下了根，那么金科以后5年的目標(biāo)，就是以品質(zhì)和價值在北京枝繁葉茂。未來，北京將會有更多的金科產(chǎn)品系產(chǎn)品落戶。

關(guān)于個人

《安家》：您進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)是哪一年？

劉宏兵：10年前入行，只是對建筑、對這個能改變?nèi)藗兙幼…h(huán)境的行業(yè)充滿近乎偏執(zhí)的理想和好奇。

《安家》：您認(rèn)為以往個人取得成績最大的成功法則是什么？

劉宏兵：做好自我管理。

《安家》：您認(rèn)為操盤一個項目，最大的難點(diǎn)、痛點(diǎn)和快樂點(diǎn)分別是什么？

劉宏兵：難點(diǎn)就是找痛點(diǎn)的過程吧，找到痛點(diǎn)之后有收益時就是快樂點(diǎn)。

《安家》：您每周的工作時間大概是多少個小時？您工作之余最喜歡的放松方式是什么？

劉宏兵：正常情況下10-12個小時。工作之余陪陪孩子和妻子，和父母在一起是最好的放松方式。

《安家》：如果讓您用2000萬購置自己的第一套高端住宅，您會購買哪個項目？

劉宏兵：自己親自操盤的項目。

《安家》：如果來一次說走就走的旅行，您會選擇去哪里？

劉宏兵：外太空可以嗎？

《安家》：您最喜歡的城市是哪個？（國內(nèi)外均可）

劉宏兵：新西蘭北部地區(qū)。

《安家》：您最喜歡的—本書是什么？

劉宏兵：《人類群星閃耀時》。

《安家》：您最喜歡的一部電影是什么？

劉宏兵：《肖申克的救贖》。

《安家》：您最拿手的一道菜是什么？

劉宏兵：無錫名菜一一鏡箱豆腐。