作為中國房地產(chǎn)新領(lǐng)軍人物，蘇波卻不是一個有強烈個人標(biāo)志的職業(yè)經(jīng)理人，他謙遜、一絲不茍，言談中又處處閃現(xiàn)著睿智，這些和新華聯(lián)的氣質(zhì)都完美融合在了一起。氣場的匹配，讓蘇波在新華聯(lián)的土地上找到了新靈感，帶領(lǐng)公司穩(wěn)健中尋求新突破。在新華聯(lián)創(chuàng)立25載之際，天時、地利、人和，一切都己開啟。

天時：這是壞的時代，也是好的時代

這是壞的時代，縱觀世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，不會有一個國家的房地產(chǎn)市場連續(xù)十幾年走高而不進(jìn)行調(diào)整的，中國也不例外。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行為地產(chǎn)行業(yè)帶來頗大壓力，大宗商品價格跌到谷底，房地產(chǎn)毛利率下降成為趨勢，我國房地產(chǎn)市場自2003年以來的黃金發(fā)展期已經(jīng)進(jìn)入完結(jié)階段。

這也是好的時代，實業(yè)遇冷，新華聯(lián)便力求新突破，董事總經(jīng)理蘇波堅持：轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，白銀時代也可以譜出新篇章。自2011年上市后，新華聯(lián)便開始積極地探索轉(zhuǎn)型之路。從最初的只做大眾化住宅產(chǎn)品，到如今高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)三駕馬車并駕齊驅(qū)。新華聯(lián)地產(chǎn)背靠新華聯(lián)集團(tuán)這個中國500強企業(yè)，在蘇波的領(lǐng)頭下，力圖通過對品牌和品質(zhì)的提升，朝國內(nèi)一線房地產(chǎn)品牌行列昂首邁進(jìn)。

一方面，把一二線城市作為住宅拿地和市場的重心。2014年，在嚴(yán)格限購、限貸的政策下，北京和上海的房價仍分別有14%和12%的漲幅，表明一線城市剛性住房需求依舊強勁。新華聯(lián)將繼續(xù)在三四線城市去庫存，將北京、上海等一線城市作為國內(nèi)住宅市場的核心區(qū)域。

另一方面，看準(zhǔn)先機(jī)，蘇波坦言，未來新華聯(lián)將把高于60%的投資集中在文化旅游產(chǎn)業(yè)。

文化旅游業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的直接產(chǎn)物，市場前景被擁有犀利眼光的蘇波看好，他介紹，2014年中國國內(nèi)游人次高達(dá)38億，出境游人次達(dá)到前所未有的1.07億，并且還將持續(xù)上升。

國內(nèi)市場將被重點打造。新華聯(lián)計劃在未來五年打造5個以上的5A級和4A級景區(qū)。其中蕪湖文化旅游項目占地1100畝，包含了老街，蕪湖大白鯨世界海洋公園等；湖南銅官窯國際文化旅游度假區(qū)占地3000畝，項目將還原“海上絲綢之路”，打造中南地區(qū)最大的文化旅游項目。蘇波還強調(diào)，“新華聯(lián)在文化旅游板塊的娛樂設(shè)施，主題公園等方面將會進(jìn)行大的作為，新華聯(lián)的文化旅游地產(chǎn)將會向業(yè)內(nèi)的翹楚位置邁進(jìn)。

而海外地產(chǎn)板塊，新華聯(lián)瞄準(zhǔn)了韓國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家市場，蓄勢而發(fā)。

今年6月，新華聯(lián)控股了香港上市公司新絲路文旅，7月底，新絲路以55%的股份入主韓國新華聯(lián)錦繡山莊，與占比分別為35%的新華聯(lián)國際置地和10%的韓國黑石度假村成為錦繡山莊的三大股東。錦繡山莊被視作新華聯(lián)海外發(fā)力的標(biāo)桿工程，也是新華聯(lián)取道海外的開山之作。就在同日，新絲路以385億韓元的價格收購株式會社黃金海岸51.5%的股權(quán)，因而持有了濟(jì)州政府的八塊博彩牌照之一。

數(shù)據(jù)顯示，2014年濟(jì)州島游客數(shù)量突破1200萬人，其中中國游客達(dá)到285萬人，同比增長57.8%。濟(jì)州島已成為中國訪韓游客的第二大旅游地。濟(jì)州島在地理位置和自然環(huán)境方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，而相關(guān)法律和對中國人30天免簽的政策更是為濟(jì)州島發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)提供了一個契機(jī)。博彩業(yè)或?qū)Ⅻc燃投資者對于新華聯(lián)傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的想象，新華聯(lián)將被重新估值。蘇波很有信心：在地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大背景下，博彩業(yè)務(wù)也將成為公司未來新的盈利增長點。

在海外涉足博彩業(yè)，對新華聯(lián)而語，并沒有一絲嘩眾取寵的意味。蘇波說，“不管我們是在韓國發(fā)展博彩業(yè)，還是建購物中心、酒店、醫(yī)療中心，這些產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是服務(wù)于文化旅游的配套設(shè)施，目的都是吸引更多商機(jī)?！毙氯A聯(lián)很清楚，文化旅游地產(chǎn)將會是未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)力點。

文化旅游地產(chǎn)時代即將開啟，新華聯(lián)毫不遲疑占取先機(jī)，體現(xiàn)出一個長久發(fā)展的企業(yè)的前瞻性與包容性， 眼光如炬的蘇波也可謂功不可沒。

地利：廣闊天地，大有作為

2015年11月，時值新華聯(lián)集團(tuán)創(chuàng)立25周年，集團(tuán)也將總部遷到了通州臺湖。新總部大氣簡潔，細(xì)節(jié)中彰顯著新華聯(lián)穩(wěn)重務(wù)實，一絲不茍的企業(yè)精神。通州區(qū)未來的發(fā)展令人期待，除了北京市政府的搬遷計劃，更有距新華聯(lián)幾步之遙的環(huán)球影城強勢助跑。新華聯(lián)戰(zhàn)略極具前瞻性，率先入主通州，無疑也給周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)加了一劑助燃劑。

對于在通州現(xiàn)有的土地儲備，新華聯(lián)仍然在觀望中，把握政策和趨勢是尤為重要的事情，需要沉淀下來，理性對待。但是新華聯(lián)總部的率先遷入表明了他們的決心，正如蘇波對新總部的描述：“廣闊天地，大有作為”。

人和：25年積淀，人企合一

新華聯(lián)是“留得住人”的企業(yè)，公司有相當(dāng)一部分老員工。員工對企業(yè)的忠誠度間接反映著一個企業(yè)的魅力和發(fā)展?jié)摿?，也關(guān)系著企業(yè)的士氣和能動性。老員工既是企業(yè)的主心骨，又是企業(yè)的見證者，新華聯(lián)深諳此道，堅持以人為本，培養(yǎng)了大批極富企業(yè)特征的員工：務(wù)實、敢闖、謙遜。在創(chuàng)立25周年的慶祝大會上，新華聯(lián)集團(tuán)向司齡20年以上的八位老員工各贈予了一套海景公寓和一塊勞力士手表。這種豪氣的饋贈，更是飽含著這個帶著湖南直爽基因的企業(yè)的情深意重。

在2014年，蘇波總經(jīng)理代表新華聯(lián)隨國家主席習(xí)近平一行出訪韓國，并作為中國房企唯一的代表在中韓經(jīng)貿(mào)合作論壇上發(fā)言。對一名資深地產(chǎn)從業(yè)者而言，這也當(dāng)是一份殊榮。當(dāng)談到從業(yè)以來那些意義深刻的事情時，蘇波表示，“自己的地產(chǎn)從業(yè)生涯中，最成功的事情，就是堅持。堅持不斷地學(xué)習(xí)，不斷地提高自己。”而身后的成就，絲毫未被提及。

《岳陽樓記》云：“不為物喜，不為己悲”。一個成功的人不談榮譽，不談經(jīng)驗，而談及平凡，這就是底氣。這也是一個有積淀的企業(yè)所賦予他的胸懷。

慶祝大會上，新華聯(lián)集團(tuán)也對未來的發(fā)展做出了暢想：到2020年，新華聯(lián)集團(tuán)將帶領(lǐng)全體員工，將營業(yè)收入和總資產(chǎn)各突破1000億元，實現(xiàn)年利潤和稅收各超過100億元，并擁有10家以上上市公司、10萬名員工和10個著名品牌。

對話·蘇波

關(guān)于市場熱點

《安家》：您認(rèn)為明年北京整體房價是怎樣的發(fā)展趨勢？

蘇波：我認(rèn)為房價不僅不會下跌，還會有小幅上漲的趨勢。最近拍賣的花鄉(xiāng)土地，成交價在70000元/平米，可以看得出目前土地成本還在上升。而且從國內(nèi)政策來看，政府鼓勵房地產(chǎn)積極健康地發(fā)展。房地產(chǎn)作為中國的支柱型產(chǎn)業(yè)，拉動了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度，促進(jìn)了中國實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在未來，三四線城市的房產(chǎn)要著手解決其供大于求的問題，但房產(chǎn)在一線城市還是有較為廣闊的發(fā)展空間。

《安家》：在京津冀一體化的大背景下，您認(rèn)為在未來10年，北京哪個區(qū)域會成為熱門開發(fā)區(qū)？

蘇波：我認(rèn)為熱門開發(fā)區(qū)應(yīng)該會是燕郊、第二機(jī)場——大興、大廠、廊坊、香河，還有通州。將來市政府搬到通州區(qū)以后，北京東部會更加熱銷。

但京津冀一體化不是一蹴而就的，它還涉及到資源配套問題。城市資源、醫(yī)療資源、教育資源等需要和地區(qū)發(fā)展配合起來，要立足于當(dāng)?shù)氐南M者。京津冀真正地實現(xiàn)一體化還需要一個過程。

《安家》：北京目前在建項目頗多，您預(yù)計明年哪些項目會比較暢銷？哪些項目相對會比較滯銷？

蘇波：只要定位準(zhǔn)確、產(chǎn)品品質(zhì)好，無論是剛需項目，還是改善項目，都會得到認(rèn)可。因為市場容量很大。只有在產(chǎn)品定位有較大問題、產(chǎn)品品質(zhì)一塌糊涂的情況下，項目才會滯銷。

《安家》：10萬以上/平米的豪宅項目數(shù)量越來越多，競爭也比較激烈，如何才能快速營銷？

蘇波：我操盤了北京第一個高端樓盤——霄云路8號。這個樓盤在當(dāng)年取得了很大成功，之后10萬以上/平米的豪宅項目才逐漸涌現(xiàn)出來。但是在近年的大環(huán)境下，高端人群的購買力被擠壓得較嚴(yán)重，加上股市大跌，越來越多的人選擇更加理性地去消費。超過10萬以上/平米的房子所面對的消費人群還會減少，這個價位的產(chǎn)品的市場壓力會更大。所以高端不是靈丹妙藥，要更加注重現(xiàn)金流問題。同時也要把握好項目的地段、定位以及建筑本身的規(guī)劃設(shè)計。

《安家》：中國豪宅最需要具備的標(biāo)準(zhǔn)是哪些？

蘇波：我認(rèn)為好的豪宅必須具備一流硬件設(shè)施、頂級的物業(yè)服務(wù)，優(yōu)美的環(huán)境，良好的規(guī)劃設(shè)計，有價值的地段，保值或者升值空間這六個要素。

《安家》您認(rèn)為國內(nèi)豪宅與國外的相比，短板在哪里？

蘇波：隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)的豪宅與國外豪宅的建筑質(zhì)量等方面相差無幾，國內(nèi)大多數(shù)豪宅建筑的施工質(zhì)量，材料等級等也都是頂級的，甚至在某些方面超越了國外的豪宅。國外的豪宅更多的是注重歷史的傳承，像美國比佛利山莊的天價豪宅，幾乎每一座在它的歷史上都是大有來頭。而中國現(xiàn)階段的豪宅更多是這些年新建的，會更注重品質(zhì)細(xì)節(jié)，舒適性，和對奢侈文化的詮釋。

《安家》：如何看待越來越多的中國房企走出國門進(jìn)行海外開發(fā)？

蘇波：企業(yè)主以利潤為中心。隨著國內(nèi)土地價格的上漲，企業(yè)更需要去發(fā)掘合適的地段來進(jìn)行開發(fā)，這時候海外土地的優(yōu)勢就顯示出來了。特別是在發(fā)達(dá)國家，土地法律制度健全，私有化明確，房產(chǎn)利潤率穩(wěn)定，這促使很多國內(nèi)企業(yè)紛紛搶灘國外市場。

當(dāng)然，中國房企在海外開發(fā)房地產(chǎn)的過程中也有一些劣勢，一是，國內(nèi)外法律法規(guī)略有不同，開發(fā)商需要適應(yīng)一些不同的工作流程，對國外大環(huán)境需要有比較深刻的了解。二是相對中國，海外施工成本高。建材，勞動力的價格標(biāo)準(zhǔn)都遠(yuǎn)高于中國市場。小公司承受風(fēng)險能力低，一般不涉足海外市場。進(jìn)行海外開發(fā)項目的均為大型有實力的房地產(chǎn)公司。

《安家》：您認(rèn)為10年后，北京、上海、香港三座城市的房價排名是怎樣的？

蘇波：香港第一，上海第二，北京第三。香港作為國際化的金融中心和商業(yè)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，加上香港政府嚴(yán)格控制土地的供給，可被開發(fā)的土地越來越少。導(dǎo)致香港的土地會越發(fā)稀貴。

上海的居住環(huán)境較好，軌道交通發(fā)達(dá)，很多世界500強企業(yè)都將自己在大中華區(qū)的總部遷往上海，為上海帶來更多的就業(yè)機(jī)會。北京的法治建設(shè)和城市管理方面都還存在較多的不足，霧霾對環(huán)境的影響也很大。

關(guān)于新華聯(lián)

《安家》：新華聯(lián)地產(chǎn)目前進(jìn)入了多少個城市？總面積是多少？未來還將深耕哪些城市？區(qū)域擴(kuò)張的原則是什么？

蘇波：我們目前旗下有40多個項目公司，分布在全國20多個省市自治區(qū)；海外的話，馬來西亞、韓國的項目處于開發(fā)階段，我們正在關(guān)注澳洲和北美市場。在全國范圍內(nèi)，我們的開發(fā)面積超過3000萬平米，包括文化旅游地產(chǎn)、大型城市綜合體、高端住宅、五星級酒店、高端寫字樓、別墅等多種業(yè)態(tài)。企業(yè)成立之初，新華聯(lián)以湖南、北京以及北京周邊地區(qū)為主要開發(fā)地。上市以后，新華聯(lián)開始以一線城市以及海外熱點城市的開發(fā)為主。

這幾年，三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)量偏大，但去化較慢、利潤薄，所以公司未來的擴(kuò)張將會以一二線城市和旅游目的地為方向。

《安家》：目前新華聯(lián)在北京區(qū)域項目有哪些？

蘇波：我們北京區(qū)域的項目主要位于通州、平谷、順義等地，我們選擇在自己更加擅長、土地價格合理的區(qū)域發(fā)展。

《安家》：新華聯(lián)地產(chǎn)的土地儲備有多少？公司內(nèi)部拿地原則是什么？

蘇波：加上海外項目，整體土地儲備超過5000畝。未來拿地原則是：一方面要尋求戰(zhàn)略合作伙伴，實施強強聯(lián)合、共同拿地原則。另一方面要繼續(xù)深耕已經(jīng)熟悉的地區(qū)和地段，例如新華聯(lián)項目取得很好反響的北京平谷區(qū)、通州區(qū)，天津武清等地區(qū)。此外，我們還將考慮擁有深厚的文化底蘊，文化基因良好，能真正成為文化旅游目的地的區(qū)域。

《安家》：新華聯(lián)的發(fā)展方向是什么？對未來的產(chǎn)品線有何規(guī)劃？

蘇波：新華聯(lián)在上市以后確實有規(guī)劃自己的發(fā)展方向：從原來單純的住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。11月，在滬深港百家上市房地產(chǎn)企業(yè)里面，新華聯(lián)市值排名第34位，超過很多老牌地產(chǎn)公司，說明公司轉(zhuǎn)型過程中得到了很多投資者的認(rèn)可和追捧，希望未來在轉(zhuǎn)型的道路上走得更加長遠(yuǎn)。

關(guān)于產(chǎn)品線：第一，新華聯(lián)將大力發(fā)展文化旅游地產(chǎn)。文化旅游地產(chǎn)將作為未來的重要板塊來打造，目前我們在國內(nèi)和海外共有三個重點文旅項目：蕪湖項目依托于原來已經(jīng)成熟的方特樂園，打造了新華聯(lián)蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)和蕪湖大白鯨世界海洋公園；長沙項目依托國家文物保護(hù)單位——銅官窯，復(fù)建唐朝的銅官古鎮(zhèn)；另外，我們在韓國濟(jì)州島已取得將近2000畝土地，打造國際級會展中心，再配套購物中心、娛樂場所、美食一條街、多功能娛樂設(shè)施、五星級酒店、美容整形醫(yī)院、免稅店等。未來，新華聯(lián)將在文化旅游方面投入更多的精力。

第二，堅持在高端住宅和高端商業(yè)地產(chǎn)上有所建樹。新華聯(lián)在西寧打造的新華聯(lián)購物中心和新華聯(lián)索菲特五星級酒店已于今年7月開業(yè)。此外，上海的新華聯(lián)購物中心和索菲特大酒店，唐山新華聯(lián)鉑爾曼大酒店，北京新華聯(lián)麗景溫泉酒店也即將開業(yè)。

《安家》：新華聯(lián)對于“互聯(lián)網(wǎng)+”做了哪些探索？

蘇波：“互聯(lián)網(wǎng)+”是個概念，對房地產(chǎn)而言，這個概念更多的還要依靠房子本身?；ヂ?lián)網(wǎng)不能蓋房子，它更多傾向于流通、銷售房產(chǎn)方面。我們在關(guān)注自己產(chǎn)品建設(shè)的前提下，也在嘗試建立自己的互聯(lián)網(wǎng)銷售渠道。特別是在文化旅游方面會更多關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)渠道，比如與去哪兒網(wǎng)、攜程網(wǎng)等旅游類網(wǎng)站建立合作。

《安家》：對新華聯(lián)不動產(chǎn)對未來的方向以及期許是什么？

蘇波：新華聯(lián)2011年上市，直到現(xiàn)在4年，發(fā)生了很多改變。我們想要把新華聯(lián)培養(yǎng)成一個優(yōu)秀，受人尊敬的公司。同時也希望新華聯(lián)能在未來的旅游商業(yè)，娛樂設(shè)施，主題公園等方面有很好的建樹，促使新華聯(lián)的文化旅游地產(chǎn)成為業(yè)內(nèi)的翹楚。

關(guān)于個人

《安家》：您是在什么樣的契機(jī)下進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？

蘇波：我畢業(yè)于中國人民公安大學(xué)，出校園后有過十年從警經(jīng)驗。1996年的時候，為了尋求更好的機(jī)遇和個人突破，我選擇了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

《安家》：警察的職業(yè)經(jīng)驗對你從事房地產(chǎn)行業(yè)是否有影響？

蘇波：警察生涯培養(yǎng)了我雷厲風(fēng)行、敢打硬戰(zhàn)的工作作風(fēng)，做警察讓我更有有魄力，敢擔(dān)當(dāng)，對我個人的做事風(fēng)格有很大的影響。

《安家》：從事警察與房地產(chǎn)的工作，哪一個讓你感覺更快樂？

蘇波：我兩份工作都讓我感覺很快樂。生活的樂趣來自按照自己的人生理想去走自己的路，同時，調(diào)節(jié)好生活與工作的平衡也會使人很快樂。

《安家》：如果讓您用2000萬到5000萬元購置一套屬于自己的豪；宅，您會選擇的區(qū)域是哪里？

蘇波：北京郊區(qū)吧。我崇尚遠(yuǎn)離塵囂的生活，有自我獨立思考的空間。

《安家》：您最喜歡的城市是？

蘇波：北京，原因很簡單，自己的家人和朋友都在這里。

《安家》：您最喜歡的書是什么？

蘇波：我愛看德魯克系統(tǒng)管理學(xué)方面的書，像《管理：使命、責(zé)任、 務(wù)實》、《巨變時代的管理》等。還有《大秦帝國》，關(guān)于秦朝的歷史我很喜歡，最近熱播的《瑯琊榜》我也在追（笑）。

《安家》：如果有一次說走就走的旅行，會選擇去哪？

蘇波：西藏。一直想去自駕的地方，用半個月時間去感受西藏。但是目前還沒有那么長的時間。