摘 要：不同于動產(chǎn)物權(quán)變動公示方法，我國不動產(chǎn)以登記作為公示方法，因此對于不動產(chǎn)善意取得中善意的判斷，亦應(yīng)當(dāng)同動產(chǎn)有所區(qū)分。在結(jié)合不動產(chǎn)公示方法的前提下，認(rèn)為不動產(chǎn)善意取得中的善意是指：取得人完成了積極查閱不動產(chǎn)登記簿的注意義務(wù)后，對于不動產(chǎn)登記簿產(chǎn)生的信賴。并且，取得人在申請登記時(shí)為善意即可認(rèn)定為善意。

關(guān)鍵詞：善意取得;不動產(chǎn);善意認(rèn)定;不動產(chǎn)登記簿

中圖分類號：D923 " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A " 文章編號：1002-2589（2015）20-0060-02

善意取得制度雖然是一種特殊的物權(quán)變動方式，但終究不能擺脫《物權(quán)法》設(shè)定的物權(quán)變動體系。我國《物權(quán)法》對于動產(chǎn)和不動產(chǎn)分別設(shè)計(jì)了交付和登記兩種不同的公示方法，因此在善意取得中進(jìn)行善意的認(rèn)定時(shí)，不動產(chǎn)自然也應(yīng)當(dāng)同動產(chǎn)有所區(qū)分。但我國《物權(quán)法》于第106條做出了統(tǒng)一性的規(guī)定，因此就需要結(jié)合《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的理論體系，對第106條進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕忉尫娇蛇m用。

一、不動產(chǎn)善意取得中的“善意”是指對不動產(chǎn)登記簿的信賴

一般說來，動產(chǎn)的善意取得應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件：其一為善意，即行為人對處分行為系無權(quán)處分這一事實(shí)不知情，且其買受行為純正，沒有損人利己這些不當(dāng)目的的主觀態(tài)度;其二為謹(jǐn)慎，即行為人在為某種行為的時(shí)候已經(jīng)做到了足夠的小心甚微，并盡可能地盡到注意義務(wù)來判斷處分人是否系真實(shí)權(quán)利人。對于不動產(chǎn)的善意取得是否也應(yīng)當(dāng)采取相同的判斷標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在取得人存在過失的情況下還能否適用善意取得，學(xué)者們存在諸多爭議，主要分為兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為我國《物權(quán)法》所說的“善意”應(yīng)當(dāng)是同一標(biāo)準(zhǔn)，文義上并不能看出將二者區(qū)別對待的立法意圖。另外，在真實(shí)權(quán)利人和善意取得人之間，既然立法選擇保護(hù)善意取得人，出于權(quán)利義務(wù)相平衡的考慮，應(yīng)當(dāng)同時(shí)賦予善意取得人一定程度上的注意義務(wù)。①第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然《物權(quán)法》第106條并沒有將動產(chǎn)與不動產(chǎn)之中的善意區(qū)別規(guī)定，但畢竟不動產(chǎn)以登記作為其公示方法，因此不動產(chǎn)善意取得中所稱的善意應(yīng)當(dāng)同信賴不動產(chǎn)登記簿有關(guān)。不動產(chǎn)受讓人的善意是指在辦理變更登記的過程中，因信賴轉(zhuǎn)讓人為登記記載的權(quán)利人而購買了該不動產(chǎn)，除非其事先明知登記簿中存在登記錯誤或者有異議登記的記載。②就以上兩種觀點(diǎn)而言，筆者較為支持的是第二種觀點(diǎn)。即當(dāng)事人基于對不動產(chǎn)登記簿的信任購買了不動產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)視為善意。主要是基于以下三方面的理由。

第一，這與我國不動產(chǎn)物權(quán)變動體系相適應(yīng)。不動產(chǎn)的善意取得其實(shí)質(zhì)依然是不動產(chǎn)所有權(quán)的取得問題，因此就不能跳出《物權(quán)法》為不動產(chǎn)設(shè)定的制度框架之中。我國不動產(chǎn)以登記作為其公示方法，對不動產(chǎn)占有的公示作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于登記的公示作用，不動產(chǎn)的善意取得中的公示也應(yīng)當(dāng)以登記為準(zhǔn)。正是由于不動產(chǎn)登記簿是由國家主持制定的，因此被賦予了國家信用在其中，由于不動產(chǎn)登記簿由國家信譽(yù)的支持，有相當(dāng)高的公信力，受讓人自然有理由相信登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)就是真實(shí)的權(quán)力狀態(tài)。

第二，當(dāng)事人信賴不動產(chǎn)登記簿即構(gòu)成善意，這樣的制度設(shè)計(jì)并不會給真實(shí)權(quán)利人造成不利之損失，反而如果給取得人設(shè)定過多的謹(jǐn)慎義務(wù)會加重取得人在交易時(shí)的負(fù)擔(dān)。不動產(chǎn)善意取得制度旨在處理真實(shí)權(quán)利人和善意取得人之間的關(guān)系，從表面上看，立法傾向于保護(hù)善意取得人，善意取得會給真實(shí)權(quán)利人帶來不利的結(jié)果，但其實(shí)并不然。不動產(chǎn)權(quán)屬制度是一套完整的體系，各個(gè)規(guī)則之間相互配合才可以達(dá)到最佳的效果，善意取得制度并不能從中孤立出來。實(shí)際上我國《物權(quán)法》已經(jīng)給真實(shí)權(quán)利人相當(dāng)強(qiáng)的保護(hù)，我國《物權(quán)法》第19條規(guī)定了更正登記和異議登記制度，假如真實(shí)權(quán)利人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿的記載是錯誤的，則可以申請更正登記和異議登記，這樣就直接切斷了善意取得發(fā)生的可能性，因?yàn)橛懈怯浕蛘弋愖h登記的存在，取得人就應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視，就不存在善意的可能;假如真實(shí)權(quán)利人明知登記簿上存在錯誤記載的事項(xiàng)卻怠于行使變更登記或異議登記之權(quán)利，任由錯誤記載的存在，那么在善意取得人取得動產(chǎn)時(shí)，就不足以再被保護(hù)。另外，如果給取得人設(shè)定過高的注意義務(wù)，反而會加重取得人的交易負(fù)擔(dān)，這是由于相比真實(shí)權(quán)利人而言，取得人很難通過調(diào)查取證的方式來判斷不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利歸屬是否真實(shí)，如果憑登記錯誤尚不足以發(fā)生善意取得，就會將交易風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到取得人身上，這對于第三人未免過于苛刻。

第三，若對于善意的判斷采取和動產(chǎn)同樣的標(biāo)準(zhǔn)，則不利于保證交易的效率。在動產(chǎn)的交易中，善意第三人除了要相信無權(quán)處分人的“占有”還要結(jié)合交易地點(diǎn)、交易環(huán)境、交易價(jià)款來進(jìn)行一系列的判斷，在不動產(chǎn)的交易中，如果買受人基于對不動產(chǎn)登記簿的信賴不足以善意的取得不動產(chǎn)，而是需要像動產(chǎn)交易一樣，結(jié)合種種因素進(jìn)行判斷，就會嚴(yán)重影響到交易效率。原因在于，動產(chǎn)交易中，進(jìn)行這樣的判斷，雖然也會或多或少的減緩交易速度，但畢竟動產(chǎn)所有權(quán)的取得是以交付為公示要件，而交付往往則是一剎那的過程，在謹(jǐn)慎的判斷結(jié)束后，就可以完成整個(gè)交易。而不動產(chǎn)則不然，不動產(chǎn)由于價(jià)款加大，且以登記作為物權(quán)變動的公示要件，本來交易的周期就很長，如果買受人還需要對價(jià)款、交易場所等因素進(jìn)行判斷，就更加拉長了交易的周期，嚴(yán)重影響到交易效率。

二、善意取得人應(yīng)當(dāng)盡到一定的注意義務(wù)

基于上文的論述，只要不存在變更登記和異議登記的情形，不動產(chǎn)之“善意”就是指對于不動產(chǎn)登記簿的信賴。甚言之，這種信賴是否存在重大過失的情形，則再所不問。但并非只要不動產(chǎn)登記簿對權(quán)屬起到了客觀證明的效果，就完全忽視取得人應(yīng)該盡到的注意義務(wù)。筆者認(rèn)為，在不動產(chǎn)善意取得中，取得人的注意義務(wù)依據(jù)程度的強(qiáng)弱可以分為三個(gè)層級。

第一層級，取得人在查閱不動產(chǎn)登記簿之后，還應(yīng)當(dāng)盡調(diào)查核實(shí)之義務(wù)，以判斷不動產(chǎn)登記情況是否屬實(shí)。這一層級給取得人設(shè)定了很高的注意義務(wù)，此時(shí)的注意義務(wù)甚至超過了動產(chǎn)，在動產(chǎn)中，取得人往往通過交易環(huán)境、交易地點(diǎn)、標(biāo)的物價(jià)款等因素來判斷處分人是否是無權(quán)處分，而在不動產(chǎn)中卻要對不動產(chǎn)登記簿盡到調(diào)查核實(shí)的責(zé)任，由于取得人對最初的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記活動并不參與，再加上調(diào)查取證相當(dāng)之困難，所以要求調(diào)查核實(shí)登記簿的正確性對于取得人未免苛刻，這樣也會使得善意取得制度有名無實(shí)。

第二層級，取得人在取得不動產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極的查閱不動產(chǎn)登記簿，以確認(rèn)處分人確實(shí)是登記權(quán)利人，而并非僅相信不動產(chǎn)權(quán)屬證書。這一層級只要求取得人去行使積極查閱的義務(wù)，而不要求調(diào)查核實(shí)登記簿正確與否的義務(wù)。這一層級雖然給取得人設(shè)定了一定的注意義務(wù)，但尚不足以加重取得人的負(fù)擔(dān)。另外，我國《物權(quán)法》第18條賦予了權(quán)利人、利害關(guān)系人不動產(chǎn)登記資料查詢、復(fù)制的權(quán)利，就為取得人查詢不動產(chǎn)歸屬情況提供了可能。再者，我國以登記作為取得不動產(chǎn)的公示要件，取得人欲取得不動產(chǎn)，必須去辦理過戶登記手續(xù)，在過戶之前，出于對自身交易安全的考慮，看一眼不動產(chǎn)登記簿中的權(quán)利歸屬也是一個(gè)理智的交易者應(yīng)有的行為。

第三層級，不對取得人設(shè)定任何的注意義務(wù)，只要不動產(chǎn)登記簿上的記載對權(quán)利歸屬起到了客觀證明的作用，無論取得人是夠積極的去查閱，都足以發(fā)生善意取得。①這一層級幾乎沒有給取得人設(shè)定注意義務(wù)，但德國法上的這種做法似乎對我國不動產(chǎn)交易習(xí)慣的養(yǎng)成頗為不利。長期以來，我國沒有建立起對不動產(chǎn)登記簿的信賴，在交易中人們往往還以不動產(chǎn)權(quán)屬證書為主，并沒有養(yǎng)成查閱不動產(chǎn)登記簿的習(xí)慣，因此要求取得人查閱登記簿有助于使人們在今后的交易中逐步建立起對不動產(chǎn)登記簿的信賴。

綜合以上的論述第一層級給取得人設(shè)定了過重的注意義務(wù)，第三層級又幾乎完全免除了取得人的注意義務(wù)，均不可取，因此第二層級較為合適。即不動產(chǎn)取得人之善意系基于對不動產(chǎn)登記簿的信賴，但取得人應(yīng)當(dāng)盡到積極查閱不動產(chǎn)登記簿之義務(wù)。

三、第三人在申請時(shí)不知情即可認(rèn)定為善意

在不動產(chǎn)中，由于取得人申請登記后尚不能立刻將權(quán)利記載于不動產(chǎn)登記簿上，而是需要一定的時(shí)間。那么不動產(chǎn)的登記就產(chǎn)生了兩個(gè)時(shí)點(diǎn)，申請時(shí)點(diǎn)與登記時(shí)點(diǎn)。學(xué)界對于申請人在哪一時(shí)點(diǎn)為善意方可認(rèn)定存在較大的爭議，主要有三種觀點(diǎn)。其一是登記說，認(rèn)為善意取得的時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以取得人辦理完畢不動產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn);其二為申請說，當(dāng)買受人提出不動產(chǎn)登記申請時(shí)為善意即可認(rèn)定為善意;其三為受讓說，此說將這一時(shí)點(diǎn)擴(kuò)大為一個(gè)時(shí)間段，認(rèn)為受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個(gè)時(shí)段均不知無權(quán)處分的事實(shí)，才是善意的。

筆者主要支持申請說，即只要取得人去申請所有權(quán)變更登記之時(shí)是“善意”的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其為“善意”，即使在登記機(jī)關(guān)登記完成以前取得人知曉了真實(shí)情況，也不應(yīng)推翻對其“善意”的認(rèn)定。這是由于，取得人申請了不動產(chǎn)所有權(quán)登記以后，就比較少關(guān)注不動產(chǎn)的登記的進(jìn)展情況，若繼續(xù)對其設(shè)定注意義務(wù)不符合實(shí)際，也會給取得人帶來額外的負(fù)擔(dān);另外，即使取得人在申請登記之后，在很偶然的情況下了解到了權(quán)利歸屬的真相，但出于對自身利益考慮，再加上之前自身并不存在過錯，選擇不將真相公開出來，也無可厚非。如果法律因此而否認(rèn)取得人是“善意”的，未免給取得人設(shè)定了較高的道德標(biāo)準(zhǔn)。況且，取得人了解真相后，是否公開是其內(nèi)心的想法，法律以及登記人員畢竟很難把握當(dāng)事人內(nèi)心的心理狀態(tài)。因此，只要取得人去申請登記之時(shí)為善意，就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是善意，而不論其后主觀狀態(tài)如何。

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①持此觀點(diǎn)的學(xué)者主要包括：梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》（第四版），北京：法律出版社，2007.p102;崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，北京：中國人民大學(xué)出版社，2009.p86.

②王利明、尹飛、程嘯：《中國物權(quán)法教程》，北京：人民法院出版社，2007.p246;持此觀點(diǎn)的學(xué)者還包括：江平主編：《中國物權(quán)法教程》，北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，2007.p269.

收稿日期：2015-05-07

作者簡介：李圣博（1991-），男，河北石家莊人，2014級碩士研究生，從事民商法研究。