中國(guó)樓市松綁了！管理層出臺(tái)了一系列松綁政策，其中標(biāo)志性的政策有三個(gè)：一是國(guó)土部和住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。二是央行調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，二套房貸款最低首付比例降至四成。財(cái)政部規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)兩年及以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。三是國(guó)家住建部表態(tài)要釋放公積金結(jié)余資金之后，各地都在松綁公積金，京滬穗深四大一線城市，除廣州正在與國(guó)有銀行就商業(yè)貸款置換公積金貸款方案溝通外，其它三大城市均已提高了公積金貸款限額。全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不景氣，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2015年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，相較于1月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有66個(gè)，上漲的城市有兩個(gè)，持平的城市有兩個(gè)。2014年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)10.5%，比上年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，2015年2月，百城新建住宅平均價(jià)格為10539元/平方米，環(huán)比下跌0.24%，同比下跌3.84%。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力沉重，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)多種刺激政策但見(jiàn)效甚微，這與房地產(chǎn)的持續(xù)低迷有關(guān)，房地產(chǎn)的低迷引起了上下游產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)，拖累了中國(guó)經(jīng)濟(jì)前行。

在此大背景下，宏觀管理層開(kāi)始松綁樓市，出臺(tái)了一系列政策。在新一輪政策刺激下，短期內(nèi)樓市似有起色，4月的第一個(gè)星期，上海樓市成交量漲了三成。

然而這樣的上漲在全國(guó)樓市尤其是京滬穗深一線城市是短暫的。根據(jù)調(diào)查，樓市新政出臺(tái)之后，看房人數(shù)雖然增多，出手卻依然冷靜。究其原因，大概有三：

第一，財(cái)稅政策從來(lái)只是樓市的配套政策。一味調(diào)整樓市財(cái)稅政策，在樓市瘋漲時(shí)期沒(méi)能壓住房?jī)r(jià)，在樓市萎靡時(shí)期同樣難以抬高房?jī)r(jià)。央行和財(cái)政部樓市新政，沒(méi)有給樓市需求者帶來(lái)多少實(shí)際好處，降低首付意味著要多付按揭利息。

第二，雖然公積金松綁的確給購(gòu)房者帶來(lái)好處，但一線城市的潛在購(gòu)房者預(yù)期樓價(jià)還有下跌空間。

京滬穗三個(gè)特大城市公積金貸款的最高限額，長(zhǎng)期來(lái)都是一個(gè)家庭80萬(wàn)。而現(xiàn)在上海房產(chǎn)均價(jià)已在3.4萬(wàn)元/平方米以上，北京是3.8萬(wàn)，廣州二手房也近2萬(wàn)。以上海90平方米以內(nèi)的小戶型商品房為例，一套房就要300多萬(wàn)，首付最低三成，就是近100萬(wàn)，需貸款200多萬(wàn)。按之前的政策，公積金最多只能貸到80萬(wàn)。無(wú)論新婚夫妻購(gòu)買(mǎi)第一套房還是家庭改善購(gòu)房，購(gòu)房貸款主要還得靠商業(yè)按揭。按照最新的政策，3月以后的五年以上的公積金貸款利率是4.OO%，商業(yè)按揭貸款利率則為5.90%，利差1.90%。如果公積金貸款多貸40萬(wàn)，每年利差就達(dá)7600元，每月可少出630元，這對(duì)于普通的白領(lǐng)家庭來(lái)說(shuō)也是在減輕負(fù)擔(dān)。

單從前后幾年的房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)比較，可以說(shuō)中國(guó)樓市泡沫已經(jīng)擠出，最起碼得到了有效控制。但是，假如拿個(gè)人或家庭收入與房?jī)r(jià)相比，尤其是在京滬穗深等一線城市，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到10-15年收入可以購(gòu)買(mǎi)一套普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)。一線城市樓市的泡沫依然存在。

第三，新政允許住房戶型和住房用地調(diào)整、轉(zhuǎn)型，可以改變樓市供需結(jié)構(gòu)。

國(guó)土部和住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在高庫(kù)存地區(qū)暫停土地供應(yīng)，住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。同時(shí)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，允許未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型。這兩點(diǎn)都突破了2006年出臺(tái)的土地限制供給政策。

這可能是本輪樓市調(diào)控的核心政策了。它對(duì)改變供大于求的三四線城市、甚至二線城市的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)或許有好處，而京滬穗深的樓市雖然庫(kù)存也不少，但遠(yuǎn)沒(méi)有到供大于求的地步，一線城市的住房剛需依然強(qiáng)勁，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，京滬穗深中心地區(qū)的商品房的投資價(jià)值依然很高。

當(dāng)前樓市新政能否撬動(dòng)樓市，能在多大程度上撬動(dòng)樓市，尤其上海樓市，尚待觀察。

樓市的松綁能夠有力地拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，大大減輕經(jīng)濟(jì)下行的壓力，其中，上海樓市至關(guān)重要。

其實(shí)，要撬動(dòng)上海樓市很簡(jiǎn)單——解除限購(gòu)令。當(dāng)然，解除限購(gòu)令可以是分地區(qū)、分房型的。既然上海中心城區(qū)的商品房，尤其是豪宅，還有投資價(jià)值，那么可以先解除這一部分商品房的限購(gòu)令。這樣既能減緩限購(gòu)令對(duì)上海樓市沖擊，又不會(huì)增加對(duì)普通剛需購(gòu)房者的影響。