袁夏亮

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)格，融資要求越來(lái)越高，資金日趨緊張的情況下，如何加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，適應(yīng)多變的市場(chǎng)及政策環(huán)境，是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的主要問(wèn)題。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)計(jì)劃，協(xié)調(diào)，控制與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)能力，通過(guò)全面預(yù)算管理讓經(jīng)營(yíng)者和管理者了解公司的戰(zhàn)略，全年的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，利潤(rùn)目標(biāo)，項(xiàng)目需要多少開發(fā)量，項(xiàng)目進(jìn)度如何安排，銷售進(jìn)度如何安排，產(chǎn)品的類型，成本費(fèi)用的概算，資金的籌劃和調(diào)配等。因此，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用更具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)

（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位對(duì)項(xiàng)目預(yù)算影響大。開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段基本決定了項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)等主要指標(biāo)，設(shè)計(jì)方案一旦確定，調(diào)整的難度非常大，因此項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)直接影響到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及總成本。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不充分，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中變動(dòng)因素就多，不可預(yù)見問(wèn)題發(fā)生時(shí)，預(yù)算無(wú)法隨時(shí)調(diào)整，由此造成預(yù)算與業(yè)務(wù)進(jìn)度、效果的匹配程度存在扭曲。特別是在預(yù)算內(nèi)容、資金收支時(shí)間節(jié)點(diǎn)方面與實(shí)際執(zhí)行結(jié)果有較大差異。

（2）預(yù)算內(nèi)容應(yīng)與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度一致。預(yù)算是項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)內(nèi)容的具體量化表現(xiàn)，脫離了這個(gè)基礎(chǔ)，預(yù)算就無(wú)法發(fā)揮其規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，起到資源配置的作用。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，企業(yè)一般根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度情況，及時(shí)調(diào)整相關(guān)預(yù)算，保證項(xiàng)目預(yù)算與開發(fā)進(jìn)度保持一致。

（3）項(xiàng)目成本控制是預(yù)算管理控制的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而房地產(chǎn)項(xiàng)目成本金額高、類型多、涉及面廣、影響因素多、時(shí)間跨度長(zhǎng)，具有很大的不確定性。因此合理預(yù)計(jì)成本，并加以有效地控制是項(xiàng)目預(yù)算管理的重點(diǎn)。在企業(yè)面臨越來(lái)越復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)環(huán)境情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)多類型的預(yù)算進(jìn)行控制，如項(xiàng)目概算、項(xiàng)目預(yù)算、動(dòng)態(tài)成本等。在成本控制下項(xiàng)目預(yù)算向精細(xì)化、科學(xué)化方向發(fā)展。

（4）項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)做好關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)控制。這些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)包括：繳納土地款及相關(guān)稅費(fèi)、設(shè)計(jì)完成、辦理證書、選擇正確的施工單位、銷售工作、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、交房入戶等。并細(xì)分到關(guān)鍵點(diǎn)預(yù)算、專項(xiàng)預(yù)算、部門預(yù)算等。通過(guò)預(yù)算做好資金規(guī)劃，確保項(xiàng)目資金的及時(shí)準(zhǔn)確到位，做好經(jīng)濟(jì)效益分析，確保項(xiàng)目完成既定目標(biāo)，做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范，避免突發(fā)情況出現(xiàn)。

（5）預(yù)算管理隨項(xiàng)目進(jìn)度有不同側(cè)重點(diǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)初期，預(yù)算應(yīng)以經(jīng)濟(jì)利益最大化為主要控制目標(biāo)。在項(xiàng)目開發(fā)中，項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)以資金控制為首要任務(wù)。項(xiàng)目結(jié)束，應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目完成情況進(jìn)行總結(jié)，分析優(yōu)劣，為以后項(xiàng)目開發(fā)提供參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容

（1）業(yè)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算通常包括銷售預(yù)算、開發(fā)成本預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算。

一是銷售預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品周期長(zhǎng)，產(chǎn)品銷售與國(guó)家調(diào)控政策有關(guān)。編制銷售預(yù)算要根據(jù)房屋銷售清單、工程完工進(jìn)度及預(yù)售時(shí)間和計(jì)劃等數(shù)據(jù)進(jìn)行編制。銷售預(yù)算每一物業(yè)可售面積、價(jià)格及銷售總額構(gòu)成，由銷售預(yù)算和回款進(jìn)度預(yù)算兩部分組成。以項(xiàng)目推盤認(rèn)購(gòu)時(shí)間為起點(diǎn)，以全部可售房源銷售完畢為終點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度編制。其中包括由銷售預(yù)算決定的預(yù)繳的流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)所得稅及土地增值稅。銷售預(yù)算由銷售部門編制，相關(guān)的稅金預(yù)算由財(cái)務(wù)部門編制。在銷售過(guò)程中，企業(yè)一般根據(jù)對(duì)當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)進(jìn)行分析，對(duì)預(yù)算期內(nèi)可售物業(yè)形態(tài)、可售面積、價(jià)格、回款進(jìn)度作出適度調(diào)整，確保銷售預(yù)算能按時(shí)完成。如一個(gè)項(xiàng)目全年銷售預(yù)算預(yù)計(jì)100 000平方米。但由于市場(chǎng)反應(yīng)平淡，第二季度后僅完成銷售了30 000平方米，后面二個(gè)季度必須要銷售70 000平方米才能完成預(yù)算。根據(jù)市場(chǎng)行情很難完成預(yù)算，所以在二季度銷售結(jié)束后，需要及時(shí)做出總結(jié)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研判，對(duì)以后各月的銷售預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。

二是開發(fā)成本預(yù)算。開發(fā)成本預(yù)算包括土地成本、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。土地成本根據(jù)土地出讓合同及相關(guān)交易稅費(fèi)構(gòu)成，通常由前期部門編制；前期工程費(fèi)用主要由設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算和規(guī)費(fèi)預(yù)算，主要由前期部門和設(shè)計(jì)部門編制。前期部門排出辦理相關(guān)資格證書的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在該時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)預(yù)估可能會(huì)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，設(shè)計(jì)部門根據(jù)設(shè)計(jì)合同完工時(shí)間，編制設(shè)計(jì)預(yù)算；建筑安裝費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)由工程部門和預(yù)算造價(jià)部門編制，工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制直接影響到項(xiàng)目的付款，在編制預(yù)算時(shí)需要根據(jù)工程完工節(jié)點(diǎn)編制工程付款預(yù)算。如在項(xiàng)目出正負(fù)零時(shí)，支付工程款總價(jià)的5%，基礎(chǔ)驗(yàn)收合格后支付工程款總價(jià)的30%，主體結(jié)構(gòu)完工后支付工程款總價(jià)的50%，結(jié)構(gòu)封頂后支付工程款總價(jià)的70%，竣工驗(yàn)收后支付工程款總價(jià)的95%，剩余的5%作為保修金，保修期滿后支付。開發(fā)間接費(fèi)用中的職工薪酬福利由人力資源部門編制；項(xiàng)目貸款利息由財(cái)務(wù)部門根據(jù)投融資預(yù)算編制。開發(fā)成本預(yù)算是項(xiàng)目預(yù)算中最難、最復(fù)雜的部分，以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度為基礎(chǔ)，由各業(yè)務(wù)部門按責(zé)任范圍分別編制。在編制過(guò)程中需綜合考慮項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，合理預(yù)計(jì)成本及發(fā)生時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)現(xiàn)全覆蓋；在執(zhí)行過(guò)程中，項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)算一般以目標(biāo)成本為綱要，以合約為基礎(chǔ)進(jìn)行控制，確保預(yù)算有效實(shí)施。隨著開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的深入，成本預(yù)算的準(zhǔn)確度也隨之提高。

三是期間費(fèi)用預(yù)算。期間費(fèi)用包括項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的完工程度及銷售期間預(yù)計(jì)銷售，使其合理地分布到各個(gè)預(yù)算期內(nèi)。銷售費(fèi)用預(yù)算根據(jù)銷售計(jì)劃在各階段投入的各種費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售傭金、推廣費(fèi)，促銷費(fèi)等。管理費(fèi)用預(yù)算根據(jù)誰(shuí)使用，誰(shuí)編制誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則控制。人力資源部門負(fù)責(zé)編制所有員工的人事費(fèi)用，包括工資薪酬，福利，社保四金，培訓(xùn)費(fèi)等。其他部門負(fù)責(zé)編制各個(gè)部門使用的日常費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用由于財(cái)務(wù)部門編制，包括未計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的利息支出及金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)支出。

（2）財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)收入和分?jǐn)偝杀尽Ｊ杖氲拇_認(rèn)一般根據(jù)國(guó)稅發(fā)2009年31號(hào)文件執(zhí)行，即：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。三個(gè)條件中最早的時(shí)間點(diǎn)為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)間。成本分?jǐn)偘串?dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：endprint

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

根據(jù)各類數(shù)據(jù)匯總后編制預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，確保資金的安全和快速流轉(zhuǎn)尤為關(guān)鍵，因此準(zhǔn)確編制預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表顯得尤為重要。

（3）資本預(yù)算。資本預(yù)算一般包括固定資產(chǎn)預(yù)算與投融資預(yù)算。行政部門根據(jù)各個(gè)部門對(duì)固定資產(chǎn)的需要編制固定資產(chǎn)預(yù)算。包括購(gòu)置品種類別、數(shù)量、金額、預(yù)計(jì)使用情況、時(shí)間等。投融資預(yù)算分為投資預(yù)算和融資預(yù)算。投資拓展部門負(fù)責(zé)拓展項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析供決策層參考。編制投資預(yù)算還需考慮公司整體的資金量，考慮是否投資預(yù)算脫離實(shí)際導(dǎo)致投資預(yù)算空洞不可行。融資預(yù)算一般根據(jù)公司預(yù)算的現(xiàn)金需求量編制，在編制時(shí)充分考慮到項(xiàng)目資金的收支情況，做到資金平衡。如發(fā)現(xiàn)資金有缺口需及時(shí)對(duì)外融資，重點(diǎn)對(duì)融資額利率資金渠道進(jìn)行反映。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合法的融資渠道主要有金融機(jī)構(gòu)貸款、信托融資、債券股權(quán)融資、證券市場(chǎng)融資、委托貸款、民間借貸等。各個(gè)部門預(yù)算完成后統(tǒng)一匯總到財(cái)務(wù)部合并，財(cái)務(wù)部完成合并后上報(bào)公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)?？偨?jīng)理簽字確認(rèn)后報(bào)上級(jí)主管單位預(yù)算管理委員會(huì)，預(yù)算管理委員會(huì)匯總審核質(zhì)詢后如需調(diào)整下發(fā)重新調(diào)整。如無(wú)需調(diào)整上報(bào)集團(tuán)董事會(huì)，經(jīng)董事長(zhǎng)簽字確認(rèn)后下發(fā)正式執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理控制

（1）嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行。公司下發(fā)的正式執(zhí)行預(yù)算，一般不能隨意調(diào)整，如需調(diào)整采取半年度調(diào)整和緊急調(diào)整。半年度調(diào)整是根據(jù)對(duì)上半年公司經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析和總結(jié)，然后根據(jù)實(shí)際情況對(duì)下半年預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。緊急調(diào)整是在不調(diào)整會(huì)影響到公司正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)董事會(huì)特別批準(zhǔn)才能進(jìn)行調(diào)整。該調(diào)整不能重復(fù)多次進(jìn)行，一定要結(jié)合實(shí)際情況按嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（2）加強(qiáng)預(yù)算考核。房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)有很大不同，所以在設(shè)定績(jī)效考核時(shí)有很大的難度，需要更為精確的設(shè)定。以項(xiàng)目整體開發(fā)預(yù)算和關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作為績(jī)效考核的主要依據(jù)，根據(jù)預(yù)算完成實(shí)際情況進(jìn)行考核。對(duì)于各職能部門，根據(jù)預(yù)算進(jìn)行分解，以平衡計(jì)分卡思路為每個(gè)部門和每個(gè)崗位設(shè)定KPI指標(biāo)，作為主要的考核依據(jù)。將公司整體工作預(yù)算和實(shí)際完成情況作為KPI指標(biāo)考核結(jié)果的系數(shù)，最后得分作為業(yè)績(jī)考核的結(jié)果。使房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效考核與全面預(yù)算管理能結(jié)合在一起，使得房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理不流于形式，推動(dòng)全員認(rèn)真編制和執(zhí)行全面預(yù)算管理。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，是企業(yè)提高自身管理水平的重要組成內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，建立屬于本企業(yè)自身的全面預(yù)算管理體系。并且要把權(quán)責(zé)利、約束機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制相統(tǒng)一，把企業(yè)管理方法和策略融會(huì)貫通于預(yù)算執(zhí)行的全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收支兩條線，深化目標(biāo)成本控制，最終實(shí)現(xiàn)全員及全方位的預(yù)算管理目標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供管理支持。endprint