單素敏

從2003年前后至今的“黃金十年”間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了爆發(fā)式增長(zhǎng)的奇跡。但是，堅(jiān)持以綠色科技住宅作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，規(guī)模、業(yè)績(jī)都算不上出眾。這與綠色建筑在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到的多年冷遇，有著某種關(guān)聯(lián)。

2015年，情況開(kāi)始變化。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，在房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)為，2014年以來(lái)增速開(kāi)始減弱，以前拼土地、拼資源，現(xiàn)在拼創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型。”當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)總裁張鵬對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)。

而購(gòu)房人回歸理性消費(fèi)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注度也開(kāi)始提升。此外，生態(tài)環(huán)境保護(hù)的壓力之下，綠色建筑被認(rèn)為即將迎來(lái)的遲到春天。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，要在未來(lái)數(shù)年的行業(yè)發(fā)展中繼續(xù)成長(zhǎng)、壯大，“綠色”細(xì)分市場(chǎng)是關(guān)鍵的戰(zhàn)略選擇。

地產(chǎn)商里的少數(shù)派

北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城MOMA，位于東直門(mén)的龐大建筑群，由空中連廊連接，造型出眾。其開(kāi)發(fā)商當(dāng)代置業(yè)也以“另類”著稱，是中國(guó)最早從事綠色建筑研發(fā)和建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。

2002年，當(dāng)代置業(yè)第一個(gè)綠色住宅——當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城一期正式交付使用，主推“科技建筑美好生活”的開(kāi)發(fā)理念。

同年入市的項(xiàng)目，還有以“告別空調(diào)暖氣時(shí)代”為宣傳口號(hào)的北京鋒尚國(guó)際公寓。

彼時(shí)，距離國(guó)內(nèi)綠色建筑評(píng)價(jià)體系的建立和標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)還有四年。從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)到施工、物業(yè)管理，當(dāng)代置業(yè)和鋒尚國(guó)際遇到的挑戰(zhàn)大體相似，“懂綠色建筑的人才、滿足要求的建材供應(yīng)商，少之又少。”當(dāng)代置業(yè)總工程師陳音告訴本刊記者。

萬(wàn)國(guó)城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之初即遭遇銷售困難。“我們請(qǐng)瑞士的顧問(wèn)公司、奧地利的建筑師作了非常詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)試，結(jié)果都非常消極?！标愐粽f(shuō)，“當(dāng)時(shí)所有人都說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目肯定沒(méi)人買。但是最后發(fā)現(xiàn)，銷售不算太差?！?/p>

同一時(shí)間，遠(yuǎn)在南京的朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明正在四處考察。他在北京見(jiàn)到當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城和鋒尚國(guó)際后，認(rèn)為這種高舒適度的科技住宅符合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，遂決定啟動(dòng)朗詩(shī)的轉(zhuǎn)型。2004年，朗詩(shī)在南京推出了第一個(gè)綠色住宅產(chǎn)品——朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)。

彼時(shí)的中國(guó)，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）剛發(fā)布不久，公房、福利房、集資房逐步退出歷史舞臺(tái)，取而代之的商品房迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期。

“當(dāng)時(shí)只要有房就不愁賣，做什么產(chǎn)品都能賺錢(qián)。”朗詩(shī)集團(tuán)副總裁謝遠(yuǎn)建告訴《瞭望東方周刊》。

而主動(dòng)選擇綠色建筑的企業(yè)，其“高于財(cái)務(wù)指標(biāo)的理想”卻遭遇并不友好的現(xiàn)實(shí)。

薄利難銷

消費(fèi)者不了解、不買賬是綠色建筑開(kāi)發(fā)商遭遇的最大難題。

2009年，萬(wàn)通集團(tuán)在天津中新生態(tài)園區(qū)內(nèi)建造的一個(gè)綠色建筑三星級(jí)項(xiàng)目，曾拿到“園區(qū)里綠色項(xiàng)目銷售的第一名”。一位銷售經(jīng)理當(dāng)時(shí)回答董事長(zhǎng)馮侖對(duì)“具體銷售情況”的追問(wèn)時(shí)補(bǔ)充道：只賣了一套，因?yàn)槠渌?xiàng)目一套也沒(méi)賣出去。

馮侖在2013年中國(guó)第九屆綠色建筑大會(huì)上講到這個(gè)故事的時(shí)候，市場(chǎng)情況仍然沒(méi)有太大改觀。

北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城MOMA，位于東直門(mén)的龐大建筑群，由空中連廊連接，造型出眾。其開(kāi)發(fā)商當(dāng)代置業(yè)也以“另類”著稱，是中國(guó)最早從事綠色建筑研發(fā)和建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一

為彌補(bǔ)增量成本造成的利潤(rùn)壓縮甚至虧損，綠色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往以高端產(chǎn)品打開(kāi)市場(chǎng)，吸引對(duì)居住品質(zhì)有更高要求的消費(fèi)人群。不過(guò)，由于初期技術(shù)、研發(fā)投入和后期維護(hù)成本高，最初項(xiàng)目利潤(rùn)都非常薄。

2004年，南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)開(kāi)盤(pán)?！爱?dāng)時(shí)普通房子每平方米四五千元都有錢(qián)賺，而我們賣8000多元都不賺錢(qián)。”謝遠(yuǎn)建說(shuō)。

北京大學(xué)綠色建筑研究所的測(cè)算結(jié)果是：在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，綠色一星級(jí)建筑基本可以做到不增加成本，達(dá)到二星標(biāo)準(zhǔn)每平方米的增量成本在40～70元之間，三星則在250～400元之間。

“當(dāng)代置業(yè)樓盤(pán)每平方米的建筑成本平均比其他企業(yè)高出300元?！睆堸i介紹。

“除了建安成本，還有設(shè)計(jì)時(shí)間更長(zhǎng)、人才成本更高、團(tuán)隊(duì)組織方式變動(dòng)等等長(zhǎng)期、軟性的投入?！敝x遠(yuǎn)建說(shuō)。他認(rèn)為，國(guó)家稅收政策并不鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商做綠色，比如土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，“我們做科技、精裝修等等投入的綠色增值，征稅時(shí)以土地增值的形式多收，這反而是一種懲罰機(jī)制?！?/p>

從貴族化到平民化

開(kāi)發(fā)商“高科技、高售價(jià)”的產(chǎn)品策略，一度給綠色建筑貼上了“貴族化”的標(biāo)簽。

而流行于高端市場(chǎng)的恒溫、恒濕、恒氧的高舒適度設(shè)計(jì)，也曾引來(lái)綠色建筑高耗能、“偽綠色”的質(zhì)疑。

“綠色建筑一定是關(guān)注節(jié)能、抵制資源浪費(fèi)的，在中國(guó)從做高端產(chǎn)品切入是條件所限，企業(yè)首先要生存?！敝x遠(yuǎn)建說(shuō)，“即便是普通住宅市場(chǎng)，也有剛需、改善、高端等不同類別的消費(fèi)人群，我們用節(jié)能的材料和技術(shù)解決高端客戶的需求不是更好嗎？”

德國(guó)、日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家所談的綠色建筑標(biāo)識(shí)，都以滿足一定的舒適度為前提?！皻W洲室內(nèi)的舒適度要以達(dá)到ISO7730的要求為前提，也就是夏天溫度要在24攝氏度、冬天22攝氏度，上下浮動(dòng)不超過(guò)1.5攝氏度，同時(shí)要滿足空氣質(zhì)量安全衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)?！标愐艚榻B說(shuō)。

中國(guó)的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》也有對(duì)舒適度的表述，其中一章專門(mén)講室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，包括聲環(huán)境、光環(huán)境、熱濕環(huán)境、空氣質(zhì)量。但原住建部住宅產(chǎn)業(yè)化中心副總工程師孫克放在對(duì)本刊記者談到前述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，給出了“不清晰、不集中，搞得有點(diǎn)神秘化，老百姓看不懂”的評(píng)價(jià)。

王清勤則認(rèn)為，中國(guó)的綠建標(biāo)準(zhǔn)借鑒了歐洲、美國(guó)的成果，同時(shí)作了本土化的改進(jìn)，更加適合中國(guó)的國(guó)情，無(wú)論是理念、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)，都能因地制宜。

“綠色建筑要以人為核心，不是冷冰冰的技術(shù)堆砌。這個(gè)‘人當(dāng)然包括對(duì)居住環(huán)境要求更高、對(duì)舒適的理解和要求也更高的消費(fèi)者?！敝x遠(yuǎn)建說(shuō)。