摘要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)系到國計民生，而且還帶動著建材、鋼鐵和家居產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地增值稅主要影響著房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，針對這一問題，政府也在不斷調(diào)控和完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。本文分析了土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為，并提出了納稅籌劃的建議。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；產(chǎn)業(yè)格局；經(jīng)營模式；納稅籌劃

一、土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

1.對房地產(chǎn)企業(yè)收益與利潤的影響

土地增值稅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本。首先，土地增值稅占用了一部分資金，增加了部分應(yīng)繳納的稅款，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緊張。其次，土地增值稅稅率隨著項目增值率提高而升高，二者是成正比關(guān)系的。較高的項目增值率會對房地產(chǎn)企業(yè)利潤產(chǎn)生深遠的影響。

2.對房地產(chǎn)行業(yè)格局的影響

目前，土地增值稅的變動促使房地行業(yè)形成了小企業(yè)增加、大企業(yè)保留的兩極化發(fā)展格局。造成這種形式的原因是：一方面，中低層開發(fā)項目及普通小型住宅項目，按稅法規(guī)定如果增值率低于20%則免征土地增值稅，會使追求低利潤率的小型企業(yè)迅速發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)項目需要大量的資金支持，是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，再加上超率累進稅率的影響，會造成房地產(chǎn)價格偏向集中，導(dǎo)致行業(yè)市場競爭加劇，只有影響力大、實力雄厚的企業(yè)才能在這種形勢下獲得穩(wěn)定的發(fā)展。

二、土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)行為的影響

1.企業(yè)經(jīng)營模式的調(diào)整

在土地增值稅相關(guān)規(guī)定出臺之前，土地稅率較低，僅按1%-3%的稅率收取。一些開發(fā)商企業(yè)不規(guī)范經(jīng)營，放棄房地產(chǎn)項目的發(fā)展，轉(zhuǎn)型向土地經(jīng)營，依靠與當(dāng)?shù)卣?wù)的密切來往。大量購買囤積廉價的土地，再轉(zhuǎn)讓給建筑工程、項目公司、土地開發(fā)商等，從中獲取巨大的利潤。土地增值稅清算政策出臺后，一些開發(fā)商企業(yè)無法再利用這種土地交易方式換取利潤，不得不調(diào)整發(fā)展規(guī)劃，又轉(zhuǎn)型向產(chǎn)品經(jīng)營方向發(fā)展，通過提高經(jīng)營成本、增加項目開支等途徑，降低利潤率，減少納稅項目，提高企業(yè)利潤。

2.企業(yè)發(fā)展模式的調(diào)整

目前，房地產(chǎn)經(jīng)營模式大致分為：選址拿地-用地規(guī)劃-建筑設(shè)計-施工-裝修-宣傳推廣-銷售七個階段。在這一經(jīng)營階段中，只有選址拿地是房地產(chǎn)開發(fā)商自行實施的，其余階段都需要由其他公司參與完成，這種方式會使房地產(chǎn)項目總體利潤超過20%，稅率相對增加。為了解決這一弊端，開發(fā)商多會將其他階段全部由自己包攬，將拆遷公司、建筑公司、裝修公司、銷售公司等集于一體，使總體利潤低于納稅額度，提高開發(fā)商的經(jīng)濟利潤。這樣的經(jīng)營模式會使單一的開發(fā)商企業(yè)逐漸發(fā)展為涉足多個行業(yè)的綜合性企業(yè)。

3.企業(yè)盈利模式的調(diào)整

稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的房地產(chǎn)用于出租等商業(yè)用途時，若未發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，則不收取土地增值稅，不列收入稅款清算。這一規(guī)定的執(zhí)行使一些開發(fā)商轉(zhuǎn)變盈利模式，將原先單純的房地產(chǎn)銷售盈利轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期的小額收益，售租并舉，從而減少納稅支出。

三、應(yīng)對土地增值稅清算的納稅籌劃

1.拆分房地產(chǎn)銷售合同，降低土地增值額

由于增值稅稅率遠遠大于營業(yè)稅稅率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在與顧客簽訂合同時可以分兩次簽訂。一次是所售房屋尚未交工時，與顧客簽訂相關(guān)合同。另一次是當(dāng)房屋完工后裝修階段與顧客簽訂裝修合同。這樣做可以免于交納第二次土地增值稅，達到減輕稅負的目的。

2.合理制定房地產(chǎn)價格

在開發(fā)中低層開發(fā)項目及普通小型住宅項目時，要深入了解當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌牧?xí)慣和具體標(biāo)準(zhǔn)，制定符合當(dāng)?shù)刈≌蟮挠媱?。充分利用增值稅臨界點這一條件，爭取最大幾率免稅收優(yōu)惠。制定合理的銷售價格，做好提高價格和承擔(dān)的稅負之間的關(guān)系，做到最大化的利潤。

3.增加可抵扣項目金額，做好扣除項目的確認核算

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前，要對開發(fā)成本、費用進行籌劃，縮短建筑工程時間，增加用人數(shù)量，把用人所需的費用計入前期工程費。把部分管理費用、經(jīng)營費用、財務(wù)費用等轉(zhuǎn)移到項目開發(fā)成本中。通過這種方式會增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，達到用增大扣除項目金額來抵扣土地增值稅的目的。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，可利用大量的負債利息支出籌劃財務(wù)費用?？衫脭?shù)據(jù)扣除法和比例扣除法對房地產(chǎn)利息進行計算和分析，選擇能較大程度贏得扣除項目金額的方法。也可成立一個具備納稅資質(zhì)的建筑材料供應(yīng)子公司，直接供應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)所需的材料，從中提高供應(yīng)材料價格，從而提高了開發(fā)商采購成本。這樣，在沒降低開發(fā)商內(nèi)部利潤的同時還能利用增加成本這一方式達到減稅的效果。

結(jié)論

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國占有主導(dǎo)地位，是國家支柱型的產(chǎn)業(yè)，對于推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展具有很大的作用。處理好開發(fā)商利益與增值稅稅收的問題能促進其健康穩(wěn)定發(fā)展。隨著國家綜合實力的增強，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也越來越多，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受很多因素的制約，要想提高企業(yè)競爭能力，就需要不斷完善管理制度，尋找新措施維護自身利益，同時還要合理調(diào)節(jié)土地資源利用率，防止土地資源浪費流失。

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