摘要：我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，已超出普通家庭的購(gòu)房能力，給居民的生活帶來沉重的負(fù)擔(dān)，也因此引發(fā)諸多社會(huì)問題。同時(shí)，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的形成，已然影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文主要從市場(chǎng)需求、供給成本和供給結(jié)構(gòu)三方面分析高房?jī)r(jià)形成的原因，并針對(duì)性地提出抑制對(duì)策。

關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià)；成因；對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展能夠帶動(dòng)鋼材、水泥、家電等行業(yè)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)起著不容忽視的作用。但是，近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，且居高不下，已嚴(yán)重超出普通家庭的購(gòu)房能力，給居民的生活帶來沉重的負(fù)擔(dān)；也因此引發(fā)諸多社會(huì)問題，影響了我國(guó)社會(huì)的和諧發(fā)展。同時(shí)高房?jī)r(jià)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的形成，影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，研究高房?jī)r(jià)的成因，探究其調(diào)整對(duì)策，顯得尤為重要。

一、當(dāng)前高房?jī)r(jià)的成因

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房?jī)r(jià)格的形成主要受供求關(guān)系的影響。因此導(dǎo)致當(dāng)前高房?jī)r(jià)的根本原因是市場(chǎng)供求的失衡，具體原因如下：

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛

1.消費(fèi)需求增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。首先，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，居民收入水平的不斷提高，越來越多的人開始進(jìn)入置業(yè)和改善居住環(huán)境的換房高峰期，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)合理需求增加；其次，城市化進(jìn)程加速，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市謀求發(fā)展，這些人為了能在城市安家落戶，無論是租房還是買房，無論是買新房還是買舊房都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一個(gè)驚人的需求，直接或間接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的被動(dòng)需求增加；再次，隨著人口的增長(zhǎng)，高校的持續(xù)擴(kuò)招，促使高校畢業(yè)生在城就業(yè)逐年大幅增長(zhǎng)，而受家長(zhǎng)“成家立業(yè)”觀念和消費(fèi)者攀比心理的影響，高校畢業(yè)生畢業(yè)后在城買房需求急劇增加，有些甚至以“房奴”身份躋身房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)被動(dòng)需求增加。總之，隨著消費(fèi)群體的增加，特別是提前消費(fèi)群體的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求急劇增加，引發(fā)市場(chǎng)供求矛盾的緊張，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

2.投資需求增長(zhǎng)加劇房?jī)r(jià)高漲。在股市等投資渠道不暢，贏利空間較小的條件下，基于中央房?jī)r(jià)調(diào)控政策溫和及大部分地區(qū)地方政府不作為致使房?jī)r(jià)逆調(diào)控而上漲，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，堅(jiān)定了“中國(guó)房?jī)r(jià)必漲”的心理預(yù)期，促使很多居民將自有資金從股市和銀行儲(chǔ)蓄中撤出，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以求保值增值，促使房地產(chǎn)投資需求急劇增加，加劇了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾的緊張，從而加劇了我國(guó)房?jī)r(jià)的高漲。

3.投機(jī)需求增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。受人民幣升值預(yù)期的影響，大量游資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，且一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人還利用大量銀行貸款來進(jìn)行短期炒作只為獲取高額利潤(rùn)，而不是有著真實(shí)合理的消費(fèi)需求。這些利益集團(tuán)和境內(nèi)外投機(jī)者的瘋狂炒房行為，促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正常需求急劇增加，加劇了人們對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和快速增長(zhǎng)，進(jìn)而促使了房?jī)r(jià)在短期內(nèi)持續(xù)高漲，且一直居高不下。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給成本增加

1.建材價(jià)格攀升推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。鋼材、水泥等建材價(jià)格大幅上漲，促使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高。而在房屋定價(jià)中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重在不斷增加，故建材價(jià)格攀升成了房?jī)r(jià)上漲的隱形幕后推手。

2.土地價(jià)格上漲促使房?jī)r(jià)持續(xù)高漲。城市建設(shè)不斷加速，造成用地日趨緊缺，加之各地普遍實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制，土地增值收益成了各地方政府財(cái)政收入的主要來源，而地方政府希望通過土地市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控獲取更多財(cái)政收入，通過依托房地產(chǎn)來帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些都直接或間接地推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。而房地產(chǎn)開發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí)會(huì)考慮包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用成本，而土地征用費(fèi)占房地產(chǎn)商開發(fā)成本的一大部分。故土地價(jià)格上漲，而房地產(chǎn)開發(fā)商又不想自己的收益下降，那么勢(shì)必將提升房?jī)r(jià)。

（三）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理

由于房地產(chǎn)需求的錯(cuò)誤預(yù)期和高收益的誘惑，房地產(chǎn)開發(fā)商將高檔大戶型、豪華型別墅作為開發(fā)首選，盲目追求“大而全”，使得大量高檔物業(yè)積壓，形成空置，浪費(fèi)稀缺的土地資源；同時(shí)地方政府出于對(duì)財(cái)政利益的權(quán)衡，在促使保障性住房建設(shè)方面的力度不夠，因而不僅造成中低檔住房供應(yīng)不足，而且作為住房保障的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房也供應(yīng)不足。高價(jià)房所占比例較大，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理促使商品房平均價(jià)格上漲。

二、抑制房?jī)r(jià)高漲的對(duì)策

當(dāng)前我國(guó)居民收入水平貧富分化現(xiàn)象嚴(yán)重，投資者的狂熱投資和投機(jī)者的瘋狂炒房行為造成房地產(chǎn)需求過熱，加之房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給成本增加，造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已不能完全依靠市場(chǎng)來調(diào)節(jié)居民的住房問題。故以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，政府干預(yù)為輔，結(jié)合各方力量調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)、降低供給成本，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供求總量基本平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，切實(shí)解決我國(guó)居民住房問題。

（一）在保障剛需的基礎(chǔ)上調(diào)節(jié)市場(chǎng)的過熱需求

剛需群體指的是有剛性需求的購(gòu)房群體，包括首次購(gòu)房自住者和改善住房條件自住者。這些人是房地產(chǎn)市場(chǎng)最真實(shí)的需求群體。而投資者的狂熱投資和投機(jī)者的瘋狂炒房行為是造成房地產(chǎn)需求過熱的根本原因，也是造成房地產(chǎn)供求失衡的重要原因，因此抑制房?jī)r(jià)高漲，緩和住房矛盾，應(yīng)抑制投資需求，遏制投機(jī)需求，以調(diào)節(jié)市場(chǎng)的過熱需求，保障剛需群體的住房需求。

1.抑制投資需求，遏制投機(jī)需求

第一，銀行嚴(yán)格管理信貸，對(duì)高檔商品房消費(fèi)者和投機(jī)商人，縮減貸款、提高貸款利率，縮短貸款年限，以增加其貸款成本，降低其投資收益；第二，地方政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)稅收管理，對(duì)兩套及以上消費(fèi)者合理征收房屋轉(zhuǎn)售收益?zhèn)€人所得稅、房屋空置稅和物業(yè)稅，加重其稅務(wù)負(fù)擔(dān)，降低其投資收益；第三，司法機(jī)構(gòu)完善法律制度，制定相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)不法開發(fā)商的圈地、囤地、虛假購(gòu)買、哄抬房?jī)r(jià)等惡意炒房行為和借機(jī)囤積房源、轉(zhuǎn)手獲利的惡意投機(jī)者進(jìn)行合理的懲治，同時(shí)制定法律對(duì)住房消費(fèi)者購(gòu)房實(shí)行實(shí)名制，加強(qiáng)對(duì)商品房銷售秩序的監(jiān)管，防止炒房；第四，發(fā)揮政府職能，限制外國(guó)公民的購(gòu)房數(shù)量，適度減少外國(guó)資本流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.保障剛需群體的住房需求

政府、社區(qū)、房地產(chǎn)商、媒體等加大對(duì)科學(xué)住房觀的宣傳力度，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)者轉(zhuǎn)換消費(fèi)觀念，逐漸形成“由租到買，由小到大”的住房消費(fèi)觀，減少“房奴”人群的提前消費(fèi)行為，減輕當(dāng)前的有效需求；同時(shí)銀行通過降低首次購(gòu)房者的首付款，降低首次買房的借貸利率，對(duì)一些低收入群體或首次購(gòu)房群體，在一定程度上給予經(jīng)濟(jì)支持，切實(shí)保障剛需群體的住房需求。

（二）降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給成本

平抑房?jī)r(jià)、緩和供求矛盾的根源在于改革土地出讓制度、增加土地的有效供給，加之調(diào)整建材價(jià)格，切實(shí)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給成本。

1.地方政府部門配合改革“價(jià)高者得”的土地出讓制度，根據(jù)土地用途決定土地出讓方式，對(duì)娛樂、商業(yè)和豪華住宅建設(shè)用地等，繼續(xù)實(shí)行拍賣制度，而對(duì)普通商品住房尤其保障性經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房實(shí)行協(xié)議價(jià)格出讓方式或者實(shí)行土地年租制，在一定程度上降低土地的取得費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給成本。

2.地方政府在土地保護(hù)政策允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)增加土地一級(jí)市場(chǎng)的供給，特別是增加中低價(jià)位普通商品住房、保障性經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)用地供應(yīng)量；加強(qiáng)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，抓緊清理和盤活存量土地，制止炒買炒賣土地行為，同時(shí)對(duì)清理出的違法占地和存量建設(shè)用地，在符合城市規(guī)劃的前提下，統(tǒng)一納入中低價(jià)位普通商品住房、保障性經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供地范圍；利用好土地二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)施“招牌掛”出讓土地，以解決開發(fā)商通過協(xié)議方式所取得的土地存在的囤積現(xiàn)象及因土地增值帶來的超額利潤(rùn)的控制等問題，增加土地的有效供給以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給成本。

3.地方政府加強(qiáng)政府監(jiān)管，司法機(jī)構(gòu)健全法律體系，依法整頓和規(guī)范建材市場(chǎng)的發(fā)展，嚴(yán)厲打擊不法行為，合理調(diào)整建材價(jià)格，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給成本。

（三）切實(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)

房?jī)r(jià)過高的根本原因在于房地產(chǎn)供求關(guān)系的失衡，因此平抑房?jī)r(jià)應(yīng)切實(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，使之適應(yīng)廣大中低收入群體的消費(fèi)需求，緩和我國(guó)的住房矛盾。

1.地方政府加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)審批管理，限制大型、豪華型高檔住宅的開發(fā)，提高土地的使用效率，同時(shí)對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，加大普通商品住房尤其是中低檔價(jià)位住房的供應(yīng)。

2.地方政府加快推動(dòng)保障性經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，不僅在政策上予以支持，而且建立支撐保障性住房建設(shè)的金融機(jī)構(gòu)，按政府性專業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理模式，主要從事保障性個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)放和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)貸款的發(fā)放，以增加住房保障的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)。

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