伍方勇

（湖南財(cái)經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系，湖南 衡陽(yáng) 421002）

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的今天，房地產(chǎn)業(yè)是今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，會(huì)對(duì)能源、環(huán)境、土地等產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性影響。但是，房地產(chǎn)業(yè)還比較薄弱，還有許多基礎(chǔ)性工作需進(jìn)一步完善。對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是一把“雙刃劍”，合理的政策引導(dǎo)和適宜的發(fā)展速度會(huì)給百姓帶來(lái)安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展失控，則可對(duì)導(dǎo)致市場(chǎng)巨幅振蕩，嚴(yán)重?fù)p害國(guó)民經(jīng)濟(jì)，引起社會(huì)各界不滿。因此，我國(guó)政府一直以來(lái)都在通過(guò)各種房地產(chǎn)政策來(lái)促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)政策主要包括制度性政策和調(diào)控性政策，制度性政策是指與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行相關(guān)的法律、法規(guī)、制度等；而調(diào)控性政策主要是以基礎(chǔ)性政策的貫徹和市場(chǎng)的合理運(yùn)行為目標(biāo)推出的有關(guān)文件、細(xì)則、辦法等。

一、我國(guó)房地產(chǎn)新政回顧

從2015年來(lái)看，政府先后已經(jīng)先后推出了五次房地產(chǎn)新政策，現(xiàn)匯總?cè)缦拢?/p>

（一）330新政

3月30日，國(guó)家財(cái)政部推出了個(gè)人轉(zhuǎn)讓二年以下住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策。其主要內(nèi)容是：當(dāng)個(gè)人出售自己購(gòu)買不到二年的住房時(shí)間，需要全額支付營(yíng)業(yè)稅；而當(dāng)個(gè)人對(duì)外出售自己二年以下非普通住房時(shí)，需要根據(jù)銷售收入與購(gòu)買價(jià)值之間的差額繳納營(yíng)業(yè)稅；當(dāng)個(gè)人對(duì)外出售自己購(gòu)買二年以上的普通住房時(shí)，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）二套房貸首付比例降至四成

3月30日，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)二套房貸做出了新規(guī)定，對(duì)于尚未還清第一套房貸而購(gòu)置二套房的家庭，首付比例調(diào)整為最低40%；使用住房公積金購(gòu)買首套自住房的家庭，首付比例也下調(diào)為20%；已經(jīng)還清第一套房貸的再次申請(qǐng)使用住房公積金貸款的家庭首付最低調(diào)到30%。

（三）國(guó)土部和住建部：嚴(yán)控供地規(guī)模，改善供求關(guān)系

3月27日，國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)布救市文件，要求嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系。主要有四方面內(nèi)容：（1）合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模；（2）優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；（3）統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；（4）加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。

（四）兩會(huì)釋放利好信號(hào)

今年全國(guó)兩會(huì)閉幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在答記者問(wèn)時(shí)，向外界透露出了房地產(chǎn)市場(chǎng)利好消息，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高要求，要求房企不能因?yàn)檎呃枚凑醋韵?，?yīng)該抓緊時(shí)間在“調(diào)結(jié)構(gòu)”、搞“升級(jí)”上下功夫，做好在“風(fēng)口”迎風(fēng)起飛的準(zhǔn)備。李總理的講話主要包括以下六方面內(nèi)容：（1）經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)是新常態(tài)，支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)必將受益；（2）金融應(yīng)該更好地為經(jīng)濟(jì)實(shí)體服務(wù)，營(yíng)造寬松可期的融資環(huán)境；（3）去行政化將是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律，樓市政策有望延續(xù)市場(chǎng)化格局；（4）國(guó)家政策為改善性住房需求提供支持，可能會(huì)出現(xiàn)新一輪開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)；（5）“互聯(lián)網(wǎng)+”可能會(huì)推動(dòng)房企進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)；（6）鼓勵(lì)“走出去”和“引進(jìn)來(lái)”，地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期向好。

（五）三次降息三次降準(zhǔn)

今年以來(lái)，面對(duì)我國(guó)消費(fèi)動(dòng)力不足，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，央行先后給出了三次降息兩次降準(zhǔn)一次定向降準(zhǔn)六個(gè)金融紅包，使房地產(chǎn)的發(fā)展有了支撐力。從上半年來(lái)看，每次降息都出現(xiàn)在降準(zhǔn)之后的1個(gè)月左右。

1.第一次降準(zhǔn)。2月4日，央行提出了第一次降準(zhǔn)0.5%，要求金融機(jī)構(gòu)從2015年2月5日起，下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)的人民幣存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)要求已經(jīng)達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)，以加大對(duì)小微企業(yè)、涉農(nóng)企業(yè)和重大水利工程建設(shè)的支持。這次降準(zhǔn)是2012年5月18日央行普調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后所做出的第一次降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)釋放貨幣超過(guò)6 000億。通過(guò)降準(zhǔn)，分行增加了可用資金，為降低二套房貨首付政策執(zhí)行增加了可行性，降低了改善型需求住房購(gòu)買的門檻和成本。

2.第二次降準(zhǔn)。2015年4月20日，央行下調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)的存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存在準(zhǔn)備金率。與此同時(shí)，要求農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率額外降低1個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)有農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的人民幣存款準(zhǔn)備金率額外降低2個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率可比同類機(jī)構(gòu)的法定水平低0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次降準(zhǔn)釋放了大約1.5萬(wàn)億流動(dòng)性規(guī)劃，達(dá)到了史上最高水平。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以從銀行獲得更多貸款，可更容易申請(qǐng)到貸款，并再一次降低了改善性需求購(gòu)房者門檻。

3.第一次降息。2015年2月28日，央行規(guī)定從3月1日起，人民幣貸款和存款基準(zhǔn)得率同步下調(diào)，其中一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.35%，下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)；五年以上貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.9%，下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)；一年期存款的基準(zhǔn)利率下調(diào)至2.5%，下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他不同檔次的存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率也做出了相應(yīng)調(diào)整。通過(guò)此次降息，購(gòu)房者的貸款門檻降低了，三十年期100萬(wàn)貸款如果采用等額本息的方式還款，每月的月供可由6 092.28元減少為5 931.37元，還款總額可由219.32萬(wàn)元減少為213.53萬(wàn)元，月供和還貸總額分別減少了160.91元和5.8萬(wàn)元。

4.第二次降息。2015年5月11日，央行再度下調(diào)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)得率，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.1%，下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至2.25%，下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率也做出相應(yīng)調(diào)整。這樣，三十年期限100萬(wàn)元貸款如果采用等額本息的方式還款，每月的月供可由5 931.37元減少為5 772.36元，還款總額可由213.53萬(wàn)元減少為207.83萬(wàn)元，月供和還貸總額分別減少了159元和5.7萬(wàn)元。

5.第三次降息和第三次降準(zhǔn)。從2015年6月28日起，央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了有針對(duì)性的定向降準(zhǔn)，并同步下調(diào)了貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中一年期存貸款基準(zhǔn)利率同時(shí)下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)，分別降到了2%和4.85%，對(duì)其他不同檔次的存貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率也做出了相應(yīng)調(diào)整。這次降息和降準(zhǔn)進(jìn)一步減輕了貸款買房者的還貸壓力。以二十年期100萬(wàn)元商業(yè)房貸等額還款為例，其月供可由6 963.87元降低為6 822.52元，每月少還141元，需要支付的利息也會(huì)減少3.39萬(wàn)元。

從2015年國(guó)家推出的房地產(chǎn)新政來(lái)看，決策層已經(jīng)將改善性需求作為了穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵棋子，所有的政策性調(diào)整都是有意地為居民改善性住房需求提供支持，并使住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用有效地發(fā)揮了出來(lái)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)新政特點(diǎn)分析

通過(guò)前面回顧，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)家2015年的房地產(chǎn)政策有進(jìn)一步寬松的趨勢(shì)，房地產(chǎn)政策將保持去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路不變，并會(huì)在營(yíng)業(yè)稅征收、部分城市限購(gòu)等方面做出新舉動(dòng)，今后還有可能由地方政府直接給出稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種支持政策。到目前為止，我國(guó)的房地產(chǎn)新政呈現(xiàn)出了越來(lái)越密集、越來(lái)越深入的特點(diǎn)，已經(jīng)有效地釋放出了市場(chǎng)紅利，促進(jìn)了市場(chǎng)回暖。具體來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)為以下四方面：

（一）穩(wěn)定住房消費(fèi)的主旋律不變，保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體穩(wěn)定

從我國(guó)房地產(chǎn)新政來(lái)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)和因地施策的原則，最大限度地穩(wěn)定住房消費(fèi)，推進(jìn)地方政府主體責(zé)任的落實(shí)，為居民自住和改善性住房需求的滿足提供支持，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是不變的主旋律。

我國(guó)政府推出的五項(xiàng)房地產(chǎn)新政一再表明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一直是分類指導(dǎo)和因地施策，地方政府的主體責(zé)任被推到了前所未有的高度，全國(guó)一刀切的調(diào)控措施已經(jīng)一去不復(fù)返了，“支持居民自住和改善性住房需求”和“穩(wěn)定住房消費(fèi)”已經(jīng)成為了重頭戲。

（二）推動(dòng)存量房向保障房的轉(zhuǎn)變，減輕人民購(gòu)買壓力

從2014年底開(kāi)始，國(guó)家住建部就已經(jīng)開(kāi)始推廣由地方政府回購(gòu)商品房并用于保障房的模式，逐步推行實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉的方式來(lái)將存量房轉(zhuǎn)變成為公租房和安置房，其目的就是為居民的住房提供保障。而今年以來(lái)，央行及相關(guān)部門提出的五項(xiàng)新政策無(wú)疑是去年我國(guó)房地產(chǎn)政策的延續(xù)，其目的是為了進(jìn)一步消化巨大的市場(chǎng)庫(kù)存量，并同步改善人民群眾的居住環(huán)境，減少由于改善性住房的購(gòu)置而帶來(lái)的巨大生活壓力。

（三）增加資金流動(dòng)量，盤(pán)活房地產(chǎn)融資市場(chǎng)

從330新政，到三次降息三次降準(zhǔn)，主管部門的意圖都十分明顯，就是在不斷地豐富資本市場(chǎng)體系建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的信貸提供支持，特別是擴(kuò)大了金融機(jī)構(gòu)對(duì)首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放，這就有效地增強(qiáng)了房貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，擴(kuò)大了金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款投放能力，進(jìn)一步盤(pán)活了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)。

（四）推進(jìn)住房公積金改革，提高住房公積金的利用效率

從宏觀發(fā)展來(lái)看，穩(wěn)定住房消費(fèi)已經(jīng)成為六大消費(fèi)支撐之一。國(guó)家繼科技、教育、文化、醫(yī)藥衛(wèi)生、養(yǎng)老保險(xiǎn)、事業(yè)單位、住房公積金等領(lǐng)域改革，更為其發(fā)展提供了支持。從2015年中央政府工作報(bào)告來(lái)看，公積金改革首次成為改革重點(diǎn)，而三次降息、三次降準(zhǔn)正是推進(jìn)公積金改革的有效措施，進(jìn)一步放寬了職工提取住房公積金支付房租的條件。相信今后政府還將會(huì)進(jìn)一步探索政策性住房金融形態(tài)，持續(xù)提高住房公積金的利用效率。

[1]陳治民.揭開(kāi)房地產(chǎn)新政的面紗[J].晟典律師評(píng)論，2012，(11).

[2]廖英敏.房地產(chǎn)新政實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J].中國(guó)發(fā)展觀察，2010，(5).