群租是業(yè)主或“二房東”將一套住房分隔成諸多小間分別予以出租、或一屋內(nèi)擺放多張床位出租的行為。一套房子被分割成十幾個(gè)小間，擠進(jìn)很多人住，隱患重重，群租亂象正在成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。群租房?jī)?nèi)火災(zāi)、觸電、煤氣中毒等人身傷害事故屢有發(fā)生：

2 007年，上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)一戶群租房?jī)?nèi)曾發(fā)生火災(zāi)，3戶家庭7口人中僅1人生還。

2013年2月14日，上海普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城198號(hào)一戶群租房?jī)?nèi)因陽(yáng)臺(tái)亂堆紙箱等雜物，被煙火引燃突發(fā)大火，屋內(nèi)物品幾乎付之一炬。

2013年11月9日，北京市百環(huán)家園20號(hào)樓20層一群租房發(fā)生火災(zāi)，直接原因是超負(fù)荷用電造成電器短路。

2014年5月1日，上海市徐匯區(qū)龍吳路2888弄盛華景苑小區(qū)內(nèi)一住有10人的群租房發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致兩名“90”后消防員不幸犧牲。

……

群租已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)重的“城市病”。那么，這個(gè)病癥到底是如何產(chǎn)生的？有哪些危害？又為什么難以治理呢？

難以彌合的城市“傷疤”

城市給人的印象，就是寬闊的馬路、高樓大廈、霓虹燈閃爍，然而在這些光鮮的背后，還存在著一些不堪之處，其中群租現(xiàn)象就是其中之一。它像一道“傷疤”，愈來(lái)愈深，難以彌合。群租是伴隨著人口流動(dòng)的加劇、城鎮(zhèn)人口增加而出現(xiàn)的問(wèn)題。它并非出現(xiàn)在個(gè)別城市，而是在全國(guó)大中城市普遍存在，并且愈演愈烈。

北京市作為政治經(jīng)濟(jì)文化中心，人口密集，群租現(xiàn)象最為突出。

北京市紫竹院街道魏北社區(qū)一套群租房?jī)?nèi)洗衣機(jī)、飲水機(jī)、衣柜直接堆在一條兩米長(zhǎng)的窄道上，墻上纏著各種電線和路由器。兩邊是三個(gè)打了隔斷的單間，其中一個(gè)不到10平方米的房間內(nèi)房里放了三張床和一張桌子，住了三名外地租客，互不認(rèn)識(shí)。租金三人共出，每人日租金60元，月租不包水電。

● 張碧玉 金 旺

北京西三環(huán)美林花園小區(qū)內(nèi)有一套200平方米的房子，被隔成了20個(gè)獨(dú)立的小房間，刨除共用的兩個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)廚房和過(guò)道面積，每間屋子平均下來(lái)只有不到10平方米，雖然整個(gè)房子面積不是很大，但由于隔斷太多，在屋子內(nèi)穿行感覺(jué)就像走進(jìn)迷宮一樣。其中有一間5平方米左右，里面只有一個(gè)搭起來(lái)的床墊子、一張桌子和一盞燈。

群租并非僅僅存在于低檔社區(qū)，在北京東三環(huán)附近的高檔公寓里，一套80平方米的兩居室里，竟然住了25個(gè)人，除了保留廚房與衛(wèi)生間，房間和客廳全部擺滿了上下鋪床。在北京百環(huán)家園，一套120平方米的房間被薄薄的木板隔成13個(gè)隔間，一共住了23個(gè)人。“刷牙、洗澡都得排隊(duì)，晚上別人屋里的動(dòng)靜能聽(tīng)得一清二楚?！绷碛幸惶變墒乙粡d，被隔斷分成6戶人家，有13人居住。由于廚房被分隔出租，走道成了生活空間狹小的鄰居們做飯的地方。半米寬的過(guò)道零散堆著廚具?！耙坏阶鲲垥r(shí)間，就各種氣味相串，衣服晾在過(guò)道里，充滿了油煙味?！?/p>

在北京，不僅地上房屋群租嚴(yán)重，地下室群租也很?chē)?yán)重。

北京薊門(mén)里小區(qū)有一處地下室改造的旅館，該旅館前臺(tái)介紹，這里有30多間房，其中多人間的床位可以采取群租的方式，租住時(shí)間可長(zhǎng)可短。以四人間為例，一個(gè)床位每月350元，一月交一次租金。在該旅館的14號(hào)房間，10平方米出頭的房間里滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)胤胖?張單人床、2張小桌子，床上的被褥和各種衣服、包包混在一起。地板上雜亂地堆放著幾雙鞋子、插滿電源的插線板。屋內(nèi)還拴了兩根繩子用來(lái)晾曬和掛衣服。前臺(tái)說(shuō)，這樣的群租房很搶手。

100萬(wàn)，這是一個(gè)不斷被媒體重復(fù)的北京地下空間居住人口的數(shù)量。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，全市普通地下室23000多處，面積超過(guò)4500萬(wàn)平方米，實(shí)際居住人口16萬(wàn)多。而在北京市民防局，人防工程面積和居住人口數(shù)量，是一組“涉密”的數(shù)字。就算是16萬(wàn)，也是一座小城市的人口了。

上海市作為國(guó)際大都市，群租現(xiàn)象也很突出。上海市松江區(qū)思賢路1855弄昌鑫花園內(nèi)，一套約200平方米的整層樓被分割成20多間房，每間房間約10平方米。有些房間連換氣的窗戶都沒(méi)有，一片漆黑。仔細(xì)查看，房間之間的隔斷竟是用泡沫塑料制成，外面覆蓋薄薄一層鐵皮。

中遠(yuǎn)兩灣城是上海城區(qū)內(nèi)大樓盤(pán)，四期為群租聚集之地。中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)業(yè)委會(huì)主任方鎖英說(shuō)：“我親眼看到一套一百六七十平方米的房子，被隔成了14個(gè)小間，其中一個(gè)小間只容得下一張床，卻住著一家三代四口人，白天兒子、媳婦睡，晚上他們上班，老母親帶著孫子睡?！敝羞h(yuǎn)兩灣城物業(yè)總經(jīng)理杜恩毅說(shuō)：“最高峰時(shí)小區(qū)有1400多戶是群租房。”

位于上海市漕河涇地區(qū)的乾駿大廈，由兩幢獨(dú)立大樓組成，總計(jì)300套商品房，房屋品質(zhì)優(yōu)良。自2006年建成入住后，就受到附近房屋租賃市場(chǎng)的追捧。據(jù)小區(qū)物業(yè)和居委會(huì)等熟悉情況的人士介紹，由于乾駿大廈相當(dāng)一部分業(yè)主是投資客，平時(shí)不太關(guān)心房屋的狀況，“二房東”將房屋內(nèi)部重新分割用于群租牟利。該大廈的2號(hào)樓1401室，原本161平方米三室二廳的房屋內(nèi)部，被改建成12個(gè)單間；每間都安裝了獨(dú)立木門(mén)和鎖具，并標(biāo)出室號(hào)。據(jù)居委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，乾駿大廈被確認(rèn)為群租”以及有群租嫌疑的房屋，超過(guò)小區(qū)總戶數(shù)的20%。

并非北京、上海這樣的大城市存在著群租問(wèn)題，其他城市也很盛行。在南京，紫金東郡小區(qū)有近200戶住戶，因?yàn)榉课荻酁榇髴粜?，所以房主改造房屋、用?lái)出租的群租房戶數(shù)就達(dá)到六七十戶，甚至有的一套房里住了30個(gè)人。在小區(qū)一處群租房中，約160平方米的房子（含地下室），一共被分割成8個(gè)房間。進(jìn)門(mén)處墻壁上，掛著8只電表，房客各自分擔(dān)電費(fèi)。每個(gè)房間里都是高低床，連租客都不知道里面睡了多少人。不少房客表示，這里不僅上廁所不太方便，而且因?yàn)楹ε卤煌?，每次出門(mén)都要將錢(qián)包、手提電腦隨身帶走。

在廣州，以“房中房”、“床位房”、時(shí)租日租房”、“膠囊公寓”、“太空艙”等單一或混合形式存在，主要分布在中心城區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)、醫(yī)院、大學(xué)、商貿(mào)圈、寫(xiě)字樓周邊以及高檔商住小區(qū)、人口較為密集的城中村內(nèi)。在廣州天河區(qū)育蕾小區(qū)，一間70—80平方米的套間擺了22個(gè)床位，電線亂接；在天河北一樓宇，業(yè)主將一套120平方米的套間改成22個(gè)“太空艙”；一些城中村還存在著大量非法經(jīng)營(yíng)的“床位房”……

在天津市，群租房主要有3種形式：一是將客廳、房間、廚房，甚至陽(yáng)臺(tái)分割成若干小間，按間分租；二是在房間內(nèi)布置多張床位，按床位出租；三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進(jìn)行分割。

……

隨著外來(lái)常住人口越來(lái)越多、群租需求越來(lái)越大，群租市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化、區(qū)域化和新二元化的苗頭。

上海市住房保障和管理局市場(chǎng)監(jiān)管處負(fù)責(zé)人介紹，近年來(lái)，越來(lái)越多的群租房由專(zhuān)門(mén)從事轉(zhuǎn)租的“二房東”經(jīng)營(yíng)管理，從取得房源、分隔裝修、對(duì)外招租、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等，形成了一條分工明確的產(chǎn)業(yè)鏈。基于巨大的利益誘惑，“二房東”抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)比較突出，部分區(qū)域出現(xiàn)了“福建幫”、“安徽幫”等多個(gè)利益團(tuán)體，損害業(yè)主或承租人合法權(quán)益的情況時(shí)有發(fā)生，甚至對(duì)抗行政執(zhí)法。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租現(xiàn)象通常在以下區(qū)域較為多發(fā)：一是來(lái)滬務(wù)工人員較為集中的城郊結(jié)合部；二是住宅小區(qū)有一定量的閑置房源，大部分為農(nóng)民動(dòng)遷安置房或投資購(gòu)房，以大戶型居多；三是住宅小區(qū)周邊有產(chǎn)業(yè)集聚或者服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，從業(yè)人員眾多。比如，普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城鄰近上?；疖?chē)站，交通便利，成為來(lái)滬人員較為集中的區(qū)域之一；松江區(qū)紫東新苑小區(qū)鄰近東明商業(yè)街、開(kāi)元地中海商業(yè)廣場(chǎng)等商圈，小區(qū)1800余戶住房中，曾有600戶用于出租，其中半數(shù)存在群租問(wèn)題。

外來(lái)人員大量涌入，由于他們?cè)谧》?、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、就業(yè)等生活和消費(fèi)需求方面與戶籍人口存在較大差距，由此產(chǎn)生了新的城市二元結(jié)構(gòu)。

在上海市區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部一些群租小區(qū)周邊，已經(jīng)形成了“來(lái)滬人員服務(wù)來(lái)滬人員”的小餐飲副食業(yè)、小美容美發(fā)業(yè)、小洗浴業(yè)、小旅館、小歌廳、小網(wǎng)吧等“六小”產(chǎn)業(yè)，無(wú)證經(jīng)營(yíng)、治安隱患、食品衛(wèi)生等問(wèn)題突出，影響當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)、生活秩序，也給社會(huì)管理增加難度。

群租危害何其多？

在狹小空間里，蝸居著互不相識(shí)的多人，會(huì)引發(fā)消防、治安、擾民、衛(wèi)生等諸多問(wèn)題。

上海市松江區(qū)思賢路1855弄昌鑫花園內(nèi)一套住房4扇窗外竟裝了10臺(tái)空調(diào)外機(jī)。該房還有人為用木板分割房間的現(xiàn)象。最離譜的是，二樓和三樓原本在樓道里的消火栓，竟然被圈進(jìn)了房間里，兩張上下鋪床就放在消火栓旁。

2014年5月1日，上海市徐匯區(qū)龍吳路2888弄盛華景苑小區(qū)發(fā)生一起火災(zāi)，導(dǎo)致兩名“90”后消防員不幸犧牲。經(jīng)查，事發(fā)房屋建筑面積88.65平方米，位于13層，原為兩室兩廳一廚一衛(wèi)，而房屋的客廳被木板簡(jiǎn)易分割。該戶業(yè)主此前1個(gè)月將房屋租給江蘇籍來(lái)滬人員沈某。房?jī)?nèi)住有10人，違法使用液化氣鋼瓶，可燃物多、火災(zāi)荷載大。在火災(zāi)撲救過(guò)程中，轟燃產(chǎn)生的巨大熱氣浪將兩名消防隊(duì)員瞬間推出窗外，墜樓犧牲，另有1名消防員受輕傷。

2007年，上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)一戶群租房?jī)?nèi)曾發(fā)生火災(zāi)，3戶家庭7口人中僅1人生還。2013年2月14日，上海普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城198號(hào)一戶群租房?jī)?nèi)因陽(yáng)臺(tái)亂堆紙箱等雜物，被煙火引燃突發(fā)大火，屋內(nèi)物品幾乎付之一炬。2013年11月9日，北京市百環(huán)家園20號(hào)樓20層一群租房發(fā)生火災(zāi)，直接原因是超負(fù)荷用電造成電器短路。

上海市松江區(qū)方松街道紫東居委黨支部書(shū)記錢(qián)興明說(shuō)，一直將群租治理作為居委會(huì)的一項(xiàng)重要工作來(lái)抓，其中最擔(dān)心的就是火災(zāi)隱患。

群租還是治安問(wèn)題的溫床。群租房?jī)?nèi)人員混雜，而出租人或轉(zhuǎn)租人一般只重經(jīng)濟(jì)利益，不顧社會(huì)責(zé)任，對(duì)登記承租人身份等法規(guī)置若罔聞。群租房?jī)?nèi)矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見(jiàn)慣，盜竊、傷人等刑事案件高發(fā)。

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院2013年11月發(fā)布的“群租房犯罪情況”調(diào)研報(bào)告指出，隨著北京房?jī)r(jià)上漲，因群租房屋而滋生的財(cái)產(chǎn)類(lèi)、性侵類(lèi)犯罪呈現(xiàn)頻發(fā)、高發(fā)趨勢(shì)，與此同時(shí)，還面臨著偵破難、取證難的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

2013年年初，90后小伙王繼（化名）從老家來(lái)北京打工，因?yàn)楣べY較低，只能與五六個(gè)年紀(jì)相仿的青年男女一起租住在離單位不遠(yuǎn)的一處農(nóng)家宅院內(nèi)，幾個(gè)人平攤水電，偶爾一起聚個(gè)餐，相處還比較融洽。其中，年僅19歲的麗麗因?yàn)殚L(zhǎng)得比較漂亮、嘴比較甜，王繼多次約麗麗玩，但都被其婉言拒絕，讓王繼有點(diǎn)郁悶。

7月的一天，喝了幾瓶啤酒的王繼，頭開(kāi)始發(fā)暈，他見(jiàn)麗麗在屋里睡午覺(jué)，便起了邪念，竄至麗麗屋內(nèi)，將睡醒后正在換衣服的麗麗按倒在床上。事后，麗麗報(bào)警，王繼當(dāng)天被警察抓獲。

據(jù)朝陽(yáng)法院統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，在該院辦理的群租房?jī)?nèi)犯罪案件中，33%為財(cái)產(chǎn)犯罪，33%為性犯罪，25%為毒品犯罪，另有12%涉及容留犯罪。

“基于群租房主體的流動(dòng)性和相互疏離，以及群租房主體具有開(kāi)放性與多元性等特點(diǎn)，群租房極易成為容留類(lèi)犯罪和毒品類(lèi)犯罪的場(chǎng)所?！背?yáng)法院調(diào)研后認(rèn)為，群租房?jī)?nèi)犯罪案件主要存在案件類(lèi)型集中、類(lèi)罪高發(fā)，犯罪手段簡(jiǎn)單、犯罪易得手；犯罪模式固定、犯罪隱秘性強(qiáng)；證據(jù)固定難、易成孤證4大特點(diǎn)。

法院為此分析稱(chēng)，發(fā)生于群租房?jī)?nèi)的犯罪，在手段上非常簡(jiǎn)單，諸如“順手牽羊”的盜竊、“偷溜進(jìn)房”的性侵以及關(guān)起門(mén)來(lái)作案的容留性犯罪均極易發(fā)生。此外，群租房?jī)?nèi)犯罪在模式上也具有鮮明特點(diǎn)，一種模式是合租者共同實(shí)施某種犯罪行為，如共同容留他人吸毒、賣(mài)淫或共同持有毒品等；另一種模式是合租者對(duì)其他合租者的犯罪，如租客盜竊合租者的財(cái)產(chǎn)或性侵合租者。

調(diào)研報(bào)告指出，在正常的合租生活中，一旦有租客意圖犯罪，他的犯意產(chǎn)生及預(yù)備工作都將有著較強(qiáng)的隱秘性，犯罪的發(fā)生對(duì)于被害人來(lái)說(shuō)具有很強(qiáng)的突發(fā)性、也給有效預(yù)防造成障礙。據(jù)介紹，群租房中的犯罪分子因?qū)Ψ课菔质煜?，無(wú)需“溜門(mén)撬鎖”便可入室作案，很難留下有力證據(jù)，作案后隱匿、銷(xiāo)毀證據(jù)以及逃避偵查也十分方便。同時(shí)，合租者之間雖會(huì)有日常交流，但對(duì)對(duì)方的真實(shí)身份缺乏實(shí)質(zhì)性了解，被害人在遭受侵害后往往難以提供有價(jià)值的線索?！斑@對(duì)于公安機(jī)關(guān)充分搜集證據(jù)造成了很大阻力?！狈ㄔ赫J(rèn)為，這種情況下，受害人的供述往往成為關(guān)鍵性證據(jù)，在缺乏其他證據(jù)的情況下容易成為“孤證”。

凡有群租房的地方，如果管理不善，都會(huì)造成室內(nèi)室外的衛(wèi)生問(wèn)題。中國(guó)城市發(fā)展研究院首席戰(zhàn)略研究員彭真懷說(shuō)：“群租房往往通風(fēng)不好，如果發(fā)生傳染病疫情，會(huì)造成交叉感染?！?/p>

在天津?yàn)I海新區(qū)東方名居小區(qū)，群租戶制造的垃圾是正常家庭的幾十倍，所有的樓門(mén)永遠(yuǎn)處于骯臟的狀態(tài)，有的業(yè)主反映群租戶甚至在樓道里揚(yáng)垃圾，弄得整個(gè)樓道無(wú)從下腳，因?yàn)楸旧砣鹤鈶粲写罅繌氖虏徽?dāng)職業(yè)者，如果其制造的垃圾攜帶某些病菌，也必然會(huì)殃及無(wú)辜的業(yè)主。

高密度的租客遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城市房屋設(shè)計(jì)的承載功能，嚴(yán)重影響本地居民正常生活，侵害本地居民權(quán)益，讓本地居民苦不堪言。上海市民蘇老伯是一名八旬老人，住匯川路300弄“文匯小區(qū)”。半年前，樓上201室被“滋味軒”飯店租下作為服務(wù)員宿舍。該房面積約50平方米，兩個(gè)房間中，稍大一間約16平方米，里面“塞”了4張高低床，住8個(gè)人；另一間12平方米的住著主管一家3口。自從此房出租后，生活便沒(méi)了安寧。每天半夜1點(diǎn)多，飯店職工陸續(xù)返回“宿舍”，走路聲、洗澡聲，燒飯、講話，甚至打牌、喝酒……噪聲縈繞，甚至持續(xù)到黎明，讓蘇老伯根本無(wú)法睡覺(jué)，心力交瘁。多次投訴，都沒(méi)能徹底解決。

近三年來(lái)，上海各區(qū)縣房管部門(mén)每年接到涉及群租投訴逾3000件，其中絕大部分反映相鄰妨礙。除了噪音、臟亂外，群租房?jī)?nèi)人口眾多，能源消耗大，原始設(shè)計(jì)的用電負(fù)荷難以承受，跳閘等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，設(shè)備報(bào)修率也高；因電梯過(guò)度使用、不交物業(yè)費(fèi)等額外增加的管理成本，最終都由全體業(yè)主分?jǐn)?；群租客?chē)輛與居民私家車(chē)“爭(zhēng)搶”車(chē)位，矛盾不斷，這是“群租”給小區(qū)帶來(lái)的三大治理難題。

群租客造成的擾民、侵權(quán)等問(wèn)題不能得到妥善解決，矛盾就會(huì)激化，產(chǎn)生沖突。上海市上青佳苑小區(qū)的群租房改造，破壞了房屋的整體結(jié)構(gòu)，排水、排污管道設(shè)置不規(guī)范，糞水外流，導(dǎo)致樓下居民家中遭殃，甚至有家不能回。租住在小區(qū)的房客不少是娛樂(lè)場(chǎng)所的工作人員，一些年輕女子流動(dòng)率很高，她們晝伏夜出，濃妝艷抹，每天凌晨二三時(shí)回來(lái)，高跟鞋“噔噔噔”，洗澡水“嘩嘩嘩”，吵得居民無(wú)法入睡。為了抵制屢禁不絕的群租客，小區(qū)業(yè)主無(wú)奈自發(fā)“維權(quán)”，憤而切斷出租屋的水電。2014年9月1日，惱羞成怒的二房東堵在樓道口，雙方矛盾再度激化，發(fā)生肢體沖突，導(dǎo)致多名業(yè)主“掛彩”，有人鼻、面部被抓傷，有人手腕扭傷。

2014年1月14日，福州市世茂天城儷園2號(hào)樓44B的業(yè)主許先生，不堪樓上群租客夜夜喧嘩到凌晨一兩點(diǎn)的騷擾，上門(mén)交涉不成，反被毆打，導(dǎo)致右側(cè)鎖骨骨折，身上、腿部等多處不同程度受傷，住院手術(shù)治療，一年后才康復(fù)。

群租猖獗為哪般？

群租房的存在無(wú)疑有其現(xiàn)實(shí)根源。群租房”是不少中低收入群體的“家”。大城市流動(dòng)人口眾多，打工的求學(xué)的看病的，收入都不高，只能選擇 “群租房”。

在北京薊門(mén)里小區(qū)地下室租住的李莉一語(yǔ)道破群租的苦衷：“我在小區(qū)附近的一家餐飲店做服務(wù)員，每月的收入才2900塊，除去每月要匯給老家的1000塊，吃穿住用就全指望著剩下的1900塊了，哪舍得去租單間啊，能有個(gè)睡的地方就不錯(cuò)了。如果不是因?yàn)樯钏?，誰(shuí)會(huì)愿意住在這樣的‘鴿子籠’里？”

多數(shù)群租客都有類(lèi)似的心理。來(lái)北京復(fù)習(xí)考研的陳鵬宇在明光北里小區(qū)租了一間隔斷間，月租600元，他說(shuō)：“海淀這邊大學(xué)多，去咨詢(xún)考研方便些，而且我旁邊就是一所學(xué)校，可以去蹭食堂便宜的伙食?！?/p>

工資較低的打工族和剛畢業(yè)的大學(xué)生、沒(méi)有收入來(lái)源的考研大軍、甚至外地到北京趕來(lái)看病的病人和家屬，在北京大都愿意選擇這樣廉價(jià)的群租方式。

北京市也曾多次集中整治群租問(wèn)題。租房中介坦白：“政府對(duì)群租房嚴(yán)管，隔斷少了，次臥和主臥那還得漲價(jià)呢?！睘榱藴p少居住成本而不得不群租的人們，對(duì)“嚴(yán)管群租”有些惆悵和無(wú)奈：“真的不希望取締群租，要是取締了，就這點(diǎn)收入能去哪里租房呢？”

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)研究主管蔡冠宇說(shuō)，上海近年來(lái)房租年年上漲，對(duì)于收入較低的群體，想要租住成套住房、保證私密性是非常困難的。蔡冠宇介紹，近年來(lái)上海的住房租金每年漲幅可達(dá)10%，春節(jié)后、畢業(yè)季都會(huì)出現(xiàn)房租飆升的現(xiàn)象。低收入群體每年的收入漲幅跟不上房租上漲的速度。張江地區(qū)的一套兩房的月租金價(jià)格大約是3000到3500元，一室一廳在2500元左右，所以很多年輕人選擇合租，房租的負(fù)擔(dān)就會(huì)有所減輕。而外來(lái)務(wù)工人員往往對(duì)合租的成本也無(wú)法承受，更有很多是拖家?guī)Э趤?lái)滬打工，條件差、隱患多但是價(jià)格便宜的群租房就成為他們的選擇。而那些在市區(qū)上班的白領(lǐng)，有的工作繁忙，不想承受上下班長(zhǎng)途通勤的辛苦，會(huì)選擇公司附近的住所。由于市中心房租高昂，一些人也會(huì)選擇群租。

幾年前，安徽一名女性村民和老鄉(xiāng)一起到上海打工，在一家鞋店當(dāng)營(yíng)業(yè)員，一個(gè)月收入2000多元，現(xiàn)在和丈夫租住在用三夾板隔出的一個(gè)單間內(nèi)。她說(shuō)：“正規(guī)的房子租金太貴，中介還要拿35%的中介費(fèi)。群租人多又雜，不安全，條件差，但是我們沒(méi)有別的選擇?！?/p>

對(duì)于群租，上海市住房保障和房屋管理局曾進(jìn)行多次調(diào)研。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租賃市場(chǎng)面臨的結(jié)構(gòu)性矛盾。

一方面是外來(lái)常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海常住人口為2301萬(wàn)人，其中外省市來(lái)滬人員897萬(wàn)人，占39%。10年間，外來(lái)常住人員增加了551.21萬(wàn)人，平均每年增加55.12萬(wàn)人；而上海戶籍人口年均僅增長(zhǎng)7萬(wàn)人左右。尤其是2010年以來(lái)，上海每年新增來(lái)滬人員超過(guò)60萬(wàn)人，嘉定、閔行、松江、青浦、奉賢等區(qū)的來(lái)滬人員已超戶籍人口，松江九亭等個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)滬人員已占到當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诘?5%。規(guī)模龐大的外來(lái)人員，為上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，也給當(dāng)?shù)氐淖》?、教育、醫(yī)療、治安等公共服務(wù)和社會(huì)管理帶來(lái)了巨大壓力。

另一方面，上海房屋租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾十分明顯。從需求看，來(lái)滬人員以一般從業(yè)人員為主，根據(jù)人口管理部門(mén)的數(shù)據(jù)，在上海辦理居住證的外來(lái)人口中，九成辦理的是臨時(shí)居住證，這部分從業(yè)人員主要為新畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，收入普遍較低，房租支付能力較弱，中低端的住房租賃需求較大。

從供給看，由于規(guī)劃等方面的原因，市場(chǎng)上的新增供應(yīng)偏重于大戶型、中高端住房。近幾年，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右，市場(chǎng)上適合租賃的中小戶型、中低租金的住房供應(yīng)不足，尤其中心城區(qū)，適合來(lái)滬務(wù)工人員、藍(lán)領(lǐng)階層租住的集體宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓更是嚴(yán)重短缺。大戶型住房由于租金偏高，出租相對(duì)困難，為避免房屋閑置，業(yè)主往往自行或通過(guò)“二房東”進(jìn)行拆套或分隔出租。

群租獲利可觀也是群租猖獗的一大重要原因。有一些房主為了獲得更多的房租收入，會(huì)將多余的住房分隔群租，而主要的是一些不良中介和二房東通過(guò)群租牟利。

分割出租，到底有多大的盈利空間？以上海市普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城一套130平方米左右的住房為例，正常按套出租，月租金3500元左右，全年租金約42000元；如果“二房東”以略高于市場(chǎng)價(jià)收租后（如4000—4500元/月），分隔成10間轉(zhuǎn)租，每間根據(jù)大小收取700—800元不等房租，則整套住房的月租金可達(dá)7000—8000元，全年租金84000—96000元。即使除去簡(jiǎn)單的裝飾裝修成本，利潤(rùn)仍十分可觀。

在北京市，房蟲(chóng)（二房東一人租下十多套房子搞群租并以此為生）把房子從房東手上租來(lái)，打成隔斷或者是設(shè)置成床位出租，一套7000—8000元/月的房子可以租到近1.5—2萬(wàn)元/月。

由于群租房利潤(rùn)可觀，不少房產(chǎn)中介暗地里代理群租房租賃業(yè)務(wù)，慫恿房東把房子拿出來(lái)群租以“提高收益”，反過(guò)來(lái)則向希望低價(jià)租房的租客建議合租。而另一個(gè)獲利方——二房東、三房東……則多半拉幫結(jié)伙，手中握有群租房房源，一頭盤(pán)剝租客，一頭侵害本地居民利益。有些“二房東”手中房源眾多，甚至擁有自己的裝修公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)這些出租房的分割。一些地方的群租正在從個(gè)別租房人“抱團(tuán)取暖”，演變到“二房東”有組織把控并形成“一條龍服務(wù)”。

群租房租收入之外還有其他的一些收入。上海市乾駿大廈居委會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“有的 ：‘二房東’自己按賬單支付整套房屋的電費(fèi)，然后再根據(jù)每個(gè)小房間的實(shí)際用電量，向租客收費(fèi)，不管幾檔電費(fèi)，也不論峰時(shí)谷時(shí)，都按每千瓦時(shí)1元的標(biāo)準(zhǔn)收”，電費(fèi)差價(jià)，是二房東除房租以外的又一筆收入。

群租現(xiàn)象危害很大，但治理起來(lái)卻很難。中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授唐杰分析說(shuō)：“群租房租價(jià)低，剛畢業(yè)大學(xué)生、服務(wù)業(yè)大量勞動(dòng)力等人群的居住需求，都決定了‘群租’難以通過(guò)一紙禁令就會(huì)得以根除?！?/p>

一方面，群租房滿足了大中城市部分中低收入人群的居住需求，而近年來(lái)房?jī)r(jià)總體持續(xù)上漲導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)條件較好的居民傾向于持有多套住房“保值”，形成大量租賃房源，從而形成了相當(dāng)規(guī)模的群租房市場(chǎng)。

另一方面，城市人口居住管理和房屋租賃管理長(zhǎng)期薄弱，人戶分離、租房不登記以逃稅、非協(xié)議轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象十分普遍，不僅使群租房治理缺乏基礎(chǔ)信息支撐，而且產(chǎn)生大量權(quán)責(zé)模糊的地下租賃行為和“二房東”，導(dǎo)致取締執(zhí)法常常面臨情理困境。

另外，群租房與合租房、員工宿舍的邊界并不清晰?！昂?jiǎn)單地通過(guò)人均居住面積、房間人數(shù)來(lái)界定群租，在執(zhí)法過(guò)程中常常難以裁量和取證。”唐杰說(shuō)。

上海市目前整治“群租”的手段，主要是責(zé)令改正和經(jīng)濟(jì)處罰。責(zé)令改正，包括清退租客和對(duì)改建房屋進(jìn)行恢復(fù)。經(jīng)濟(jì)處罰手段在實(shí)際工作中幾乎很少使用，即便行政部門(mén)開(kāi)出罰單，當(dāng)事人也會(huì)使出上訴和拖延等手段，拒不認(rèn)罰。一些租客和二房東覺(jué)得自己群租“并不理虧”。某群租房住客面對(duì)物業(yè)人員的提醒不愿意搬走，其理由是：自己通過(guò)正規(guī)中介找的房子，每月也按照租房協(xié)議交房租；群租是房東的事，和自己沒(méi)什么關(guān)系。而一些二房東在面對(duì)整治時(shí)也辯稱(chēng)，他們隔斷的居住空間并不少于法律規(guī)定的面積，至于亂拉電線等行為則是租客自己的事。

在上海市塘橋街道胡木居民區(qū)，黨總支書(shū)記沈紅跟居民一起走訪小區(qū)里的群租戶，遇到過(guò)各種各樣的情況：有撂狠話“你們打聽(tīng)打聽(tīng)我是誰(shuí)”的，有唆使老婆跳樓相逼的，還有一開(kāi)門(mén)干脆倒在地上佯裝口吐白沫的。一次，查處群租過(guò)程中，塘橋房產(chǎn)辦事處主任王功成趕到現(xiàn)場(chǎng)，說(shuō)服“二房東”自行拆除隔間。幾天后，“二房東”卻發(fā)來(lái)短信，表示自己最近很忙，希望街道和居委出面找人幫忙拆除隔離墻?？烧嬉裙と说搅爽F(xiàn)場(chǎng)，又有人拿著手機(jī)邊拍邊說(shuō)街道和居委 “侵犯私人財(cái)產(chǎn)”。“這些‘二房東’早就把各種規(guī)定研究得很透徹了，要整治群租，談何容易?！?/p>

一些地方對(duì)群租的整治一直沒(méi)斷過(guò)，可不少地方陷入“治——亂”循環(huán)的困境：短期內(nèi)，群租有所收斂，但一旦監(jiān)管放松，又去而復(fù)返。（未完待續(xù)）