金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院　周詩天　吳君

后危機(jī)時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管①

金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院周詩天吳君

摘 要：2007年由次貸危機(jī)發(fā)展成的全球金融危機(jī)爆發(fā)以來，中國(guó)的后危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)金融監(jiān)管一直是各方關(guān)注的熱點(diǎn)問題。危機(jī)后中國(guó)房?jī)r(jià)的一路飆升導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)從上升階段進(jìn)入有升有降的新周期，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有集中爆發(fā)的可能。本文試圖分析后危機(jī)時(shí)代中國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，提出一些改進(jìn)和加強(qiáng)監(jiān)管措施。

關(guān)鍵詞：后危機(jī) 金融監(jiān)管 房地產(chǎn)

2007年由美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球金融危機(jī)已經(jīng)過去了8年，世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新一輪的周期中。當(dāng)年中國(guó)應(yīng)對(duì)危機(jī)推出的4萬億的刺激，原本的目標(biāo)是為推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但刺激資金還是通過各種渠道流入房地產(chǎn)業(yè)，結(jié)果卻是吹大了中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫,相關(guān)的涉房金融風(fēng)險(xiǎn)也在不斷積累。中國(guó)房地產(chǎn)金融迅速壯大，雖然順應(yīng)國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)自住需求和巨大的投資需求，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速走出危機(jī)，在后危機(jī)時(shí)代中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中功不可沒，但也直接促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫膨脹。泡沫越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。在將來某個(gè)時(shí)刻由房地產(chǎn)泡沫的破滅引起房地產(chǎn)金融危機(jī)也許會(huì)嚴(yán)重傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重傷害一代中國(guó)人。因而我們有必要不斷地反思美國(guó)次貸危機(jī)的成因，在后危機(jī)時(shí)代加強(qiáng)中國(guó)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管。

1　反思次貸危機(jī)和金融危機(jī)的成因和機(jī)理

美國(guó)長(zhǎng)時(shí)期寬松的貨幣政策和房地產(chǎn)金融監(jiān)管失靈是次貸危機(jī)的根本原因。美國(guó)政府的住房政策和過分寬松的貨幣流動(dòng)性導(dǎo)致美國(guó)次級(jí)貸款泛濫。而其投資銀行、保險(xiǎn)公司和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過證券化的手段將次貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到全世界的風(fēng)險(xiǎn)投資者，起到了擴(kuò)大危機(jī)的作用，使美國(guó)國(guó)內(nèi)的次貸危機(jī)擴(kuò)大到了全球，形成波及全球的金融危機(jī)。美國(guó)和歐洲金融監(jiān)管當(dāng)局都贊成和鼓勵(lì)次級(jí)貸款證券化這種方法，理由是證券化完成了從銀行融資向市場(chǎng)融資變化，融資市場(chǎng)化盡量均勻分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)，能減少金融行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，相應(yīng)提高整個(gè)金融系統(tǒng)穩(wěn)定性。這一觀點(diǎn)還體現(xiàn)在巴塞爾新協(xié)議當(dāng)中。

但是實(shí)際情況是美國(guó)的次貸總額不過3千億美元，整個(gè)次貸危機(jī)卻使市值千萬億美元的金融市場(chǎng)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。為什么風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)通過市場(chǎng)化得到徹底分散，什么原因引發(fā)了如此大規(guī)模世界金融危機(jī)？答案還是在市場(chǎng)本身當(dāng)中。上述一切的風(fēng)險(xiǎn)分散舉措都基于市場(chǎng)有效的前提下的。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)無效的情況，市場(chǎng)失去流動(dòng)性，那么市場(chǎng)定價(jià)系統(tǒng)就會(huì)失靈，融資的市場(chǎng)化過程就會(huì)停止。所以，市場(chǎng)流動(dòng)性是一切問題的關(guān)鍵，出現(xiàn)流動(dòng)性問題的主要原因在于市場(chǎng)行為趨同和一致，但恰恰是監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過要求金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用相同的風(fēng)險(xiǎn)管理理念和工具使得市場(chǎng)行為越來越趨同，這是一種金融監(jiān)管的失靈。

2　我國(guó)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生前的市場(chǎng)比較

我國(guó)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前的市場(chǎng)有許多相似點(diǎn)。

2.1 過于寬松的貨幣政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展業(yè)績(jī)壓力

2002年我們國(guó)家廣義貨幣M2總量是18.6萬億，2012年的時(shí)候是94萬億，十年時(shí)間貨幣總量增加了5倍，這5倍基本相當(dāng)于南京、杭州、蘇州商品房十年交易價(jià)格上漲的幅度，可能北京、深圳會(huì)漲的更快些。2015年中國(guó)的廣義貨幣總量135萬億，經(jīng)濟(jì)總量只有美國(guó)的一半，只有52%，貨幣總量已經(jīng)超過美國(guó)，這是個(gè)極不正常的現(xiàn)象。貨幣超發(fā)直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)奇高，房地產(chǎn)泡沫巨大，涉房金融的風(fēng)險(xiǎn)巨大。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車，是在1998年左右形成的，分別是消費(fèi)、出口和投資。當(dāng)這三駕馬車形成之后，中國(guó)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了天翻地覆的變化，中國(guó)現(xiàn)在已從經(jīng)濟(jì)弱小國(guó)變成世界第二大經(jīng)濟(jì)體，第一大出口國(guó)。中國(guó)的投資主要由所謂的“鐵公基”拉動(dòng)的。中國(guó)的出口主要是受益于加入WTO而加速發(fā)展的。中國(guó)貨幣超發(fā)與生產(chǎn)過剩并存，多年來中國(guó)人消費(fèi)一直是不振的，中國(guó)儲(chǔ)蓄率超高是全世界著名的。但政府發(fā)現(xiàn)了國(guó)人的消費(fèi)偏好房地產(chǎn)。改革開放30年來，幾乎所有國(guó)人都成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的受益者，都或多或少積累了一定資產(chǎn)。中國(guó)有個(gè)奇怪的現(xiàn)象，從城市到農(nóng)村，從中產(chǎn)階層、普通市民到農(nóng)民，目前絕大部分中國(guó)老百姓最大的資產(chǎn)就是房子。房子掏空了許多人一輩子的收入，房子對(duì)中國(guó)人來說是財(cái)富的象征，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大成果。任何房地產(chǎn)泡沫的破滅、房地產(chǎn)金融動(dòng)蕩都會(huì)破壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，牽動(dòng)民心，甚至可能引發(fā)政治動(dòng)蕩。

房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性非常強(qiáng)，它帶動(dòng)和影響上游下游20多個(gè)行業(yè)，在中國(guó)絕大行業(yè)生產(chǎn)過剩，需求不足的情況下，房地產(chǎn)帶動(dòng)作用就非常關(guān)鍵了?，F(xiàn)在中國(guó)走上了新常態(tài)，一個(gè)重要的標(biāo)志就是房地產(chǎn)走出了黃金十年，進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展，對(duì)相關(guān)行業(yè)拉動(dòng)作用降低，除一線城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市之外，房?jī)r(jià)也進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展，進(jìn)入了有漲有跌，以跌為主的下降通道。這樣，以房子、土地為主要抵押物的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就加大了，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的可能性正在加大。

2.2 金融機(jī)構(gòu)把住房抵押貸款，房地產(chǎn)抵押信托列為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

多年來，銀行等金融一直把住房抵押貸款列為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我國(guó)的涉房貸款、涉房信托占整個(gè)金融的比例相當(dāng)大。除了一些銀行優(yōu)質(zhì)客戶，也就是信用良好的大中型企業(yè)之外，小微企業(yè)和個(gè)人取得銀行支持的唯一出路就是房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押了。雖然最近P2P為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展相當(dāng)快，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新概念層出不窮，但在中國(guó)的信用體系長(zhǎng)期不健全的背景之下，不是出幾個(gè)新名詞就能解決信用問題的。因而房地產(chǎn)抵押、涉房金融還是被認(rèn)為是相對(duì)穩(wěn)妥的金融形式，還是中國(guó)金融業(yè)中一個(gè)長(zhǎng)期相對(duì)可靠的重要選擇。

3　我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)金融還很不完善，主要有三方面特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)金融可供產(chǎn)品較少，主要為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人房地產(chǎn)消費(fèi)按揭信貸以及房地產(chǎn)開發(fā)信托；二是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不發(fā)達(dá)，主要依賴商業(yè)銀行和信托公司；三是監(jiān)管方式有待改進(jìn)，金融活力和創(chuàng)新不足與金融風(fēng)險(xiǎn)隱患并存。 目前我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)中還存在如下問題。

3.1 貸款標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)的降低

從2008年第4季度起，我國(guó)為了刺激房地產(chǎn)的發(fā)展和擺脫金融危機(jī)，公布了一系列貸款標(biāo)準(zhǔn)放寬的政策。

3.2 房貸市場(chǎng)中的道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)中也存在道德風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)中重要的中介組織，為銀行提供公正客觀的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，有利于降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)提高房地產(chǎn)信貸的效率。但我國(guó)住房評(píng)估企業(yè)數(shù)量多、歷史短，存在相當(dāng)多的問題。

另外還有銀行本身從業(yè)人員的腐敗，與貸款人內(nèi)外勾結(jié)，合伙虛增抵押房地產(chǎn)價(jià)值騙貸的情況也時(shí)有出現(xiàn)，這也是一個(gè)從業(yè)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 中國(guó)房地產(chǎn)貸款涉及的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)次貸危機(jī)泛濫的美國(guó)，還是有一套多年積累的完備的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，而我國(guó)個(gè)人信用體系剛剛開始建立，遠(yuǎn)沒有完備。借款人可能通過工作單位開出不真實(shí)的收入證明，從而到銀行獲得更大的貸款額度。這樣低收入、信用不好的人群得到房地產(chǎn)貸款之后，當(dāng)房?jī)r(jià)地價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)或大幅下滑時(shí)，銀行貸款就會(huì)面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人信用體系不健全，在我國(guó)確實(shí)存在假按揭的情況下，銀行可能受到的損失與美國(guó)的“次貸危機(jī)”相比恐怕也很大。

4　中國(guó)目前房地產(chǎn)監(jiān)管的特點(diǎn)

4.1 中國(guó)目前的房地產(chǎn)金融監(jiān)管就像在走鋼絲，平衡就是監(jiān)管的關(guān)鍵

中國(guó)沒有似美聯(lián)儲(chǔ)這樣獨(dú)立的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，中國(guó)的房地產(chǎn)金融目前是由“一行三會(huì)”及城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障部共同監(jiān)管的。這些機(jī)構(gòu)都是聽命于中央政府的，受中央政府的短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)所左右，有時(shí)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)和戰(zhàn)略考慮。最近中國(guó)經(jīng)濟(jì)在減速，在辛苦地轉(zhuǎn)型，一看近幾月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不行了，這幾天的信貸和利率刺激又出來了。本來新一屆政府思路很明確，不能再走擴(kuò)大M2刺激經(jīng)濟(jì)的老路了，中國(guó)貨幣發(fā)行已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了美國(guó)，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量只有美國(guó)的一半。沿這條老路走下去只會(huì)將泡沫吹得更大，泡沫遲早會(huì)破的。但政府受到經(jīng)濟(jì)下滑壓力太大了，本想降低間接融資，用資本市場(chǎng)直接來支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但最近股災(zāi)暫時(shí)阻塞了這條路。本想人人創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新來刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但并非人人適合創(chuàng)業(yè)，個(gè)個(gè)能創(chuàng)新，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新也不是一年半年就一定會(huì)有成效。最后中央政府迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的業(yè)績(jī)壓力，也只有通過金融創(chuàng)新，間接通過M2來推運(yùn)經(jīng)濟(jì)了。因而即使中國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管長(zhǎng)期目標(biāo)清楚，但執(zhí)行起來就不是這樣一回事了。

4.2 中國(guó)地方政府是房地產(chǎn)監(jiān)管的重要博弈方

中國(guó)地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者，是房地產(chǎn)泡沫的最大受益人，是土地一級(jí)市場(chǎng)唯一的莊家，是房地產(chǎn)各種稅收主要受益人。由于1994年分稅制改革以來，中央政府和地方政府在財(cái)權(quán)和事權(quán)上不成比例，地方政府財(cái)權(quán)小，事權(quán)大。地方政府只能另找出路，現(xiàn)在很大一部分收入來源于房地產(chǎn)，其中土地一級(jí)市場(chǎng)的控制和房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收是地方政府關(guān)鍵收入來源。地方政府融資平臺(tái)取得貸款，歸還貸款的絕大部分也是靠房地產(chǎn)來解決問題，任何房地產(chǎn)問題都會(huì)直接影響地方政府的財(cái)源，房地產(chǎn)泡沫的破滅會(huì)造成地方政府嚴(yán)重的財(cái)政問題，造成嚴(yán)重的金融危機(jī)，甚至?xí)斐刹糠值胤秸飘a(chǎn)。地方政府在任何時(shí)候都是中國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的一個(gè)重要博弈方。地方政府雖然不是監(jiān)管方，但他能對(duì)監(jiān)管的實(shí)際執(zhí)行和實(shí)際效果產(chǎn)生重要的影響。

5　加強(qiáng)和改進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)管

雖然我國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管到目前來說還是成功的，但也絕對(duì)不能掉以輕心，任何房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管失靈都會(huì)造成嚴(yán)重的后果。中國(guó)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建適合我國(guó)房地產(chǎn)金融特點(diǎn)的監(jiān)管體系。

(1)中國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管要從整體性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，緊盯風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移情況及時(shí)采取控制措施。(2)要構(gòu)建宏觀金融審慎框架，加強(qiáng)央行與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的溝通與合作，確保金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控體系能夠與金融創(chuàng)新及市場(chǎng)變革同步。(3)積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，確立新的監(jiān)管理念、方式、目標(biāo)及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立起統(tǒng)一、高效、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，不斷完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管措施和手段，更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的動(dòng)態(tài)效率和靈活性，確保房地產(chǎn)金融體系穩(wěn)健運(yùn)行。(4)監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息共享與合作。中國(guó)房地產(chǎn)金融是由“一行三會(huì)”與城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障部共同監(jiān)管的。這是一個(gè)在國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下多頭監(jiān)管體制，這些監(jiān)管機(jī)構(gòu)有各自偏重的行業(yè)和監(jiān)管重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)其本身的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)的改進(jìn)和整合。各監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息共享與合作，避免出現(xiàn)監(jiān)管漏洞和監(jiān)管盲區(qū)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實(shí)時(shí)跟蹤和監(jiān)控。

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中圖分類號(hào)：F832.21

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298(2015)09(a)-093-03

基金項(xiàng)目：①江蘇省教育廳2014年度高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)基金指導(dǎo)項(xiàng)目：后危機(jī)時(shí)代逆周期房地產(chǎn)金融監(jiān)管的研究(2014SJD309)。