云南外事外語職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 譚彐瓊

基于昆明市商品住宅市場(chǎng)系統(tǒng)研究

云南外事外語職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 譚彐瓊

摘 要：近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，昆明市商品住宅市場(chǎng)規(guī)模逐年擴(kuò)大，商品房品質(zhì)逐步提升，但在高速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著房?jī)r(jià)逐步走高、商品房投資額增幅加大、市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。本文基于住宅市場(chǎng)的一般發(fā)展規(guī)律，以商品住宅價(jià)格系統(tǒng)作為主要研究對(duì)象，分析了商品房住宅市場(chǎng)的影響因素，在系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)理論基礎(chǔ)上建立了昆明市商品住宅市場(chǎng)的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，分析了系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)因果關(guān)系圖，構(gòu)造了系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和反饋關(guān)系，從系統(tǒng)的角度全面分析昆明市商品住宅價(jià)格系統(tǒng)，對(duì)昆明市住房以及商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，為昆明市商品住宅市場(chǎng)涉及的相關(guān)政策提供有效的理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：系統(tǒng)動(dòng)力學(xué) 政商品住宅 因果關(guān)系

1 引言

商品住房在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，商品住房在我國(guó)地產(chǎn)和國(guó)家稅收收入中都起到舉足輕重的影響，以近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程為例，昆明市住宅房地產(chǎn)發(fā)展過程相對(duì)較快，由于面臨了住宅供需之間的不合理結(jié)構(gòu)，在處理供需結(jié)構(gòu)過程中存在以下的問題與挑戰(zhàn)。

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)：在2008年以后面臨世界金融危機(jī)的影響，國(guó)家GDP增長(zhǎng)緩慢，通貨膨脹率在逐漸加大，國(guó)民消費(fèi)需求受到嚴(yán)重影響。

(2)城市發(fā)展：由于國(guó)家在大力推進(jìn)城市化的進(jìn)程，城市的流動(dòng)人口在逐年加大，給城市的房地產(chǎn)帶來了很大的壓力。

(3)需求主體：由于地方面臨更多的利潤(rùn)誘惑，相當(dāng)大的一部分投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)面臨需求沖擊。

(4)宏觀政策：微觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策會(huì)減少消費(fèi)，宏觀的經(jīng)濟(jì)政策在一定程度上會(huì)鼓勵(lì)投資，政府面臨的宏觀調(diào)控政策有限。

(5)土地市場(chǎng)：土地市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供需不協(xié)調(diào)現(xiàn)象，土地價(jià)格的增長(zhǎng)過高帶動(dòng)了地方價(jià)格的增長(zhǎng)。

通過對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查我們可以發(fā)現(xiàn)，本文涉及的相關(guān)模型非常適合系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的相關(guān)研究，通過對(duì)房地產(chǎn)建立仿真模型并對(duì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析，以保證昆明市商品住宅健康穩(wěn)定地發(fā)展。

2 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)基本理論概述

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)(System Dynamics，簡(jiǎn)稱SD)是一門建立在信息反饋學(xué)科的學(xué)科，能夠使社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域和自然科學(xué)領(lǐng)域各個(gè)學(xué)科進(jìn)行結(jié)合，并進(jìn)行溝通。也是系統(tǒng)科學(xué)中的一個(gè)重要分支。其理論的締造者是麻省理工學(xué)院的福瑞斯特教授。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)既是一個(gè)認(rèn)識(shí)系統(tǒng)問題和處理相關(guān)系統(tǒng)問題的綜合性、交叉性學(xué)科，又是一個(gè)信息反饋的學(xué)科。

2.1 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的重要概念

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)通過對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行分析與綜合研究和解決復(fù)雜系統(tǒng)的問題。在研究過程中我們首先要對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行定量和定性的分析，從而確定數(shù)學(xué)關(guān)系，對(duì)數(shù)學(xué)關(guān)系進(jìn)行模型的分析，通過對(duì)數(shù)據(jù)和關(guān)系之間的建立進(jìn)行仿真實(shí)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)定量和定性之間的協(xié)同集成。

2.1.1 信息反饋

所謂信息反饋指的是相關(guān)信息的傳遞和回收。在涉及商品房的信息反饋時(shí)，系統(tǒng)內(nèi)同一單元和同一模塊之間的信息輸入和信息的輸出就是反饋。按照反饋的種類我們可以將其分為正反饋和負(fù)反饋兩類。正反饋的特點(diǎn)是在運(yùn)用的過程中逐漸地自我加強(qiáng)。負(fù)反饋的特點(diǎn)是在達(dá)到目的過程中逐漸尋求自己需要達(dá)到最優(yōu)化的過程，在未達(dá)到目標(biāo)時(shí)不斷地做出相關(guān)響應(yīng)。表1顯示相關(guān)反饋過程。

表1 相關(guān)信息反饋表

2.1.2 系統(tǒng)流圖

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的流圖主要包括狀態(tài)變量、速率變量、輔助變量和常量，其一般形式如圖1所示。

圖1 系統(tǒng)流圖

狀態(tài)變量：是在對(duì)系統(tǒng)的累積效應(yīng)描述的變量，它直接地反映了信息、能量、物質(zhì)等對(duì)時(shí)間的積累，在系統(tǒng)過程中其是一個(gè)點(diǎn)數(shù)，可以在任何時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè)。

速率變量：在系統(tǒng)中我們對(duì)累積效應(yīng)變化快慢的變量稱為速率變量，反映了變量的時(shí)間變化，對(duì)系統(tǒng)的變化速度和決策幅度變化進(jìn)行了描述。

輔助變量：在系統(tǒng)決策過程中對(duì)中間變量描述的量我們稱為輔助變量，它反映了速率變量和狀態(tài)變量之間的信息傳遞。

常量：在一定時(shí)期內(nèi)變化非常小或者是不變的量稱為常量，在系統(tǒng)中一般作為局部目標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)。

2.2 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)研究問題的主要步驟

應(yīng)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)研究問題大體可分為7步：系統(tǒng)分析、結(jié)構(gòu)分析、構(gòu)思流圖、建立模型、模擬模型、模型評(píng)估和政策模擬。在模型評(píng)估階段，如果模型評(píng)估不合格，就要對(duì)模型進(jìn)行修改，返回第一步，重新進(jìn)行系統(tǒng)分析、結(jié)構(gòu)分析和構(gòu)思流圖。如果合格，就進(jìn)入政策模擬。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)研究步驟如圖2所示。

圖2 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的研究步驟

3 昆明市商品住宅市場(chǎng)的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型

對(duì)于商品住宅系統(tǒng)來說，它具有典型的復(fù)雜系統(tǒng)特性，我們可以根據(jù)商品住宅市場(chǎng)系統(tǒng)各項(xiàng)商品房市場(chǎng)的影響和系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，在本文中將昆明市住宅市場(chǎng)分為四個(gè)子系統(tǒng)：土地供應(yīng)系統(tǒng)、城市人口系統(tǒng)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和住宅供需系統(tǒng)。這些系統(tǒng)和因素之間相互影響，相互促進(jìn)，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)。然后通過運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)專業(yè)軟件vensim PLE建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型。

3.1 模型主要指標(biāo)及變量

本模型共選取了40多個(gè)變量進(jìn)行研究，模型中涉及相關(guān)變量有：GDP、城市人口規(guī)模、城市、住宅需求和空置土地面積，見表2中標(biāo)明灰色部分。主要的速率變量為：人口凈增長(zhǎng)率、住宅供給、新增需求、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率、新增供給。輔助變量為人均可支配收入、房?jī)r(jià)收入比、住宅價(jià)格、供求比、新竣工住宅面積、空置土地面積、新成交土地面積、施工延遲時(shí)間、土地價(jià)格、樓面地價(jià)以及各個(gè)影響因子。常量為人均住宅面積、容積率和基準(zhǔn)地價(jià)。

表2 昆明市商品住宅市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型主要變量及其類型定義

3.2 系統(tǒng)因果反饋圖

分析商品住宅供求系統(tǒng)，首先分析住宅供求及其影響因素之間的因果關(guān)系。在本文中我們涉及到的變量達(dá)到40多個(gè)，關(guān)系到模型中的反饋關(guān)系圖。關(guān)于上文分析和假設(shè)，本文建立了昆明市商品住宅系統(tǒng)反饋因果的關(guān)系，如圖3所示。其中“+”號(hào)表示促進(jìn)和增加，“—”號(hào)表示抑制和減少。從圖中我們可以看出昆明市商品住宅市場(chǎng)的影響機(jī)理。

由圖3可知，城市人口子系統(tǒng)涉及人口自然增長(zhǎng)率、遷出人口、遷入人口等。地區(qū)經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)涉及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)系數(shù)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市GDP 等。有正反饋：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)系數(shù)+經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)+城市GDP+經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。住宅供需子系統(tǒng)，有正反饋：基準(zhǔn)地價(jià)+土地價(jià)格+樓面地價(jià)+綜合成本+住宅價(jià)格+房?jī)r(jià)收入比+住宅需求+供求比+企業(yè)開發(fā)意愿+新成交土地面積+土地價(jià)格，負(fù)反饋：施工延遲—新竣工住宅面積—住宅供給—供求比—住宅需求。土地供應(yīng)子系統(tǒng)，有負(fù)反饋：土地規(guī)劃—空置土地面積—新成交土地面積—空置土地面積—新成交土地面積。

3.3 系統(tǒng)流圈

通過對(duì)本文中的4個(gè)子系統(tǒng)(地區(qū)經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)、城市人口子系統(tǒng)、住宅供需子系統(tǒng)和土地供應(yīng)子系統(tǒng))之間的分類，建立昆明市商品住宅市場(chǎng)影響的系統(tǒng)流圖。分析昆明市商品住宅系統(tǒng)，首先要分析住宅供給及其影響因素之間的因果關(guān)系。系統(tǒng)所選擇的主要變量有40多個(gè)，主要因果關(guān)系見圖4。

4 結(jié)語

在本文中我們根據(jù)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)原理對(duì)昆明市商品住宅市場(chǎng)的外部和內(nèi)部因素進(jìn)行分析，并運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的軟件vensim PLE對(duì)昆明市2005～2015年商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析，為昆明市制定相應(yīng)的商品房策略提供相關(guān)的理論依據(jù)，動(dòng)力學(xué)系統(tǒng)也存有一定的缺陷，在系統(tǒng)的定量研究中存在很多的不足，在參數(shù)確定中也存在一定的難度，最為結(jié)構(gòu)化的研究模型可以結(jié)合其他模型進(jìn)行有機(jī)合成。

圖3 昆明市商品住宅市場(chǎng)系統(tǒng)因果反饋

圖4 昆明市商品住宅市場(chǎng)系統(tǒng)流圖

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中圖分類號(hào)：F127

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298(2015)04(b)-162-03