云南外事外語職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院 譚彐瓊
基于昆明市商品住宅市場系統(tǒng)研究
云南外事外語職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院 譚彐瓊
摘 要:近幾年,隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,昆明市商品住宅市場規(guī)模逐年擴大,商品房品質(zhì)逐步提升,但在高速發(fā)展的同時,也伴隨著房價逐步走高、商品房投資額增幅加大、市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。本文基于住宅市場的一般發(fā)展規(guī)律,以商品住宅價格系統(tǒng)作為主要研究對象,分析了商品房住宅市場的影響因素,在系統(tǒng)動力學(xué)理論基礎(chǔ)上建立了昆明市商品住宅市場的系統(tǒng)動力學(xué)模型,分析了系統(tǒng)動力學(xué)因果關(guān)系圖,構(gòu)造了系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和反饋關(guān)系,從系統(tǒng)的角度全面分析昆明市商品住宅價格系統(tǒng),對昆明市住房以及商業(yè)市場發(fā)展進行有效的預(yù)測,為昆明市商品住宅市場涉及的相關(guān)政策提供有效的理論依據(jù)。
關(guān)鍵詞:系統(tǒng)動力學(xué) 政商品住宅 因果關(guān)系
商品住房在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用,商品住房在我國地產(chǎn)和國家稅收收入中都起到舉足輕重的影響,以近幾年經(jīng)濟發(fā)展的過程為例,昆明市住宅房地產(chǎn)發(fā)展過程相對較快,由于面臨了住宅供需之間的不合理結(jié)構(gòu),在處理供需結(jié)構(gòu)過程中存在以下的問題與挑戰(zhàn)。
(1)宏觀經(jīng)濟:在2008年以后面臨世界金融危機的影響,國家GDP增長緩慢,通貨膨脹率在逐漸加大,國民消費需求受到嚴重影響。
(2)城市發(fā)展:由于國家在大力推進城市化的進程,城市的流動人口在逐年加大,給城市的房地產(chǎn)帶來了很大的壓力。
(3)需求主體:由于地方面臨更多的利潤誘惑,相當大的一部分投資進入房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)面臨需求沖擊。
(4)宏觀政策:微觀的經(jīng)濟調(diào)控政策會減少消費,宏觀的經(jīng)濟政策在一定程度上會鼓勵投資,政府面臨的宏觀調(diào)控政策有限。
(5)土地市場:土地市場存在嚴重的供需不協(xié)調(diào)現(xiàn)象,土地價格的增長過高帶動了地方價格的增長。
通過對昆明房地產(chǎn)市場的調(diào)查我們可以發(fā)現(xiàn),本文涉及的相關(guān)模型非常適合系統(tǒng)動力學(xué)的相關(guān)研究,通過對房地產(chǎn)建立仿真模型并對發(fā)展趨勢進行預(yù)測與分析,以保證昆明市商品住宅健康穩(wěn)定地發(fā)展。
系統(tǒng)動力學(xué)(System Dynamics,簡稱SD)是一門建立在信息反饋學(xué)科的學(xué)科,能夠使社會科學(xué)領(lǐng)域和自然科學(xué)領(lǐng)域各個學(xué)科進行結(jié)合,并進行溝通。也是系統(tǒng)科學(xué)中的一個重要分支。其理論的締造者是麻省理工學(xué)院的福瑞斯特教授。系統(tǒng)動力學(xué)既是一個認識系統(tǒng)問題和處理相關(guān)系統(tǒng)問題的綜合性、交叉性學(xué)科,又是一個信息反饋的學(xué)科。
2.1 系統(tǒng)動力學(xué)的重要概念
系統(tǒng)動力學(xué)通過對系統(tǒng)進行分析與綜合研究和解決復(fù)雜系統(tǒng)的問題。在研究過程中我們首先要對系統(tǒng)進行定量和定性的分析,從而確定數(shù)學(xué)關(guān)系,對數(shù)學(xué)關(guān)系進行模型的分析,通過對數(shù)據(jù)和關(guān)系之間的建立進行仿真實驗,實現(xiàn)定量和定性之間的協(xié)同集成。
2.1.1 信息反饋
所謂信息反饋指的是相關(guān)信息的傳遞和回收。在涉及商品房的信息反饋時,系統(tǒng)內(nèi)同一單元和同一模塊之間的信息輸入和信息的輸出就是反饋。按照反饋的種類我們可以將其分為正反饋和負反饋兩類。正反饋的特點是在運用的過程中逐漸地自我加強。負反饋的特點是在達到目的過程中逐漸尋求自己需要達到最優(yōu)化的過程,在未達到目標時不斷地做出相關(guān)響應(yīng)。表1顯示相關(guān)反饋過程。
表1 相關(guān)信息反饋表
2.1.2 系統(tǒng)流圖
系統(tǒng)動力學(xué)的流圖主要包括狀態(tài)變量、速率變量、輔助變量和常量,其一般形式如圖1所示。
圖1 系統(tǒng)流圖
狀態(tài)變量:是在對系統(tǒng)的累積效應(yīng)描述的變量,它直接地反映了信息、能量、物質(zhì)等對時間的積累,在系統(tǒng)過程中其是一個點數(shù),可以在任何時間點進行檢測。
速率變量:在系統(tǒng)中我們對累積效應(yīng)變化快慢的變量稱為速率變量,反映了變量的時間變化,對系統(tǒng)的變化速度和決策幅度變化進行了描述。
輔助變量:在系統(tǒng)決策過程中對中間變量描述的量我們稱為輔助變量,它反映了速率變量和狀態(tài)變量之間的信息傳遞。
常量:在一定時期內(nèi)變化非常小或者是不變的量稱為常量,在系統(tǒng)中一般作為局部目標或標準出現(xiàn)。
2.2 系統(tǒng)動力學(xué)研究問題的主要步驟
應(yīng)用系統(tǒng)動力學(xué)研究問題大體可分為7步:系統(tǒng)分析、結(jié)構(gòu)分析、構(gòu)思流圖、建立模型、模擬模型、模型評估和政策模擬。在模型評估階段,如果模型評估不合格,就要對模型進行修改,返回第一步,重新進行系統(tǒng)分析、結(jié)構(gòu)分析和構(gòu)思流圖。如果合格,就進入政策模擬。系統(tǒng)動力學(xué)研究步驟如圖2所示。
圖2 系統(tǒng)動力學(xué)的研究步驟
對于商品住宅系統(tǒng)來說,它具有典型的復(fù)雜系統(tǒng)特性,我們可以根據(jù)商品住宅市場系統(tǒng)各項商品房市場的影響和系統(tǒng)結(jié)構(gòu),在本文中將昆明市住宅市場分為四個子系統(tǒng):土地供應(yīng)系統(tǒng)、城市人口系統(tǒng)、區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)和住宅供需系統(tǒng)。這些系統(tǒng)和因素之間相互影響,相互促進,共同推動房地產(chǎn)市場的開發(fā)。然后通過運用系統(tǒng)動力學(xué)專業(yè)軟件vensim PLE建立系統(tǒng)動力學(xué)模型。
3.1 模型主要指標及變量
本模型共選取了40多個變量進行研究,模型中涉及相關(guān)變量有:GDP、城市人口規(guī)模、城市、住宅需求和空置土地面積,見表2中標明灰色部分。主要的速率變量為:人口凈增長率、住宅供給、新增需求、經(jīng)濟增長速率、新增供給。輔助變量為人均可支配收入、房價收入比、住宅價格、供求比、新竣工住宅面積、空置土地面積、新成交土地面積、施工延遲時間、土地價格、樓面地價以及各個影響因子。常量為人均住宅面積、容積率和基準地價。
表2 昆明市商品住宅市場系統(tǒng)動力學(xué)模型主要變量及其類型定義
3.2 系統(tǒng)因果反饋圖
分析商品住宅供求系統(tǒng),首先分析住宅供求及其影響因素之間的因果關(guān)系。在本文中我們涉及到的變量達到40多個,關(guān)系到模型中的反饋關(guān)系圖。關(guān)于上文分析和假設(shè),本文建立了昆明市商品住宅系統(tǒng)反饋因果的關(guān)系,如圖3所示。其中“+”號表示促進和增加,“—”號表示抑制和減少。從圖中我們可以看出昆明市商品住宅市場的影響機理。
由圖3可知,城市人口子系統(tǒng)涉及人口自然增長率、遷出人口、遷入人口等。地區(qū)經(jīng)濟子系統(tǒng)涉及經(jīng)濟增長系數(shù)、經(jīng)濟增長、城市GDP 等。有正反饋:經(jīng)濟增長系數(shù)+經(jīng)濟增長+城市GDP+經(jīng)濟增長。住宅供需子系統(tǒng),有正反饋:基準地價+土地價格+樓面地價+綜合成本+住宅價格+房價收入比+住宅需求+供求比+企業(yè)開發(fā)意愿+新成交土地面積+土地價格,負反饋:施工延遲—新竣工住宅面積—住宅供給—供求比—住宅需求。土地供應(yīng)子系統(tǒng),有負反饋:土地規(guī)劃—空置土地面積—新成交土地面積—空置土地面積—新成交土地面積。
3.3 系統(tǒng)流圈
通過對本文中的4個子系統(tǒng)(地區(qū)經(jīng)濟子系統(tǒng)、城市人口子系統(tǒng)、住宅供需子系統(tǒng)和土地供應(yīng)子系統(tǒng))之間的分類,建立昆明市商品住宅市場影響的系統(tǒng)流圖。分析昆明市商品住宅系統(tǒng),首先要分析住宅供給及其影響因素之間的因果關(guān)系。系統(tǒng)所選擇的主要變量有40多個,主要因果關(guān)系見圖4。
在本文中我們根據(jù)系統(tǒng)動力學(xué)原理對昆明市商品住宅市場的外部和內(nèi)部因素進行分析,并運用系統(tǒng)動力學(xué)的軟件vensim PLE對昆明市2005~2015年商品住宅市場進行預(yù)測與分析,為昆明市制定相應(yīng)的商品房策略提供相關(guān)的理論依據(jù),動力學(xué)系統(tǒng)也存有一定的缺陷,在系統(tǒng)的定量研究中存在很多的不足,在參數(shù)確定中也存在一定的難度,最為結(jié)構(gòu)化的研究模型可以結(jié)合其他模型進行有機合成。
圖3 昆明市商品住宅市場系統(tǒng)因果反饋
圖4 昆明市商品住宅市場系統(tǒng)流圖
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中圖分類號:F127
文獻標識碼:A
文章編號:2096-0298(2015)04(b)-162-03