云南外事外語職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院 譚彐瓊

基于昆明市商品住宅市場系統(tǒng)研究

云南外事外語職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院 譚彐瓊

摘 要：近幾年，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，昆明市商品住宅市場規(guī)模逐年擴大，商品房品質(zhì)逐步提升，但在高速發(fā)展的同時，也伴隨著房價逐步走高、商品房投資額增幅加大、市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。本文基于住宅市場的一般發(fā)展規(guī)律，以商品住宅價格系統(tǒng)作為主要研究對象，分析了商品房住宅市場的影響因素，在系統(tǒng)動力學(xué)理論基礎(chǔ)上建立了昆明市商品住宅市場的系統(tǒng)動力學(xué)模型，分析了系統(tǒng)動力學(xué)因果關(guān)系圖，構(gòu)造了系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和反饋關(guān)系，從系統(tǒng)的角度全面分析昆明市商品住宅價格系統(tǒng)，對昆明市住房以及商業(yè)市場發(fā)展進行有效的預(yù)測，為昆明市商品住宅市場涉及的相關(guān)政策提供有效的理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：系統(tǒng)動力學(xué) 政商品住宅 因果關(guān)系

1 引言

商品住房在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，商品住房在我國地產(chǎn)和國家稅收收入中都起到舉足輕重的影響，以近幾年經(jīng)濟發(fā)展的過程為例，昆明市住宅房地產(chǎn)發(fā)展過程相對較快，由于面臨了住宅供需之間的不合理結(jié)構(gòu)，在處理供需結(jié)構(gòu)過程中存在以下的問題與挑戰(zhàn)。

(1)宏觀經(jīng)濟：在2008年以后面臨世界金融危機的影響，國家GDP增長緩慢，通貨膨脹率在逐漸加大，國民消費需求受到嚴重影響。

(2)城市發(fā)展：由于國家在大力推進城市化的進程，城市的流動人口在逐年加大，給城市的房地產(chǎn)帶來了很大的壓力。

(3)需求主體：由于地方面臨更多的利潤誘惑，相當大的一部分投資進入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)面臨需求沖擊。

(4)宏觀政策：微觀的經(jīng)濟調(diào)控政策會減少消費，宏觀的經(jīng)濟政策在一定程度上會鼓勵投資，政府面臨的宏觀調(diào)控政策有限。

(5)土地市場：土地市場存在嚴重的供需不協(xié)調(diào)現(xiàn)象，土地價格的增長過高帶動了地方價格的增長。

通過對昆明房地產(chǎn)市場的調(diào)查我們可以發(fā)現(xiàn)，本文涉及的相關(guān)模型非常適合系統(tǒng)動力學(xué)的相關(guān)研究，通過對房地產(chǎn)建立仿真模型并對發(fā)展趨勢進行預(yù)測與分析，以保證昆明市商品住宅健康穩(wěn)定地發(fā)展。

2 系統(tǒng)動力學(xué)基本理論概述

系統(tǒng)動力學(xué)(System Dynamics，簡稱SD)是一門建立在信息反饋學(xué)科的學(xué)科，能夠使社會科學(xué)領(lǐng)域和自然科學(xué)領(lǐng)域各個學(xué)科進行結(jié)合，并進行溝通。也是系統(tǒng)科學(xué)中的一個重要分支。其理論的締造者是麻省理工學(xué)院的福瑞斯特教授。系統(tǒng)動力學(xué)既是一個認識系統(tǒng)問題和處理相關(guān)系統(tǒng)問題的綜合性、交叉性學(xué)科，又是一個信息反饋的學(xué)科。

2.1 系統(tǒng)動力學(xué)的重要概念

系統(tǒng)動力學(xué)通過對系統(tǒng)進行分析與綜合研究和解決復(fù)雜系統(tǒng)的問題。在研究過程中我們首先要對系統(tǒng)進行定量和定性的分析，從而確定數(shù)學(xué)關(guān)系，對數(shù)學(xué)關(guān)系進行模型的分析，通過對數(shù)據(jù)和關(guān)系之間的建立進行仿真實驗，實現(xiàn)定量和定性之間的協(xié)同集成。

2.1.1 信息反饋

所謂信息反饋指的是相關(guān)信息的傳遞和回收。在涉及商品房的信息反饋時，系統(tǒng)內(nèi)同一單元和同一模塊之間的信息輸入和信息的輸出就是反饋。按照反饋的種類我們可以將其分為正反饋和負反饋兩類。正反饋的特點是在運用的過程中逐漸地自我加強。負反饋的特點是在達到目的過程中逐漸尋求自己需要達到最優(yōu)化的過程，在未達到目標時不斷地做出相關(guān)響應(yīng)。表1顯示相關(guān)反饋過程。

表1 相關(guān)信息反饋表

2.1.2 系統(tǒng)流圖

系統(tǒng)動力學(xué)的流圖主要包括狀態(tài)變量、速率變量、輔助變量和常量，其一般形式如圖1所示。

圖1 系統(tǒng)流圖

狀態(tài)變量：是在對系統(tǒng)的累積效應(yīng)描述的變量，它直接地反映了信息、能量、物質(zhì)等對時間的積累，在系統(tǒng)過程中其是一個點數(shù)，可以在任何時間點進行檢測。

速率變量：在系統(tǒng)中我們對累積效應(yīng)變化快慢的變量稱為速率變量，反映了變量的時間變化，對系統(tǒng)的變化速度和決策幅度變化進行了描述。

輔助變量：在系統(tǒng)決策過程中對中間變量描述的量我們稱為輔助變量，它反映了速率變量和狀態(tài)變量之間的信息傳遞。

常量：在一定時期內(nèi)變化非常小或者是不變的量稱為常量，在系統(tǒng)中一般作為局部目標或標準出現(xiàn)。

2.2 系統(tǒng)動力學(xué)研究問題的主要步驟

應(yīng)用系統(tǒng)動力學(xué)研究問題大體可分為7步：系統(tǒng)分析、結(jié)構(gòu)分析、構(gòu)思流圖、建立模型、模擬模型、模型評估和政策模擬。在模型評估階段，如果模型評估不合格，就要對模型進行修改，返回第一步，重新進行系統(tǒng)分析、結(jié)構(gòu)分析和構(gòu)思流圖。如果合格，就進入政策模擬。系統(tǒng)動力學(xué)研究步驟如圖2所示。

圖2 系統(tǒng)動力學(xué)的研究步驟

3 昆明市商品住宅市場的系統(tǒng)動力學(xué)模型

對于商品住宅系統(tǒng)來說，它具有典型的復(fù)雜系統(tǒng)特性，我們可以根據(jù)商品住宅市場系統(tǒng)各項商品房市場的影響和系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，在本文中將昆明市住宅市場分為四個子系統(tǒng)：土地供應(yīng)系統(tǒng)、城市人口系統(tǒng)、區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)和住宅供需系統(tǒng)。這些系統(tǒng)和因素之間相互影響，相互促進，共同推動房地產(chǎn)市場的開發(fā)。然后通過運用系統(tǒng)動力學(xué)專業(yè)軟件vensim PLE建立系統(tǒng)動力學(xué)模型。

3.1 模型主要指標及變量

本模型共選取了40多個變量進行研究，模型中涉及相關(guān)變量有：GDP、城市人口規(guī)模、城市、住宅需求和空置土地面積，見表2中標明灰色部分。主要的速率變量為：人口凈增長率、住宅供給、新增需求、經(jīng)濟增長速率、新增供給。輔助變量為人均可支配收入、房價收入比、住宅價格、供求比、新竣工住宅面積、空置土地面積、新成交土地面積、施工延遲時間、土地價格、樓面地價以及各個影響因子。常量為人均住宅面積、容積率和基準地價。

表2 昆明市商品住宅市場系統(tǒng)動力學(xué)模型主要變量及其類型定義

3.2 系統(tǒng)因果反饋圖

分析商品住宅供求系統(tǒng)，首先分析住宅供求及其影響因素之間的因果關(guān)系。在本文中我們涉及到的變量達到40多個，關(guān)系到模型中的反饋關(guān)系圖。關(guān)于上文分析和假設(shè)，本文建立了昆明市商品住宅系統(tǒng)反饋因果的關(guān)系，如圖3所示。其中“+”號表示促進和增加，“—”號表示抑制和減少。從圖中我們可以看出昆明市商品住宅市場的影響機理。

由圖3可知，城市人口子系統(tǒng)涉及人口自然增長率、遷出人口、遷入人口等。地區(qū)經(jīng)濟子系統(tǒng)涉及經(jīng)濟增長系數(shù)、經(jīng)濟增長、城市GDP 等。有正反饋：經(jīng)濟增長系數(shù)+經(jīng)濟增長+城市GDP+經(jīng)濟增長。住宅供需子系統(tǒng)，有正反饋：基準地價+土地價格+樓面地價+綜合成本+住宅價格+房價收入比+住宅需求+供求比+企業(yè)開發(fā)意愿+新成交土地面積+土地價格，負反饋：施工延遲—新竣工住宅面積—住宅供給—供求比—住宅需求。土地供應(yīng)子系統(tǒng)，有負反饋：土地規(guī)劃—空置土地面積—新成交土地面積—空置土地面積—新成交土地面積。

3.3 系統(tǒng)流圈

通過對本文中的4個子系統(tǒng)(地區(qū)經(jīng)濟子系統(tǒng)、城市人口子系統(tǒng)、住宅供需子系統(tǒng)和土地供應(yīng)子系統(tǒng))之間的分類，建立昆明市商品住宅市場影響的系統(tǒng)流圖。分析昆明市商品住宅系統(tǒng)，首先要分析住宅供給及其影響因素之間的因果關(guān)系。系統(tǒng)所選擇的主要變量有40多個，主要因果關(guān)系見圖4。

4 結(jié)語

在本文中我們根據(jù)系統(tǒng)動力學(xué)原理對昆明市商品住宅市場的外部和內(nèi)部因素進行分析，并運用系統(tǒng)動力學(xué)的軟件vensim PLE對昆明市2005～2015年商品住宅市場進行預(yù)測與分析，為昆明市制定相應(yīng)的商品房策略提供相關(guān)的理論依據(jù)，動力學(xué)系統(tǒng)也存有一定的缺陷，在系統(tǒng)的定量研究中存在很多的不足，在參數(shù)確定中也存在一定的難度，最為結(jié)構(gòu)化的研究模型可以結(jié)合其他模型進行有機合成。

圖3 昆明市商品住宅市場系統(tǒng)因果反饋

圖4 昆明市商品住宅市場系統(tǒng)流圖

參考文獻

[1] 吳祈宗.系統(tǒng)工程[M].北京:北京理工大學(xué)出版社, 2005.

[2] 王其藩.系統(tǒng)動力學(xué)[M].上海:上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2009.

[3] 蔡林.系統(tǒng)動力學(xué)在可持續(xù)發(fā)展研究中的應(yīng)用[M].北京:中國環(huán)境科學(xué)出版社,2008.

[4] 李龍,張英,張達,尚通亮,王健.淺析影響我國房地產(chǎn)價格上漲的因素[J].哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版),2004,20(8)．

[5] 柴強.影響房價的幾個理論問題[J].城市開發(fā),2005, 15(5)．

[6] 高宇波.我國城市住房價格持續(xù)上漲的原因分析及對策研究[J].北京房地產(chǎn),2005,14(2)．

[7] 袁翠華.房地產(chǎn)市場系統(tǒng)動力學(xué)模型及其應(yīng)用研究[D].南京:東南大學(xué),2005.

[8] 劉立軍.北京城市住宅市場的系統(tǒng)動 力學(xué)模型研究[D].北京:北京林業(yè)大學(xué),2006.

[9] W：X．Zhou，D.Somette.Analysis of the real estate market in Las Vegas：Bubble。Seasonal patterns,and prediction of the CSW indices[J]. Physical A,2008,387(11).

[10] SiS.G Yang,L Y Wu.Bubbles in China housing markets[J].Consumer Economics,2007,23(3).

[11] G Meen,M.Andrew.On the use of policy tO reduce housing market segmentation[J].Regional Science and Urban Economics,2004,34(6).

[12] Craig W.Kirkwood.System dynamics methods:a quickintroduction[D].College ofBusinessArizona State umversity,1998．

中圖分類號：F127

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)04(b)-162-03