成威

摘 ? 要：自2013年9月《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》提出要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點以來，這一新型的養(yǎng)老方式開始逐漸從理論走向了現(xiàn)實。本文從對住房反向抵押養(yǎng)老保險法律本質的分析出發(fā)，提出其背后的基礎法律關系是保險合同關系，并在此基礎上對現(xiàn)行稅制下應如何對這種新型養(yǎng)老模式進行征稅做了系統(tǒng)分析，對如何制定相關稅收優(yōu)惠政策提出了建議。

關鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險;以房養(yǎng)老;年金保險

中圖分類號：F830.31 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：B ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-0017-2015（2）-0038-05

2013年9月，《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)【2013】35號）中明確指出“要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。”為貫徹國務院的這一意見，保監(jiān)會已起草《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。試點一旦展開，相關的配套政策就必須跟進，稅收政策就是其中非常重要的一環(huán)。但目前學界對于住房反向抵押養(yǎng)老保險模式下的稅收征納及優(yōu)惠措施都缺乏系統(tǒng)研究。在本文中，筆者希望以住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質為出發(fā)點，對“以房養(yǎng)老”模式下的稅收問題進行系統(tǒng)分析，并提出相關的政策建議。

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質

關于住房反向抵押養(yǎng)老保險并無一個公認的定義，國內(nèi)甚至也少有學者專門以“住房反向抵押養(yǎng)老保險”為對象進行研究。大多數(shù)的研究事實上都集中在“住房反向抵押貸款”上，這可能是因為國外的以房養(yǎng)老產(chǎn)品大都采取的是“反向抵押貸款”形式的緣故。這些學者往往都將保險公司作為反向抵押貸款的開辦機構來研究，雖然這在理論上并無不妥，但卻忽視了我國金融行業(yè)分業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)狀。目前的金融監(jiān)管體制下，保險公司根本沒有發(fā)放貸款的資格，那么又何來保險公司開展住房反向抵押貸款之說呢？

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險背后的基礎法律關系是保險合同關系

住房反向抵押貸款和住房反向抵押養(yǎng)老保險運作模式很相似，都是參與的老人將自己擁有產(chǎn)權的房屋抵押給銀行或者保險公司，但仍有權在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者發(fā)放養(yǎng)老金，待前者去世之后，后者獲得住房所有權。但是盡管如此，這背后的法律關系卻有著明顯的差別，如果不將其加以梳理清楚，我們就不可能對其中的稅收問題進行系統(tǒng)地研究。

住房反向抵押貸款背后的基礎法律關系是借款合同關系，老人的住房作為其借款的擔保，銀行發(fā)放的養(yǎng)老金本質上就是發(fā)放的貸款，老人去世后，其房屋用于抵償其對銀行的貸款債務，因而所有權轉移給銀行。銀行將住房進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，同時享有房產(chǎn)的升值部分。

住房反向抵押養(yǎng)老保險背后的基礎關系則是保險合同，具體而言為年金養(yǎng)老保險。其中老人作為投保人和被保險人，保險公司作為保險人，保險標的是老人的壽命，保險公司發(fā)放的養(yǎng)老金自然就是保險金，至于保險費在這里顯得比較特殊，因為實際上在保險合同生效時，作為投保人的老人并未繳納保險費，這和目前年金保險的普遍做法即投保人要在開始領取之前，交清所有保費有較大的差異，這也是住房反向抵押養(yǎng)老保險最大的特點和其創(chuàng)新之處所在。雖然未繳納保費，但由于保險公司享有的這個保費債權有房產(chǎn)的擔保，因此并不會有較大問題。在老人去世之后，保險公司通過獲得老人的房屋所有權來實現(xiàn)其保費債權。

（二）不能將住房反向抵押養(yǎng)老保險認定為分期收款的不動產(chǎn)銷售

有學者認為，住房反向抵押養(yǎng)老保險“實際上是保險公司分期購入投保人的房產(chǎn)”，還有學者在研究中指出，“對借款人而言，...若將其認定為房屋銷售則需要支付所得稅，那么借款人取得的收入就會被認為是應征稅的收入?！焙翢o疑問，如果這一養(yǎng)老模式被稅務機關認定為是分期收款形式的房產(chǎn)銷售的話，那么參照《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定（個人所得稅法缺乏相關規(guī)定），以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現(xiàn)，因此投保人需要在每次收到養(yǎng)老金的時候繳納個人所得稅，這對投保人選擇是否參與這一養(yǎng)老模式有著巨大的影響。

但筆者認為，盡管稅法中有實質課稅原則，但將住房反向抵押養(yǎng)老保險的實質認定為房產(chǎn)銷售并不妥當，具體理由如下：

1、忽視了其中的風險轉移屬性。住房反向抵押養(yǎng)老保險之所以被認為是一種保險產(chǎn)品，并不是因為它是由保險公司推出來的，而是因為它具有保險風險轉移的本質屬性。投保人的壽命具有不確定性，其擁有住房的價值能否滿足其養(yǎng)老的需要也是不確定的，而住房反向抵押養(yǎng)老保險則將這種不確定性變?yōu)榱祟I取年金的確定性，因為保險人對投保人及其繼承人沒有追索權，因此即使投保人壽命超過了預期，其仍有權按照先前的約定獲得保險年金。相反，如果其壽命小于預期，除非處于保證領取年度內(nèi)，否則保險公司仍然不負返還或補償義務。

2、目前的產(chǎn)品設計中，風險收益并未完全轉移給保險人，難以認定為銷售。從目前保監(jiān)會的征求意見稿來看，試點產(chǎn)品將分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品，指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;非參與型產(chǎn)品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。我們發(fā)現(xiàn)，保險公司不僅沒有獲得房產(chǎn)的所有權和管理權，也不能獲得，至少不能完全獲得房產(chǎn)的增值收益，因此視為銷售有失妥當。

3、與產(chǎn)品設計中的保險金計算公式不符。如果將反向抵押養(yǎng)老保險視為分期收款的房產(chǎn)銷售，那么保險公司需支付給投保人的養(yǎng)老金數(shù)額超過合同訂立之日的房屋價值部分就成了保險公司未來須支付給投保人的利息。但從實際的產(chǎn)品設計來看似乎并非如此，以“幸福人壽”保險公司開展反向抵押貸款的每月支付保額計算公式為例，每月支付保額=（住房評估價+住房升值-住房折舊-預支利息貼現(xiàn)）/[（預期剩余壽命）x12]。顯然，有義務支付利息的不是保險公司而是投保人。

綜上，住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質是一種新型的年金養(yǎng)老保險，而非分期收款的房產(chǎn)銷售。

（三）關于房產(chǎn)增值部分的法律本質

關于增值部分，前文我們已經(jīng)看到，試點產(chǎn)品中增值部分要部分或全部由投保人享有。這里的一個問題是這個增值是預先的一個估計值（即在訂立保險合同時對投保人去世時的房產(chǎn)價值進行評估，確定增值數(shù)額，并將增值額全部或部分按年發(fā)放給投保人）還是實際的增值部分（即每年年末對房產(chǎn)價值進行一次評估，將增值額發(fā)放給投保人）。如果是前者，那么這實際上就是一個以房屋作為保險標的的另一個保險合同，一個財產(chǎn)保險合同，這也是為什么有的學者會認為住房反向抵押養(yǎng)老保險中會有兩個保險標的的緣故。如果屬于后者，那么這時由于保險人并未承擔任何轉移給他的風險，因為風險仍由投保人自行承擔，因此保險人發(fā)放給投保人的房產(chǎn)增值額不屬于保險金。那么這部分的性質是什么呢？首先，這部分金額實際上是保險公司將未來投保人去世后其拍賣抵債房產(chǎn)時將取得的房產(chǎn)增值額提前付給投保人。從其功能上說，似乎是一種貸款。但如前述，保險公司無貸款資格，將其認定為貸款與目前的規(guī)則不符。認定為是房產(chǎn)銷售的分期付款呢？筆者認為也不行，如前述，所有權、管理權以及與房產(chǎn)相關的風險都沒有轉移給保險人，難以認定銷售成立。筆者認為認定為未來銷售合同的預付款項應該是比較合適的，而對投保人而言，則自然認定為預收款項。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險下的稅收問題

了解了住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質之后，我們現(xiàn)在可以開始分析其中的稅收問題。筆者在接下來的分析中將分為兩個階段進行討論，包括：發(fā)放/領取養(yǎng)老保險年金階段;投保人去世后的以房產(chǎn)抵償保費債務階段。每個階段筆者將從投保人和保險人兩個角度來探討可能涉及到的稅收問題。

（一）發(fā)放/領取養(yǎng)老保險年金階段

1、投保人。我們前面已經(jīng)討論過，住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質是一種年金養(yǎng)老保險，而非房產(chǎn)銷售，因此其領取的保險年金屬于保險金范疇，而非房產(chǎn)銷售收入。根據(jù)《個人所得稅法》第四條規(guī)定，對于保險賠款免納個人所得稅。雖然先前對于分紅型養(yǎng)老保險有過納稅與否的爭議，但考慮到住房反向抵押養(yǎng)老保險屬保障性質而并不具有分紅的性質，因此，對于投保人領取的保險金免納個稅應該是沒有任何疑義的。

對于房產(chǎn)增值部分，如前所述，如果增值額是預先估計后按年發(fā)放的，那么屬于財產(chǎn)保險性質，其稅收處理仍然是免稅;如果是每年評估確定增值額后發(fā)放，那么這部分對投保人而言屬于預收款性質，對于這部分預收款，按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此預收款需要繳納營業(yè)稅，以及伴隨著的城建稅和教育費附加。至于在繳納營業(yè)稅時有關“購買不足/超過5年”的特殊規(guī)定如何適用，筆者認為由于在此階段銷售未成立，因此應將投保人預期死亡時間作為計算是否滿5年的標準。在所得稅方面，由于并沒有預收款需繳納所得稅的規(guī)定，因此應視為對預收款不交所得稅。

另外一個需要討論的問題是房產(chǎn)稅的問題。房產(chǎn)稅是對住房持有環(huán)節(jié)征收的稅種，目前除上海、重慶兩處試點外，對個人住房是免于征收的。在住房反向抵押養(yǎng)老保險中，由于房屋僅僅是抵押給保險公司，所有權和居住權都由投保人保留，因此試點地區(qū)的投保人如果滿足房產(chǎn)稅的征收條件，在無新的優(yōu)惠政策的情況下，投保人仍需要繳納房產(chǎn)稅。

2、保險公司。保險公司主要面臨的稅種毫無疑問是企業(yè)所得稅。保險公司在反向抵押養(yǎng)老保險中獲取的收入包括：保費收入;利息收入;手續(xù)費收入;參與型試點產(chǎn)品下的增值分享收入。當然保險公司在確認收入的同時要結轉成本，其按年支付的保險金應可作為費用扣除。

關于增值部分，如果認定為財產(chǎn)保險，則首先需要確認保費收入，同時結轉成本。如果將增值部分認定為預收款項/預付款項，由于投保人的預收款不確認收入，保險人的預付款也不確認成本。但是在參與型試點產(chǎn)品中，保險公司按年評估房產(chǎn)后取得的增值收入應按實際發(fā)生額計入應納所得稅收入。

（二）投保人去世后的以房產(chǎn)抵償保費債務階段

1、投保人。雖然投保人已經(jīng)去世，但在房產(chǎn)轉讓中應該繳納的相關稅費應當是由保險公司代扣代繳的，這種代扣代繳毫無疑問會直接減少保險公司在投保人生前發(fā)放的保險金的數(shù)額。

如前文所分析，投保人去世之后，保險公司將通過獲得投保人房產(chǎn)的所有權來實現(xiàn)其保費債權。這種以房抵債的本質其實就是房產(chǎn)的銷售。那就需要繳納以下稅種。

（1）營業(yè)稅。按照我國目前關于銷售住房的營業(yè)稅規(guī)定，購買不足5年對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;購買超過5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。若實際需要繳納營業(yè)稅，應當是由保險人代繳。當然，代繳的還應包括根據(jù)營業(yè)稅計算的城建稅和教育費附加。

（2）個人所得稅。轉讓財產(chǎn)取得收入需繳納個人所得稅這并無疑義，這里的關鍵是收入的金額如何確定。尤其是在房產(chǎn)的拍賣或者折價金額高于債務（包括保費債務、利息債務、手續(xù)費債務，預收款項也屬于債務）部分時，如果高出的部分需要退還給投保人的繼承人，那么保險公司應按照拍賣價或者折價金額作為投保人房產(chǎn)銷售收入并代為計繳個人所得稅;反之，如果高出部分不需要退還，則保險公司應按照債務的數(shù)額作為房產(chǎn)銷售收入代為計繳個人所得稅。當然，不需退還的部分作為保險公司營業(yè)外收入計算繳納企業(yè)所得稅自不必說。

（3）土地增值稅。對于個人轉讓普通住宅，一直以來都是免征土地增值稅的。但是若為非普通住房，則需要繳納土地增值稅。根據(jù)上海目前的規(guī)定，居住滿五年的，免征土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收;居住未滿三年的按規(guī)定征收。因此，若滿足征稅條件，也應由保險人代為扣繳。

（4）印花稅。對于產(chǎn)權轉移憑據(jù)，雙方都應該按照憑據(jù)所載金額的0.5‰計稅貼花。

2、保險人。保險人除了要對投保人應納稅款進行代扣代繳，同時在交易中自己還要承擔相關的納稅義務。這里首先明確的是，保險公司在投保人去世后是直接取得房產(chǎn)所有權的，即使房產(chǎn)的拍賣或者折價金額高于債務部分需要返還投保人繼承人亦如此。換言之，投保人并非是代投保人拍賣房產(chǎn)，然后從拍賣款中受償，而是直接取得房產(chǎn)，至于其最后是將房產(chǎn)留用或者出租或者銷售都沒有關系。因此，對保險人而言，實際上又存在抵債房產(chǎn)取得、持有和處置三個階段。

（1）抵債房產(chǎn)取得階段。1.企業(yè)所得稅。抵債資產(chǎn)取得階段涉及到企業(yè)所得稅主要是當房產(chǎn)的折價金額高于債務而高出又不需要返還給投保人之繼承人的情況。按照《企業(yè)會計準則第12號—債務重組》的規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值之間的差額，計入當期損益。具體言之，房產(chǎn)作價高于債務數(shù)額的，應計入營業(yè)外收入繳納企業(yè)所得稅;相反若作價低于債務數(shù)額，則其為損失，應計入營業(yè)外支出，減少應納稅所得額。2.契稅。保險公司獲得房屋所有權時，按照稅法規(guī)定應繳納契稅。3.印花稅。如前所述，對于產(chǎn)權轉移書據(jù)，雙方都應該按照書據(jù)所載金額的0.5‰計稅貼花。

（2）抵債房產(chǎn)持有階段。保險公司取得房產(chǎn)后，可能并不會立即出售，而可能會持有一段時間。這期間保險公司若將其出租，按照稅法規(guī)定需繳納營業(yè)稅，所得還要繳納所得稅，租賃合同還需繳納印花稅;同時，保險公司還應按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，土地使用稅等。

（3）抵債房產(chǎn)處置階段。處置階段若將房產(chǎn)出售，價格高于取得抵債房產(chǎn)時的作價部分應該作為營業(yè)額按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。另外處置時還應按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等稅款。

三、相關稅收優(yōu)惠政策的建議

從鼓勵住房反向抵押養(yǎng)老保險的發(fā)展這一目標出發(fā)，毫無疑問需要對這一新型養(yǎng)老模式賦予稅收優(yōu)惠政策。但是制定優(yōu)惠政策的前提條件時，我們必須厘清在現(xiàn)行稅收制度下的稅收問題。只有當我們弄清了在目前的稅制下，什么時候應繳納什么稅，如何繳納，繳納多少，我們才談得上制定稅收政策來免除或者減輕或者遞延納稅人的稅收，這也是為什么筆者要分析住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質的原因，因為這是制定稅收優(yōu)惠政策的前提條件。

由前文的分析，我們已經(jīng)了解到，投保人在生前領取保險金的階段并無繳納個稅的義務，因此，就不存在免除投保人領取保險金時應納的個人所得稅問題，但我們同時又要注意到，投保人在身故之后以房抵債時，卻是需要由保險人代繳個人所得稅的，這種代繳就使得投保人在生前取得的保險金會相應減少，如果不考慮這一點，保險公司可能會在設計其產(chǎn)品時因為未能考慮稅收問題而出現(xiàn)錯誤。

另外，在制定稅收優(yōu)惠政策時，我們還應該注意優(yōu)惠政策的差別對待，尤其要對貧富差異的因素加以考慮。以遺產(chǎn)稅為例，其實我們可以預見，若住房反向抵押養(yǎng)老保險成形，“規(guī)避遺產(chǎn)稅”必然會成為保險公司宣傳的噱頭之一。那么住房反向抵押養(yǎng)老保險能否成為規(guī)避遺產(chǎn)稅的考慮呢，有學者認為這還要待我國的遺產(chǎn)稅出臺且國家賦予以房養(yǎng)老免稅政策后才能成為現(xiàn)實。確實，由于目前遺產(chǎn)稅條例并未出臺，所以尚無法認定住房反向抵押養(yǎng)老保險能否規(guī)避遺產(chǎn)稅。但有一點卻是確定的，那就是如果這一養(yǎng)老模式被“一視同仁”地免除遺產(chǎn)稅，那么肯定會有一大批富人會利用這個制度來規(guī)避遺產(chǎn)稅，這不是我們希望看到的。

考慮到這些因素，筆者認為可以從以下幾個方面設計住房反向抵押養(yǎng)老保險的稅收優(yōu)惠政策：

第一，部分地免除投保人身故后以房抵債的個人所得稅?！懊獬笔侵副ｋU人在投保人身故后取得投保人房產(chǎn)所有權時，無需再代為扣繳個人所得稅，這樣保險人就可以將這部分稅款計入應發(fā)放的保險金之中。這里的“部分”是指，對于擁有兩套及以上住房的投保人，不予免除個稅。之所以作此規(guī)定是因為考慮到擁有兩套住房的人經(jīng)濟能力較高，沒有必要賦予優(yōu)惠政策，且如果允許的話，可能會變相地賦予其一個免稅的銷售二套房的途徑。

第二，免除投保人獲得的代表住房增值部分的預收款項時應繳納的營業(yè)稅。即在住房增值部分由保險公司每年評估然后將增值額發(fā)放給投保人的情況下，其性質屬于預收款項，按照目前的制度，投保人需要在收到時繳納營業(yè)稅。但是考慮到真正的房產(chǎn)銷售發(fā)生在投保人身故時，這時房產(chǎn)一般都已經(jīng)購買超過五年，在這種情況下，若為普通住房，應免繳營業(yè)稅，若為非普通住房，則應差額征收，但若未超過五年，則需要全額征收，因此如果收到預收款和實際銷售成立時一個在五年內(nèi)，一個在五年外，那么就很容易使得政策變得復雜，因此考慮政策的簡便性，應直接免除預收款項的營業(yè)稅，改由實際銷售時統(tǒng)一征收。

第三，允許保險公司在其應納稅所得額中扣減其反向抵押養(yǎng)老保險中的利息收入。保險公司在開展這項業(yè)務中最重要的一點就是現(xiàn)金流問題。某種程度上可以說，保險公司實質上開展著銀行的貸款業(yè)務，但卻缺乏銀行來源于存款業(yè)務的大量現(xiàn)金流。因此，稅收優(yōu)惠政策也應當針對這一點來做文章。允許保險公司扣減其利息收入對緩解保險公司的現(xiàn)金流壓力有一定幫助。有的學者認為應當針對保險公司的保險費收入給予稅收優(yōu)惠。但筆者認為如果對保費收入予以比如免稅優(yōu)惠，那么就不可能再允許保險公司對保險金支出作為費用扣減，這對保險公司反而不利。

隨著我國老齡化問題的越來越嚴重，養(yǎng)老的壓力也會越來越重。住房反向抵押養(yǎng)老保險是一個契機，如果試點能夠成功，國家未來的養(yǎng)老問題就有保障。試點的成功需要大量投保人的參與，而這種積極的參與又需要稅收政策的激勵，因此，稅收優(yōu)惠政策絕對是很關鍵的一點，筆者相信若能科學合理地設計稅收優(yōu)惠政策，一定可以將住房反向抵押養(yǎng)老保險的效果發(fā)揮到最好。

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The Study on the Tax Collection under the Housing Reverse

Mortgage Endowment Insurance

CHENG Wei

（School of Economic Law of East China University of Political Science and Law， Shanghai 201620）

Abstract：Since the State Council issued Several Opinions of the State Council on Accelerating the Development of Pension Ser-vices in September 2013， stating that the pilot on housing reverse mortgage endowment insurance would be carried out， this new-type of endowment insurance has come from theory to practice. Beginning from analyzing the legal essence of this new-type of ?insurance， the paper points out that the basic legal relationship behind the housing reverse mortgage endowment insurance is actually an insurance contract， systematically analyzes how to collect tax on the new–type of insurance mode under present tax collection system， and also puts forward suggestions on how to develop tax preference policies.

Keywords： housing reverse mortgage endowment insurance; reverse mortgage; annuity

責任編輯、校對：申建文