劉子文

摘 要：房地產(chǎn)市場的重要組成部分是房屋租賃市場，發(fā)展房屋租賃市場對健全房地產(chǎn)市場管理體系是十分重要的。完善租賃管理工作對促進(jìn)租賃市場的發(fā)展關(guān)系重大。目前房屋租賃市場比較混亂，登記備案率比較低，管理力度偏弱，因此我們要結(jié)合當(dāng)前的新形勢，加強(qiáng)房屋租賃的管理力度，創(chuàng)新房屋租賃管理模式。

關(guān)鍵詞：房屋租賃管理；房屋租賃市場；措施

一、房屋租賃管理力度不足

（一）房屋租賃管理的立法滯后，可操作性不強(qiáng)，執(zhí)行力不夠

隨著市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展發(fā)展，我國的房屋租賃市場也有迅速發(fā)展，但在這種新發(fā)展中不斷的有新問題新情況出現(xiàn)，而相應(yīng)的法律、法規(guī)卻沒有很好的與之銜接，出臺的法律、法規(guī)存在一定的滯后性。雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》都對房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，各地方管理部門的執(zhí)行力度不統(tǒng)一，也沒有及時出臺房屋租賃管理細(xì)則。而立法工作的滯后，給房屋租賃管理工作帶來了入手的難題。

（二）房屋租賃管理體系不完備

目前我國在房屋租賃管理方面還沒有一套完整體系出現(xiàn)，例如日常管理不到位，對管理對象的信息采集不到位，管理責(zé)任落實不到位等，因此統(tǒng)一化、專業(yè)化的房屋租賃管理模式勢在必行。

（三）房屋租賃市場缺乏政府指導(dǎo)價格

目前各地方房屋租賃信息零散、失真和信息的不對稱問題突出，作為市場的管理者，政府部門應(yīng)當(dāng)適時發(fā)布房屋租賃價格指數(shù)，進(jìn)行租金價格指導(dǎo)，引導(dǎo)房屋租賃市場理性發(fā)展，抑制投機(jī)者炒作市場，指導(dǎo)價格的出臺不但能為廣大具有租賃需求的企業(yè)和群眾提供參照標(biāo)準(zhǔn)，避免由于價格混亂帶來不必要的糾紛，還能有效保護(hù)了租賃雙方的交易價格權(quán)益。

（四）房屋租賃登記備案率明顯偏低

當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同后，應(yīng)當(dāng)及時到房產(chǎn)部門登記備案，但實際上很少有人會主動辦理，究其根源是缺失管理部門聯(lián)動，強(qiáng)制備案的力度不夠，在市場上往往會存在一些房主為了躲避政府的管理，便沒有到指定的管理部門辦理相關(guān)的登記手續(xù)，這就會導(dǎo)致房屋的出租方自行抬高或者降低租金，造成很多房屋不能隨行就市，最終損害到承租者的利益。

（五）對于房屋中介的監(jiān)管不夠

在房屋租賃市場中，許多當(dāng)事人通過中介簽訂房屋租賃合同，而許多中介沒有合法的經(jīng)營手續(xù)，同時沒有在房產(chǎn)部門備案，對于雙方簽訂的合同并不能提供法律上保障，沒有處理當(dāng)事人因為合同產(chǎn)生糾紛的能力。不能站在公共利益的角度真正為雙方當(dāng)事人的利益考慮，只能為其自身利益，急于促成交易，收取傭金。

二、加強(qiáng)管理措施，創(chuàng)新管理工作模式

（一）健全房屋租賃市場有關(guān)政策法規(guī)

首先，關(guān)于房屋租賃管理的相關(guān)政策法規(guī)存在一定的矛盾與沖突。需要盡快的對這些矛盾及沖突進(jìn)行消除，以避免在執(zhí)行法律的過程中出現(xiàn)不必要的糾紛；另外關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租問題，需要盡快對其中涉及的問題進(jìn)行明確，比如說明確哪些房屋可以轉(zhuǎn)租，哪些房屋不可轉(zhuǎn)租；雖然目前還不允許公租房轉(zhuǎn)租，但事實上仍存在大量的私自轉(zhuǎn)租的形式，都需要有相關(guān)的政策出臺，加以規(guī)范。

（二）強(qiáng)化信息化租賃管理體系的建立

運(yùn)用科學(xué)技術(shù)手段來完善房屋租賃管理系統(tǒng)，目前，在我國應(yīng)有相對完善的房屋租賃管理系統(tǒng)出現(xiàn)。這個系統(tǒng)主要由房屋租賃合同管理、指導(dǎo)租金價格、統(tǒng)計報表、系統(tǒng)管理、房屋出租面積管理、房主信息管理等多方面共同構(gòu)成，不僅是登記、管理、查詢等各方面的有效結(jié)合，也是提高了房屋租賃管理中的工作效率。

（三）建立房屋租賃指導(dǎo)價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。房地產(chǎn)管理部門可以聘請有評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)定期出臺具有指導(dǎo)意義的租賃價格。它既為當(dāng)事人提供了一個合理的指導(dǎo)價格，也為政府稅收提供了價格參照依據(jù)，避免了個別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護(hù)了國家利益。

（四）確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，提高登記備案率，依法懲治房屋租賃市場的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。國家六部委辦局曾出臺相關(guān)文件，明確要求各個職能部位建立信息定期交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時、公安部門在辦理暫住證時，稅務(wù)部門在辦理稅務(wù)登記時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租房屋的，應(yīng)查驗房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報給房地產(chǎn)管理部門，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

（五）強(qiáng)化對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)層出不窮。其間，由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻較低，一些誠信等級低的中介機(jī)構(gòu)提供虛假房源信息套取中介費(fèi)、任意提高傭金等違法行為不斷發(fā)生。因此，房地產(chǎn)管理部門必須強(qiáng)化對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。同時，扶持一批服務(wù)規(guī)范、運(yùn)作良好、誠信度高的中介機(jī)構(gòu)，一方面要建立中介機(jī)構(gòu)誠信等級，另一方面要嚴(yán)厲打擊黑中介，為群眾營造一個優(yōu)良的交易環(huán)境。

三、總結(jié)

總之，在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的今天，必須強(qiáng)化房屋租賃管理，房屋租賃市場作為房地產(chǎn)市場中的三級市場，不可或缺，對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場具有積極的推動作用。多措并舉，堵塞房屋租賃管理上的漏洞，預(yù)防各種違法犯罪事件發(fā)生，確保社會穩(wěn)定，有效凈化房地產(chǎn)市場。