傅靖元

經(jīng)濟環(huán)境對我國房地產(chǎn)投資的影響

傅靖元

文章先通過回顧2013年到2014年的國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的投資增速和銷售面積增速，分析我國房地產(chǎn)投資的情況。在對近年來房地產(chǎn)投資情況有個概況性的了解下，著重分析了我國“三駕馬車”、基尼系數(shù)、收入差距及取消限購令等政策對房地產(chǎn)投資的影響；接下來，由淺到深的分析了，2015年國際各大經(jīng)濟實體在現(xiàn)今經(jīng)濟環(huán)境下的狀況，及對于我國房地產(chǎn)投資的潛在影響。

房地產(chǎn)投資；樓市；通貨緊縮；取消限購令；國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，一直是國計民生的熱點話題?；仡?014年，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由發(fā)展較平穩(wěn)的2013年1-12月平均的的19.8%到2014年1-2月的19.3%，再到2014年1-12月的10.5%，年末的數(shù)據(jù)表明,2014年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與14年1-2月增速相比，同比下降了8.8個百分點，與2013年的數(shù)據(jù)比較，回落9.3個百分點。無獨有偶，雖然2013年1-12月的商品房銷售面積增速17.3%，銷售額增速為26.3%，而2014年1-2月商品房銷售面積增速則收縮至-0.1%，銷售額增速收縮至-3.8%，2014年全年來看，商品房銷售面積和銷售額增速均逐漸收窄，商品房銷售額76292億元，比13年下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5個百分點。而據(jù)統(tǒng)計，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，與13年相比驟降至14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5個百分點；土地成交價款10020億元，增長1.0%，1-11月份僅下降0.1個百分。

如此看來，2014年我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益不容樂觀。房地產(chǎn)投資大幅下挫，主要有以下幾方面原因：

一、國內(nèi)經(jīng)濟形勢方面分析

1.站在宏觀經(jīng)濟角度，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展增速持續(xù)下滑，物質(zhì)積累速度遠跟不上經(jīng)濟發(fā)展腳步漸漸凸顯了投資的風險。

（1）自2011年以來，傳統(tǒng)的拉動中國經(jīng)濟增長的“三駕馬車”--投資，內(nèi)需（消費）和出口，通過廉價勞動力和原材料刺激出口的方式，現(xiàn)如今靠外需拉動經(jīng)濟增長的模式顯現(xiàn)了種種矛盾，中國經(jīng)濟良性發(fā)展，還應(yīng)提高內(nèi)需，促進消費者投資。

①進出口增速回落，價格水平漲幅較低，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014全年最終消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻率為51.2%，比上年提高3.0個百分點。

②2014年全國居民收入基尼系數(shù)為0.469，基尼系數(shù)按照聯(lián)合國有關(guān)組織規(guī)定超過0.4“警戒線”，表明我國收入差距較大。

（2）一個很現(xiàn)實的原因就是現(xiàn)今社會矛盾加劇，賺錢不易，普通老百姓閑置資金少，更無資金回融用于投資。房地產(chǎn)發(fā)展之初，符合我國經(jīng)濟發(fā)展的速度和水平，問題尚未突顯，隨著經(jīng)濟發(fā)展加快，住房需求增加，導致房地產(chǎn)價格上漲，然而只有地產(chǎn)業(yè)能在地產(chǎn)泡沫中“分一杯羹”，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來越富，導致貧富分化更加嚴重，收入差距進一步拉大，低收入者就更加買不起房。

2.從我國政策上看，2013年到2014年有一個大的轉(zhuǎn)變，2013年政策傾向于不放松的限購調(diào)穩(wěn)政策。

（1）雖說貨幣信貸增勢平穩(wěn)，但數(shù)據(jù)顯示2014全年社會融資規(guī)模為16.46萬億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續(xù)出臺支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對宏觀經(jīng)濟幫助較大，使得一二線城市樓市集體經(jīng)濟成交上升。

（2）一系列的“貼補”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對低迷的房產(chǎn)經(jīng)濟，政策上不再提“調(diào)控”二字。從呼和浩特發(fā)文取消限購以來，面對較大的房產(chǎn)冗余，全國各二三線城市紛紛放松限購，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調(diào)整也將使15年未來的樓市情況得到平穩(wěn)發(fā)展。

3.年輕群體買房能力低。調(diào)查不同地市的人，可以得到相近的結(jié)果。

（1）收入低，住房公積金補貼少傾向于租房。

（2）房產(chǎn)中介“幌子”多。

許多房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息與實地看房信息不一致，中介討價還價，實際房價遠比網(wǎng)上刊登的高，使人望而生畏。

二、國外經(jīng)濟形勢方面分析

1.聯(lián)合國經(jīng)濟和社會事務(wù)部最新發(fā)表的《2015年世界經(jīng)濟形勢與愿望》報告顯示，2014年世界經(jīng)濟將會繼續(xù)緩慢增長，預計2015年和2016年世界經(jīng)濟將分別增長3.1%和3.3%。

（1）美國經(jīng)濟增長速度超過預期，2014年美國四季度GDP增速提高至5%，消費市場持續(xù)回升溫，其制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)均未受到世界經(jīng)濟頹靡的影響，而我國2014年四季度GDP同比增長7.5%，與2013年數(shù)據(jù)相比，真實GDP增速是下降的，14年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎乇?3年同比增長1.04%；全年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算比上年增長8.3%。正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的加速發(fā)展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯(lián)儲退出量化寬松政策的影響，我國現(xiàn)面臨通貨緊縮風險。

（2）歐洲經(jīng)濟因為石油價格大跌，歐元貶值，導致通貨緊縮加劇，但歐元區(qū)財政放松，能夠小幅度刺激經(jīng)濟增長。成員國內(nèi)需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經(jīng)濟難以發(fā)展的表象。

（3）面對國內(nèi)通貨膨脹的狀態(tài)日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬松貨幣政策，旨在引發(fā)貨幣刺激經(jīng)濟規(guī)模。也會成為財政惡化的誘因，從而導致日本低收入人群不滿。長久來看，會降低需求，仍有導致通貨緊縮的風險。

2.國外經(jīng)濟形勢的變化，國外主要的經(jīng)濟體制放松，資產(chǎn)泡沫減少，投資移民的趨勢，也將導致我國投資者到國外投資房產(chǎn)。雖然海外購房有未得到政府擔保和支持、外幣貶值的風險，但是海外購房仍受到不少投資者的熱捧。相應(yīng)地，我國房地產(chǎn)投資也會因此流失資金。

總的來說，2015年房地產(chǎn)經(jīng)濟增長應(yīng)朝著市場結(jié)構(gòu)改善，資本企穩(wěn)運行。

[1]國家統(tǒng)計局.2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況[J/OL].（2015 -1-10）[2015-1-28]http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201501/t20150 120_671070.html.

[2]董志龍.關(guān)注制度變革帶來的財富成長[N].人民日報海外版，2014-11-7.

[3]人民網(wǎng),樓市限購令退出首周廈門成交量增兩成.[N]閩西日報,2015-1-28.

（作者單位：大連交通大學經(jīng)濟管理學院）