安徽日報報業(yè)集團(tuán) 袁舒

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)Industrial Economy

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”前瞻

安徽日報報業(yè)集團(tuán) 袁舒

摘 要：“營改增”是我國“十二五”期間結(jié)構(gòu)性減稅的重頭戲，其減稅效果一直被各方持續(xù)關(guān)注。經(jīng)濟(jì)下行壓力與“洼地效應(yīng)”一并提速了試點擴(kuò)圍的進(jìn)程?！盃I改增”重點解決稅收征收過程中存在的貨物和勞務(wù)稅制重復(fù)征稅的問題，通過改革實現(xiàn)簡化房地產(chǎn)企業(yè)稅制，優(yōu)化政府對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)投資，實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。“營改增”具體對房地產(chǎn)行業(yè)影響如何，房地產(chǎn)行業(yè)將面對怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，是我們急需思考的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 營改增 影響

1 增值稅發(fā)展歷程

增值稅最早由法國于1954年開征，隨后在歐洲地區(qū)興起，直到20世紀(jì)70年代才在亞洲推行。1979年才開始在我國開征(襄樊、上海、柳州)，在機(jī)械等5類貨物實施，1984年在全國范圍對機(jī)械汽車鋼材等12類貨物征收，1994年“稅制改革”，征稅范圍擴(kuò)大到所有貨物和加工修理修配勞務(wù)。2009年，全面實施增值稅轉(zhuǎn)型改革，將機(jī)器設(shè)備納入增值稅抵扣范圍。2011年第十一屆全國人大四次會議通過的十二五年規(guī)劃綱要》明確提出要改革和完善稅收制度，“擴(kuò)大增值稅征收范圍，相應(yīng)調(diào)減營業(yè)稅等稅收”。國務(wù)院常務(wù)會議決定，“營改增”工作分三步進(jìn)行，并力爭在“十二五”期間內(nèi)完成全部行業(yè)的“營改增”。2011年11月16日，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布了《營業(yè)稅改增值稅試點方案》，決定自2012年1月1日在上海開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點。廣播影視服務(wù)、鐵路運輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)業(yè)營改增也分別于2013年、2014年先后實施。尚未實施營改增的行業(yè)還有金融保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。從1994年實行生產(chǎn)型增值稅到2009年實行消費型增值稅的模式。無不體現(xiàn)出增值稅對經(jīng)濟(jì)活動的巨大調(diào)節(jié)作用，以及對市場資源的優(yōu)化配置作用。實施增值稅轉(zhuǎn)型改革，既規(guī)范和完善了我國增值稅制度，又促進(jìn)了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。

最后是有利于監(jiān)管角色的回歸。實施危險化學(xué)品及其包裝檢驗監(jiān)管模式改革，實施“行業(yè)(企業(yè))自律+政府監(jiān)管”的模式，回歸了“企業(yè)負(fù)主體責(zé)任、政府機(jī)構(gòu)負(fù)監(jiān)管責(zé)任”的本位，與現(xiàn)行國際通行的質(zhì)量安全監(jiān)管的發(fā)展潮流相適應(yīng)。

2 “營改增”必要性

首先，在我國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)中，增值稅和營業(yè)稅是最為重要的兩個流轉(zhuǎn)稅稅種，二者分立并行征收多年，造成許多征管方面的矛盾。其次，重復(fù)征稅，造成增值稅鏈條中斷，營業(yè)稅是對營業(yè)額全額征稅，且無法抵扣，不可避免地會導(dǎo)致對原營業(yè)稅單位重復(fù)征稅。對現(xiàn)行增值稅單位，由于在購進(jìn)服務(wù)環(huán)節(jié)不能取得增值稅專用發(fā)票，無進(jìn)項可抵扣，最終導(dǎo)致對未增值部分也要繳納增值稅，這與增值稅自身定義相違背。

營業(yè)稅和增值稅兩種流轉(zhuǎn)稅之間存在的矛盾問題，唯一的解決辦法就是取消營業(yè)稅，這樣既解決了重復(fù)征稅的

參考文獻(xiàn)

1] 危險化學(xué)品安全管理條例[Z]．國務(wù)院令第344號．

[2] 關(guān)于進(jìn)出口危險化學(xué)品及其包裝檢驗監(jiān)管有關(guān)問題的公告[Z]．國家質(zhì)檢總局2012年第30號公告，2012．

[3] 化工產(chǎn)品對外貿(mào)易預(yù)警信息[Z]．衢州市化工產(chǎn)品對外預(yù)警辦公室信息．

[4] 衢州市新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展重點[Z]．問題，又化解了兼營、混合銷售等經(jīng)營方式在營業(yè)稅和增值稅方面征管的難題。中國經(jīng)過三十年的高速發(fā)展，已進(jìn)入了加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵時期，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和提高國家綜合實力具有重要意義，但此前第三產(chǎn)業(yè)絕大部分行業(yè)均征收營業(yè)稅，將我國大部分第三產(chǎn)業(yè)排除在增值稅的征稅范圍之外，不可避免地存在不同程度的重復(fù)征稅現(xiàn)象，增加的稅收成本制約了第三產(chǎn)業(yè)活力的釋放，對服務(wù)業(yè)的發(fā)展造成了不利影響。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將增值稅征稅范圍擴(kuò)大至全部商品和服務(wù)，以增值稅取代營業(yè)稅，符合國際慣例，也是深化我國稅制改革和促進(jìn)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的必然選擇。由于營業(yè)稅在社會經(jīng)濟(jì)中的廣泛存在，使得流轉(zhuǎn)稅抵扣鏈條的脫節(jié)，導(dǎo)致大量企業(yè)不愿意接受社會的專業(yè)化分工，而傾向于大而全的發(fā)展模式，降低了企業(yè)的生產(chǎn)效率。因此，在全部行業(yè)實施“營改增”，不僅可以消除重復(fù)征稅，而且能極大地促進(jìn)全社會的專業(yè)化分工，推動社會生產(chǎn)力的提高。

目前國內(nèi)增值稅收入占到全部稅收收入的25%，是我國的第一大稅種。但是只有企業(yè)所得稅、個人所得稅和車船稅經(jīng)由全國人大制定了法律，作為第一大稅種的增值稅僅僅是國務(wù)院制定的暫行條例，經(jīng)濟(jì)地位與法律地位嚴(yán)重倒掛。隨著稅收法治觀念的不斷增強(qiáng)，增值稅立法勢在必行。全面實行“營改增”也是為增值稅立法創(chuàng)造有利條件。

3 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”對地產(chǎn)企業(yè)的影響

稅務(wù)總局局長王軍2015年1月9日在全國稅務(wù)工作會議上的講話：“今年要力爭將‘營改增’范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，力爭全面完成營改增任務(wù)”。財政部長樓繼偉2015 年3月6日就“財政工作和財稅改革”的相關(guān)問題回答中外記者的提問時回答到：“今年，按照計劃應(yīng)該完成“營改增”的改革，也就是把生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅?！驗楹茈y，我不敢跟你說哪天能出來，反正今年得出來。”2015年是“營改增”試點的第四年，房地業(yè)作為最后一批試點行業(yè)之一，預(yù)計將在今年被納入“營改增”版圖，完美收官。

關(guān)于房產(chǎn)業(yè)“營改增”，業(yè)內(nèi)人士作出了不同角度的論述。從整體來看，一方面認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另一方面認(rèn)為“營改增”會給房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)之一，影響也最為廣泛。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，由房地產(chǎn)業(yè)帶動的相關(guān)行業(yè)達(dá)340多個，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)同上下游上百個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切，協(xié)同效應(yīng)明顯。兩個行業(yè)也是目前營業(yè)稅的主要稅源，到2013年兩個行業(yè)貢獻(xiàn)的營業(yè)稅之和已經(jīng)超過全國營業(yè)稅稅收收入的一半以上，達(dá)到56.5%。

房地產(chǎn)業(yè)實行“營改增”對利潤影響簡單測算，假設(shè)改征房地產(chǎn)銷售和建筑業(yè)的增值稅稅率均為11%。假設(shè)開具發(fā)票收入為100萬元，成本為50萬元，在現(xiàn)行納稅體系下，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加5.6萬元，估算利潤金額為100-50-5.6=44.4萬元。實行營改增以后，開具發(fā)票收入100萬元，由于增值稅是價外稅，利潤表中收入換算為90.09萬元，成本不變的情況下，估算利潤金額為90.09-50=40.09萬元，利潤減少4.31萬元。假設(shè)在改征增值稅后房地產(chǎn)企業(yè)不漲價，則會計上確認(rèn)的收入預(yù)計將減少9.91%，在成本不變的前提下，估算利潤預(yù)計將減少9.70%。但如果房地產(chǎn)企業(yè)議價能力強(qiáng)，能夠?qū)⒃黾拥亩愗?fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者，比如房價上漲的幅度剛好是增值稅比營業(yè)稅稅率提高的幅度，則實際利潤額能與“營改增”前基本持平。

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)取得的鋼材、電梯、鋁合金門窗、石材和其他設(shè)備進(jìn)項稅稅率為17%，而設(shè)計、監(jiān)理、銷售代理及咨詢服務(wù)等的進(jìn)項稅稅率只有6%，但這些成本在房地產(chǎn)總成本中所占的比例并不是最高，所以即使實施“營改增”，可以抵扣進(jìn)項稅額，成本也不會明顯下降；土地成本和建安成本分別占房地產(chǎn)總成本的40%和30%，但土地成本是否進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣？建安成本中的人工成本不能進(jìn)行抵扣，所以若不對抵扣項目進(jìn)行合理規(guī)定進(jìn)行扣除，則很難大幅度減少成本。這些不確定因素，必然對房地產(chǎn)企業(yè)利潤產(chǎn)生一定影響。

“營改增”還會引起結(jié)算效率與存貨去化的矛盾，在項目公司制”下，快速實現(xiàn)存貨的去化減少進(jìn)項稅金占壓，與工程竣工結(jié)算的效率存在矛盾。如果存貨去化快，能夠迅速將前期開發(fā)過程中形成的進(jìn)項稅金抵扣，可以有效節(jié)約資金成本；但如果在工程尚未竣工，大量工程款尚未結(jié)算時，項目已基本售罄，則會造成后期結(jié)算款項取得的進(jìn)項發(fā)票無法實現(xiàn)抵扣，形成永久性稅務(wù)損失。

“營改增”還可能引起房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用項目公司形式運營，在改征增值稅后，前期將出現(xiàn)大量的進(jìn)項稅金占壓，如果不能在短期內(nèi)實現(xiàn)抵扣，大量的資金占壓對預(yù)期經(jīng)營回報將產(chǎn)生較大影響，會影響到企業(yè)現(xiàn)金流，造成企業(yè)面臨資金短缺的困難局面。

“營改增”除了對企業(yè)財務(wù)產(chǎn)生影響，對原有的管理模式和運作流程也是一種挑戰(zhàn)，涉及業(yè)務(wù)管理、資金管理、財務(wù)核算、稅務(wù)管理等?！盃I改增”以后計算方式的變化，稅務(wù)申報更為復(fù)雜，增值稅控發(fā)票管理更加嚴(yán)格，會被上下游企業(yè)稽查所波及，國地稅的監(jiān)管更加嚴(yán)厲，對稅務(wù)管理水平有更高要求。

4 房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對“營改增”的預(yù)案

通過上面測算，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后利潤有所降低，利潤下降的程度主要取決于抵扣比例的大小和增值稅稅率的多少，抵扣比例越大，增值稅稅率越低，利潤下降的幅度越小。稅率的設(shè)置、可抵扣項目的規(guī)定，我們無法決定。面對“營改增”的大勢所趨，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)積極、主動、及時做好準(zhǔn)備，組建團(tuán)隊，就“營改增”的影響進(jìn)行測算和分析，甄別業(yè)務(wù)流程中涉稅風(fēng)險點、控制點，進(jìn)行具體“營改增”過度方案的設(shè)計，制定業(yè)務(wù)、財務(wù)系統(tǒng)改造需求建議書、就設(shè)計的具體方案尋求建議和看法。落實工作計劃，成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)“營改增”工作的全面實施，開展“營改增”相關(guān)政策及背景的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。2015年是房企“營改增”試點的落地之年，房地產(chǎn)企業(yè)試水“營改增”相應(yīng)的財務(wù)管理模式必須變革。原來的稅務(wù)處理相對簡單，實施“營改增”后，則要對企業(yè)提出更多更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前從內(nèi)部著手，梳理業(yè)務(wù)模式和流程、理清現(xiàn)有的采購銷售合同、研究會計核算可能產(chǎn)生的變化、測算“營改增”對稅務(wù)和利潤的影響、考慮調(diào)整定價策略、變更合同模板、制定新的內(nèi)部發(fā)票保管和內(nèi)控制度、系統(tǒng)升級改造計劃等。力爭在實施“營改增”之際做到胸有成竹。

[1] 張澤洋．淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J]．中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014(12)．

[2] 黃翠玲．淺議“營改增”對企業(yè)稅收的影響[J]．現(xiàn)代商業(yè)，2012(21)．

中圖分類號：F416.9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)08(c)-133-03