上海大學(xué) 葉曉琴

住房?jī)r(jià)格影響因素的文獻(xiàn)綜述

上海大學(xué) 葉曉琴

摘 要：住房問題一直以來都是困擾中國老百姓的一大難題，特別是隨著我國商品經(jīng)濟(jì)的不斷擴(kuò)大，原來的住房供給制度已經(jīng)逐步淡出人們的視線，轉(zhuǎn)而替代的是不斷商業(yè)化的商品房市場(chǎng)。本文從經(jīng)濟(jì)、心理、社會(huì)三個(gè)因素對(duì)住房?jī)r(jià)格展開研究。

關(guān)鍵詞：住房 經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 心理

住房，作為人類賴以生存的條件之一，一直被視為民生之本，同樣影響著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。住房?jī)r(jià)格增長過快不僅影響到普通老百姓的生活成本，更關(guān)系到一個(gè)城市的和諧發(fā)展。隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速，而住房?jī)r(jià)格增長已經(jīng)成為令人關(guān)注的社會(huì)問題。在國內(nèi)外的學(xué)者展開了有關(guān)住房?jī)r(jià)格增長的研究，主要的研究成果如下所述。

1 經(jīng)濟(jì)因素與房?jī)r(jià)的關(guān)系

Muellbauer.J and Murphy(1997)在文章中探討了房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)因素的關(guān)系，他認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)上升；而經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格有所波動(dòng)，甚至出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。段家楠(2010)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)因素對(duì)住房?jī)r(jià)格有較為明顯的影響。其利用廣東省在1996～2009年間的數(shù)據(jù)，對(duì)商品價(jià)格與各個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析。商品住宅房屋價(jià)格為因變量，人均儲(chǔ)蓄、地區(qū)生產(chǎn)總值、竣工房屋價(jià)格、建材工業(yè)固體資產(chǎn)投資為自變量，經(jīng)過多重共線性、異方差、相關(guān)關(guān)系等分析，最后得出人均儲(chǔ)蓄對(duì)商品房屋價(jià)格有較為明顯的影響。

房地產(chǎn)是消費(fèi)者剛性需求的產(chǎn)品，同時(shí)也是消費(fèi)者投資需求的產(chǎn)品。近年來，中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投入房地產(chǎn)的不僅僅是剛性需求的消費(fèi)者，還有很大一部分是投資性的需求。當(dāng)投資性的需求大量涌進(jìn)房地產(chǎn)，那么房地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)會(huì)蓬勃發(fā)展。姜喜龍(2012)將經(jīng)濟(jì)預(yù)期變量引入到住房消費(fèi)需求與住房投資需求的數(shù)理分析模型中，應(yīng)用靜態(tài)比較分析方法確定了外生變量對(duì)內(nèi)生變量的影響方式，實(shí)證分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)預(yù)期是影響住房需求、住房投資需求的重要因素，而房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素與住房需求、住房投資需求有重要的正相關(guān)關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，人民生活水平的提高，住房對(duì)消費(fèi)者來說，不僅僅是剛性需求，會(huì)有更多的消費(fèi)者投資房地產(chǎn)。然而，投資需求和投資需求的大量存在極易造成房地產(chǎn)需求的大幅波動(dòng)，形成房地產(chǎn)泡沫。張建鋼(2007)認(rèn)為，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的大好形勢(shì)可能是我國泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)側(cè)面。早在上個(gè)世紀(jì)八九十年代日本出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)就與現(xiàn)在中國的很多情景相似：貨幣升值、貿(mào)易順差擴(kuò)大、外匯儲(chǔ)備升高、股市樓市瘋長等，房地產(chǎn)價(jià)格更是高昂到極致。所以，我國商品房?jī)r(jià)格的瘋長也在預(yù)示著我國泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的可能。

同時(shí)，當(dāng)下是世界全球化，經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代。因此，在美國發(fā)生次貸危機(jī)時(shí)，中國房地產(chǎn)發(fā)生了危機(jī)。郎咸平(2010)認(rèn)為，我國的高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生在很大程度上是美國等國家經(jīng)濟(jì)政策和國際戰(zhàn)略所致。美國為了確保其在世界各地區(qū)的主導(dǎo)地位，采取了金融戰(zhàn)，不斷提高需求的同時(shí)擴(kuò)大各個(gè)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能，并促使中國提高貨幣匯率，在經(jīng)過金融風(fēng)暴后訂單減少，導(dǎo)致我國的產(chǎn)能過剩。我國學(xué)者歐鯤(2008)將日本上個(gè)世紀(jì)八十、九十年代出現(xiàn)的資產(chǎn)危機(jī)現(xiàn)象與中國現(xiàn)狀作了比較，而這與我國另一位學(xué)者張建鋼的觀點(diǎn)不盡相同。其中，歐鯤認(rèn)為中國要防止流動(dòng)資金過剩產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫，很大程度上是由于我國貨幣政策和外匯管理體制上存在問題。

2 心理因素與房?jī)r(jià)的關(guān)系

在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一直有這樣一種現(xiàn)象就是“買漲不買跌”。我國學(xué)者梁達(dá)(2010)研究認(rèn)為導(dǎo)致我國高房?jī)r(jià)的原因除了一些經(jīng)濟(jì)、政治因素外還與我國居民的住房消費(fèi)文化有關(guān)。由于我國受到傳統(tǒng)文化的影響，大多數(shù)居民認(rèn)為只有實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”才是自己生活質(zhì)量的體現(xiàn)，而且居民之間相互攀比，導(dǎo)致我國居民的人均住宅面積大大超過日本和香港等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，人均面積達(dá)到30多平方米。

同樣，高房?jī)r(jià)也影響消費(fèi)者的心理和消費(fèi)行為。梁達(dá)(2009)認(rèn)為高房?jī)r(jià)扭曲了消費(fèi)者的消費(fèi)行為和消費(fèi)心理，因此，眾多消費(fèi)者為了買房，形成了一種出于好勝的消費(fèi)心理。李程宇、袁遠(yuǎn)(2011)根據(jù)供需理論，對(duì)我國商品房?jī)r(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行回歸分析得出，房地產(chǎn)景氣指數(shù)的變動(dòng)影響著消費(fèi)者的預(yù)期。

心理因素與房?jī)r(jià)關(guān)系是相互影響的。除了傳統(tǒng)意義上的“居者有其屋”，其他的消費(fèi)心理對(duì)房?jī)r(jià)上漲也有一定影響。黃厚霞(2010)認(rèn)為一旦房?jī)r(jià)下跌，所有的投機(jī)需求，都會(huì)撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，而房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)進(jìn)行房屋促銷，拋售房子，使供求恢復(fù)平衡。同時(shí)，他也指出，根據(jù)供求理論，需求曲線隨著價(jià)格上升而下移，然后房地產(chǎn)價(jià)格上升，需求上升。因此，不能用供求理論來解釋房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。

3 社會(huì)因素與房?jī)r(jià)關(guān)系

3.1 人口因素

人是住房消費(fèi)的主體，因此，人口因素對(duì)于房?jī)r(jià)來說，是至關(guān)重要的。人口因素與房地產(chǎn)的關(guān)系在我國的研究較少。Myers(1990)首次提出了“住房人口學(xué)”概念，住房人口學(xué)是在20世紀(jì)以后，不管對(duì)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是對(duì)中國房產(chǎn)地市場(chǎng)都具有一定的借鑒意義。Dean M. Hanink、Robert G.Cromley、Avraham Y.Ebenstein(2010)通過研究分析我國2000年的人口普查數(shù)據(jù)，認(rèn)為一些因素在中國房?jī)r(jià)問題上是有一致性的，比如人口遷入量對(duì)我國的房?jī)r(jià)和租金具有相當(dāng)?shù)挠绊懸蛩?。郭福春、周恩?2010)認(rèn)為人口因素主要通過影響房地產(chǎn)需求決定房地產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)指出，人口因素對(duì)居住性需求的影響和對(duì)投資性需求的影響，并得出人口因素在房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)中起顯著作用。

3.2 區(qū)位因素

高曉暉、劉芳(2011)認(rèn)為區(qū)位因素對(duì)住房?jī)r(jià)格增長起到重要的作用。上海市作為中國重要的經(jīng)濟(jì)中心，已成為現(xiàn)代國際大都市。它的軌道交通網(wǎng)線已經(jīng)開通11條線，267座車站。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)例舉法和特征價(jià)格模型研究上海城市軌道交通對(duì)住宅價(jià)格影響有一定的距離效應(yīng)：軌道交通附近，商業(yè)越集中，基礎(chǔ)設(shè)施越好的區(qū)位，其周邊房地產(chǎn)住宅升值空間就越大。

4 小結(jié)與討論

通過以上梳理，筆者認(rèn)為，最近10余年的住房?jī)r(jià)格增長研究，主要成果或觀點(diǎn)概述如下。

(1)住房?jī)r(jià)格增長的原因是受到國際金融因素的影響。當(dāng)下是全球化的時(shí)代，無論日本的金融還是美國的金融都與中國有著千絲萬縷的聯(lián)系。所以，中國借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，防止資金流動(dòng)過剩，防止經(jīng)濟(jì)泡沫，雖然中國在一定意義上資源分配和企業(yè)發(fā)展都存在一定的問題，但還是有很多投資者和企業(yè)家轉(zhuǎn)而投向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)。

(2)住房?jī)r(jià)格增長的原因是受到消費(fèi)觀念和消費(fèi)心理影響。剛性需求和投資需求的消費(fèi)者在一定程度上，都對(duì)住房?jī)r(jià)格的增長起到推波助瀾的作用。

(3)住房增長的原因是受到經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、區(qū)位因素影響的。第一，隨著20世紀(jì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)者的收入已經(jīng)超越20世紀(jì)90年代了，加上銀行貸款政策，在一定程度上帶動(dòng)了住房?jī)r(jià)格增長。第二，隨著城市化的發(fā)展，越來越多的人從農(nóng)村遷移到城市，人作為住房的使用者和消費(fèi)者，對(duì)住房的價(jià)格起著至關(guān)重要的作用。第三，區(qū)位反映的住房所處的地理位置，一般來說交通越便利，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，環(huán)境越優(yōu)美的地方，住房?jī)r(jià)格就會(huì)增長。

雖然學(xué)術(shù)界在住房?jī)r(jià)格增長的研究上取得了很大的進(jìn)步，但是，上述研究還存在很大的研究空間。

(1)經(jīng)濟(jì)因素。國際金融因素在世界范圍內(nèi)的作用是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下的必然，而作為少數(shù)地區(qū)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不能被認(rèn)為是一種普遍現(xiàn)象。特別是作為受到國家宏觀調(diào)控的中國經(jīng)濟(jì)，與日本等其他國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境不盡相同。因此，只能作為中國住房市場(chǎng)發(fā)展的一種參考，但不具有完全的借鑒價(jià)值。

(2)心理因素。居民消費(fèi)觀念論是從城市居民購房者的心理角度出發(fā)，研究了住房市場(chǎng)在價(jià)格增長過程中消費(fèi)者給予住房?jī)r(jià)格的刺激。雖然這個(gè)角度具有十分現(xiàn)實(shí)的意義，能從需求者的角度詮釋住房?jī)r(jià)格激增的誘因。但是，角度上還是過于片面，因?yàn)樵谧》績(jī)r(jià)格的增長過程中，單一的需求因素?zé)o法全面地描述住房?jī)r(jià)格增長的原因。

(3)而第三種社會(huì)因素中，單從一個(gè)因素去分析住房?jī)r(jià)格增長的原因是比較片面的。因此，針對(duì)不同地區(qū)和住房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，需要因地制宜地選擇適當(dāng)?shù)南嚓P(guān)因素。在理論運(yùn)用上應(yīng)該有重點(diǎn)地獲取相關(guān)的因素。

以上研究，分別從經(jīng)濟(jì)因素、心理因素、社會(huì)因素去分析住房?jī)r(jià)格增長的原因，然后提出一些政策去解決高房?jī)r(jià)的問題。但是在高房?jī)r(jià)會(huì)給社會(huì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，以及如何去控制風(fēng)險(xiǎn)方面研究的比較少。住房?jī)r(jià)格的增長是一個(gè)較為復(fù)雜的市場(chǎng)和社會(huì)因素共同努力下的結(jié)果。因此，本文從以下兩個(gè)方面去分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(1)先使用因素變化理論對(duì)城市住房?jī)r(jià)格的增長因素進(jìn)行分析。利用與住房?jī)r(jià)格關(guān)系最緊密的社會(huì)居民經(jīng)濟(jì)量和住房建設(shè)數(shù)據(jù)，通過多元線性回歸分析建立模型，加以因素分析。通過各種因素對(duì)于城市住房?jī)r(jià)格的影響，研究分析城市住房?jī)r(jià)格增長的原因。

(2)從社會(huì)學(xué)的角度去分析高房?jī)r(jià)帶來的危害。利用風(fēng)險(xiǎn)理論分析高房?jī)r(jià)帶來的危害，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)域，然后運(yùn)用結(jié)構(gòu)化理論，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)域的再建構(gòu)，讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

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中圖分類號(hào)：F714

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298(2015)08(c)-115-03