李宇嘉

集改革紅利、貨幣寬松、政策呵護(hù)于一身，2015年股市走向“慢?！睂?shí)乃眾望所歸；而樓市向好的驅(qū)動(dòng)力量是“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力，主要城市樓市開(kāi)始回升。

2014年起來(lái)的這波牛市在2015年開(kāi)始降溫。前6周，上證綜指下跌了近9%，還創(chuàng)下了7年來(lái)最大單日跌幅的“1.19慘案”。同樣，各大券商振振有詞的“賣(mài)房買(mǎi)股”、“磚頭化”向“證券化”轉(zhuǎn)變的大類(lèi)資產(chǎn)配置建議也不那么響亮了，百城房?jī)r(jià)結(jié)束連續(xù)8個(gè)月下跌后首次上漲0.21%，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅連續(xù)6個(gè)月收窄，“國(guó)家隊(duì)”集體呵護(hù)房地產(chǎn)，2015年樓市企穩(wěn)回升已成共識(shí)。集改革紅利、貨幣寬松、政策呵護(hù)于一身，2015年股市走向“慢?！睂?shí)乃眾望所歸。

那么，樓市在2015年將會(huì)與股市呈現(xiàn)何種關(guān)系，延續(xù)此消彼長(zhǎng)的蹺蹺板的效應(yīng)，還是共同分享“牛市”紅利？

蹺蹺板效應(yīng)VS財(cái)富效應(yīng)

關(guān)于股市和樓市的關(guān)系，從大類(lèi)資產(chǎn)配置的角度看，有兩種觀點(diǎn)，即相互替代的“蹺蹺板效應(yīng)”和相互正能量的“財(cái)富效應(yīng)”。

所謂“蹺蹺板效應(yīng)”，即從避險(xiǎn)套利的角度看，當(dāng)股市投資絕對(duì)收益率超過(guò)房產(chǎn)投資絕對(duì)收益率時(shí)，居民會(huì)棄房買(mǎi)股，反之亦反。2014年7月份以來(lái)，股值持續(xù)反彈直至“瘋牛”行情，而無(wú)論開(kāi)戶數(shù)還是兩市日成交量，均創(chuàng)2009年以來(lái)的新高，甚至出現(xiàn)了史無(wú)前例的單日“萬(wàn)億成交量”。有人認(rèn)為，“賣(mài)房買(mǎi)股”或是資金來(lái)源之一。

此外，“蹺蹺板效應(yīng)”也可以從開(kāi)發(fā)商或機(jī)構(gòu)的角度來(lái)分析，即開(kāi)發(fā)商或機(jī)構(gòu)投資者將投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或大宗持有的資金撤出并轉(zhuǎn)向股市。2014年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)資金撤出樓市的報(bào)道有很多，比如非主業(yè)的上市公司（酒類(lèi)、服裝類(lèi)）退出房地產(chǎn)，不排除股市主力資金中有從樓市撤出的資金。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，比上年下降0.1%，而2013年為增長(zhǎng)26.5%，似乎也佐證了這一觀點(diǎn)。

所謂相互正能量的“財(cái)富效應(yīng)”，是從居民生活消費(fèi)的現(xiàn)實(shí)角度來(lái)分析的。不管居民投資什么類(lèi)型資產(chǎn)，最終還是為了生活和消費(fèi)。在股市上行期獲得的資產(chǎn)收益，會(huì)極大地提升居民的住房支付能力，激勵(lì)居民買(mǎi)房。特別對(duì)那些卡在購(gòu)房收付款上的剛需群體來(lái)說(shuō)，若能踏準(zhǔn)節(jié)奏，在股市上“賺一把”，100萬(wàn)資產(chǎn)獲得20萬(wàn)-30萬(wàn)的凈收益是有可能的，完全可能攢夠首付款而實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)。

筆者認(rèn)為，在股市上行而樓市下行期間，產(chǎn)業(yè)或機(jī)構(gòu)資金撤出樓市投向股市，這是有可能的，但“賣(mài)房買(mǎi)股”僅限于個(gè)案。踩準(zhǔn)節(jié)奏提前賣(mài)房而投資于股市，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)置換的超額收益。但是，這種“如意算盤(pán)”有幾個(gè)難以把握的前提，一是樓市下行開(kāi)啟要先于股市上行開(kāi)啟，二是投資者能夠把握這種交錯(cuò)的機(jī)會(huì)，三是從房子掛牌到收到尾款的周期不能太長(zhǎng)（目前在特大城市大概在3個(gè)月，有按揭貸款的話要在5個(gè)月左右）。

從可變現(xiàn)屬性和資產(chǎn)屬性的角度來(lái)看，房子要遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于股票，實(shí)現(xiàn)這種資產(chǎn)置換存在理論上的可能，現(xiàn)實(shí)中盡管有案例但也僅為個(gè)案。但是，相互正能量的“財(cái)富效應(yīng)”是存在的，很多人的購(gòu)房夢(mèng)“卡在首付上”，希望把手上的錢(qián)投入股市，趁機(jī)賺一把來(lái)攢夠首付。

國(guó)外“雙市”如何？

發(fā)達(dá)國(guó)家股市和樓市的相關(guān)度比較高，基本呈現(xiàn)出正向相關(guān)、偶爾背離（如房?jī)r(jià)泡沫過(guò)重時(shí)）、房?jī)r(jià)波動(dòng)滯后股指波動(dòng)4-12個(gè)月的規(guī)律。

以美國(guó)為例，從1991年開(kāi)始，美國(guó)樓市和股市均穩(wěn)定上升；2000年3月，納斯達(dá)克股價(jià)泡沫開(kāi)始破裂，道指高位盤(pán)整，但20城房?jī)r(jià)指數(shù)增幅到2001年2月份才到達(dá)高位；其后，股指和房指皆出現(xiàn)回落，2002年開(kāi)始觸底反彈，2004年8月道指同比增幅觸頂，但房?jī)r(jià)指數(shù)高點(diǎn)出現(xiàn)于2006年6月；國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，道指于2007年10月觸頂下滑，并于2009年3月見(jiàn)底反彈和震蕩上行，而房?jī)r(jià)指數(shù)卻繼續(xù)下滑，二者出現(xiàn)了罕見(jiàn)的背離。主要原因在于，美國(guó)樓市去泡沫、矯正本世紀(jì)“樓市超級(jí)牛市”的過(guò)程比較漫長(zhǎng)，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)在去杠桿、去產(chǎn)能后已經(jīng)見(jiàn)底，股市先行上漲。從2012年開(kāi)始，美國(guó)房?jī)r(jià)真正進(jìn)入上行通道，并與股市共舞于大“牛市”。

再看日本。二戰(zhàn)結(jié)束后，日本重建和城市化齊頭并進(jìn)，一直到20世紀(jì)80年代末地產(chǎn)泡沫破滅，這一時(shí)期，日本核心城市房?jī)r(jià)與股市同步上漲；日經(jīng)指數(shù)于1989年底達(dá)到最高點(diǎn)，但地價(jià)同比增幅1990年6月才到達(dá)高點(diǎn)，實(shí)際指數(shù)1991年才觸頂；1991年9月開(kāi)始，地價(jià)持續(xù)近15年的負(fù)增長(zhǎng)，2006年6月開(kāi)始一輪正增長(zhǎng)，2007年6月增幅觸頂，而股市從1990年下行后至今，總體上趨跌，其中2005年7月曾出現(xiàn)一輪的反彈，也是2007年6月到頂。大致而言，樓市變化滯后于股市6-10個(gè)月。

最后看香港。香港股市與樓市也呈較強(qiáng)的正相關(guān)。1997年8月，恒生指數(shù)觸頂，10月房?jī)r(jià)觸頂；2003年4月，恒生指數(shù)觸底，8月房?jī)r(jià)觸底；2007年10月底，恒生指數(shù)再創(chuàng)歷史新高，2008年6月，房?jī)r(jià)再次到達(dá)高點(diǎn)；2009年9月開(kāi)始，香港房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而股價(jià)則出現(xiàn)了大幅震蕩；2011年3月，股價(jià)開(kāi)始下跌，9月份房?jī)r(jià)指數(shù)也開(kāi)始下跌；2012年恒指開(kāi)始振蕩上行，至2014年9月最高達(dá)25362點(diǎn)，略超2009年高點(diǎn)，相比2011年10月低點(diǎn)上漲了56%。而房?jī)r(jià)亦從2012年初開(kāi)始重新上漲，至2014年9月，又上漲了48%?？傊?，股市領(lǐng)先樓市4個(gè)月左右。

由此可見(jiàn)，美國(guó)、日本以及中國(guó)香港的股市和樓市正向相關(guān)，樓市滯后股市4-12個(gè)月。二者之所以正相關(guān)，主要是它們共同受流動(dòng)性（M1或M2）的影響，流動(dòng)性緊張或?qū)捤傻恼咦兓?，?huì)導(dǎo)致二者呈現(xiàn)出同向周期波動(dòng)。

以美國(guó)為例，M1的增速?gòu)?008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%，創(chuàng)22年新高，這是推動(dòng)道指反彈和房?jī)r(jià)在隨后去泡沫并走穩(wěn)的主要?jiǎng)恿?；同樣，日本和香港的M1增速則分別在1989年和1997年快速下降，這成為促發(fā)股市和樓市調(diào)整的主要原因。

樓市變動(dòng)之所以滯后股市4-12個(gè)月，有兩個(gè)原因：一是樓市的資產(chǎn)屬性和流動(dòng)性較股市差很多，股市對(duì)流動(dòng)性變化的彈性（敏感性）也比樓市更強(qiáng)。因此，資金面（如利率、存款準(zhǔn)備金率）一旦變化，股市可以立即反應(yīng)，但樓市從市場(chǎng)預(yù)期變化到成交量回升，再到房?jī)r(jià)變化，有一個(gè)較長(zhǎng)的周期；二是與樓市的泡沫程度有關(guān)，當(dāng)樓市在過(guò)去快速上漲時(shí)期，如果過(guò)分透支需求，存在嚴(yán)重泡沫，則當(dāng)股市開(kāi)始回升市，樓市將仍舊處于去泡沫過(guò)程，這一問(wèn)題在中國(guó)樓市也同樣存在。

股票和房子：偏弱的正相關(guān)

在中國(guó)內(nèi)地，樓市和股市的市場(chǎng)化程度不高，特別是市場(chǎng)化時(shí)間較短（1998年和2003年分別開(kāi)啟住房市場(chǎng)化改革和土地市場(chǎng)化改革，2005年股市完成全流通）、樓市行政干預(yù)較強(qiáng)（突出的就是土地市場(chǎng)的一家壟斷、充當(dāng)穩(wěn)定財(cái)政和經(jīng)濟(jì)的工具），而股市則存在為國(guó)企解困、行政審批制等等。因此，中國(guó)樓市和股市受經(jīng)濟(jì)周期和流動(dòng)性的影響，大體上也存在正向相關(guān)性，但相互背離出現(xiàn)的概率明顯高于發(fā)達(dá)國(guó)家。

2006年之前，由于城市化還未大規(guī)模開(kāi)始，樓市市場(chǎng)化剛剛起步，股市股改和全流通也才剛剛實(shí)現(xiàn)，所以二者之間正向變動(dòng)的關(guān)系并不明顯。2005-2007年間，貨幣發(fā)行M1超出GDP增速與CPI增速之和2.8個(gè)百分點(diǎn)。2006年6月，中國(guó)M1的增幅達(dá)到了23.70%的歷史高點(diǎn)，是這一階段貨幣高增長(zhǎng)的典型代表。流動(dòng)性寬裕成為股市上行的重要?jiǎng)恿Γ?005-2006年，股市持續(xù)“走?！?，并一直到2007年10月份6124點(diǎn)的歷史最高點(diǎn)。

在此期間，同樣受流動(dòng)性充裕、資產(chǎn)價(jià)格重估的影響，再加上樓市市場(chǎng)化改革、城市化加速的多重影響，房?jī)r(jià)從2005年-2007年出現(xiàn)了第一波全國(guó)主要城市普遍上漲的行情。2007年8月，M1增幅首先觸頂，10月股市觸頂，但全國(guó)房?jī)r(jià)同比增幅直到2008年1月才觸及頂部，滯后于股市3個(gè)多月。

國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，資金大規(guī)模撤離，股市和樓市資產(chǎn)重估到泡沫化的過(guò)程開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。2008年股價(jià)與房?jī)r(jià)同步回落，上證綜指從2007年10月份的6124點(diǎn)下跌到2008年10月份的1664點(diǎn)；而全國(guó)房?jī)r(jià)則從2008年8月份開(kāi)始下跌（當(dāng)月同比下跌0.1%），滯后于股市下跌10個(gè)月。2008年10月至2009年1月，上證指數(shù)在底部徘徊，而此時(shí)房?jī)r(jià)卻繼續(xù)下跌，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月下跌（2008年8月-2009年2月），一直到2009年3月份止跌回升，這一過(guò)程與美國(guó)同一時(shí)期房?jī)r(jià)擠泡沫時(shí)“超跌”的道理是一樣的。

2009年3月后，房?jī)r(jià)與股價(jià)同步上漲，上證綜指從2008年的1664點(diǎn)一直上升到2009年8月份的3478點(diǎn)，漲幅超過(guò)100%，而房?jī)r(jià)也開(kāi)始快速反彈，當(dāng)年北京、深圳等一線城市上漲超過(guò)20%。這一時(shí)期，驅(qū)動(dòng)二者共同向好的主要?jiǎng)恿褪秦泿懦l(fā)，特別是2009年“4萬(wàn)億”和近10萬(wàn)億的“海量信貸”投放。

在2008-2010年，中國(guó)M2年均增速達(dá)到25%，超出GDP和CPI之和9個(gè)百分點(diǎn)；2009年，M2增速達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的28.4%。2009年8月，上證綜指見(jiàn)頂回落，而70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅則在12月達(dá)1.5%的峰值后，其漲幅才開(kāi)始回落，滯后于房?jī)r(jià)調(diào)整4個(gè)月。

2009至今：兩次“背離”

2009年9月份以來(lái)，股市和樓市出現(xiàn)了兩次明顯的“背離”。第一次是2009年8月后，上證綜指從3478點(diǎn)一路下滑到2013年的1849點(diǎn)，下跌近50%，“熊冠”全球。其間，盡管有2010年7月-10月和2012年12月-2013年2月兩次中級(jí)反彈（幅度在30%左右），但整體而言，“熊市”是主基調(diào)。相反，此期間卻是房?jī)r(jià)上漲最快的時(shí)期，全國(guó)房?jī)r(jià)基本翻了一番，一線城市房?jī)r(jià)上漲2.5倍左右，二線城市上漲1.5倍左右。

股市之所以“走熊”6年，而且在全球主要經(jīng)濟(jì)體反危機(jī)后紛紛開(kāi)啟牛市后，中國(guó)股市卻“一熊到底”，一方面是對(duì)過(guò)去關(guān)鍵領(lǐng)域的改革（財(cái)稅、金融和國(guó)企等）一直無(wú)法兌現(xiàn)，舊式產(chǎn)能無(wú)法退出的“失望”而“砸盤(pán)”；二是2010年以來(lái)，中國(guó)一直處于“三期疊加”（改革陣痛期、刺激政策消化期、增速換擋期）的痛苦階段，市場(chǎng)看不到經(jīng)濟(jì)前景轉(zhuǎn)好，傷及作為經(jīng)濟(jì)晴雨表的股市；三是地方政府和投融資平臺(tái)基建投資“擴(kuò)圍”，出現(xiàn)了資金需求“饑渴癥”，資金價(jià)格不斷創(chuàng)新高，在政府“剛性兌付”的情況下，全社會(huì)資金通過(guò)銀行體系大量向“表外”高收益資產(chǎn)走，造成全社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率居高不下（“寶類(lèi)”產(chǎn)品收益率達(dá)到5%、信托受益率達(dá)到10%左右），資金完全“拋棄”股市。

而這一時(shí)期，房?jī)r(jià)之所以屢創(chuàng)新高，主要城市房?jī)r(jià)年均漲幅在15%以上，一方面原因在于前期貨幣高發(fā)的滯后影響，資金大量流向樓市，開(kāi)發(fā)商從2008年的4萬(wàn)家增加到2013年的8萬(wàn)家。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授在其2015年2月推出的最新力作《郎咸平說(shuō)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的舊制度與新常態(tài)》中寫(xiě)道：自2008年起，全國(guó)共有33萬(wàn)億社會(huì)資本因政府導(dǎo)向，盲目從制造等領(lǐng)域撤出進(jìn)入樓市；更主要的原因在于，這一時(shí)期由于改革無(wú)法突破，新經(jīng)濟(jì)模式遲遲無(wú)法“破繭”，不得不依賴房地產(chǎn)和基建投資來(lái)支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而基建投資的資金來(lái)源主要在土地財(cái)政。同時(shí)，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑，就不得不放松樓市來(lái)挽救經(jīng)濟(jì)。于是，就出現(xiàn)了“樓市熱和股市冷”的背離。

第二次“背離”就是本輪股市“瘋牛”行情的開(kāi)啟和樓市長(zhǎng)達(dá)三個(gè)季度的下行。從2014年7月開(kāi)始，上證指數(shù)從2400點(diǎn)開(kāi)始上漲，一直持續(xù)到2015年1月中旬3400點(diǎn)的階段性高點(diǎn)，累計(jì)漲幅達(dá)到了42%。但是，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)自2014年5月開(kāi)始環(huán)比下跌，連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌；百城房?jī)r(jià)指數(shù)自2014年6月份開(kāi)始下跌，連續(xù)8個(gè)月下跌后。

始于2014年7月份的滬深股強(qiáng)勢(shì)反彈，主要原因在于樓市全面回調(diào)、約束地方債務(wù)、改革預(yù)算管理，地方政府債務(wù)“剛性兌付”開(kāi)始被打破，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率開(kāi)始下降，風(fēng)險(xiǎn)偏好上升，股值跌無(wú)可跌，估值修復(fù)機(jī)會(huì)來(lái)臨，資金回流股市；另一方面，新一屆政府上臺(tái)以后，銳意進(jìn)取、整頓吏治、推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，帶來(lái)“改革紅利”，上市公司盈利預(yù)期得到改善。

由于“剛性兌付”開(kāi)始被打破，地方政府推高房?jī)r(jià)的內(nèi)在激勵(lì)少了，產(chǎn)業(yè)資金也開(kāi)始流出樓市。同時(shí)，在貨幣政策上，管理層堅(jiān)持“不放水”，盤(pán)活存量，“定向?qū)捤伞保略鲐泿帕飨驑鞘械囊?guī)模有限。另外，城鎮(zhèn)住房形勢(shì)從過(guò)去的“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“供求平衡”，除少數(shù)一線及二線重點(diǎn)城市外，絕大多數(shù)城市出現(xiàn)了“供應(yīng)過(guò)剩”的問(wèn)題。因此，樓市從2014年5月份開(kāi)始回調(diào)是情理之中的事情，難現(xiàn)過(guò)去暴漲行情。

2015年：“牛市”共舞

進(jìn)入2015年以來(lái)，2014年四季度激昂的股市突然變得異常敏感和脆弱。目前，上證綜指從1月中旬的3400點(diǎn)下滑到2月中旬的3100點(diǎn)。下跌的主要原因就在于管理層打擊非法和過(guò)度的杠桿融資。

本輪股市“走?！?，盡管與改革紅利、盈利拐點(diǎn)、估值修復(fù)有一定關(guān)系，也與管理層希望股市向好，并開(kāi)辟實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資新通道的護(hù)市政策有關(guān)。增量資金借助杠桿推動(dòng)才是主要?jiǎng)恿?，說(shuō)白了就是“錢(qián)多了”。特別是，股指短期上漲趨勢(shì)明顯，出現(xiàn)誘人的賺錢(qián)效應(yīng)，導(dǎo)致“融資融券”泛濫，銀行理財(cái)資金借助“傘型信托”入市，投機(jī)潮卷土重來(lái)，而股市助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)和投資的效應(yīng)卻再次邊緣化。但是，這不是管理層希望看到的，也不利于完善直接融資渠道，并通過(guò)發(fā)展多層次資本市場(chǎng)，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本和促進(jìn)科技創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，而后者才是管理層“呵護(hù)”股市的本意。

打擊過(guò)度杠桿化、打擊投機(jī)操作和操縱股價(jià)等違規(guī)行為，盡管短期內(nèi)會(huì)減少股市資金供應(yīng)，讓股值承壓，但從中長(zhǎng)期看，財(cái)稅、金融、國(guó)企、政府職能、打破壟斷等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不僅已經(jīng)破題，而且“開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭”，這將釋放巨大的改革紅利，驅(qū)動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力回升，帶來(lái)股指繼續(xù)修復(fù)的機(jī)會(huì)；其次，由于官方看中的中采PMI創(chuàng)兩年來(lái)的新低，作為今年中央經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力很大，失業(yè)率上升的滯后效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

因此，貨幣政策寬松已成必然，2014年11月降息和近期降準(zhǔn)是一個(gè)非常重要的信號(hào)，這對(duì)于股市繼續(xù)“走?！笔欠浅４蟮膭?dòng)力。因此，近期的調(diào)整，既是打擊投機(jī)的過(guò)程，也是釋放利空的過(guò)程，2015年的“慢?！毙星橛型絹?lái)。

對(duì)于樓市而言，經(jīng)過(guò)四個(gè)季度（2013年四季度-2014年三季度）的調(diào)整，目前已經(jīng)出現(xiàn)見(jiàn)底回升的趨勢(shì)。到2014年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅連續(xù)5個(gè)月收窄，2015年一季度有望止跌回升；百城房?jī)r(jià)指數(shù)在今年2月份首次上漲0.21%，率先見(jiàn)底回升。具有風(fēng)向標(biāo)意義的一線城市房?jī)r(jià)見(jiàn)底回升趨勢(shì)明顯，12月份的深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了1.2%。

另外，結(jié)合過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)樓市開(kāi)始企穩(wěn)回升時(shí)，市場(chǎng)化程度最高、對(duì)市場(chǎng)預(yù)期最敏感的二手住房市場(chǎng)往往最先反彈。2014年12月，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市由58個(gè)增加到60個(gè)，而一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比則全線上漲，也意味著一線城市樓市或已見(jiàn)底回升，這將會(huì)帶動(dòng)全國(guó)其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

大家別忘了影響股市和樓市的共同因素——流動(dòng)性，貨幣政策重回寬松渠道，這將是2015年貨幣政策的主旋律，也將是驅(qū)動(dòng)樓市回升的重要力量。2014年樓市向下調(diào)整，與資金“拋棄”樓市（高按揭利率、開(kāi)發(fā)貸緊縮）關(guān)系密切。隨著寬松貨幣政策的實(shí)施，社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率將繼續(xù)下降，房地產(chǎn)融資成本也將全面下降，從而刺激住房消費(fèi)。

還有一個(gè)重要的信號(hào)，李克強(qiáng)總理以及建設(shè)部、國(guó)土部、發(fā)改委等相關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)人，很罕見(jiàn)地在近期密集地呵護(hù)樓市，“國(guó)家隊(duì)”主動(dòng)入場(chǎng)，建立打通商品住房和保障性住房（含棚戶區(qū)改造安置房）流通的市場(chǎng)化渠道，有助于“去庫(kù)存”，夯實(shí)樓市回暖的基礎(chǔ)。因此，若疊加2014年以來(lái)國(guó)家在樓市管理上去行政化、回歸行業(yè)發(fā)展規(guī)律帶來(lái)的樓市改革紅利，2015年樓市回升是大概率事件。

筆者認(rèn)為，2015年股市將會(huì)與樓市共處“牛市”的行情中，股市“慢?！钡尿?qū)動(dòng)力量是改革紅利兌現(xiàn)可期、企業(yè)中期內(nèi)盈利可期、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率下降、政策繼續(xù)呵護(hù)，而樓市向好的驅(qū)動(dòng)力量是“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力，主要城市樓市開(kāi)始回升。

值得注意的是，貨幣政策寬松是二者將共處“牛市”的共同驅(qū)動(dòng)力量。二者正相關(guān)且樓市運(yùn)行滯后于股市4-12個(gè)月，股市從2014年7月份見(jiàn)底回升，樓市2014年10月份開(kāi)啟“暖冬”行情，似乎驗(yàn)證了這一規(guī)律。（作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心）