文/李雙慶

流動人口數(shù)量的不斷增長和房價的不斷高漲，推動著北京房屋租賃市場的持續(xù)升溫，無力購房或短期內無法購買到合適房屋的外來務工人員尤其是年輕人不得不選擇租房居住。據(jù)北京市團市委、市政協(xié)社法委青少年工作小組聯(lián)合開展的《北京市青年人才住房狀況調研》報告顯示，52.2%的青年人租房居住，平均每7.2個月更換一次住所。高房價已迫使不少年輕人像候鳥一樣，難以逃避的一年一度的換巢而居。

如果將自己微薄收入中的三成、五成交給房東或中介公司，自己就能安安穩(wěn)穩(wěn)地在租來的巢穴里努力奮斗一年，倒也罷了。但找到一間合適的房子安穩(wěn)居住，并非一件容易的事，司法實踐中不少案件都是因為在租房過程中產(chǎn)生糾紛，訴至法院，結果往往都是因為法律意識不強，鬧得騰房賠錢，有苦難言。作為一個曾經(jīng)的租房客，結合日常審理此類案件中常見的問題，給奮斗著的年輕人提個醒，望他們能夠把有限的精力用在日常工作中，而不是用在和房東、中介的糾紛和訴訟中。

一是要確認房屋是可以合法出租

想租房居住，首先要確認你看中的房屋是可以合法出租的。北京市有很多類型的房屋，如經(jīng)濟適用房、兩限房、公租房、標租房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等等，還有一些自建房屋都在對外出租，有很多類型的房屋法律是不允許出租的。如自建房屋一般都是沒有取得規(guī)劃許可的違章建筑，出租人不可能取得房屋的產(chǎn)權手續(xù)，即使與出租人簽訂了租賃合同，也是無效的，無效合同不受法律保護，出租人可能隨時要求承租人騰房。即使訴訟到法院，法院也會確認此類合同無效，判令承租人騰退房屋。還有公租房，因公租房本身就是不允許轉租的，對外出租公租房屬于無處分權人處分他人財產(chǎn)，租賃公租房的租賃合同也是無效的合同，不受法律保護。還有一些政策上不允許出租或在一定時間段內不允許出租的房屋，如經(jīng)濟適用房等，在尋找房源時，應避免租賃上述房屋，以免產(chǎn)生糾紛，引發(fā)不必要的訴訟。如果不知道房屋屬于什么性質，就應要求出租人提供產(chǎn)權證，違法建筑不可能辦理產(chǎn)權證，公租房只有共有住宅租賃合同，合同中也會明確約定房屋不允許轉租，租房時應當注意。

二是要確認出租人有權出租房屋

與出租人商談租房事宜時，要確認出租人與房屋的關系。如果是房屋產(chǎn)權人直接出租，簽合同之前應查看房屋產(chǎn)權證和業(yè)主的身份證件，看一下房產(chǎn)證上產(chǎn)權人和提供的有效身份證明是否一致，是否是與你簽合同的人是同一人，以免被騙；如果產(chǎn)權證正在辦理過程中，那么可以要求出租人出示與原產(chǎn)權人簽署的商品房買賣合同、完稅發(fā)票等材料，以避免不必要的風險。

如果出租人也是承租人——也就是日常說的二房東，那么這種情況應當謹慎對待。二房東與承租人簽訂的合同效力是受其與房東簽訂的租賃合同的效力制約的，如果房東不允許二房東轉租，那么你與二房東簽訂的租賃合同可能因二房東沒有轉租權而無效。另外即使二房東有轉租權，也要仔細審核二房東與房東之間的合同的租賃期限，承租人與二房東的租期不能超過二房東與房主的租賃合同的期限。最重要的一點就是租賃二房東的房屋，不要圖便宜或省事，一次性向二房東交太多的租金或押金，現(xiàn)實中有不少二房東收了租金和押金后不向房東交納租金或者直接就消失了，房東要收回房屋，把租客趕走的案例，因此租用二房東的房屋，一定要慎之又慎，尤其不能一次性交納太多的費用，避免人房兩空。

如果是通過房產(chǎn)中介公司租房，不能因為有中介公司介入就放松警惕。實踐中通過中介公司租房有兩種形式，一種是通過中介公司介紹房源，由承租人與房東簽訂合同的情況。此時承租方與中介公司之間是一種居間合同關系，中介公司為承租方提供的是一種中介服務，中介公司為你提供房源信息，進行初步的房產(chǎn)信息和出租人信息核實，由出租方或者承租方向中介公司繳納中介費，之后由承租方和出租方簽訂租賃合同。此時，仍要注意上述兩點，核實房屋信息和房主信息。實踐中，有不少唯利是圖的中介公司為了促成業(yè)務，收取中介費，往往隱瞞雙方的信息和房屋信息，為保護自己的權益，租房時還是要盡可能地親自核實信息。實踐中另一種常見的形式是中介公司租賃了房東的房子，然后自己再對外出租，由承租人和中介公司簽訂合同情況。在實踐中，中介公司做得都比較隱秘，在形式上和出租人、承租人簽訂的還是委托代理合同，合同上載明的出租人也是房東的名字，但實際上，租房時承租人是只見中介不見房東，租金也是向中介公司繳納，此時，承租人與中介公司只是租賃合同關系。這種情況下，租房時應選擇有良好口碑的正規(guī)房屋中介，審核房主給中介公司房屋產(chǎn)權證明和房主的委托書、委托代理合同，租賃期限一定要在中介公司的代理期內。如有可能，與房東見面溝通一下，確認其是否同意中介公司代為出租。另外在這種情況下，也盡量避免一次性交納過多的租金和押金，很多較小的中介公司也經(jīng)常發(fā)生人店兩空的情況，大額租金交給中介后，中介跑路，房主沒有收到租金，必然要來收房，承租人就會遭受較大的損失。

三是要簽訂較為詳細的書面租賃合同

我國合同法規(guī)定：租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。而不定期租賃合同，雙方都有權隨時解除租賃合同，如果希望長期穩(wěn)定居住，還是要簽訂書面合同。

簽訂合同時，合同中容易引起糾紛的條款要細。哪些是容易引起糾紛的條款呢，根據(jù)日常審理的經(jīng)驗，以居住為目的房屋租賃合同，產(chǎn)生爭議主要集中在租金交納的時間，水、電、煤氣費的起止點，房屋及其設施的維修費用負擔，房屋內的物品損壞因誰而起和押金的退還等問題。在簽訂合同時，除了房屋的坐落位置、租賃的期限、租金的標準等需要明確外，對于租金交納的時間、押金退還的條件和時間、入住時水、電、煤氣表的度數(shù)、各種雜費、維修費的承擔以及房屋內的大件、貴重物品的情況盡量要寫清楚，入住時都要做好清點記錄，雙方簽字確認后，作為合同的附件，以避免將來產(chǎn)生糾紛。

四是要保存好自己履行義務的證據(jù)

租賃合同中，承租人主要履行以下3種義務，即交納租金、合理使用房屋及將房屋交還出租人。與履行上述義務相關的證據(jù)，要注意保存。

在簽訂合同時，如果交納租金不方便，可以在合同中約定向出租人賬號直接轉賬來支付租金、押金和其他費用，因為銀行轉賬都有記錄，避免不經(jīng)意丟失了一些繳費票據(jù)，導致糾紛產(chǎn)生。如果是向房東或中介公司直接交納租金、押金，應要求其出具收據(jù)，收據(jù)上要寫清楚押金和租金的數(shù)額、租金的起止日，中介公司要加蓋其公司的印章，并要保存好這些交費的收據(jù)，以備萬一。

合同期滿要求退租時，有些房東和中介也經(jīng)常會以房屋設施損壞或者其他借口作為條件來克扣租房者押金。首先要明確承租房屋及房屋內的家具、設施正常使用中的磨損、老化不是扣押金的理由，我國合同法第218條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。為保護自己的合法權益，入住時和退房時盡量通過拍照、錄像等留存一些證據(jù)。交還房屋時，也要和入住房屋時一樣，辦理交接手續(xù)，注明房屋收回時的情況，讓出租人簽字。如果無爭議最好，如果有爭議，可以對爭議的物品、設施錄像、拍照，保存證據(jù)，已備解決糾紛之需。當然承租人承租房屋后，也應當合理使用房屋，愛護房屋內的設施，我國合同法第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。如果在使用中確實對房屋的設施、物品造成不當?shù)膿p壞，盡可能通過協(xié)商解決，如果分歧較大，可以通過訴訟，由法院裁決。另外需要注意的是，如果確實因退還押金產(chǎn)生爭議，如果想通過訴訟解決，那么就不要做出影響案件判決的事情。實踐中常見一些承租人，在出租人刁難的情況下，收取了退還的部分押金后，為出租人出具了模棱兩可的說明或收據(jù)，然后又到法院起訴，結果往往是被駁回。

五是注意履行自己的義務

租賃他人房屋，簽訂租賃合同后，除了應注意保護自己的權利外，還應按照合同的約定履行自己及時足額交納租金和及時交還房屋的義務。一般的房屋租賃合同都約定有明確的租賃交納時間以及不及時交納租金的違約金、滯納金和解約條款，如果不及時交納租金，可能要承擔另行支付違約金的后果，嚴重的可能導致合同解除；交還房屋是在合同解除或屆滿后，承租人應將房屋交還出租人。尤其在向出租人交納押金的情況下，一般合同約定的是先交房，后退押金。即使沒有約定，一般也按照這個程序履行。切記盡量不要采取不退押金不退房的措施來逼迫出租人退還押金，如果不騰退房屋，在占用房屋期間的房屋占用費是要由房屋占用人來支付的，即使你不使用房屋，不與房屋出租人辦理交接手續(xù)，仍是由承租人支付房屋的使用費。

當然最重要的是要確認房屋安全，不能只圖便宜，因小失大。時下很多房東和中介公司將房子改造成小間出租，租房時一定要確認這種房子是否存在安全隱患，例如漏水、電路布置等。如果承租的房屋確有安全隱患，影響房屋的居住人的人身安全，根據(jù)我國合同法第223條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。