陳杰+李影

摘要：反向按揭貸款是當(dāng)前社會(huì)熱點(diǎn)，而美國(guó)的反向抵押貸款無(wú)疑是當(dāng)前世界范圍內(nèi)發(fā)展最為成熟的。主要介紹了反向抵押貸款在美國(guó)興起的原因并歸納了美國(guó)反向抵押貸款發(fā)展歷程的四個(gè)階段，即民間實(shí)驗(yàn)階段、政府推動(dòng)下的探索實(shí)驗(yàn)階段、大爆炸發(fā)展階段和停滯低迷階段。最后，從法律、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的角度分析了美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展的原因，并在借鑒美國(guó)反向抵押貸款發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)如何在我國(guó)開(kāi)展本土化的反向抵押貸款產(chǎn)品提出了建議。

關(guān)鍵詞：反向抵押貸款，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，以房養(yǎng)老，金融創(chuàng)新

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）01-0063-69 收稿日期：2014-12-20

1 引言

2013年9月13日國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)文），提出要鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”，特別指出要“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，反向抵押貸款由此成為社會(huì)各界關(guān)注焦點(diǎn)。保監(jiān)會(huì)2014年6月23日發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，基于住房反向抵押貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)反向按揭）的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策正式在我國(guó)北上廣和武漢四個(gè)城市落地。

反向按揭在中國(guó)的推行，尚存在不少制度性障礙，對(duì)該項(xiàng)產(chǎn)品的需求與供給都還不足，要順利起飛，起點(diǎn)模式選擇的科學(xué)性十分關(guān)鍵。

舉目世界，英國(guó)、加拿大、美國(guó)、澳大利亞、韓國(guó)、新加坡等國(guó)，都已開(kāi)辦了反向按揭（Ma & Deng，2006；Reed & Gibler，2003；Yang，2011），但是相比而言，美國(guó)的反向按揭無(wú)疑是當(dāng)前世界范圍內(nèi)規(guī)模最大和發(fā)展最為成熟的。同時(shí)，作為該項(xiàng)制度的初創(chuàng)地，美國(guó)反向按揭貸款發(fā)展歷程最長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)最為豐富，也經(jīng)歷很多曲折。充分吸收美國(guó)發(fā)展反向按揭的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，明確發(fā)展目標(biāo)與方向，找準(zhǔn)模式要害，避免走彎路，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)反向按揭順利發(fā)展的必要條件。

2 美國(guó)反向按揭的概況

在美國(guó)，反向按揭是專(zhuān)為年齡在62歲及以上的老年屋主而設(shè)定的。美國(guó)3/4左右的老年人擁有自己的房屋，而美國(guó)又從20世紀(jì)40年代就開(kāi)始進(jìn)入了老齡化社會(huì)，所以對(duì)反向按揭有著很強(qiáng)的潛在需求，美國(guó)聯(lián)邦政府也從1970年就一直大力推進(jìn)反向按揭。目前，在美國(guó)最受歡迎的反向按揭就是由美國(guó)政府發(fā)起的”住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭”（HECM），長(zhǎng)期占據(jù)美國(guó)反向按揭市場(chǎng)的絕大部分份額（Bell，2012）。然而，美國(guó)反向按揭雖然發(fā)展了50年左右，但美國(guó)符合標(biāo)準(zhǔn)的老人只有大約2%參加了反向按揭（Nakajima&Telyukova，2013），這一方面說(shuō)明其發(fā)展?jié)摿θ杂写_(kāi)發(fā)，另一方面也充分說(shuō)明，即使在美國(guó)這樣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)、金融高度創(chuàng)新的國(guó)家，發(fā)展反向按揭也十分不易。

美國(guó)的反向按揭是典型的金融市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品，其雛形來(lái)自市場(chǎng)自發(fā)力量，但走向全美國(guó)則離不開(kāi)聯(lián)邦政府的大力扶持，也離不開(kāi)學(xué)術(shù)界對(duì)其的肯定與支持。

美國(guó)反向按揭于1960年產(chǎn)生后，吸引了一大批學(xué)者關(guān)注，加州大學(xué)洛杉磯分校華人教授Yung-Ping Chen就是反向按揭最早的研究者之一。他認(rèn)為反向按揭有兩個(gè)正面作用：其一，使老年屋主能夠十分靈活地使用以房屋資產(chǎn)物化形式儲(chǔ)蓄來(lái)的一生財(cái)富，用來(lái)提高晚年生活質(zhì)量，將“死錢(qián)”變成“活錢(qián)”，擺脫對(duì)子女養(yǎng)老的過(guò)度依賴(lài)，彌補(bǔ)政府養(yǎng)老金的不足（Chen，1973）；其二，更為關(guān)鍵的是，反向按揭不需要老年人變賣(mài)住房搬遷就可以“套現(xiàn)”房屋資產(chǎn)，使出于生活便利或者情感依賴(lài)等原因而希望居住在自己住宅中的老年屋主，可以按他們的方式繼續(xù)生活。同時(shí)代學(xué)者還曾提出，反向按揭最多可以幫助1/4的貧困老年屋主脫貧（Jacobs，1980）。這些理論研究，既指導(dǎo)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也構(gòu)成美國(guó)聯(lián)邦政府介入和扶持反向按揭的基石。

3 美國(guó)反向按揭的發(fā)展歷程

縱觀美國(guó)反向按揭發(fā)展歷史，可以歸為四個(gè)階段：民間自發(fā)階段、探索實(shí)驗(yàn)階段、大發(fā)展階段及低迷復(fù)蘇階段。

3.1 民間自發(fā)實(shí)驗(yàn)階段（1961-1979）

1961年，美國(guó)第一個(gè)反向按揭是由一家私人公司發(fā)行，該貸款的對(duì)象僅為一名足球教練的遺孀，未向公眾廣泛發(fā)行（Guerin，2012）。但這一新生事物一出現(xiàn)，立刻引發(fā)了美國(guó)各界包括學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注，各種民間和半官方的改進(jìn)嘗試層出不窮。

1977年7月，俄亥俄州一家儲(chǔ)蓄借款公司發(fā)行了第一款面向公眾的反向按揭項(xiàng)目，屋主可獲得的借款額度最高可達(dá)房產(chǎn)估計(jì)價(jià)值的八成。1978年，威斯康辛州本地事務(wù)與發(fā)展部研發(fā)了一款全州性的延期付款貸款計(jì)劃，該貸款允許借款屋主直到死亡或者永久性搬離居所才償還所欠本金和利息，消除了借款屋主在簽訂貸款時(shí)的后顧之憂(yōu)，保證了借款人的終身居住權(quán)。1979年，舊金山發(fā)展基金研發(fā)了有支付限定期的年金式反向按揭產(chǎn)品。

3.2 聯(lián)邦政府推動(dòng)下的探索實(shí)驗(yàn)階段（1980-2000）

美國(guó)聯(lián)邦政府敏感地發(fā)現(xiàn)反向按揭內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)價(jià)值，開(kāi)始介入（Gibler & Rabianski，1993）。1981年，美國(guó)白宮老齡化委員會(huì)認(rèn)可了由聯(lián)邦住宅管理局為反向按揭提供保險(xiǎn)的構(gòu)想。同年，國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心成立，旨在向老年屋主進(jìn)行反向按揭產(chǎn)品知識(shí)的宣傳和教育。使反向按揭在美國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)提供成為事實(shí)的標(biāo)志事件是1982年《加恩-圣杰曼存款機(jī)構(gòu)法》。這個(gè)法案規(guī)定了反向按揭的管理程序，使其第一次正式獲得聯(lián)邦政府的法定認(rèn)可。

1983年，美國(guó)國(guó)會(huì)采納了聯(lián)邦住宅管理局為反向按揭提供保險(xiǎn)的提議。第二年，美國(guó)社會(huì)保障總署發(fā)布了關(guān)于如何對(duì)待來(lái)自基于反向按揭貸款收入的政策性指導(dǎo)意見(jiàn)。1986年，美國(guó)退休者協(xié)會(huì)建立了房屋凈值信息中心，為住房和城市發(fā)展署（HUD）認(rèn)可的反向按揭咨詢(xún)員提供貸款咨詢(xún)的培訓(xùn)和認(rèn)證。

1987年，美國(guó)《住房和社區(qū)發(fā)展法案》被修訂后，聯(lián)邦住宅管理局（FHA）授權(quán)為多達(dá)2500份反向按揭提供聯(lián)邦保險(xiǎn)。這標(biāo)志著美國(guó)聯(lián)邦政府正式介入乃至從此主導(dǎo)反向按揭市場(chǎng)的發(fā)展，成為美國(guó)反向按揭發(fā)展歷史上的一個(gè)里程碑。

1988年，里根總統(tǒng)正式簽署了關(guān)于聯(lián)邦住宅管理局為反向按揭提供保險(xiǎn)的法案。次年，聯(lián)邦住宅管理局正式發(fā)布了住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭（HECM）及其指導(dǎo)手冊(cè)。1990年，聯(lián)邦住宅管理局第一次發(fā)行住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭（HECM），當(dāng)年發(fā)行了157份，次年就上升為389份，1992年突破1000份，到1993年幾乎覆蓋全國(guó)，1994年發(fā)行數(shù)已經(jīng)突破3000份。1998年，美國(guó)住房和城市發(fā)展署（HUD）的撥款法案使得HECM成為永久性的項(xiàng)目，并且增加允許的貸款數(shù)目到15萬(wàn)份，這標(biāo)志著HECM正式成為全國(guó)性的官方貸款項(xiàng)目。當(dāng)年底，HECM發(fā)行數(shù)已經(jīng)接近8000份。

但1990年代，美國(guó)住宅市場(chǎng)不溫不火，市場(chǎng)利率也較高，反向按揭總體上仍然不為社會(huì)公眾所廣泛知曉和接受，利率在7%的高位徘徊，而抵押房屋的價(jià)值均值在14萬(wàn)美元的低位，可貸款額度均值只有8萬(wàn)美元，抵押人年齡也偏高，平均76歲。

3.3 大爆炸發(fā)展階段（2001-2009年）

進(jìn)入21世紀(jì)之后，美國(guó)反向按揭貸款進(jìn)入了一個(gè)大爆炸式的發(fā)展階段。2001-2007年之間HECM新發(fā)行量累計(jì)凈增長(zhǎng)了12.8倍，不可謂不驚人。2007財(cái)年HECM新發(fā)行量第一次突破10萬(wàn)份，2009年的HECM新發(fā)行量達(dá)到了頂峰，11.4萬(wàn)份，是2001年的14.7倍。HECM的發(fā)展歷程參見(jiàn)圖1。

美國(guó)反向按揭的市場(chǎng)迅速膨脹，主要原因是這期間美國(guó)住宅市場(chǎng)十分紅火，房屋價(jià)值快速增加，同時(shí)住房抵押貸款市場(chǎng)利率這期間一直處于低位水平，這就使得老年屋主的折現(xiàn)房屋價(jià)值升高，其通過(guò)反向按揭可以獲得的款項(xiàng)數(shù)額也更大，反向按揭產(chǎn)品對(duì)他們開(kāi)始產(chǎn)生很強(qiáng)的吸引力。

除了市場(chǎng)的紅火和市場(chǎng)利率的降低直接促成了反向按揭的火爆，美國(guó)聯(lián)邦政府一系列規(guī)范和扶持性政策也有很大推動(dòng)作用。2001年，美國(guó)住房和城市發(fā)展署、美國(guó)退休者協(xié)會(huì)共同培訓(xùn)和測(cè)試咨詢(xún)顧問(wèn)們，并且建立了一整套規(guī)范的貸款咨詢(xún)程序。這些測(cè)試和培訓(xùn)，提高了為老年人提供反向按揭咨詢(xún)顧問(wèn)們的專(zhuān)業(yè)化素質(zhì)，保證老年屋主可以得到客觀合理和充分的信息，從而更加自主決定是否采用反向按揭。2007年，第一款由美國(guó)政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（吉利美）發(fā)行的反向按揭證券開(kāi)始發(fā)行，這標(biāo)志著反向按揭二級(jí)市場(chǎng)形成，反向按揭產(chǎn)品更加豐富，流動(dòng)性更好。

3.4 停滯低迷階段（2009年至今）

2009年后美國(guó)反向按揭市場(chǎng)出現(xiàn)了劇烈萎縮。原因是，美國(guó)次貸泡沫破滅后，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌，反向按揭對(duì)貸款人、對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸引力都大幅下降。私人發(fā)行的反向按揭首當(dāng)其沖，幾乎全部消失了。

美國(guó)聯(lián)邦政府積極應(yīng)對(duì)樓市暴跌給反向抵押帶來(lái)的負(fù)面沖擊。2009年，聯(lián)邦住宅管理局推出了“購(gòu)買(mǎi)住房貸款”項(xiàng)目，其主要是針對(duì)有改善住房狀況需求的借款屋主設(shè)計(jì)。在該方案下，老年屋主通過(guò)自己的儲(chǔ)蓄等交付了房屋的首付后不再需要交納以后的還款，減輕了老年人的經(jīng)濟(jì)壓力。2010年，聯(lián)邦住宅管理局又推出了”儲(chǔ)蓄型住房?jī)糁档盅嘿J款”，其可視為HECM的低成本版，因?yàn)樗拈_(kāi)辦費(fèi)用更低。但相應(yīng)地，其可獲得的貸款額度也更低。

2013年，美國(guó)住房和城市發(fā)展署對(duì)HECM做出幾大重要改變，旨在強(qiáng)化反向按揭?guī)椭夏晡葜魈岣呱钯|(zhì)量和降低貧困率的初衷，同時(shí)也控制風(fēng)險(xiǎn)，保證該貸款的長(zhǎng)期發(fā)展。

4 美國(guó)反向按揭的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)反向按揭發(fā)展到今天，雖然說(shuō)相對(duì)規(guī)模還比較有限，還沒(méi)有達(dá)到深入人心、廣泛接受的地步，但就其絕對(duì)規(guī)模而言，仍然可以說(shuō)取得了很大成就。究其成功的原因，筆者認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn)。

4.1 政府的重視與扶持

反向按揭最初只是一款民間自發(fā)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，但是美國(guó)聯(lián)邦政府迅速嗅到其中蘊(yùn)含的社會(huì)價(jià)值，尤其對(duì)緩解政府養(yǎng)老壓力的作用。1982年出臺(tái)的《加恩-圣杰曼存款機(jī)構(gòu)法》使反向按揭具有合法性，從而能在全國(guó)范圍內(nèi)迅速開(kāi)展起來(lái)。在經(jīng)過(guò)了各州政府的初期嘗試后，美國(guó)國(guó)會(huì)1987年授權(quán)美國(guó)住房和城市發(fā)展署制定附有聯(lián)邦保險(xiǎn)的反向按揭產(chǎn)品（HECM）。由聯(lián)邦住宅管理局提供的住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭（HECM），由聯(lián)邦政府提供保險(xiǎn)，是無(wú)追索權(quán)的貸款產(chǎn)品，即當(dāng)反向按揭的債務(wù)總額超過(guò)房屋價(jià)值總和時(shí)，貸款人不能要求借款人或者其繼承者以其他資財(cái)來(lái)歸還該差額，貸款人由此而造成的損失由政府收取的保險(xiǎn)費(fèi)予以補(bǔ)償。聯(lián)邦保險(xiǎn)大大降低了反向按揭貸款放款人的風(fēng)險(xiǎn)，有力保障了反向按揭資金來(lái)源的充足性。

聯(lián)邦政府直接介入反向按揭市場(chǎng)，不僅提供了規(guī)范的產(chǎn)品模板，甚至從此之后就一直主導(dǎo)了這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展?？梢哉f(shuō)，沒(méi)有美國(guó)聯(lián)邦政府的介入，就沒(méi)有美國(guó)反向按揭的今天。

4.2 法律規(guī)范先行

規(guī)范的法律保障是金融創(chuàng)新被社會(huì)接受的必要前提。在反向按揭產(chǎn)品的開(kāi)展過(guò)程中，由于老年屋主生理和反向按揭本身復(fù)雜性的特點(diǎn)，老年屋主很有可能無(wú)法判斷自己是否適合進(jìn)行反向按揭，以及采用何種反向按揭。雖然按照規(guī)定，在簽訂反向按揭貸款之前，老年屋主會(huì)得到專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)師的建議，但是在實(shí)際操作中，咨詢(xún)?nèi)藛T不一定能為老年屋主提供客觀公正的咨詢(xún)建議，這很可能會(huì)誤導(dǎo)老年人的選擇。

1994年《房屋凈值保護(hù)法》要求有關(guān)貸款人全面反映貸款所需的成本費(fèi)用，使借款屋主可以比較各類(lèi)反向按揭產(chǎn)品的成本，從而決定選擇滿(mǎn)足其需求的產(chǎn)品。 1997年《老年人住房權(quán)益保護(hù)法案》，其目的也是為了規(guī)范貸款人發(fā)行反向按揭的行為，保障老年人在接受反向按揭前充分了解自己的權(quán)利和義務(wù)，避免咨詢(xún)?nèi)藛T的欺詐行為出現(xiàn)。2000年，《屋主權(quán)益與經(jīng)濟(jì)計(jì)劃法》進(jìn)一步詳細(xì)制定了住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭的再融資業(yè)務(wù)的成本費(fèi)率披露規(guī)則。

回顧起來(lái)，在美國(guó)聯(lián)邦政府，主要由住房和城市發(fā)展部（HUD）具體負(fù)責(zé)，推行反向按揭的過(guò)程中，各種法律方案一直都隨著相關(guān)的反向按揭發(fā)展而迅速跟進(jìn)。在初期，法律規(guī)定了反向按揭的合法性和如何操作的具體流程，在后續(xù)階段，法律又對(duì)貸款咨詢(xún)?nèi)藛T，成本費(fèi)用率和再融資業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。在反向按揭低迷期間，又通過(guò)法律為反向按揭的活躍發(fā)展創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件?？梢钥闯?，在整個(gè)反向按揭的發(fā)展史中，法律起到了引導(dǎo)和規(guī)范的作用。

4.3 穩(wěn)健經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)

相比日本、加拿大和歐盟等其他發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)自上世紀(jì)90年代到2008年之間的發(fā)展總體上一直保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)，并且21世紀(jì)初以來(lái)的長(zhǎng)期低利率導(dǎo)致了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，以房屋為標(biāo)的物的反向按揭產(chǎn)品獲得了較大的發(fā)展，HECM每年發(fā)行的數(shù)量為此迅速增長(zhǎng)。

但當(dāng)2008年美國(guó)發(fā)生次級(jí)貸款危機(jī)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，金融市場(chǎng)面臨蕭條，各種金融產(chǎn)品的價(jià)值出現(xiàn)大幅下跌，而作為金融產(chǎn)品的反向按揭產(chǎn)品也不能幸免。為此，歸根到底，反向按揭能否得到老百姓的認(rèn)可，主要取決于經(jīng)濟(jì)基本面，尤其房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面。只有實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，才能讓老百姓、放貸者和保險(xiǎn)公司等各方有積極性參與反向按揭產(chǎn)品的申請(qǐng)與發(fā)行。

4.4 政府持續(xù)的因勢(shì)利導(dǎo)

原則上說(shuō)，對(duì)于金融創(chuàng)新產(chǎn)品，政府的扶持應(yīng)當(dāng)主要在起步階段培育市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)達(dá)到一定成熟度后，政府應(yīng)該主動(dòng)退出，更多讓市場(chǎng)主導(dǎo)。但目前來(lái)看，由于反向按揭產(chǎn)品的復(fù)雜性和脆弱性，即使美國(guó)今天也還沒(méi)有達(dá)到足夠讓市場(chǎng)為主提供反向按揭的地步，還需要更多時(shí)間來(lái)培育。尤其在金融市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性崩潰的時(shí)候，單純靠市場(chǎng)自身力量無(wú)法糾正，政府還是要繼續(xù)積極主動(dòng)介入和提供幫助。

2013年8月，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬簽署了《反向按揭穩(wěn)健法案》，授權(quán)住房和城市發(fā)展部制定任何必要的規(guī)定以改善反向按揭項(xiàng)目的財(cái)務(wù)穩(wěn)健和保障持續(xù)發(fā)展，這推動(dòng)了住房和城市發(fā)展部對(duì)反向按揭進(jìn)行改革，并激活反向按揭市場(chǎng)的活力。如目前住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭的最新變化是要求建立撥備賬戶(hù)和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系，這些措施保障了借款人的還款和支付費(fèi)率的能力。

5 啟示

通過(guò)對(duì)美國(guó)反向按揭的發(fā)展歷程、歷史推動(dòng)力和政府作用等方面進(jìn)行系統(tǒng)梳理，得出以下幾點(diǎn)思考。

5.1 完善關(guān)于反向按揭的法律法規(guī)，保護(hù)貸款人和老年屋主的合法權(quán)益

反向按揭從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)還是一項(xiàng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，其能否獲得市場(chǎng)的認(rèn)可并進(jìn)一步推廣需要法律制度加以制約。在反向按揭合同存續(xù)期間，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格走低、人均預(yù)期壽命過(guò)長(zhǎng)、房屋維修風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)蕭條等情況發(fā)生時(shí)，最終到反向按揭到期時(shí)，貸款人很可能面臨資不抵債的情況，貸款人的虧損進(jìn)一步會(huì)影響反向按揭市場(chǎng)的穩(wěn)定性，影響該市場(chǎng)的健康發(fā)展。此外，反向按揭市場(chǎng)不同于傳統(tǒng)的抵押貸款，其蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)是隨著借款期限的漸長(zhǎng)而遞增的，故其貸款人必須每年繳納保險(xiǎn)費(fèi)，這就需要法律對(duì)其進(jìn)行規(guī)定。而老年屋主是抗風(fēng)險(xiǎn)能力和維權(quán)意識(shí)較弱的群體，在反向按揭開(kāi)辦過(guò)程中，就需要法律明確咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和貸款人的權(quán)利和義務(wù)，務(wù)必保證老年人在知悉其權(quán)利和義務(wù)的條件下決定是否開(kāi)辦反向按揭。

5.2 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，避免反向按揭行業(yè)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其在拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)中的作用不可忽視。而且，在很大程度上，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣程度是高度正相關(guān)的，若要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，就必然需要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。過(guò)高的房屋價(jià)格必然蘊(yùn)含著泡沫，反向按揭在此種情況下會(huì)獲得快速的發(fā)展，但是一旦房?jī)r(jià)泡沫破滅，反向按揭抵押的房產(chǎn)價(jià)值大幅下降，發(fā)行者很可能面臨資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)低的房屋價(jià)格使老年屋主可通過(guò)反向按揭獲得的貸款額度較少，老年屋主就沒(méi)有較大的動(dòng)力參與反向按揭，這就使得反向按揭在其發(fā)行的初期就難以獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。故作為反向按揭市場(chǎng)標(biāo)的物的房地產(chǎn)業(yè)，必須保持穩(wěn)健的發(fā)展，才可為反向按揭市場(chǎng)的發(fā)展提供支持。

5.3 嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，引導(dǎo)市場(chǎng)主體推進(jìn)反向按揭的發(fā)行

之所以需要嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，是因?yàn)榉聪虬唇沂墙鹑趧?chuàng)新產(chǎn)品，若任由市場(chǎng)主體研發(fā)和推進(jìn)該產(chǎn)品，在缺乏試驗(yàn)和管制約束的情況下，反向按揭很可能就會(huì)變成侵蝕缺乏維權(quán)意識(shí)老年屋主財(cái)富的工具。此外，從貸款人的抗風(fēng)險(xiǎn)能力角度出發(fā)，反向按揭產(chǎn)品的貸款期限長(zhǎng)，而且在前期均需發(fā)行人墊付款項(xiàng)，在貸款期期末才能收回之前的投入。如果貸款人的資金實(shí)力有限，其既無(wú)法承辦大量的反向按揭，又無(wú)法通過(guò)大量反向按揭分散風(fēng)險(xiǎn)，這就很可能影響其持續(xù)經(jīng)營(yíng)。老年屋主對(duì)于反向抵押貸款產(chǎn)品了解甚少，在其初期的推進(jìn)過(guò)程中，可以借鑒美國(guó)的模式，利用政府的影響力和公信力為反向按揭提供擔(dān)保，消除老年屋主對(duì)反向按揭的疑慮。同時(shí)，考慮到我國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)和城市規(guī)模等均不同，在鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與到反向按揭的發(fā)行時(shí)，應(yīng)充分利用市場(chǎng)主體的高效率和創(chuàng)新能動(dòng)性，發(fā)行適合各城市具體情況的反向抵押貸款產(chǎn)品。

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作者簡(jiǎn)介：

陳杰，教授、博士生導(dǎo)師，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專(zhuān)家，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院投資系教授。

李影，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士生。

基金項(xiàng)目：

感謝國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“快速城市化進(jìn)程與住房公共政策：交互性與協(xié)調(diào)性發(fā)展研究”（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：NSF71173045）、教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大攻關(guān)項(xiàng)目“我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系及運(yùn)行機(jī)制研究”（13JZD009）、上海市曙光學(xué)者計(jì)劃“房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和諧共生研究”（13SG35）的資助。