房屋買賣糾紛案例簡析

何也彭景理

四川省社會科學院法學研究所，四川成都610000

摘要：房屋買賣中，各方當事人之間總是以各種名目收取費用，誠意金即是其中一種。但由于誠意金本身無明確法律依據(jù)，因此，一旦產(chǎn)生糾紛，誠意金往往成為案件爭議的焦點，也影響著法庭對案件的處理。特別是通過居間人購買房屋的，往往涉及幾方當事人，即使欲將糾紛訴諸法庭，對訴訟主體的確定也是困惑當事人的主要問題所在。

關鍵詞：誠意金；定金；押金；訂金；居間合同

中圖分類號：D923.6

作者簡介：何也，女，四川省社會科學院法學研究所，研究方向：金融法；彭景理，男，四川省社會科學院法學研究所，研究方向：刑法。

2014年12月15日，劉某與成都市某房地產(chǎn)中介公司(以下簡稱“中介”)簽訂委托購房合同，中介根據(jù)劉某對購買房屋的各種要求向劉某提供了張某的兩居室信息，劉某表示滿意。中介遂要求劉某首先繳納一萬元誠意金，由中介持該誠意金與張某商談房價。雙方約定：若能達成劉某的期望價格，則待劉某與張某簽訂房屋買賣合同時，交付張某的一萬元誠意金轉為購房定金。經(jīng)協(xié)商，三方意思達成一致，準備于2015年1月5日簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同須買方夫妻共同簽字方能生效，然而，由于劉某的丈夫系日籍人士，也不在國內，且房屋本身無外銷權，導致無法繼續(xù)簽訂買賣合同。劉某遂請求中介返還一萬元誠意金，中介稱該誠意金在雙方達成房屋售價、并且當時征得劉某同意的前提下已全數(shù)交予張某，故無返還義務。而后張某將一萬元誠意金中的兩千元付給中介作為傭金，中介則將此兩千元返還劉某。張某數(shù)次討還剩余八千元款項未果，于2015年3月以中介公司為被告向人民法院提起訴訟，請求法院判決被告返還剩余誠意金及由此產(chǎn)生的孳息。

一、誠意金的疑問

本案中，雙方于委托購房合同條約中明確約定：自原告與房屋出售方正式簽訂房屋買賣合同之日起，一萬元的誠意金全部轉為定金(該條款經(jīng)過雙方的當庭質證，均無異議)。事實上，原告與第三方最終并未達成房屋購買合同。基于上述兩點可知：該誠意金并非定金。那么，誠意金應該作何解釋？

最初雙方的理解是將誠意金作為押金處理。押金是當事人雙方約定，債務人或第三人向債權人給付一定的金額作為債務履行的擔保，債務履行時，返還押金或予抵扣；債務不履行時，債務人無權收回押金，債權人就該款項優(yōu)先受償。原告作為房屋購買人，向張某給付一萬元作為確定其要購買該房屋的擔保，自房屋買賣合同簽訂之日起，將該款項轉變?yōu)橘彿慷ń?，所以，在合同未簽訂時，誠意金在性質上屬于押金。問題是，買賣雙方在房屋購買合同尚未簽署之前，何來的債權債務關系？也有意見表示誠意金是不懼誠意的“訂金”。訂金是金錢質的一種，目前雖無法律明確規(guī)定，然則在生活中已廣泛使用。本案中，原告將一萬元誠意金交付張某，意在顯示原告購房之誠意，為預訂購房之意。因此，將誠意金理解為訂金更合適。

筆者認為，支付押金是以債務人需要履行某種義務為前提；本案中，原告沒有必須購買房屋的義務。原告繳納誠意金是為了表示自己購房的誠意，而不是保證自己一定會買該房屋；即使不購買該房屋，亦不構成違約。因此，將誠意金做押金處理不合適。訂金雖不是正式法律用語，但在日常生活中廣泛使用，普遍的做法是簽訂合同之后，訂金自動轉為預付款或者是返還繳納人；而雙方約定的是合同簽訂時，誠意金轉為定金，從該誠意金的目的上講，作為訂金處理亦欠妥。誠意者，真誠實意也。顧名思義，誠意金——表達原告購房的真誠實意，它是為了證明原告購買房屋的意思表示是真實的，以及在房屋符合要求的時候會購房的一種保證。目的有三：其一，展示原告有購買房屋的經(jīng)濟能力；其二，保證在房屋滿足要求時，原告會購買該房屋；其三，保證在簽訂房屋買賣合同后，原告會積極履行后續(xù)義務。所以，此處的誠意金就是普通的保證金而已。

二、被告主體適格問題及其責任承擔

《中華人民共和國合同法》第四百二十四居間合同規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人受委托人的委托促成委托人訂立合同，[1]本案中，原告的主要義務是為被告提供房屋賣售的信息，并積極促成原告與第三方達成協(xié)議。雙方所簽訂的委托購房合同，有委托之名，卻無委托之實，本質為居間合同。且不論被告是否違約，由于合同效力只約束合同雙方當事人，被告主體并無不適格。

庭審中，原告宣稱：被告在明知原告配偶系外籍人士的情況下，不僅沒有如實報告重要信息，還極力促成原告與張某訂立購房合同，存在“誘導”的嫌疑，違反了法定義務。被告方代理人當庭出示證據(jù)證明被告在先前兩次與原告接洽時，都曾問起過關于原告配偶的身份問題，而原告的兩次回答均是含糊其辭，被告基于對原告隱私的尊重而未再作深入追究。因此，導致被告無法向原告報告與訂立購房合同有關的重要信息，是原告隱瞞事實在先；而由此引起的不利后果，被告無義務承擔責任。對于被告是否違約以及是否該承擔責任，出現(xiàn)了分歧：一方面，既然被告有證據(jù)證明其在先前兩次與原告的接洽中，均曾主動問起關于原告配偶的身份問題，但由于原告的敷衍行為，加之被告出于對原告隱私的尊重，導致被告沒能繼續(xù)深入了解情況，最終未能將標的物無外銷權的情況告之原告，致使原告不能實現(xiàn)購房目的。所以，非被告不履行法定義務，而是原告未合理履行配合義務，不利后果的產(chǎn)生系原告自身過錯，被告不應承擔損害賠償責任。

筆者同意后者。事實上，居間合同是信息不對稱的產(chǎn)物，居間人利用自身的信息優(yōu)勢為委托人創(chuàng)造締約機會。[2]信息不對稱引起雙方實質上的不平等，居間人憑借其專業(yè)素養(yǎng)和長期的業(yè)務經(jīng)驗，應當知道哪些是必須告知委托人的重大信息；如果沒有及時告知，居間人其實是沒有完全、合理的履行居間合同義務。房屋是否有外銷權，屬于影響房屋買賣合同能否成立生效的重大信息，居間人應當事先如實告知。

三、關于房東的責任分析

庭審中，雙方對“該筆誠意金是交予張某的且已交予張某”這一事實均無異議。毫無疑問，雙方最終未達成購房協(xié)議，故誠意金亦未轉變?yōu)槎ń?。張某目前所持誠意金既無合理事由，亦無合法依據(jù)。因此，張某應對剩余的八千元誠意金本身和根據(jù)八千元的數(shù)額、被占有的時間、合理利率計算出的利息承擔返還義務。

一方面，從物權的角度講，張某對誠意金的占有實質上是惡意占有。張某在明知自己無權占有誠意金，仍然未將誠意金返還給所有人，因此構成惡意占有。根據(jù)我國《物權法》第242條之規(guī)定：“占有人因使用占有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任?！钡?44條規(guī)定：“占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)損毀、滅失，該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權利人請求賠償?shù)?，占有人應當將因損毀、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。”所以，惡意占有人不僅有返還原物的義務，還應當返還因該不動產(chǎn)或動產(chǎn)產(chǎn)生的收益，且對已經(jīng)損毀、滅失的不動產(chǎn)或動產(chǎn)應負賠償責任；同時，惡意占有人無權請求所有人償付其因保管、保存占有物所支出的必要費用。據(jù)此，張某應全數(shù)返還誠意金本身，并對該筆誠意金在被占有期間產(chǎn)生的利息予以返還。

另一方面，從債權的角度講，根據(jù)《民法通則》第92條規(guī)定：“沒有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的應當將取得的不當利益返還受損的人。”由于最終未簽訂購房協(xié)議，張某對誠意金的占有沒有合法根據(jù)，且張某是在明知自己沒有合法根據(jù)的情況下仍然占有原告的誠意金不予返還，原告的損失直接由于張某導致，因此，張某對該筆資金構成不當?shù)美覍儆趷阂庑再|的不當?shù)美?。不當?shù)美ǖ囊?guī)范目的在于取除受益人無法律上原因所受的利益(即所謂“取除利益功能”)。

四、案例總結及房屋買賣相關的對策建議

本案案情并不復雜，涉及金額亦非特別巨大；最后卻不得不對簿公堂，著實出人意料。庭審中主要涉及三大問題：一是誠意金的定性問題，這關乎原告能否拿回其所繳納的金額。筆者認為，只要能夠確定原告為實現(xiàn)購房目的而向房東繳納的一萬元誠意金不屬于定金性質，不適用定金罰則(即交付定金的一方不履行合同，無權請求返還定金)，甚至不必深究該誠意金到底定性為押金還是訂金，因為在該筆誠意金非定金的大前提下，決定原告能否行使返還請求權和損害賠償請求權的，是房東張某對該筆誠意金的占有屬性。二是原告的主張權利的對象，即被告主體是否適格。如上所述，以居間合同的約束力及協(xié)議內容為基礎，被告適格；但是，若原告主要目的在于追回其所繳納的誠意金，則以房東為被告更為合適。三是房東是否有責任。毫無疑問，房東對誠意金的取得沒有合法基礎，應當連本帶息予以返還。

筆者認為，在房屋買賣的過程中，當事人如果注意到基本細節(jié)的處理，有利于減少糾紛發(fā)生和及時妥善處理糾紛：

第一，了解合同性質以及其中的主要權利義務內容。買方委托中介為自己服務的，要明確意識到自己與中介簽訂的是居間合同，與實際上的房屋買賣合同毫無關系。根據(jù)我國《合同法》第427條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！奔?，買方在與居間人——中介簽訂居間合同時，沒有先支付報酬的義務。

第二，分清各類款項的性質與作用，慎重繳納。否則，“誠意金”卻不一定能夠帶來“誠意”，預定也難以演變成現(xiàn)實的合同，因為產(chǎn)生的房屋買賣糾紛紛至沓來。以各種名目要求事先繳納的款項，如誠意金、意向金、委托金等，非為法律所強制要求繳納之金額，可視為雙方協(xié)商的結果；買方當然可以拒絕繳納。

第三，明確訴求，找準適格被告主體。一旦發(fā)生糾紛，特別是在未達成房屋買賣的時候，買方欲通過法律途徑維護自己合法權益的時候，首先應當清楚自己的訴求是什么，根據(jù)自己的訴求去判斷被告主體是誰。適格的主體是提起訴訟的基礎。前一案例中，雖然從合同層面原告可以以中介為被告提起訴訟，但是這并不是最好的維護自己權利的途徑。特別是關于返還誠意金的請求，被告主錯誤，其請求難以得到法庭的支持。

最后，靈活選擇途徑，維護合法權益。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房屋買賣糾紛日益增多，各方當事人在糾紛中各執(zhí)一詞，難以達成共識，最后不得不訴諸法庭。一方面，通過司法程序，受損害方的訴求能夠得到合理的滿足，各方的利益得到公正協(xié)調，糾紛能夠得到妥善化解；另一方面，雖然受損害的當事人能夠得到合理的賠償，但是，通過法律途徑解決問題本身就是耗時耗力的事情，當事人即使獲得賠償，也可能入不敷出，更勿論過錯方所付出的成本。

[參考文獻]

[1]魏振瀛主編.民法(第四版)[M].北京：北京大學出版社，2010：546.

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