曹曉燕

摘要：本文基于我國商用物業(yè)抵押貸款的現(xiàn)狀，從物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、抵押貸款自身風(fēng)險、經(jīng)營管理問題、借款人誠信問題，系統(tǒng)的分析了商用物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險隱患，并就商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險防范提出了相應(yīng)的對策措施。

關(guān)鍵詞：商用物業(yè)；抵押貸款；風(fēng)險；對策

自樓市調(diào)控政策出臺以來，受調(diào)控政策影響較少的商用物業(yè)投資快速增長，國內(nèi)出現(xiàn)以投資綜合體為主的城市商用物業(yè)投資建設(shè)熱潮。部分城市商用物業(yè)市場供求出現(xiàn)了偏離，大量“同質(zhì)化”項(xiàng)目競爭激烈，招租和運(yùn)營周轉(zhuǎn)漸漸走入困境，現(xiàn)金流來源不足，從而影響商用物業(yè)抵押貸款銀行信貸資金安全。

一、商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險隱患

商用物業(yè)抵押貸款是指商業(yè)銀行向商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人或商用物業(yè)經(jīng)營權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有或正常經(jīng)營的商用物業(yè)作為抵押物，主要依賴于該抵押物的經(jīng)營收入作為第一還款來源的貸款。目前存量商用物業(yè)抵押貸款中，部分存量貸款資產(chǎn)質(zhì)量不容樂觀，已處于事實(shí)違約狀態(tài)、管理不到位或存在較大違約風(fēng)險隱患的貸款占較高比例，商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險隱患不容忽視。

（一）全國商用物業(yè)現(xiàn)狀

1、商用物業(yè)投資總額逐年攀高。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房近年來的投資均保持高速增長。2013年全國辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，較上年增長382%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額高達(dá)11945億元，較上年增長283%；同期住宅投資的增長率為194%。2014年上半年，全國辦公樓開發(fā)投資額2394億元，同比增長19%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額6172億元，同比增長232%。

2、商用物業(yè)庫存持續(xù)上升。近年來，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房施工面積保持快速增長，而同期的銷售面積增幅則明顯偏低，造成商用物業(yè)的庫存持續(xù)上升，短期內(nèi)辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的市場去化壓力將持續(xù)增加。截止2014年6月底，全國辦公樓待售面積達(dá)2135萬平方米，同比增長206%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達(dá)10355萬平方米，較上年增長234%。

（二）商用物業(yè)自身經(jīng)營不善的風(fēng)險

由于近幾年地區(qū)性商用物業(yè)供給過剩、電商沖擊、扎堆經(jīng)營、同質(zhì)化競爭等因素的影響，部分地區(qū)商用物業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難。在一線城市土地價格直線飆升的情況下，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市發(fā)展商用物業(yè)。商用物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和升值空間取決于消費(fèi)市場需求，二三線城市在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人均消費(fèi)能力方面與一線城市無法相比，因此無法為商業(yè)項(xiàng)目投資者帶來合理租賃回報，商用物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營形勢嚴(yán)峻。

商業(yè)銀行存量貸款中部分商用物業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)由于自身經(jīng)營狀況不佳，從而導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期租金收入甚至無租金收入的情況。如某商業(yè)銀行發(fā)放一筆商用物業(yè)抵押貸款后，由于招商始終未能開展，導(dǎo)致項(xiàng)目無經(jīng)營收入，該筆貸款約定的租金收入專戶無租金收入，按分期還款計劃已到期的貸款均未按時歸還，貸款已經(jīng)處于違約狀態(tài)。

（三）商用物業(yè)抵押貸款的自身模式風(fēng)險

商用物業(yè)抵押貸款用途廣泛，可用于商用物業(yè)在經(jīng)營期間維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金需求以及借款人統(tǒng)籌安排的其他合法資金需求，其中包括用于置換該物業(yè)的銀行貸款及股東借款等負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金比例之上的資金。商用物業(yè)抵押貸款在模式上設(shè)計不盡合理，風(fēng)險點(diǎn)較多，加上部分商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)辦理過程中風(fēng)險防控意識不足，容易使信貸資金有被挪作他用。具體表現(xiàn)為：

1、借款人虛列股東借款，挪用銀行信貸資金。商用物業(yè)抵押貸款用于歸還股東借款，這種用途很可能由于存在較為隱蔽的關(guān)聯(lián)交易，而不易被查實(shí)或后期跟蹤，部分借款人通過與企業(yè)股東簽訂虛假借款協(xié)議的方式虛構(gòu)資金需求獲取貸款，將貸款資金挪作他用。

2、歸還股東借款，變相將銀行貸款作為資本金。借款人在項(xiàng)目建設(shè)過程中，可以通過以股東借款或往來款的形式作為項(xiàng)目自有資本金的來源，在項(xiàng)目完成后再申請商用物業(yè)抵押貸款歸還這部分資金的方式，變相得將銀行貸款作為項(xiàng)目資本金。此外，部分借款人在新項(xiàng)目手續(xù)不全、無法申請項(xiàng)目貸款的情況下，利用已建成的項(xiàng)目申請商用物業(yè)抵押貸款，將資金投入新項(xiàng)目，也可以達(dá)到變相以銀行貸款作為項(xiàng)目資本金的目的。

3、置換他行貸款，變相延長貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般為1到3年，最多5年，而商用物業(yè)抵押貸款的期限最多可達(dá)15年，借款人往往利用期限差，以商用物業(yè)抵押貸款置換房地產(chǎn)開發(fā)貸款，達(dá)到長期占用銀行貸款資金的目的。尤其是經(jīng)濟(jì)下行時期，市場行情低迷，借款人更傾向于將商用物業(yè)轉(zhuǎn)售為租，延長貸款期限，利用銀行資金維持項(xiàng)目運(yùn)行，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

由于商用物業(yè)抵押貸款可被用于置換他行貸款，成為各家銀行競相爭奪的對象。部分商業(yè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)受考核壓力影響，熱衷于置換他行貸款，搶占市場份額，但對置換他行貸款的合理性欠缺必要的分析判斷，也容易忽視對他行貸款風(fēng)險狀況的評估分析，可能被客戶利用，成為轉(zhuǎn)接風(fēng)險的受害者。

（四）貸款的經(jīng)營管理問題

1、借款人租金收入專戶往往形同虛設(shè)。商用物業(yè)抵押貸款的主要還款來源為商用物業(yè)的未來租金收入，租金收入未存入商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶或被挪用，是商用物業(yè)抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險的主要原因。多數(shù)借款人在貸款發(fā)放以后往往不將租金收入進(jìn)入商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶核算，而是在每次歸還本息之前轉(zhuǎn)入或者由關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)入商業(yè)銀行租金監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶余額達(dá)不到約定要求。

租金收入封閉管理不嚴(yán)的主要原因有：（1）零散租賃市場涉及商戶眾多，租金收取方式多樣，借款人不執(zhí)行租金監(jiān)管協(xié)議中租金歸集要求。（2）借款人涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓或與承租方發(fā)生糾紛，不配合執(zhí)行《賬戶監(jiān)管協(xié)議》。（3）租金支出審查管理不到位。

2、貸后監(jiān)管難以到位。商業(yè)銀行部分存量貸款的貸款后監(jiān)管不到位，導(dǎo)致風(fēng)險隱患難以及時發(fā)現(xiàn)，應(yīng)對措施不能及時有效地開展。主要問題有：（1）未能及時有效地組織貸后檢查，未能及時、準(zhǔn)確掌握目前承租戶具體情況，也未認(rèn)真調(diào)查承租戶變化對歸還貸款本息的影響，導(dǎo)致貸款存在一定的風(fēng)險隱患。（2）借款人未有效落實(shí)貸款持續(xù)條件，部分存量貸款不滿足協(xié)議規(guī)定要求。（3）押品未按規(guī)定頻率進(jìn)行重估。按照商用物業(yè)抵押貸款辦法，商業(yè)銀行應(yīng)對抵押物的重估頻率原則上不低于每年一次。但部分存量貸款未按規(guī)定頻率對押品進(jìn)行重估，商用物業(yè)在抵押權(quán)存續(xù)期間價值減少未能及時得到重視。

（五）部分借款人誠信存在問題

商業(yè)銀行與借款人簽署的商用物業(yè)抵押貸款協(xié)議條款能否全部落實(shí)，在很大程度上依賴于借款人的誠信和配合程度。部分借款人將租金收入挪用于公司股東的多處房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，或因投資房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈緊張而參與民間高息借貸市場，甚至在未通知貸款銀行的情況下發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這些現(xiàn)象給商用物業(yè)抵押貸款的信貸資金安全帶來了極大隱患。

二、商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險防范對策

（一）根據(jù)區(qū)域動態(tài)調(diào)整信貸策略從目前商用物業(yè)的整體形勢和存量貸款的風(fēng)險狀況出發(fā)，應(yīng)高度關(guān)注區(qū)域內(nèi)特別是二三線城市商用物業(yè)過剩風(fēng)險，密切關(guān)注存量貸款風(fēng)險狀況，及時采取有效措施確保商業(yè)銀行信貸資金安全，審慎介入新項(xiàng)目。

（二）加強(qiáng)客戶風(fēng)險識別，嚴(yán)格客戶選擇高風(fēng)險客戶的負(fù)責(zé)人往往會有以下一些特征：通訊常常不暢、談吐浮夸、對自己定位不清晰、財富積累與創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷不符等等。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)客戶風(fēng)險識別，對銀行流水時有大額異動、內(nèi)部管理不佳、有形資產(chǎn)不多而賬面應(yīng)收款很多、經(jīng)營規(guī)模增速與賬面負(fù)債不匹配的高風(fēng)險客戶審慎介入，將商業(yè)銀行信貸資金投向經(jīng)營背景真實(shí)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的誠信客戶。

（三）全面分析項(xiàng)目前景，著重考慮以下幾個因素1、物業(yè)是否與商圈大小匹配同時商圈是否具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性：根據(jù)商圈內(nèi)居民人口特征、顧客集中程度、商圈內(nèi)商鋪的經(jīng)營面積和租金水平、商鋪經(jīng)營檔次及員工數(shù)量等分析項(xiàng)目商圈覆蓋范圍大小及滲透性，穩(wěn)定性。2、根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶、目標(biāo)商戶、項(xiàng)目規(guī)模定位、消費(fèi)層級定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營商品定位、建筑設(shè)計定位判斷物業(yè)定位與周邊消費(fèi)水平是否有較好的適應(yīng)性。3、交通是否易達(dá)、商業(yè)氛圍、競爭性、獨(dú)立性及文化底蘊(yùn)、商用物業(yè)業(yè)主經(jīng)營管理能力、承租人穩(wěn)定度及可持續(xù)經(jīng)營性、物業(yè)管理的專業(yè)程度。

加強(qiáng)對項(xiàng)目預(yù)期償債能力的分析判斷，科學(xué)測算未來的租金收入及增長率，審慎測算項(xiàng)目還款能力。盡可能介入位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)等繁華地段，已投入運(yùn)營、增值潛力大、租金持續(xù)增長的成熟物業(yè)。

（四）嚴(yán)格審查，務(wù)求貸款用途真實(shí)合理

商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)開展過程中，應(yīng)充分調(diào)查核實(shí)貸款申請用途的真實(shí)性和合理性，切實(shí)防止商業(yè)銀行貸款資金被挪用或置換他行不良貸款，杜絕風(fēng)險隱患。

1、對于貸款用于物業(yè)維護(hù)、改造、裝修、招商等用途的，商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)把握貸款需求合理性，通過客戶提供建設(shè)合同、付款通知書、材料供應(yīng)合同等材料充分驗(yàn)證，科學(xué)測算，切實(shí)防止不合理的資金需求。

2、對于貸款用于置換股東借款的，應(yīng)要求客戶提供相應(yīng)的借款證明材料，切實(shí)了解資金用途，防止企業(yè)盲目擴(kuò)張或介入風(fēng)險較高的項(xiàng)目。

3、對于貸款用于置換他行貸款的，應(yīng)核實(shí)他行貸款的合規(guī)性，充分了解物業(yè)經(jīng)營情況，分析他行貸款退出原因，充分考慮潛在的風(fēng)險因素。

（五）強(qiáng)化封閉管理，保障還款來源

商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步重視租金賬戶封閉管理工作，嚴(yán)格按照規(guī)定動作落實(shí)資金和賬戶封閉管理相關(guān)要求；應(yīng)加強(qiáng)對租金收入歸集情況的跟蹤管理，定期核查租金歸集情況，確保物業(yè)經(jīng)營收入專項(xiàng)用于償還貸款，對不符合規(guī)定的貸款業(yè)務(wù)應(yīng)查明原因，及時采取防范措施；同時應(yīng)加強(qiáng)租金賬戶支付審核，原則上僅能用于歸還商業(yè)銀行貸款本息，切實(shí)防范租金收入外流，嚴(yán)防貸款資金流向法律法規(guī)禁止流入的領(lǐng)域，確保商業(yè)銀行貸款按期回收。

（六）細(xì)化貸后管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作

商業(yè)銀行加強(qiáng)存量貸款貸后管理一是要定期走訪客戶，動態(tài)掌握物業(yè)經(jīng)營情況，加強(qiáng)對客戶經(jīng)營行為的動態(tài)監(jiān)控和管理，開展定期和不定期的檢查，嚴(yán)防借款人違反貸款合同規(guī)定實(shí)施危害商業(yè)銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營行為，確保商業(yè)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)不受干擾。二是要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)貸款條件，同時強(qiáng)化抵質(zhì)押管理，辦妥商用物業(yè)和應(yīng)收租金的抵質(zhì)押登記手續(xù)，不接受有瑕疵的抵押物。三是要審慎確定押品價值，防止外部評估機(jī)構(gòu)高估押品價值的行為侵蝕商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的根基。加強(qiáng)對押品實(shí)物狀態(tài)、價值變動等狀況的持續(xù)監(jiān)控，充分考慮處置變現(xiàn)等各種風(fēng)險因素，動態(tài)開展押品價值重估，確保押品足值合規(guī)。

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