曾慶陽(yáng)　支偉業(yè)

作者簡(jiǎn)介：曾慶陽(yáng)（1986.09-），男，漢，湖北隨州，在職碩士研究生，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué)。

支偉業(yè)（1991.02-），男，漢，河南南陽(yáng)，碩士研究生，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（北京）力學(xué)與建筑工程學(xué)院，研究方向：工程管理。

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有大量開(kāi)發(fā)公司，但是仍然存在著一定程度的壟斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷損害了消費(fèi)者的福利，損害了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文分析目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷因素以及房地產(chǎn)壟斷的影響，探討解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；壟斷；措施

一、壟斷問(wèn)題的提出

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)遇到許多問(wèn)題。高房?jī)r(jià)與高空置率并存，全國(guó)大中型城市房?jī)r(jià)持續(xù)高漲同時(shí)全國(guó)新房空置率不斷上升。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，近十年我國(guó)房?jī)r(jià)都有持續(xù)增長(zhǎng)，2013年全國(guó)商品房平均售價(jià)為6237元，同比增長(zhǎng)7.75%；而截至2015年5月底，中國(guó)未售商品房占地面積達(dá)657平方公里，接近新加坡國(guó)土面積。西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心公布的報(bào)告顯示，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房整體空置率高達(dá)22.4%。

我國(guó)大部分行業(yè)的平均利潤(rùn)率只有7%-8%而房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率是前者數(shù)倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在各種財(cái)富排行榜上占據(jù)了靠前的名次。國(guó)內(nèi)很多大型國(guó)企和高新技術(shù)企業(yè)也紛紛開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)：截止2013年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)為91444個(gè)，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為20.12億平方米，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為13.06億平方米。雖然房企眾多難改我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的壟斷特性。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性的表現(xiàn)

1、商品房的自然壟斷。商品房不同于普通商品，商品房是多重因素的復(fù)合體，如地理位置、戶型采光、物業(yè)管理、綜合設(shè)施等，其中地理位置是商品房最重要的組成要素，商品房一定時(shí)期內(nèi)不可復(fù)制，形成其自然壟斷性。特異性越強(qiáng)則壟斷的可能就越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的決定能力也越強(qiáng)，越能削弱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作用。

2、土地市場(chǎng)的壟斷。我國(guó)土地實(shí)行的社會(huì)主義公有制，城市土地屬國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)土地歸農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，同時(shí)規(guī)定國(guó)家為了公共利益需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。在法律規(guī)定下，政府成為土地市場(chǎng)的唯一買(mǎi)家和賣(mài)家，形成了土地雙向壟斷的格局。

3、房地產(chǎn)企業(yè)各自占據(jù)壟斷資源同時(shí)壟斷商品房的供給。全國(guó)性的大房企業(yè)擁有雄厚的資金和強(qiáng)大的股東背景，在“招拍掛”方式中獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，控制大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、多數(shù)中等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，而數(shù)以萬(wàn)計(jì)的地方性房企背靠著各自的地理、政治優(yōu)勢(shì)占據(jù)著當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的一定份額。全國(guó)性的大房企進(jìn)入新城市，面臨著全新的疏通關(guān)節(jié)、摸清當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)脈絡(luò)、和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)，都會(huì)遇到諸多困難。

當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)新建住房的供應(yīng)基本上由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷，開(kāi)發(fā)商獲到土地后，生產(chǎn)出商品房出售給購(gòu)房者。房地產(chǎn)市場(chǎng)上集資建房、私人合作建房等有效替代形式存在比例小，房地產(chǎn)產(chǎn)品供給方式為單一的壟斷局面。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱壟斷。國(guó)有土地出讓信息不公開(kāi)，地方政府憑借對(duì)國(guó)有土地的所有權(quán)的壟斷和出讓權(quán)的壟斷制造競(jìng)租，從出讓土地中謀利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品自身的壟斷差異性、復(fù)雜性，而大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)住房性能、質(zhì)量、配套設(shè)施的知識(shí)很缺乏，基本不能對(duì)商品房作出客觀評(píng)價(jià)。同時(shí)目前我國(guó)住宅銷(xiāo)售主要是以期房銷(xiāo)售，消費(fèi)者難以把握所建房產(chǎn)的狀況，這更加大了購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不僅使消費(fèi)者為買(mǎi)房付出高昂的價(jià)格，同時(shí)也無(wú)法確保買(mǎi)到的住房具有應(yīng)有的品質(zhì)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷帶來(lái)的影響

1、房地產(chǎn)壟斷市場(chǎng)造成供給不足、結(jié)構(gòu)失調(diào)、生產(chǎn)效率不高和對(duì)價(jià)格的控制。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，在壟斷的情況下，房地產(chǎn)商會(huì)在低于市場(chǎng)均衡需求量下生產(chǎn)，造成供給不足，價(jià)格升高，奪取消費(fèi)者剩余，獲得壟斷租金。近年來(lái)，房地產(chǎn)商通過(guò)捂盤(pán)、給消費(fèi)者排卡、分期開(kāi)盤(pán)、饑餓營(yíng)銷(xiāo)等手段，減少和推遲商品房的供給來(lái)獲得更多的利潤(rùn)。在房地產(chǎn)商現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)中，邊際成本低、利潤(rùn)率高的高檔房供給相對(duì)過(guò)剩，而要求集約化生產(chǎn)的中低檔房屋供給不足，這就造成了住房供給產(chǎn)生偏差。

2、壟斷高房?jī)r(jià)導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)使用需求的抑制和投資需求的強(qiáng)化，損害消費(fèi)者利益。壟斷房地產(chǎn)商控制下的高房?jī)r(jià)造成消費(fèi)者對(duì)商品房的逆向選擇。真正的潛在使用需求的消費(fèi)者因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而無(wú)法購(gòu)房或者推遲購(gòu)房或者不得不購(gòu)買(mǎi)低于使用需求的房屋，從而抑制了對(duì)商品房的使用需求。高房?jī)r(jià)增強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，強(qiáng)化了投資需求。如果房屋淡化了居住屬性而由投資需求占據(jù)主導(dǎo)地位，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)社科院和北京工業(yè)大學(xué)發(fā)布的《2010年北京社會(huì)建設(shè)分析報(bào)告》分析到，以每戶家庭住宅面積90平方米計(jì)算，2009年11月北京住房均價(jià)17810元/平方米，需支付160多萬(wàn)元，相當(dāng)于普通家庭25年的可支配收入，房?jī)r(jià)收入比25，快速上漲的房?jī)r(jià)嚴(yán)重超過(guò)普通家庭的支付力。2014年《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》稱我國(guó)房屋的空置率為22.4%，遠(yuǎn)高于其他國(guó)家和地區(qū)，社會(huì)資源浪費(fèi)嚴(yán)重。高房?jī)r(jià)收入比和高房屋空置率證明了高房?jī)r(jià)對(duì)房屋使用需求的抑制。

3、影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。短期看，高額的壟斷利潤(rùn)使房地產(chǎn)表面繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)了相當(dāng)份額的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、形成穩(wěn)定增長(zhǎng)的稅源，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；但從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)的壟斷高價(jià)將透支消費(fèi)者的長(zhǎng)期收入，壓縮消費(fèi)者在其他方面的消費(fèi)，高房?jī)r(jià)還會(huì)增加居住成本、商務(wù)成本，導(dǎo)致人才流失，投資較少，降低城市的競(jìng)爭(zhēng)力，最終損害房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

四、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷措施探討

1、地方政府打破對(duì)土地財(cái)政的依賴，優(yōu)化土地出讓模式。政府改革稅收結(jié)構(gòu)，增加對(duì)土地出讓收入的監(jiān)管，增加新的收入來(lái)源，減輕對(duì)土地財(cái)政的依賴。對(duì)于普通住房用地的出讓?zhuān)淖儭罢信膾臁狈绞?，采用?jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)模式。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的競(jìng)拍中綜合考慮地價(jià)、房?jī)r(jià)兩重約束的企業(yè)才能取勝。有利于防止大型房地產(chǎn)商憑借雄厚資金優(yōu)勢(shì)，高溢價(jià)拍得土地，瘋狂抬高房?jī)r(jià)拙劣行為。

2、國(guó)家禁止土地的囤積和炒買(mǎi)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)監(jiān)管，房地產(chǎn)商拍得建設(shè)用地，須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成所有的建筑施工并上市交易，防止土地囤積，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、捂盤(pán)不賣(mài)囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。

3、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻，引如競(jìng)爭(zhēng)，消除壟斷，多途徑增加住房供給。國(guó)家鼓勵(lì)以單位、集體的方式進(jìn)行的集資建房，合作建房，降低開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻，盡可能地創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境引入競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范，減少權(quán)力尋租。國(guó)家應(yīng)加大中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障房的建設(shè)力度，加強(qiáng)對(duì)城市棚戶區(qū)的改造工作，滿足廣大低收入家庭的住房需求。多渠道擴(kuò)大住房的供給，提高土地的利用率。

4、增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度。增強(qiáng)信息透明度可以改變消費(fèi)者在房地產(chǎn)交易中的信息不對(duì)稱的弱勢(shì)地位，消除引起消費(fèi)者恐慌的虛假信息。政府應(yīng)盡快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。

（作者單位：1.中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；2.中國(guó)礦業(yè)大學(xué)力學(xué)與建筑工程學(xué)院）

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