作者簡介：李祥成（1988-），男，漢族，山東臨沂人，碩士研究生，西華師范大學(xué)管理學(xué)院，專業(yè)，土地資源管理。

摘 要：我們國家已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)需要全社會共同面對的難題。在這種背景下養(yǎng)老房地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。而中小城市的房地產(chǎn)市場并不穩(wěn)定，市場容量有限，易受外界影響如果養(yǎng)老地產(chǎn)能在中小城市得到適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，定能使養(yǎng)老地產(chǎn)在中小城市的市場便向更健康、更穩(wěn)定的方向發(fā)展促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

本論文分析了我國中小城市養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀并以山東省臨沂市為例分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求狀況，對其發(fā)展?jié)摿ψ鞒隽丝陀^評價(jià)，以期在未來的房地產(chǎn)開發(fā)中能充分利用其有利的因素，揚(yáng)長避短，促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而達(dá)到提高人民生活質(zhì)量以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞：中小城市；養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場需求

1.引言

住房問題和養(yǎng)老問題自古以來就是關(guān)系人類生存和社會和諧的基本要素之一，因此如何從根本上解決居民的住房問題而且使得人們老有所養(yǎng)有所居，就成了關(guān)系到人民的安居樂業(yè)和社會的和諧穩(wěn)定的難題。

在國上一般認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的比例達(dá)到或超過10%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到或超過7%時(shí)，該國或地區(qū)就進(jìn)入了人口老齡化社會[1]。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國老年人口現(xiàn)有1.78億，占全國總?cè)丝诘?3.26%。因此大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是我國老齡化社會的一個(gè)迫切需求，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)中最重要、且能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長的一個(gè)組成部分，就是養(yǎng)老地產(chǎn)。

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)在我國還處在萌芽階段，但是它并不是一個(gè)新生的事物。由于對人口老齡化問題的重視，國內(nèi)外的學(xué)者已經(jīng)做了很多將人口老齡化趨勢與房地產(chǎn)發(fā)展相結(jié)合的研究。國內(nèi)學(xué)者也已意識到發(fā)展老年房地產(chǎn)的可行性與必要性，但關(guān)于中小城市的養(yǎng)老地產(chǎn)研究微乎其微。本文將會以臨沂市為例對中小城市的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和需求進(jìn)行分析研究，以期發(fā)現(xiàn)在發(fā)展中小城市養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中可能存在的問題并提出建議。

2.我國中小城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展概況

2.1我國中小城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的養(yǎng)老地產(chǎn)主要是老年住宅，主要類型是老年公寓和養(yǎng)老院兩種。老年公寓作為具有開放性和產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)的老年人養(yǎng)護(hù)和生活社區(qū)，近年來開始受到部分人士的關(guān)注。中小城市與一線城市相比，其城市基數(shù)和消費(fèi)水平比較低，因此中小城市養(yǎng)老地產(chǎn)房的發(fā)展與國內(nèi)較為發(fā)達(dá)的大城市相比具有一些不同的特點(diǎn)。大多數(shù)中小城市的養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求是以本地需求為主，因而在產(chǎn)品消化方面中小城市要明顯慢于大城市。

中小城市的老年人養(yǎng)老基本還是居家養(yǎng)老，我國中小城市的養(yǎng)老地產(chǎn)主要也是老年住宅。不同的是中小城市的老年住宅的類型大多數(shù)是屬于政府投資的公共福利保障類型的，而屬于商業(yè)房產(chǎn)的涉老住宅在中小城市里基本上還未出現(xiàn)。但是隨著改革開放的不斷深入，民辦的老年設(shè)施逐漸開始涌現(xiàn)，例如養(yǎng)老地產(chǎn)中的老年公寓和養(yǎng)老院作為社會養(yǎng)老的一個(gè)重要部分，在中小城市中已經(jīng)逐漸開始發(fā)展。

2.2我國中小城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

雖然中小城市對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行了一些探索。但是目前與發(fā)展較成熟的其他國家和一些大城市相比中小城市的養(yǎng)老地產(chǎn)還存在很多問題，但是，我國中小城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展始終與社會的發(fā)展需求和人們的期望相差甚遠(yuǎn)。例如中小城市的不同規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)，包括養(yǎng)老院的規(guī)模都比較小，設(shè)計(jì)理念、功能配套、服務(wù)運(yùn)營上與其他的國家和發(fā)達(dá)的城市相比還存在較大的差異；中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究還存在嚴(yán)重的不足。

3.臨沂市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展分析

3.1臨沂市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

臨沂市轄3區(qū)9縣，總面積17184平方公里，總?cè)丝?035萬人。而截至2010年底，臨沂市老年人口總數(shù)為150.1萬人，占全市總?cè)丝诘?4.2%。

現(xiàn)階段，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不十分完善的情況下，臨沂市的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展甚至是出于還未起步的階段，雖然有了一些隸屬于養(yǎng)老地產(chǎn)范疇的養(yǎng)老院，但是其規(guī)模都比較小，設(shè)計(jì)理念、功能配套、服務(wù)運(yùn)營上與所期望的相比，存在較大的差異。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)主要包括公共福利保障型和市場商品型兩種類型，現(xiàn)在臨沂市有的養(yǎng)老院和少數(shù)的養(yǎng)老公寓都屬于公共福利保障型，而市場商品型的養(yǎng)老地產(chǎn)還未有房地產(chǎn)開發(fā)商涉及。因此，整體來說，臨沂市養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)還在初步探索階段。

3.2臨沂市養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求分析

3.2.1家庭收入的提高創(chuàng)造了物資條件

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)往往來源于一個(gè)家庭的整體安排。臨沂市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從2003年的7207元，增長到了2012年的24452元，十年來，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長了2倍左右[2-3]。人民在滿足了基本物質(zhì)需求后，對美好生活的追求愿望不斷的攀升。

3.2.2老年人福利水平提高為老年住宅消費(fèi)解除后顧之憂

隨著社會保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識的增強(qiáng)，未來老年人的福利水平將會大大提高。我國的社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度取得了長足進(jìn)步。我國已建立了與國情相結(jié)合的保險(xiǎn)制度，形成了資金來源多元化、政府統(tǒng)籌管理、保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。

3.2.3養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變促生老年住宅需求

社會價(jià)值觀的改變，以及人民素質(zhì)水平的不斷提高，老年人“養(yǎng)兒防老”的觀念逐步降低，獨(dú)立、自主生活的意識逐步增強(qiáng)，他們也開始希望有自己獨(dú)立的生活空間和行為方式。

3.3臨沂市養(yǎng)老地產(chǎn)的趨勢分析

從以上分析可以看出，臨沂市的養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)發(fā)展趨勢將十分樂觀。主要從三個(gè)方面可以得到印證：一是養(yǎng)老觀念的變化?！梆B(yǎng)子防老”的觀念已經(jīng)逐步淡化。二是消費(fèi)能力的提高，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的需求能夠切實(shí)轉(zhuǎn)化成真實(shí)的購買力。三是福利制度的完善提供了保障。我國的養(yǎng)老福利制度已經(jīng)初步建立，隨著民生政策的不斷落實(shí)，老年人手中的消費(fèi)能力能夠得到很好的釋放，減少了后顧之憂后的老年人，更加有財(cái)力去尋找適合自己居住的空間。這種改變就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。

隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的逐漸成熟和不斷發(fā)展，未來臨沂市的養(yǎng)老地產(chǎn)將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：（1）規(guī)?；l(fā)展。（2）社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化。（3）設(shè)計(jì)人性化和功能豐富化。

4.結(jié)語

養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)是福利性、公益性事業(yè)，是企業(yè)替國家和政府分憂，把具有社會福利性的事，按照市場化進(jìn)行運(yùn)作，理應(yīng)受到各級政府政策的扶持。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的興起是社會保障體系建設(shè)和人文關(guān)懷的結(jié)合。

4.1結(jié)合國情，發(fā)展廣大中低收入者老年公寓

因此，結(jié)合中小城市當(dāng)前的發(fā)展水平，中小城市的老年公寓的發(fā)展離不開政策的扶持與引導(dǎo)，政府應(yīng)該鼓勵(lì)和倡導(dǎo)符合當(dāng)前形勢的養(yǎng)老地產(chǎn)

4.2創(chuàng)新經(jīng)營方式，提供良好的服務(wù)

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果養(yǎng)老地產(chǎn)的定位過高，建設(shè)成本無法很好控制，必將導(dǎo)致房價(jià)過高，使得許多有需求的人群被拒之門外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無法得到很好的發(fā)展和延續(xù)，因此，合理的對房產(chǎn)定價(jià)，使得消費(fèi)者能夠接受是前提。由于養(yǎng)老地產(chǎn)對于未來服務(wù)規(guī)?；⒍鄻踊?、持續(xù)化的特點(diǎn)。

4.3改變傳統(tǒng)觀念，樹立良好的養(yǎng)老理念

我國傳統(tǒng)的思想觀念認(rèn)為養(yǎng)子防老，對于社會或市場化運(yùn)作的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方式較為排斥，因此，全社會的各個(gè)層面，尤其是各級政府，應(yīng)提出樹立良好的養(yǎng)老理念和家庭關(guān)系，加宣傳力度，從觀念上實(shí)現(xiàn)突破。

（作者單位：西華師范大學(xué)管理學(xué)院）

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