無(wú)力償還借款，抵押的房產(chǎn)被收走抵債，企業(yè)是否繳納營(yíng)業(yè)稅

問(wèn)：2009年1月，我公司為向銀行借款開發(fā)新項(xiàng)目，把一棟自用的寫字樓作價(jià)10000萬(wàn)元抵押給貸款銀行。由于，房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，新項(xiàng)目至今沒(méi)有開盤銷售，借款逾期，2015年3月，貸款銀行通過(guò)法律程序?qū)⑽夜镜牡盅悍慨a(chǎn)收走，作為銀行的抵債資產(chǎn)。請(qǐng)問(wèn)，這種情況我公司是否繳納營(yíng)業(yè)稅？

凌瑞建設(shè)有限公司 黃珊

答：金融企業(yè)為了保證信貸資產(chǎn)的安全，根據(jù)《貸款通則》規(guī)定，可以要求借款人以財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放貸款，即抵押貸款。在貸款將要受到損失或已受損失時(shí)，可依據(jù)借款合同的規(guī)定，采取使貸款免受損失的措施，依法收取抵押物就是貸款保全措施之一。

貴公司因無(wú)力償還銀行借款，抵押的房產(chǎn)被銀行收走抵債，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令540號(hào)）第四條的規(guī)定：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額×稅率”。應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知〉》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕156號(hào)）第九條規(guī)定：借款無(wú)力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對(duì)借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

如果，貴公司能夠提供取得寫字樓的有效憑證，證明寫字樓的原價(jià)，則可以差額繳納營(yíng)業(yè)稅。

借款無(wú)力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對(duì)借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

劉玉章