分解銷售收入的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

問：D花園是甲公司近年開發(fā)的新項(xiàng)目，第一期已基本售完，第二期也已進(jìn)入預(yù)售階段。D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是裝修是商品房的一部分，它向消費(fèi)者提供的是裝修一次到位的成品房。該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票。為了節(jié)省稅收成本，該公司與購買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認(rèn)銷售收入和其他業(yè)務(wù)收入。2013年該項(xiàng)目預(yù)收款28000萬元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅1400萬元，取得裝修預(yù)收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)收入4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅240萬元。2014年3月，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對該公司進(jìn)行檢查，否認(rèn)了房地產(chǎn)公司的做法，要求補(bǔ)稅并罰款。請問，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)為什么否認(rèn)房地產(chǎn)公司的做法？

福維建設(shè)有限公司 余艷麗

答：甲公司精裝修房與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個(gè)稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。但是，稅務(wù)檢查人員發(fā)現(xiàn)，甲公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補(bǔ)充協(xié)議中卻強(qiáng)調(diào)業(yè)主購買的是精裝修商品房，且必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修。因此裝修收入應(yīng)作為銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉膬r(jià)外費(fèi)用，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令540號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1998〕53號）的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款，其收取的裝修及安裝設(shè)備收入應(yīng)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)行為的一個(gè)組成部分，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目補(bǔ)繳營業(yè)稅。同時(shí)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，甲公司收取的裝修收入應(yīng)按15%的毛利率補(bǔ)繳2013年企業(yè)所得稅。

徐工峰